GBNR 32/49 - BOLIGBYGGING - BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 32/49 - Boligbygging Tiltakshaver: Ravnanger Hus AS Frist for behandling: 12.01.16 Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2015/5193-7 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, bestemmelse om antall enheter i planens bestemmelser pkt. 9-2, for oppføring av 4 boligenheter på gnr. 32 bnr. 49. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. SAMMENDRAG Det søkes om dispensasjon fra bestemmelse om antall enheter i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen vurderer ikke at vilkårene for dispensasjon oppfylles, og anbefaler at søknaden avslås. Videre saksgang:
Saksopplysninger: Det er mottatt søknad om dispensasjon for oppføring av to tomannsboliger med tilhørende utomhusanlegg på gbnr 32/49. Gjeldende arealplan for tiltaket er kommuneplanens arealdel hvor tiltaket er vist beliggende innenfor område avsatt til arealformål LNF-areal, Spredt boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra begrensing på antall enheter som fremgår av planens bestemmelser pkt. 9-2 sammenholdt med påskrift i plankart. Planen åpner for oppføring av totalt 3 enheter innenfor det aktuelle området i løpet av planperioden. Det er p.t. ikke godkjent noen enheter innenfor området. Det søkes nå om dispensasjon for å føre opp 4 enheter, dvs. 1 mer enn det planen åpner for. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3 og 19-1 og det foreligger 2 nabomerknader. Vurdering: 1. Nabomerknader Merknader fra eier av gbnr 32/140 Carl A. Caspersen (vedlegg 3) og tidligere eier av gbnr 32/140 Jørn Bjørkhaug (vedlegg 4): Stiller spørsmål ved hvor høyt boligene vil ligge i terrenget og om de bygges i 1 eller 2 etasjer. Frykter boligene vil kaste skygge på deler av tomten og medføre tap av utsikt. Søkers kommentar til nabomerknader (vedlegg 5): Bemerker at det ikke er tatt stilling til nøyaktig plassering, størrelse eller høydeplassering, da det ikke søkes om dette nå. Det er derfor vanskelig å si noe konkret om ulempene for nabo. Situasjonskart viser en foreløpig plassering, men kan endres i prosessen ut fra de tilbakemeldinger som mottas til søknaden. En ser for seg å føre opp byggene som funkisboliger med flatt eller svakt skrånende tak, slik at ulempene for naboene ikke blir så store. Kan for øvrig ikke se at merknadene bør få betydning for dispensasjonsvurderingen da det kan oppføres to bygg på tomten også uten dispensasjon. Administrasjonens vurdering av nabomerknader: Administrasjonen viser til søkers kommentar til nabomerknader. Det som her behandles er spørsmålet om dispensasjon for antall enheter. Ulemper som følge av bygningsmassens utforming og plassering vil bli vurdert ved en evt. etterfølgende søknad om bygging. Som påpekt fra søker er det heller ikke noen nødvendig sammenheng mellom tiltakets volum/plassering og antall enheter. 2. Dispensasjon Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Søkers begrunnelse (vedlegg 1): Søker har oppsummert begrunnelse for dispensasjon i følgende hovedpunkt: «Oppsummert mener en at hensynene bak bestemmelsen ikke blir tilsidesatt fordi: Tomten er mer egnet for tettbygd enn spredtbygd bebyggelse pga områdets utforming og beliggenhet. Byggene vil ikke bryte med bebyggelsesstrukturen i området. Det er ikke natur-, frilufts eller landbruksinteresser som blir berørt av utbyggingen. Tomten ligger i direkte tilknytning til vei, vann og avløp med god standard. Tiltaket omfatter riving av en fritidsbolig, noe som medfører at økningen i arealutnyttelse og bruk av infrastruktur ikke er så stor som antall enheter i utgangspunktet skulle tilsi. Fordelene er vesentlig større enn ulempene fordi: En dispensasjon vil gi en bedre arealutnyttelse av tomten. En dispensasjon vil medføre ønsket fortetting. En dispensasjon gir bebyggelse som er godt tilpasset bebyggelsesstrukturen i området. Tomten er godt egnet for formålet. Dispensasjonen medfører lavere boligpris.» Uttale fra andre myndigheter: Saken har vært oversendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland, Hordaland fylkeskommune og Statens vegvesen. Det er ikke mottatt uttale fra noen av uttaleinstansene. Saken er drøftet med Miljøvernleder og Landbrukssjef, som ikke vurderer at deres interesser blir berørt av en dispensasjon i saken.
