Bjørnebekk - Behandling av institusjonsbyggene etter avsluttet mottaksdrift Saksbehandler: Roy Sypriansen Saksnr.: 17/02190-1 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 24.08.2017 Formannskapet 30.08.2017 Hovedutvalg for teknikk og miljø 28.09.2017 Formannskapet 11.10.2017 Rådmannens innstilling: 1. Bygningsmassen som tidligere er benyttet til beboerrom på Bjørnebekk asylmottak, Kroerveien 50 og 52, rives. 2. Administrasjonsbygget i Kroeveien 48 bygges om til kontorbygg for kommunens tjenester. 3. Bruk av området for øvrig fremmes som egen sak når avgjørelse fra Helse og sosialdepartementet foreligger om eventuelt etteroppgjør. 4. Tiltaket finansieres med bruk av konto 25150105 Bjørnebekk etterdriftsfond. Ås, 14.08.2017 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Etatsjef teknikk og miljø Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Vedlegg: 1. Helse- og omsorgsdepartementets brev av 29.08.2017 vedrørende avhending av eiendom - Gnr 74 bnr 124 - Bjørnebekk 17/02190-1 Side 1 av 6
Saksutredning: Bakgrunn Eiendommen på Bjørnebekk gnr. 74 bnr. 124 - omfatter totalt 9 bygg. Denne saken gjelder kun institusjonsbyggene, - Kroerveien 48 (administrasjonsbygget) 50 og 52 (beboerbyggene). Den omtalte bygningsmassen består av to tilnærmet identiske bygg i tillegg til et mindre administrasjonsbygg. Disse byggene har vært benyttet som asylmottak. Beboerbyggene er henholdsvis på 2 plan pluss lofts/kjellerarealer, og ble opprinnelig oppført på 1930 tallet. Kontrakten med UDI om bruk av byggene til asylmottak er ikke videreført, og denne saken gjelder fremtidig disponering av byggene. Det vises for øvrig til F-sak 83-16: Bjørnebekk asylmottak - nytt mulighetsstudie (rive internatbyggene og bygge nytt), samt K-sak 11/17 Alternativer for Bjørnebekk: Kommunestyrets vedtak 15.03.2017 (K-Sak 11/17): 1. Ås kommune har driftsavtale med UDI som går ut 1.7.2017. Som følge av dette nedlegges driften av Bjørnebekk Asylmottak fra samme dato. Ansatte som berøres behandles i henhold til lover, avtaler og rutiner. 2. Rådmannen foretar en nærmere juridisk vurdering av avtalen mellom Ås kommune og Akershus fylkeskommune om overdragelse av eiendommen gnr 74, bnr 124 Bjørnebekk. Vedtakets punkt 1 er gjennomført. Punkt 2 er drøftet med Akershus fylkeskommune og saken er løftet opp til Helse- og sosialdepartementet. Rådmannen avventer fortsatt en uttalelse, men forutsetter at det foreligger en vurdering fra departementet om kort tid. Det er oversendt en anmodning om at departementet snarlig ser på saken. Beboerbyggene oppfyller ikke dagens bygg- og branntekniske krav. Bygningsmassen fremstår med et betydelig vedlikeholdsetterslep og det er behov for en større brannteknisk oppgradering med etablering av brannceller. På grunn av kortsiktige avtaler med UDI har det ikke vært forsvarlig for kommunen å sette av mer midler til vedlikehold en strengt nødvendig for å ivareta driften. - Innvendige arealene og vinduer, preges av elde, slitasje og lav standard - Utvendig må det påregnes betydelige utbedringer fremover - VVS anlegget er gammelt og det er stadig behov for reparasjoner. Hele anlegget må skiftes ut. - El anlegget er av eldre dato og i dårlig forfatning, og må oppgraderes/skiftes ut - Ventilasjonsanlegget må erstattes med et nytt (kun avtrekk fra bad og dusjrom i dag) - Sentralvarmesystemet (bl.a. oljebasert), er gammelt og må byttes 17/02190-1 Side 2 av 6
Brannvesenet har presentert flere krav om nødvendige utbedringer, som vilkår for eventuell videre drift i byggene. Uavhengig av hvilket formål byggene skal benyttes til, må det påregnes vesentlige investeringsbeløp for at byggene skal oppfylle gjeldende krav. Også mht. universell utforming. Det er gjort flere beregninger for hva det vil koste å utbedre byggene. Dette under forutsetning av videre drift som asylmottak. Estimatene har ligget i størrelsesorden kr. 70 til 100 mill. Ved eventuell bruksendring må det også tas høyde for tilpasning til ny bruk, som igjen påvirker investeringskostnaden. Ved omlegging til kontorer vil f.eks. TEK 17 bli gjeldende. Følgende disponering er nærmere vurdert: - Kommersiell drift - Rehabilitering og bruk som et administrasjonsbygg/kontorer - Rivning Alternativer for bygningsmassen Kommersiell drift Det er ikke gjort noen nærmere vurdering av avkastningsmulighetene ved annen kommersiell utnyttelse av bygningsmassen. Det skyldes at det i kontrakten fra 1999 om vederlagsfri overdragelse fra Akershus Fylkeskommune, ble avtalt at eiendommen skulle benyttes til offentlige og samfunnsnyttige formål i kommunal regi. Det ble også avtalt at dersom eiendommen utnyttes på annen måte eller eventuelt videreselges, skal det foretas et etteroppgjør. Eventuell gevinst ved bruksendring/salg tilbakeføres overdrageren. Isolert sett er det derfor ikke noe incentiv for kommunen til å utnytte bygningsmassen på en kommersiell måte. Rehabilitering og bruk som administrasjonsbygg/kontorer Ved en bruksendring til kontorer (i offentlig bruk) vil det være behov for betydelige investeringer. Det gjelder både den generelle oppgraderingen av bygget til dagens standardkrav og tilpasning til administrativ bruk/funksjonalitet. For å få et sikkert estimat for kostnaden ved rehabilitering til bruk som kontorer, må det utføres en nærmere detaljert prosjektering hvor det tas utgangspunkt i en kravspesifikasjon. Basert på tidligere estimater og mulighetsstudier, vil en antakelse være at en investering for å tilpasse byggene til dagens krav herunder også arbeidsmiljøloven - ved bruk som kontor, ligge i størrelsesorden ca. kr 100 mill. I tillegg kommer eventuell tilpasning av utomhusarealene. 17/02190-1 Side 3 av 6
Det er betydelig usikkerhet knyttet til dette beløpet. Rivning Siden kommersiell utnyttelse isolert sett ikke er regningssvarende for kommunen og eventuell rehabilitering/ombygging til f.eks. kontorer, blir uforholdsmessig dyrt, - og hvor løsningene sannsynligvis ikke blir optimale på grunn av byggenes nåværende struktur, er det aktuelt å rive byggene for å spare løpende driftskostnader. Det er sett på tre rivningsalternativer. 1) Rive og fjerne alt, fra møne til grunnen, inklusiv kjent infrastruktur. 2) Rive og fjerne alt fra møne til topp grunnmur, fylle igjen til topp grunnmur med stabile komprimerbare masser. Fundament og grunnmur kan siden benyttes uten kjeller. 3) Rive og fjerne alt fra møne til topp grunnmur. Bryte ned grunnmur til topp terreng og fylle igjen kjeller med stabile komprimerbare masser til topp terreng. Arealet brukes til p-plasser/byggegrunn o.l. Det er utarbeidet estimater for rivekostanden ved de tre alternativene: - Kr. 1 950 000 for alternativ nr.1. - Kr. 1 600 000 for alternativ nr.2. - Kr. 1 500 000 for alternativ nr.3. Det bør ikke legges avgjørende vekt på kostnadsforskjellen mellom alternativene, siden beregningen indikerer en relativt liten forskjell mellom billigste og dyrest løsning. Det må tas hensyn til nødvendig fleksibilitet ved senere utnyttelse av tomten, slik at nye prosjekter ikke begrenses av eventuell gjenværende bygningsstruktur. Fullstendig rivning innebærer at tomten i hovedsak tilbakeføres til opprinnelig tilstand. Det betyr at eventuell senere bebyggelse kan planlegges, tilpasses og gjennomføres, slik at beliggenhet og funksjonaliteten blir optimal. Merkostnaden ved fullstendig rivning, tjenes inn på grunn av nødvendig fleksibilitet i prosjekteringen av et evt. kontorbygg. Rivning - konkurranse og miljømessige konsekvenser Det må benyttes en leverandør som har erfaring og spesialkompetanse innen miljørådgivning og miljøsanering. Det stilles krav til at leverandøren har de nødvendige godkjennelser og samtidig kan dokumentere at de følger samtlige miljøstandarder iht. plan- og bygningsloven med forskrifter. Nesten alle bygg og konstruksjoner inneholder farlig avfall i større eller mindre grad, og disse må saneres, før resten av bygget rives. Det må stilles krav til leverandøren om at farlig avfall behandles forsvarlig, og at sanerings- og riveprosessen hindrer spredning av eventuelle miljøgifter. 17/02190-1 Side 4 av 6
Plan- og bygningsloven med forskrifter krever bl.a. en miljøkartlegging av bygget før rivning. I tillegg til vurdering av selve bygget kan det også forekomme miljøgifter i grunnen. Ved rivning må det gjennomføres en anskaffelsesprosess iht. anskaffelsesforskriftens 5-1(2). Prosessen bør kunne gjennomføres i løpet av to til tre måneder. La byggene stå som i dag Både beboerbyggene og administrasjonsbygget (Kroerveien 48) har i dag oppvarming via en felles oljefyrt varmesentral plassert i det ene beboerbygget. Denne varmekjelen er i dårlig forfatning. For å ha varme i administrasjonsbygget og unngå frost og vannlekkasjer i beboerbyggene må fyrkjelen opprettholdes. Med tanke på byggenes usikre fremtid har anlegget kun fått minimums oppfølging og kun nødreparasjoner er foretatt. Funksjonssvikt med tilhørende reparasjoner må derfor påregnes. Tomme bygg som ikke vedlikeholdes er ofte utsatt for hærverk og det er en reell bekymring for at bygningene vil være attraktive for husløse. Det må derfor påregnes behov for jevnlig ettersyn og sikring av bygget. Basert på en gjennomgang av eksisterende regnskapstall på faste kostnader og forventet behov er det estimert en kostnad på kr 7-800 000 i året for å beholde byggene i dagens standard. Vurdering Byggene er i særdeles dårlig forfatning og de kan av tekniske årsaker (herunder brannkrav) ikke benyttes slik de fremstår i dag. Byggenes planløsning er lite egnet for alternativ bruk uten betydelig ombygging. En ombygging til alternativ bruk vil medføre krav om oppgradering til dagens forskrifter. Kommunen har behov for lokaler til erstatning for leide kontorplasser i Rådhusplassen 29. Disse lokalene må tømmes i forbindelse med soppskader. Utleier har etter lengre tids forsøk fortsatt ikke klart å tette taket på bygget og en akseptabel saneringsprosess må dermed forventes å ta betydelig tid. I mellomtiden kan administrasjonsbygget på Bjørnebekk benyttes. Det ligger godt til rette for enkle ombygninger slik at bygget kan fungere som et kontorbygg. Det er imidlertid problemer med varmeforsyningen. Avløpsrøret fra administrasjonsbygget går under beboerbyggene og det har i tillegg i lengre tid vært problemer med avløpet. Etter en samlet vurdering av alternativene anbefaler rådmannen en rivning av eksisterende bygg i Kroerveien 50 og 52 (beboerbyggene). Det bør etableres en ny midlertidig varmekilde for administrasjonsbygget og i forbindelse med rivning av beboerbyggene bør det legges nytt opplegg for vann og avløp til administrasjonsbygget. Økonomi Følgende kostnadsestimat er beregnet: Type kostnad Beløp Kommentar Rivning og fjerning 1 950 000 Foreløpig estimat 17/02190-1 Side 5 av 6
Ombygging av 1 600 000 Foreløpig estimat administrasjonsbygget ; bygg, VVS, elektro, ikt m.m. Usikkerhet 10 % 350 000 Betydelig usikkerhet knyttet til riveprosjekter og gamle bygg SUM budsjett 3 900 000 Budsjettet forutsetter at det ikke dukker opp uventede miljøkostnader i byggene eller i grunnen. Konklusjon med begrunnelse: Det anbefales å gjennomføre en fullstendig rivning av byggene som tidligere er benyttet som asylmottak, samt oppgradere administrasjonsbygget til funksjonelle kontorlokaler. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 17/02190-1 Side 6 av 6