REGULERINGSPLAN ROSENDAL HYTTETUN VEDAVIKJO, ROSENDAL I KVINNHERAD KOMMUNE GNR 81, BNR 181 OG 90 PLANOMTALE

REGULERINGSPLAN ROSENDAL HYTTETUN VEDAVIKJO, ROSENDAL I KVINNHERAD KOMMUNE GNR 81, BNR 181 OG 90 PLANOMTALE DESEMBER 2010

Innhald 1. Innleiing/eksisterande situasjon...3 1.1. Innleiing/bakgrunn...3 1.2. Kortversjon nøkkeltal og innhald...5 1.3. Arealoppgåve...6 2. Eksisterande situasjon...6 3. Planstatus for gjeldande planar i og utanfor planområdet...7 3.1. Kommuneplan...7 3.2. Kommunedelsplan for Rosendal...8 3.3. Reguleringsplan for nytt SPA-hotell...8 3.4. Konsekvensutgreieing/planprogram...9 4. Samordning/medverknad...9 4.1. Førehandskonferanse...9 4.2. Førehandsvarsling...10 4.3. Informasjon og medverknad...12 4.4. Planavgrensing...12 5. Innkomne merknader... 13 5.1. Offentlege instansar...13 5.2. Private...14 6. Planfaglege vurderingar... 15 6.1. Hovedgrep...15 6.2. Tilhøvet til omgjevnaden/estetikk...15 6.3. Byggehøgder...15 6.4. Utsikt, sol og klimatilhøve...15 6.5. Støy...16 6.6. Rasfare...17 6.7. Terreng- og landskapstilpasning...18 6.8. Barn/unge, funksjonshemma og eldre sine interesser...18 6.9. Miljøfaglege vurderingar...19 6.10. Kulturlandskap og kulturminne...20 6.11. Klima/klimatilpasning...20 6.12. Beredskapsmesssige vurderingar/universell utforming...20 6.13. Jordvern- og landbruksfaglege vurderingar...20 6.14. Rikspolitiske retningsliner for areal- og transportplanlegging...21 6.15. Veg- og vegtekniske tilhøve/trafikktryggleik...21 6.16. Strandsona...21 6.17. Risiko og sårbarheit...22 6.18. Prosess - privat plan...24 2010-12-03 2

1. Innleiing/eksisterande situasjon 1.1. Innleiing/bakgrunn Rosendal Hyttetun og Camping, i denne planomtalen nemnt som tiltakshaver og forslagstiller, ligg idyllisk til ved Hardangerfjorden, bare 3 km fra Rosendal sentrum. Verksemda, som er eigd av Trippel Eigedom Invest AS, har vore drevet som ein campingplass med nokre campinghytter i lengre tid. Området omfatter Gnr 81, Bnr 181 og 90. På bnr 181 står det i dag 3 campinghytter i rekke med to einingar i kvar. I tillegg er det eit servicehus med toalett- og dusjfasititetar og to utleigeeiningar i, 2 små og to litt større frittliggjande campinghytter og nokre campingvognar plassert på eit konsentrert område. På bnr 90 ligg eit naust. I strandsona er der molo med flytebryggjer. Planarbeidet vart starta opp på basis av at eigarane i eit brev datert 12/3-2010 fremma ei prinsippsøknad om seksjonering av hytter i Rosendal Hyttetun. I sitt svar frå avdeling for samfundsutvikling heiter det: Vi har vurdert det slik at seksjonering som skildra i prinsippsøknaden ikkje kan gjennomførast med heimel i kommuneplanen sidan dette vert ei markert endring frå næringsføremål til fritidsbustad. Aktuell saksgong for dette tiltaket vil då vere eitt av to: anten dispensasjon frå arealbruksføremålet næring i kommuneplanen eller utarbeiding av reguleringsplan for området. Det vil vere trong for klårare grensedraging mellom privat- og fellesareal og fordeling næring/einskildinteresser. Føremålet med reguleringa er å leggja til rette for ei kombinasjon av næringsføremål og fritidsføremål samt campingplass. Det skal leggjast til rette for opprusting med nokre einingar til utleige samt byggjing av nokre få nye einingar. Planen skal gje ei avklåring av tilhøvet mellom fritidseiningar for salg og fritidseiningar samt campingplassar for utleige. Planen vert også omfatta av ei mindre båthamn. Føremålet er fortsatt drift av eigedomen som ei næringsverksemnd med eit tilbod til turistar og reisande om overnatting i campinghytter, i campingvogn på døgnbasis eller som årsleige. Planområdet utgjer i alt ca. 20 dekar. I gjeldande kommuneplan er reiseliv nevnt som ei vekstnæring i kommunen og som aktuell strategi for målsetjing for næringsutvikling i kommunen heiter det: 2010-12-03 3

Oversiktsplan med planområdet avmerka 2010-12-03 4

1.2. Kortversjon nøkkeltal og innhald Gnr, Bnr Gnr 81, Bnr 181 og 90 Gjeldande planstatus (regulerings-/ kommune Uregulert.I kommuneplanen avsett til (del)plan) Område for turistføremål Hovudføremål ny plan Utstrekning på planområdet i daa Planlagt bruksareal Aktuelle problemstillingar Ligg det føre varsel om motsegn (J/N) Konsekvensutgreiingsplikt (J/N) Herberge/overnatting og Campingplass 10 daa Ca 1270 m2 Adkomst og parkering. Estetisk tilpasning og tilhøvet privat/næring. N N Dato kunngjøring oppstart 21.02..2008 Dato innsending fullstendig planframlegg Informasjonsmøte (J/N) N Forslagsstiller Rosendal Hyttetun og Camping Grunneigar (største) Rosendal Hyttetun og Camping Plankonsulent, Trollhaugmyra 15, 5353 Straume. Tlf 56320126 Tomta sett frå molo 2010-12-03 5

1.3. Arealoppgåve Busetnad og anlegg fritidsbusetnad 0,88 dekar Busetnad og anlegg Fritid/næring 0,48 dekar Busetnad og anlegg Renovasjonsanlegg 0,04 dekar Busetnad og anlegg Leikeplass 0,42 dekar Busetnad og anlegg Utleigehytter 1,15 dekar Busetnad og anlegg Campingplass 1,43 dekar Busetnad og anlegg Avlaupsanlegg 0,02 dekar Samferdsle og tekn. infrastruktur Køyreveg Samferdsle og tekn. infrastruktur Gangveg Samferdsle og tekn. infrastruktur Annen veggrunn Samferdsle og tekn. infrastruktur Parkeringsplasser Samferdsle og tekn. infrastruktur Kai 1,41 dekar 0,21 dekar 0,86 dekar 0,44 dekar 0,07 dekar Grøntstruktur grøntstruktur 0,50 dekar Landbruk/Natur/Friluft friluftsføremål 1,00 dekar Bruk og vern av sjø/vassdrag småbåthamn 1,04 dekar Totalt 9,95 dekar 2. Eksisterande situasjon Planområdet ligg ved Vedavikjo vest for riksveg 48 på strekninga mellom fergekaien og sentrumsområdet i Rosendal. På bnr 181 står det i dag 3 campinhytter i rekke med to einingar i kvar. I tillegg er det eit servicehus med toalett- og dusjfasititetar og to utleigeeiningar i, 2 små og to litt større frittliggjande campinghytter og nokre campingvognar plassert på eit konsentrert område. På bnr 90 ligg eit naust. I strandsona er der molo med flytebryggjer. Området ligg i eit svakt skrånande terreng frå riksvegen ned mot sjøen. I planområdet er det ei blanding av lauvskog, furu og gran. Maks høgdeforskjell innanfor planområdet er ca 22 meter med lågaste kote på ca. + 0m. Den høgste delen er riksvegen i sør-aust. Området har ei attraktiv plassering, er vestvendt og har gode sol- og utsiktstilhøve. Eigedomsstrukturen er oppdelt og i privat eige. Forslagsstillar eig hovuddelen av arealet. 2010-12-03 6

Utsikt mot moloen Innafor planområde er det følgjande grunneigarar som er eigarar: Gnr, Bnr Eigar Adresse 81, 181 Trippel Eigedom Invest AS Sandslikroken 36, 5254 Sandsli 81, 90 Trippel Eigedom Invest AS Sandslikroken 36, 5254 Sandsli 81, 197 Lio Sag og treforedling AS 5474 Løfallstrand 81, 207 Statens vegvesen Askedalen 4, 6863 Leikanger 3. Planstatus for gjeldande planar i og utanfor planområdet 3.1. Kommuneplan Ny kommuneplan for Kvinnherad vart vedteken av kommunestyret 24.08.2000. I gjeldande kommuneplan er området avsett til byggjeføremål for fritid og turisme. I strandsona er ei del av området på land sør for Vedavikja avsett til offenleg friområde, park, medan sjøområdet dels er avsett til småbåthamn og dels friområde i sjø.. Det nye planframlegget til reguleringsplan er i samsvar med intensjonane i kommuneplanen. Byggjeføremålet er næring som før, men med eit innslag av fritidsføremål. 2010-12-03 7

Utsnitt av kommunedelsplan for Rosendal-området 3.2. Kommunedelsplan for Rosendal Denne vart vedteken av kommunestyret 20.02.03. Området i Vedavikja er avsett til Næringsverksemnd (Forretning/Kontor/reiseliv). 3.3. Reguleringsplan for nytt SPA-hotell Denne reguleringsplanen vart vedteken av kommunestyret 27.05.2010 Planen inneheld hovedføremåla hotell/fritidsbustader, med friluftsføremål i strandsona, offentlege trafikkområde og diverse fellesareal. Plangrensa inkluderer riksvegen. Planen har ei byggjegrense mot riksvegen på 30 meter. Maks 50% av bruksarealet kan seksjonerast som privateigde fritidseiningar. 2010-12-03 8

Plankart gjeldande reguleringsplan for SPA-hotell 3.4. Konsekvensutgreieing/planprogram Det gjeldande området vert vurdert til ikkje å utløyse krav om konsekvensutgreiing (KU), og dermed heller ikkje krav om planprogram. I samsvar med Miljødepartementet sin forskrift om konsekvensutgreiingar kjem ikkje tiltaket under forskriftens 2 om planer og tiltak som alltid skal handsamast etter forskriften. Denne paragraf gjeld tiltak innafor allmennyttige føremål der arealets storleik er større enn 15 000 m2. Planområdets storleik er om lag 9 300 m2. 4. Samordning/medverknad 4.1. Førehandskonferanse Oppstartsmøte regulering vart heldt 25/6-2010. Følgjande tema vart drøfta: - Vass- og avlaupsanlegg - Adkomst/parkering - Trong for snuplass for renovasjonsbilar 2010-12-03 9

- Universell utforming - Støyvurdering - Rasfare - Hovedføremål skal vere fritids- og turistføremål 4.2. Førehandsvarsling Oppstart av planarbeidet vart kunngjort i Kvinnheringen fredag 2/7-2010. Frist for merknadar vart sett til 6. august 2010. Kunngjeringsannonse i Kvinnheringen fredag 2/7-2010 2010-12-03 10

Varslingsbrev hadde følgjande ordlyd: Straume, 1/7-2010 REGULERING PÅ GNR/BNR 81/181 og 90 ROSENDAL I KVINNHERAD KOMMUNE I samsvar med Plan- og Bygningsloven 12-8 vert det herved gjeve melding om at det vert sett i gang arbeide med utarbeiding av reguleringsplan for Gnr. 81, Bnr. 181 og 90, Vedavika i Kvinnherad Kommune. Eksisterande situasjon Området er i gjeldande kommuneplan vist som område for fritids- og turistføremål. På bnr 181 står det i dag 3 campinhytter i rekke med to einingar i kvar. I tillegg er det eit servicehus med toalett- og dusjfasititetar og ei utleigeeining i, 2 små og ei litt størree frittliggjande campinghytter og nokre campingvognar plassert på eit konsentrert område. På bnr 90 ligg eit naust. I strandsona er der molo med flytebryggjer. Planavgrensing Plangrensa er synt på situasjonskart. Området ligg ikkje innafor reguleringsplan for industriområdet Neslia fra 1982. Felles adkomstveg, som er felles med bruk nr 197 er eigd av tiltakshaver. Der er difor nausynt å ta denne med innafor plangrensa. Arealet er på ca. 9,3 dekar. Forslagstillar og plankonsulent Forslagstillar er Rosendal Hyttetun og Camping som er eigd av Trippel Eiendom Invest AS. Utførande konsulent er v/øyvind Johnsen. Føremålet med reguleringa Føremålet med reguleringa er å leggja til rette for ei kombinasjon av næringsføremål og fritidsføremål samt campingplass. Det skal leggjast til rette for opprusting med nokre einingar til utleige samt byggjing av ny einingar. Planen skal gje ei avklåring av tilhøvet mellom fritidseiningar for salg og fritidseiningar samt campingplassar for utleige. Planen vert også omfatta av ei mindre båthamn. Planprogram og konskvensutgreiing I samråd med kommunen har ein kome fram til at det ikkje er naudsynt med ei konskvensutgreiing. Det er ikkje utarbeidd eit eige planprogram. Les meir om planarbeidet under kunngjeringer på vår heimeside www.digplan.no. Innspill/merknader kan sendast, Trollhaugmyra 15, 5353 Straume eller på epost til oyvind@dig-plan.no innan fredag 6/8-2010. Det er ikkje naudsynt å senda kopi til kommunen. Alle innkomne merknader vert sendt vidare til kommunen. Venleg helsing for Øyvind Johnsen 2010-12-03 11

Følgjande naboar og offentlege instansar vart varsla : Namn/Instans/eigedom Adresse Hjørdis Byrkjeland 81/82 Byrkjelandsvegen 34,5600 Nordheimsund Ingrid Kirsten Telnes 81/65 5474 Løfallstrand Svein Ove Bråtun 81/189 Skorane 23, 5463 Uskedalen Rosendal SPA-hotell AS 81/112 og 188 Klostergaten 2, 5005 Bergen Eva Haugland 81/82 Einerhaugen 7B, 5151 Fyllingsdalen Kari Kvanndal 81/86 Nordre Vardhaugen 11A, 5253 Sandsli Liv Vevik lunde 81/65 Vevik, 5474 Løfallstrand Svein Ove Bråtun 81/189 Skorane 23, 5463 Uskedalen Atle Nygård 81/190 Nesvegen 146, 5463 Uskedalen Lio Sag & treforedling AS 5474 Løfallstrand Fylkesmannen i Hordaland Landbruksavdelinga Pb 7310 5020 Bergen Fylkesmannen i Hordaland Miljøvernavdelinga Pb 7310 5020 Bergen Bergen og Omland Havnevesen Pb 6040. 5892 Bergen Statens Vegvesen Postboks 8142 Dep, 0033 Oslo Kvinnherad Energi 5464 Dimmelsvik Statens Vegvesen Region Vest Pb 168, 6861 Leikanger Hordaland Fylke, Kommunesam. Pb 7900, 5020 Bergen Kystverket Vest Pb 466, 5501 Haugesund Kvinnherad Kommune 81/188 Rosendalvegen 10, 5470 Rosendal Trippel Eiendom Invest AS 81/90, 181 Sandslikroken 36, 5254 Sandsli 4.3. Informasjon og medverknad Fram til innlevering av planmateriellet har informasjonen til naboar, berørte partar og allmenta vore som følger: A. Kunngjering av oppstart i Kvinnheringen B. Varslingsbrev C. Telefonkontakt med naboar som har vore interessert i opplysningar om planarbeidet. 4.4. Planavgrensing Plangrensa er synt på situasjonskart. Området ligg ikkje innafor reguleringsplan for industriområdet Neslia fra 1982. Felles adkomstveg, som er felles med bruk nr 197 er eigd av tiltakshaver. Der er difor naudsynt å ta denne med innafor plangrensa. Arealet er på ca. 9,3 dekar. 2010-12-03 12

Plangrense ved kunngjering 5. Innkomne merknader Ein har fått inn 4 offentlege og 1 private merknader. Merknadane ligg ved og er ikkje tatt inn her i full tekst. 5.1. Offentlege instansar 1. Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga datert 14.07.2010 Peiker på at fritidsføremål ikkje ligg innafor den avgrensinga som er valt. Gjer merksam på at plandata på nettportalen www.fonnakart.no ikkje samsvarar med den vedtekne kommunedelplan innafor det området oppstartmeldinga gjeld. Etter deira vurdering er omdisponering frå camping til private hytter ikkje utan vidare kurant. Årsaka ligg i strandsonevernet. Ein campingplass i sjøkanten vil oppfattast som langt meir tilgjengeleg enn eit privat hytteområde. Peikar på eit mogeleg problem med samlokalisering og konflikter mellom ulike brukargrupper.syner elles til retningsliner for støy- og rassikring. 2010-12-03 13

Forslagstillers kommentar/oppfølging: I praksis vert området drifta omtrent som før med utleige både av campinghytter og campingplassar. Etter noverande praksis vert dei fleste av campingplassane utleigd på årsbasis. Området vert difor alt i dag nytta som eit område for fritidsbustader. Den einaste endringa er at nokre få av fritidseiningane vert solgt. Det meste av uteområda er framleis tilgjengeleg for allmenta. Ei viss grad av seksjonering må til for å gje økonomisk grunnlag for fortsatt drift. Området vert difor ikkje meir privatisert. Tilhøva mellom eigarar og leigetakarar vert regulert ved avtalar og retningsliner. Det har vore gjennomført ei grundig undersøkjing av tilhøva kring ras- og støyfare i samband med hotellet like sør for området. Desse resultata vert lagt til grunn i samband med denne planen. 2. Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrettsavd. Datert 06.08.2010 Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne innafor planområdet. Det har vore gjort ei mindre arkeologisk registrering på naboeigedomen gnr 81, bnr 181 utan at det vart gjort funn av noko slag. Området var rimeleg påvirka av tidligare aktivitet. Det same gjeld det no omsøkte areal. Dei har difor ingen merknader på noverande stadium i planprosessen. Forslagstillers kommentar/oppfølging: Merknaden vert oppfatta som at ei arkeologisk gransking ikkje er naudsynt 3. Statens vegvesen datert 17.06.2010 Viktig at kryss/avkjørsle vert i tråd med deira normaler når det gjeld sikt, stigningstilhøve og radier. Gjer merksam på ny byggjeavstand til fylkesveger no er 50m som loven seier. I alle høve er det ikkje mogeleg å nytta mindre byggjeavsstand i ei ny reguleringsplan. Frisiktsoner skal liggja innafor plangrensa. Forslagstillers kommentar/oppfølging På nabotomta for SPA-hotell har ein nytta 30m byggjeavstand til fylkessveg. Det vil vere naturleg å nytta same avstand i denne planen. Eit krav om at siktliner skal liggja innafor plangrensa gjer at det er trong for ei mindre utviding av plangrensa. Avkjørsla er i dag godkjent for den aktivitet som området har. Planen legg ikkje opp til ei vesentleg utviding av eksisterande bygningsmasse, snarare ei erstatning av campingplassar med hytter. Ein forventer difor ikkje ei vesentleg trafikkauke, og opprustinga av avkjørsla vert avgrensa til ei kontroll av siklinene. 4. Kystverket Vest datert 02.08.2010 Ingen merknader til oppstartmeldinga 5. Bergen og Omland Havnevesen datert 05.07.2010 Kvinnherad ligg utanfor deira distrikt og kan difor ikkje gje marknad til oppstartmeldinga. 6. Rosendal og Omland Vassverk PL datert 21.10.2010 Gjer merksam på at Rosendal og Omland Vassverk har hovudleidning for vatn som går over denne eigedomen. Ber om at det vert teke omsyn til leidninga ved utbygging og gravearbeid. Forslagstillers kommentar/oppfølging Det vert teke kontakt for å få påvist kor leidninga ligg. 5.2. Private 7. Hjørdis Byrkjeland, på vegne av eigarar av Gnr 81/82 datert 05.08.2010 Er opptatt av utnyttingsgrad, utforming og byggjegrense. Peikar på nokre byggjetiltak hjå forslagstillar som representerer ein tryggleiksrisiko. Forslagstillers kommentar/oppfølging: Tek merknaden til etteretning. Det er i utbyggers interesse å unngå konfliktar. Det har vore kontakt mellom forslagstillar og merknadskriver. Dei problema merknadskriver påpeikar vert no løyst i ei avtale der merknadskriver får rett til å nytta felles adkomstveg som køyreveg. 2010-12-03 14

6. Planfaglege vurderingar 6.1. Hovedgrep Hovedgrepet i planen er å gjere det mogeleg å skilje ut nokre fritidseiningar for sal samstundes som planen skal leggja til rette for og gje rammar for vidare drift med utleigehytter og campingvognar. Planen gjev også ei avklaring om adkomst- og parkeringstilhøve, universell utforming, leikeareal, tilkomst for allmenta til friluftsområdet i strandsona og båthamn. Område Høgder Funksjon Antall einingar T-BRA FK1 1 Fitidshytter for sal 3 205,0 m2 FK2 2 Fitidshytte for sal, lager i 1.høgd 1 80,3 m2 FN1 2 2 einingar i 2. høgda for sal 3 einingar i 1. høgda for utleige samt service 5 290 m2 hvorav 40 m2 service U1 2 4 fritidseiningar for utleige 4 180 m2 U2 1 2 fritidseiningar for utleige 2 72 m2 U3 2 4 fritidseiningar for utleige 4 180 m2 U4 1 2 fritidseiningar for utleige 2 21 m2 U5 1 1 fritidseining for utleige, naust i 1 65,0 m2 1. høgda Sum 18 1093,3 m2 Arealtabell Samlet areal for fritidseiningar er berekna til 1053 m2. Av dette vert 658 m2 i utleige-einingar. Det betyr at 37,5% av bruksarealet får status som private fritidsbustader, medan resten er næringsarealer. 6.2. Tilhøvet til omgjevnaden/estetikk Når det gjeld estetikk må ein ta høgde for at tomta er eksponert mot sjø. Eksisterande bygg vil danne standard og stil for vidare utbyggjing når det gjeld estetisk utforming. 6.3. Byggehøgder Eksisterande byggehøgder for bygga nærast sjøen vert uforandra. For dei bygga som kjem lengre opp frå sjøen kan det vere aktuelt med ei mønehøgde på 9 meter, altså 2 høgder pluss loft. 6.4. Utsikt, sol og klimatilhøve Rosendal er eit område med typisk vestlandsklima med mykje vind og regn, spesielt i vinterhalvåret. Området ligg slik til, at det har god skjerming mot vind frå nord og øst. Mot sørvest fell terrenget slakt ned mot sjøen. Soltilhøva er særs gode med sol- og utsiktstilhøve. 2010-12-03 15

Det er særs gode utsiktstilhøve 6.5. Støy I samband med reguleringsplan for SPA-hotellet på bruk nr 188 vart det utarbeidd ei rapport av Kilde Akustikk AS som syner at støynivået for 1. høgda i fasade opp mot fylkesvegen ikkje overstig 55 db for heile strekninga. Busetnaden nærast fylkesvegen på området for Rosendal Hyttetun og Camping vert liggjande i om lag same høgde og avstand frå fylkesvegen. Det grøne området på Figur 3 syner også at alt uteareal i planområdet vert liggjande med under Lden=55dB i 2m berekningshøgde over mark. Konklusjonen er at det for dette planområdet ikkje er nausynt å iverksetje tiltak for å redusere støy. Ein har likevel i føresegnene opna for at ein på grøntområdet G4 kan setje opp støyskjermar dersom trafikkauka på fylkesvegen vert dramatisk. 2010-12-03 16

6.6. Rasfare I samband med reguleringsplan for SPA-hotellet på bruk nr 188 vart det utarbeidd eit notat med vurdering av skredfare datert 2/7-2008. Konklusjonen har følgjande ordlyd: Sweco Norge AS har vurdert skredfare i forbindelse med hotellutbygging mellom Røynholm og Vedavika i Kvinnherad kommune. Det er en viss fare for strinskred og løsmasseskred i fjellsiden sydøst for utbyggingsområdet. Hellningsvinkelden i den nedre del av lien er imidlertid så liten at skred ikkje skal kunne true det planlagte utbyggingsområdet. Den årlige nominelle sannsynligheten for skred vurderes å være mindre enn 10 i minus tredje som er kravet i teknisk forskrift (TEK) til Plan- og bygningsloven. 2010-12-03 17

Den blå lina for grense for skredfare i kommuneplankartet syner at situasjonen for dette planområdet er betre enn for naboområdet i sør. Ein har difor ikkje sett det som naudsynt å laga eit eiga notat om dette planområdet. Utsnitt av illustrasjon frå notatet til Sweco AS 6.7. Terreng- og landskapstilpasning Om lag heile området ligg på eit platå ca. 2,5-3 meter over havnivå. Bygget på FN1 vert liggjande med to høgder slik at utsikten mot sjø over eigedomen bnr 82 ikkje vert hindra. Campingplass 2 og 3 vert liggjande på eit nivå mellom kote 5 og 6.Nye utleigehytter på U3 vert liggjande opp mot skråninga, og tåler difor ei høgde på 9 meter.området i strandsona vert nytta som turterreng og rekreasjon. Strandsona vert for det meste liggjande urørt. Skråninga opp mot fylkesvegen vert beplanta. I føresegnene vert det sett krav til ei god landskapstilpasning der også vegsystem, parkering og gangvegar er godt tilpassa terrenget. 6.8. Barn/unge, funksjonshemma og eldre sine interesser Barn og unge sine interesser vert i første omgang sikra gjennom Rikspolitiske retningsliner for born og unge. Desse set krav til fysisk utforming av areal som vert tilrettelagt for barn og sikring av areal som vert brukt av barn og unge. På utomhusareala lengst sør-aust i området er det lagt inn gangareal og leikeareal for mindre born (Leik1). For unge og eldre er det mogeleg med ulike aktivitetar på friluftsområdet mellom FK1 og sjøen. For dei fleste fritidseiningane og campingplassane treng ein ikkje krysse køyrevegar på vegen til leikeareal/fellesareal. Planfremlegget råkar ikkje eksisterande leikeareal. Båthamna og sjøen gjev mogelegheit for opplevingar med båtliv og fisking. 2010-12-03 18

Litt av båthamna og kaien 6.9. Miljøfaglege vurderingar Vass- og avlaupsanlegg; For den eksisterande verksemda Rosendal hytte og camping ligg der ei 110mm kloakkleidning som går ut frå AV1 til 20 meters dybde i sjøen. Denne var tenkt som ei felles leidning for heile området. Spillvasset går ut via ei slamavskiljar. Området vert knytt til det Rosendal og Omland Vassverk sine leidningar. Rosendal og Omland Vassverk har i ei merknad gjort merksam på at hovudleidning for vatn går over denne eigedomen. Ber om at det vert teke omsyn til leidninga ved utbygging og gravearbeid. Renovasjonsløysingar Ein tek sikte på å utstyre området med eigne bosskontainarar for kildesortering med god tilkomst for renovasjonsbilar (Ren1). Løysinga vert diskutert med renovasjonsavdelinga i kommunen. Renovasjonsbilar kan snu inne på området. Energiløysingar Planen legg til rette for alternative energiløysingar der ein kan ha vassbåren varme som energiberar i fritidseiningane. Oppvarminga kan skje i form av gass, fjernvarme eller andre energikjelde. Vassbåren varme har som føremon at vatnet kan varmast opp av dei fleste former for energikjelder. Med fyrrom i fritidseiningane kan det nyttast energikjelder som gass, fjernvarme frå forbrenningsanlegg og elektrisitet. Gass vert nytta som varmekjelde i samband med kjøkkendrift. 2010-12-03 19

6.10. Kulturlandskap og kulturminne Hordaland Fylkeskommune, avdeling for kultur og idrett har i si merknad til oppstartmeldinga opplyst at det ikkje er påvist noko automatisk freda kulturminne innafor planområdet. Det er heller ikkje SEFRAK-registrerte bygningar innafor planområdet. Det er likevel fleire kjende fornminne på garden Nes (Gnr 81). Det er i tillegg kjent ei rekkje gjenstadfunn frå alle periodane av førshistoria på garden. Fylkeskommunen vurderte planområdet for hotelltomten på bruk nr 188 til å ha potensial for funn av automatisk freda kulturminne. Hordaland fylkeskommune har gjort det kjent at dei har vore ute på befaring og tatt prøvestikk 13/11-2008 i samband med hotellplanar på bruk nr 188, utan at det vart påvist automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innafor planområdet. 6.11. Klima/klimatilpasning Rosendal er eit område med typisk vestlandsklima med mykje vind og regn, spesielt i vinterhalvåret. Området ligg slik til, at der har god skjerming mot vind frå aust. Soltilhøva er særs gode med sol frå tidlig morgon til seine kvelden. Parkeringsplassane P1-P3 saman med G1-G3 utgjer i praksis eit tun midt i bygningsmassen som vert godt skjerma for vind. Bygningskroppane vil i seg sjølve gje ein begrensa skjerming mot vind frå nord. Inngangspartiet til dei fleste einingane vert liggjande lunt til for vind, men med begrensa soltilhøve. Vegetrasjonen i skråninga på Leik1 må haldast nede for å sikre nok sol morgon og føremiddag. 6.12. Beredskapsmesssige vurderingar/universell utforming Universell utforming handlar om å gjøre bygg, anlegg og offentlige rom tilgjengelige; å forme produkt, byggverk og uteområde slik at flest mogeleg får tilgang utan særskilt tilpassing eller hjelpemiddel. Målet er at dei med nedsett funksjonsevne skal få like gode høve til å utfalde seg som andre. Kravet er skjerpa gjennom nye lovverk og forskrifter. Planområdet er løyst med sideblikk til kravet om universell utforming, mellom anna ved at om lag 50% av einingane har inngang på bakkenivå og ikkje har trapp internt i einga. Det vert reservert minst ein parkeringsplass på P1 for funksjonshemma. Inngang til resepsjon og service-fasilitetar på FN1 ligg i om lag same nivå som parkeringsplass. Det er gangveg med låge stigningstilhøve frå parkeringsplassar til dei fleste innganger til einingane. Det same gjeld adkomst til leikearealet, som på om lag 30% av arealet er lagt til rette for funksjonshemma. Det er god tilgjenge for brannbil og sykebil. 6.13. Jordvern- og landbruksfaglege vurderingar Området har ikkje dyrka mark og har i gjeldande reguleringsplan ikkje noko jordbruksføremål. Arealoppgave i dekar for landbrukstyresmakta Eiendommene i dag Fulldyrka areal Overflatedyrka areal Produktiv barskog Produktiv lauvskog Annet skogsareal Myr Annet ubebygd areal Bebygd areal Gnr 81 Bnr 112 og 188 0 0 0 0 1 0 8,2 0,8 10 0 Sum areal Dyrkbart 2010-12-03 20

6.14. Rikspolitiske retningsliner for areal- og transportplanlegging Naturinngrepa er samla mest mogeleg, noko som bidreg til at ei stripe grøntstruktur langs fylkesvegen vert verna. Utbygginga er planlagt innafor eit område som i kommuneplanen er avsett til byggjeområde for næringsverksemnd med kort avstand til eksisterande hovudveg og busshaldeplass. Tilhøva for gåande og rørslehemma vert ikkje råka i planen. Området grensar til eit eksisterande næringsområde og har aldri vore ei del av eit større jordbruks- eller skogbruksområde. Det vert ingen transport av miljø- eller helsefarlege varer gjennom området. 6.15. Veg- og vegtekniske tilhøve/trafikktryggleik Hovedavkjørsle Den eksisterande avkjørsle med veg ned til planområdet fungerer i dag som ei tilkomstveg til Rosendal Hyttetun og Camping samt næringsverksemnda Lio Sag og Treforedling AS. Den er dimensjonert for personbilar og mindre lastebilar. Med tanke på trong for tilkomst for lastebil er ikkje kurvaturen i krysset god nok i horisontalplanet. Ein viser til at det er i dag godkjent som og nytta som ei avkjørsle for dei næringsverksemnda som ligg der. Det føreligg ikkje planar om å etablere ei veksemnd der det er trong for større køyretøy. Tilpasninga til riksvegen siktmessig vert no mykje betre enn i den eksisterande. I denne planen vert avkjørsla opprusta med ei større omsyn-sone for frisikt. Tilknytning til kollektivtilbud Via gangpassasje bak nausta i Vedavikja og gangsti i strandsona på hotelltomta er det gangveg opp til busslommar langs fylkesvegen. På motsatt side av fylkesvegen vert det anlagt ei ny busslomme i samband med hotellplanane med gangfelt mellom fortau på begge sider. Parkering Parkeringa vert løyst ved at det vert anlagt 3 stk parkeringsplassar (P1-P3)med plass til til saman 14 bilar. I underetasjen for uleigeeininga på U3 vert det plass til 5 bilar. Fritidseiningane på FK1 får ein biloppstillingsplass kvar. Det vert lagt til rette for til saman 22 parkeringsplassar innafor planområdet. Det er 18 fritidseiningar innafor planområdet. I praksis vil det seie ei parkeringsfaktor på 1,22. Friluftsområdet LNFR_1 i strandsona er i prinsippet ope for allmenn ferdsel i samsvar med friluftsloven primært med tanke på gåande og folk frå sjøen som stig i land. Det er difor ikkje spesielt lagt til rette for parkering for allmenta inne på det private området. Tiltakshaver rekner imidlertid ikkje med fullt belegg til ein kvar tid, og er ope for at det kan vere aktuelt å tillete folk å parkere inne på området i samband med ei rast eller kort opphald. Dette gjeld ikkje parkeringsplassar knytt til privateigde einingar knytt til FK1, FK2 og FN1. Føresegnene gjev retningslinjer for parkering, og grunneigar må ha høve til å lage regler for parkeringa i samsvar med desse. P4 oppe ved fylkesvegen er ei felles offentleg parkeringsplass der allmenta kan parkere i samband med besøkjande til næringsområdet, båthamn eller friluftsområdet. 6.16. Strandsona I kommunedelsplan for Rosendal er den funksjonelle strandsona avmerkt som eit byggjeområde for næring, fritid og naust. Området for denne reguleringsplanen er difor i prinsippet eit eksisterande byggjeområde. Planen skal likevel setje grensar for byggjing og aktivitet i strandsona og setje klåre rammar for kor mykje den eksisterande busetnaden kan fortettast. I fylkesplan for Hordaland vert det teke til orde for å sikre at strandområde som er eigna til rekreasjon ikkje vert bygd ut. Eksisterande bygg ligg mellom 16 og 20 meter frå strandlina. Det vert ikkje tillete å byggje tettare på strandlina, og arealet mellom busetnad og strandline er regulert til friluftsområde. Eit eksisterande naust er føreslege omgjort til fritidsbustad for utleige, altså næring. 2010-12-03 21

I fylkesplan for Hordaland vert det teke til orde for at ferdsel langs stranda vert mogeleg. Langs strandlina i Vedavika ligg det fleire naust. Det er imidlertid mogeleg for gåande å passere på baksida av nausta. Det vert då mogeleg å gå frå det offentlege friområdet sør for hotelltomta via friluftsområdet for hotellfomta på bruk nr 188 og 112 heilt fram til gangveg1 på denne reguleringsplanen. Sjølv om ein på ein mindre strekning må innom eit område regulert til hotell/fritid er byggjegrensa sett slik at det vert mogeleg å halde ope ei passasje her. Eigarane at hotelltomta er i føresegna for sin plan forplikta til å gje tilkomst til nausta på bruk 65, 89 og 90 over sin eigedom. Planen representerer difor ikkje ei stenging av allmentas ferdsel i strandsona. 6.17. Risiko og sårbarheit Trafikktryggleik Sikten i det nye krysset er dimensjonert etter handbok 017 frå Statens Vegvesen. Trafikktryggleiken for barn er ivareteken. Risiko: låg Radon Det har vore særs lite målingar av forekomst av radon på Vestlandet. Ein kjenner ikkje til at det har vore målingar i området. Etter ny lov skal det for nye tiltak uansett iverksetjast tiltak for å gje tryggleik mot radonstråling. Risiko: låg Beredskap/ slokkevann Brannvesenet og ambulanse held til i Rosendal. Utrykningstid til planområdet er 5-6 minutter. Hovedleidning for Rosendal og Omland Vassverk går over bruk nr 181. Brannvass kan tas ut enten via hydrant eller brannkule i kum. Problemstilling: Ingen Kulturminner I området ligg der ikkje objekter av stor kulturhistorisk verdi. Problemstilling: Ingen Høg/lavspentliner Der går ei høgspentline i luft opp mot fylkessvegen. Eksisterande høgspentline i luft på 22 Kv skal leggjast ned i bakken i samband med utbyggjing på nabotomta bruk nr 188. Problemstilling: Under arbeid med grunnarbeider for nye einingar og parkeringsplassar er det ei reell mogelegheit for at gravemaskin kan koma borti luftspennet. Risiko: låg Risikoskjema/uønska hending Analyseobjekt: Reguleringsplan for Rosendal Hyttetun og Camping, Kvinnherad kommune Overordna problemstilling: Høgspent i luft og jord innafor planområdet og langs riksvegen Faresituasjon/uønska hending: Fysisk kontakt med lina ved graving Årsak til hendinga - Gravearbeid utan aktsemnd Eksisterande risikoreduserande tiltak/ barriere - Ingen barriere Risikovurdering - personsikkerhet 2010-12-03 22

Sannsynligheit; kor ofte forventes det ei hending med skadeomfang som nemnt over? Konsekvens Ekstremt usannsynlig (Sjeldnare enn 1000 år) Usannsynli g (1 gang per 1000 år) Lite sannsynli g (1 gang per 100 år) X Sannsynli g (1 gang per 10 år) X Meget sannsynlig (1 gang per år) Risikoskildring Forslag til tiltak Ufarlig Ikkje skade på person Liten fare (småskade m/ fravær) Farlig (større personskad e Kritisk (ein person omkommer ) Katastrofal (fleire døde) Stolpar for eksisterande høgspentline i luft kan råkast under grunnarbeid for nye fritidseiningar og parkeringsplassar med den konsekvens at luftlina ramlar ned. Risiko for uønska hendingar knytt til helse og sikkerheit vurdere ein å være låg, dersom ein utførar gravearbeid med aktsemnd. Drikkevassforsyning/avlaup For den eksisterande verksemda Rosendal hytte og camping ligg der ei 110mm kloakkleidning som går ut frå AV1 til 20 meters dybde i sjøen. Denne var tenkt som ei felles leidning for heile området. Spillvasset går ut via ei slamavskiljar. Området vert knytt til det Rosendal og Omland Vassverk sine leidningar når det gjeld vassforsyning. Rosendal og Omland Vassverk har i ei merknad gjort merksam på at hovudleidning for vatn går over denne eigedomen. Ber om at det vert teke omsyn til leidninga ved utbygging og gravearbeid. Risiko: låg dersom det vert vist aktsemnd under graving Hovednett gass Ein kjenner ikkje til at der finns leidningar for gass i nærleiken av området. Problemstilling: Ingen Vind/ekstremnedbør/flaum Klimatiske endringar kan medføre at sterk vind vert eit aukande problem i framtida. Meteorologisk institutt reknar likevel orkan som ei lite sannsynleg hending og i framtida. Det vil sei mindre enn ei hending på 50 år. Konsekvensane av sterk vind kan vere store, med skade på menneske, bygg, anlegg, båtar mv. Vinden i de nære kystområdene i Norge styres i stor grad av monsuneffekter, dvs. påvirkningen av de sesongmessige forskjellen mellom oppvarming av land og hav. Dette gir på den ytre kysten av vestlandet hyppigst vind fra sør i vintermånedene og fra nord i sommermånedene. Jo lenger ein beveger seg inn i landet, jo meir vert vinden påvirka av terrenget, desto lenger ut fra kysten eller opp i høyden vert vindtihøva derimot gradvis meir påvirka av at ein ligg i vestavindsbeltet, altså med hyppigare vind frå vest. Norsk standard for vindlaster opererer med kommunevise referansevinder. Dette er estimerte 50-årsvinder, dvs. en middelvind (over 10 min) som statistisk nås i løpet av 50 år. Referansevindene er delt inn kommunevis og ein skal deretter gjøre ein rekkje korreksjonar ut fra ulik modellering med hensyn til terreng, eksponering for retning, høyde over havet m.m. Referansevinden for kommunane med dei nytta vindmålingane, er lista opp i nedanståande tabell Årlig middelvind 50-års vind for kommune NS3491-4 Flesland/Bergen 3.7 m/s 26 m/s 2010-12-03 23

Risiko: middels Hellisøy/Fedje 6.6 m/s 30 m/s Slåtterøy/Fitjar 6.0 m/s 28 m/s Skred/Ras/Ustabil grunn/flaum I samband med reguleringsplan for SPA-hotellet på bruk nr 188 vart det utarbeidd eit notat med vurdering av skredfare datert 2/7-2008. Konklusjonen har følgjande ordlyd: Sweco Norge AS har vurdert skredfare i forbindelse med hotellutbygging mellom Røynholm og Vedavika i Kvinnherad kommune. Det er en viss fare for strinskred og løsmasseskred i fjellsiden sydøst for utbyggingsområdet. Hellningsvinkelden i den nedre del av lien er imidlertid så liten at skred ikkje skal kunne true det planlagte utbyggingsområdet. Den årlige nominelle sannsynligheten for skred vurderes å være mindre enn 10 i minus tredje som er kravet i teknisk forskrift (TEK) til Plan- og bygningsloven. Den blå lina for grense for skredfare i kommuneplankartet syner at situasjonen for dette planområdet er betre enn for naboområdet i sør. Ein har difor ikkje sett det som naudsynt å laga eit eiga notat om dette planområdet. Rapporten til Sweco AS ligg hos Kvinnherad Kommune. Eksisterande bekker som krysser riksvegen i røyr vert leda i røyr gjennom området ned til sjøen. Risiko: låg 6.18. Prosess - privat plan Juli 2010 Juli August 2010 Aug. okt. 2010 Nov 2010 Januar 2011 Februar 2011 April 2011 Mai 2011 Juni 2011 Juli 2011 Melding om oppstart av planarbeid Høyring 4 veker Planarbeid Innlevering av planframlegg til planavdelinga 1. gongs handsaming i det faste utval for plansaker Framlegg til reguleringsplan vert lagt ut til offentleg høyring. Høyring 6 veker Handsaming av innkomne merknader og revisjon av planutkast 2. gongs handsaming av KPU Slutthandsaming i kommunestyret Klagefrist 3 vekar Revidert 03.12.2010 2010-12-03 24