Administrasjonens vurdering av vilkår 1 (hensynene bak bestemmelsen): Bestemmelser om antall enheter er, sammen med bestemmelser om utnyttelsesgrad og høyder, viktig for å kunne styre arealbruken innen et område. Bestemmelser om antall enheter vil særlig ha en viktig funksjon i forhold til å sikre tilstrekkelig med egnet uteareal, fellesareal, teknisk infrastruktur, sosial infrastruktur og forutberegnelighet for omgivelsene. For områder avsatt til LNF-spredt boligbygging vil også hensynet til å ivareta LNF-verdier innenfor området være en del av begrunnelsen. Etter administrasjonens vurdering vil LNF-verdier ikke bli særlig berørt ved en slik økning i antall enheter. Det vises således til at området som omsøkes bygd ut vurderes godt egnet for utbygging både topografisk og grunnet sin nærhet til infrastruktur. Det er heller ikke registrert særlige LNFinteresser i tilknytning til arealet. I forhold til LNF-interesser vil det også være fordelaktig at avsatt antall enheter bygges ut samlet, fremfor en spredt utbygging som legger beslag på større areal. Slik administrasjonen ser det er vil hensynet til bokvaliteter på eiendommen også kunne ivaretas på en god måte selv om det gis dispensasjon fra antall enheter. Det er således vist hvordan uteoppholdsareal på 250 kvm, som er kravet i kommuneplanens arealdel, ivaretas. Uteoppholdsarealene er sammenhengende og vurderes å ha gode kvaliteter. Det er også vist 2 parkeringsplasser per enhet, som er kravet i kommuneplanens arealdel. Videre vurderes hensyn til teknisk infrastruktur og fellesareal tilfredsstillende ivaretatt. Tomten ligger i umiddelbar tilknytning til veg med god standard og fortau. Her kan riktignok bemerkes at det ikke er fortau/gang- og sykkelveg helt frem til skole/barnehage, hvilket ville vært ønskelig. Det er for øvrig enkel tilgang til natur- og friluftsområder i umiddelbar nærhet til eiendommen. For så vidt gjelder forholdet til omgivelsene og forutberegnelighet for disse vurderes en økning fra 3 til 4 enheter heller ikke å medføre en vesentlig tilsidesettelse av dette hensynet. Økningen medfører ikke noen nødvendig økning i bygningsmassens størrelse, og den økte bruken av infrastruktur og fellesareal vurderes å bli beskjeden. Her bemerkes også at bruken i tilknytning til eksisterende fritidsbolig, som omsøkes revet, vil bortfalle. Bebyggelsen harmonerer for øvrig godt med den bebyggelse som er oppført innenfor regulert boligområde i umiddelbar nærhet. I forhold til sosial infrastruktur finner en imidlertid å måtte vektlegge at det p.t. ikke foreligger ledig skolekapasitet innenfor Træet skolekrets. Det foreligger heller ikke konkrete planer for utbygging av kapasitet innenfor denne skolekretsen. Hensynet til sosial infrastruktur vurderes derfor å bli tilsidesatt ved en dispensasjon for økt antall enheter. Administrasjonen vurderer det også som prinsipielt uheldig å dispensere for antall boenheter i en situasjon hvor manglende skolekapasitet vil kunne hindre utbygging av andre områder med rekkefølgekrav knytt til skolekapasitet. En slik praksis vurderes som uheldig i forhold til både likebehandling og prinsippet om planmessig styrt arealbruk. Ut fra over nevnte vurderes hensynene bak bestemmelsen det søkes om å dispensere fra å bli vesentlig satt til side ved en dispensasjon i denne saken. Administrasjonens vurdering av vilkår 2 (fordelene med dispensasjon): Sett hen til de forhold som fremholdes under vurderingen av vilkår 1, kan bygningsmyndighetene heller ikke se at fordelene ved en dispensasjon i denne saken er klart større enn ulempene. En finner det ikke påkrevd å gå inn på en konkret vurdering av de forhold som er fremholdt fra søker i forhold til dette vilkåret, da dispensasjon uansett ikke vil kunne gis når vilkår 1 ikke oppfylles. Det bemerkes likevel at prinsippet om planmessig styrt arealbruk også må legges til grunn i forhold til fortetting. Selv om det generelt er ønskelig med fortetting og god arealutnyttelse så er administrasjonen av den oppfatning at slik fortetting bør skje med bakgrunn i plan. Fortetting basert på dispensasjoner vil etter bygningsmyndighetenes vurdering skape store vanskeligheter i
forhold til å ivareta alle de hensyn som skal ivaretas. Særlig gjelder det i en situasjon hvor man erfarer at det er mange eiendommer som er i en tilsvarende situasjon. Det bemerkes i så henseende at områder avsatt til LNF-spredt ofte vil ha en størrelse som gjør at det vil kunne bygges ut flere enheter enn det planen åpner for. En dispensasjon vil derav kunne ha presedensvirkninger i forhold til andre områder avsatt med samme formål. Folkehelseperspektiv: Det vurderes i et folkehelseperspektiv som viktig å sikre at både skolebygg og skolens uteområder er dimensjonert og utformet for den elevmassen som skal benytte skolene. Manglende kapasitet vil på sikt kunne ha negative konsekvenser både for den fysiske og psykiske folkehelse. Konklusjon: Det rettslige vilkår for å gi dispensasjon, slik de fremgår av pbl. 19-2, vurderes ikke oppfylt. Administrasjonen anbefaler derfor at søknaden avslås. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø gir med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, bestemmelse om antall enheter i planens bestemmelser pkt. 9-2, for oppføring av 4 boligenheter på gnr. 32, bnr. 49. Dispensasjon gis med følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak bestemmelsen om antall enheter blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Nabomerknad Caspersen 4 Nabomerknad Bjørkhaug 5 Kommentar til nabomerknader 6 Kartutsnitt - kommuneplanens arealdel 7 Kartutsnitt - reguleringsplaner Kleppestø, 01.11.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder