Saksframlegg HAREVEGEN 23, TILLEGG 2 AVSLAG PÅ OPPFØRING AV GARASJE KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 06/11602 Saksbehandler: Mads Midelfart Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 avslag oppføring av garasje. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge og vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 opprettholdes. Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 1
Saksutredning: Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 avslag oppføring av garasje, mottatt av byggesakskontoret 05.07.2006. Innledning/sammendrag Det er på omsøkte eiendom tidligere godkjent en garasje med grunnareal 6x8m i en etasje. Denne godkjenning er ikke påklaget og følgelig rettskraftig. Byggesakskontoret mottok den 19.04.2005 en felles klage fra beboere i området, denne klage var underskrevet av Harevegen 27, 29 og 31, samt Elgvegen 27c og 29 på ulovlig bygging iht. ovenfornevnte godkjenning. Av nevnte klagere er det Elgvegen 27c som er nabo / gjenbo etter plan- og bygningsloven 94 nr.3. Denne klagen går i hovedsak ut på at avstand til nabogrense er mindre enn 4 meter, at tiltakets volum og estetikk er uheldig, dvs grunnareal, høyder, takopplett / ark med vinduer, utkraginger med mer. Det anføres også at tiltakets plassering i terreng og høyde på gulv er uheldig. Det er fra byggesakskontoret i brev av 21.10.2005 bedt om en redegjørelse og senere i brev av 12.12.2005 sendt varsel om pålegg. Tiltakshaver ble i brev fra byggesakskontoret av 12.01.2006 pålagt å tilbakeføre tiltaket i henhold til tidligere godkjenning eller søke om godkjenning på det ulovlige oppsatte tiltak. På bakgrunn av dette mottok byggesakskontoret den 17.03.2006 en melding om tiltak og en dispensasjonssøknad fra gjeldende avstand til nabogrense, jf plan- og bygningsloven 70.2. Nytt tiltak er nabovarslet til naboer og gjenboere, jf plan- og bygningsloven 94 nr.3. Tiltaket har en grunnflate på bakkeplan av 6,65 x 9,56 meter. Utkraget hems har grunnareal på 6,65 x 11,65 meter og har slik byggesakskontoret tolker tegningene et målbart areal på hems, jf. teknisk forskrift 4-1. Mønehøyde er på 5,95 meter fra bearbeidet terreng. Nevnte mål kommer fra Trondheim kommune, kart- og oppmålingskontor sine målinger. Disse mål avviker noe fra tiltakshaver sine mål. Kommunens data og måleresultater er blitt oversendt tiltakshaver for kommentar. Avstander fra tiltakets nærmeste punkter / hjørner til naboeiendom Elgvegen 27c etter Trondheim kommunes målinger er: Fra grunnplanet 2,7 meter, fra utkraget hems 2,3 meter og fra takutstikk 1,06 meter. Avstanden til nabogrense øker da tiltaket og nabogrense ikke er parallelle. Maksimal avstand fra tiltakets grunnplan til nabogrenser oppgis av tiltakshaver til 6 meter. Dette er ikke kontrollmålt av kommunen. Tiltaket krever pga. sitt volum på over 50m² og med en avstand til nabogrense mindre enn 4 meter, enten et skriftlig samtykke fra berørt nabo, jf plan- og bygningsloven. 70 nr.2 eller en dispensasjon etter planog bygningsloven 7. Skriftlig samtykke fra berørt nabo foreligger ikke og tiltakshaver har søkt om dispensasjon fra avstand til nabogrense Protester på ovennevnte tiltak fra nabo Lene Marken og Håkon Killingberg i Elgvegen 27 c ble mottatt byggesakskontoret 29.03.2006. I deres klage anføres følgende for en tilbakeføring til godkjente tegninger: At tiltakshaver prøver å omgå saksbehandlingsreglene etter plan- og bygningsloven 93a ved at han i Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 2
nabovarsel benyttet Melding om tiltak; mindre byggearbeid når bygget var større enn 50 m² og skulle undergå alminnelig søknadsbehandling. De anfører videre at det ikke foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon fra avstands krav i plan- og bygningsloven 70 nr.2, jf plan- og bygningsloven 7 og at de som naboer motsetter seg det omsøkte tiltak innenfor 4 meters grensen. Det anføres også at det omsøkte tiltaks plassering er for nært offentlig ledningsnett, samt at tiltaket virker ruvende og overdimensjonert og at det reduserer lys og utsikt fra deres stue og uteplass. Søknad om dispensasjon ble avslått i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006. I brev av 20.06.2006 ble det anmodet om utsatt klagefrist. Byggesakskontoret mottok 05.07.2006 klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006. Det legges til grunn av klagen er fremsatt til rett tid og av klageberettiget person, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Bygningsrådet har bedt om å få saken til politisk behandling. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan R 204, stadfestet 10.09.1959. Eiendommen er regulert til bolig. Klagen Klager krever at vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 omgjøres. Klager stiller spørsmål ved byggesakskontorets tolkning av plan- og bygningslovens 74, nr.2 Klager anfører vilkårlig forskjellsbehandling. Vurdering / begrunnelse Vedrørende plan- og bygningsloven 74, nr.2 Klager anfører at det ikke er mulig å avgjøre objektivt om et tiltak er mer estetisk enn et annet, og at dette vil bero på hver enkelts subjektive opplevelse. Klager anfører at tiltaket representerer i seg selv en byggmessig og arkitektonisk høy kvalitet. Det anføres videre at bygget ikke er et fremmedelement i nærområdet og at det er så stor arkitektonisk variasjon i nærområdet at det ikke er sårbart på noen måte for valg av arkitektonisk utforming. Det anføres at det må baseres på et subjektivt skjønn hvilken utforming som samsvarer med funksjon. Klager anfører at det må utvises forsiktighet ved benyttelse av plan- og bygningsloven 74 nr.2 grunnet dens høye grad av skjønn, og at det i denne sammenheng må ses hen til de økonomiske konsekvensene eventuell rivning vil medføre. Det følger av plan- og bygningsloven 74, nr.2: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 3
estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Byggesakskontoret vil bemerke at det faktum at tiltaket allerede er oppført faller utenfor vurderingen etter plan- og bygningsloven 74 nr.2. Bestemmelsen er et uttrykk for at også estetiske kvaliteter i byggevirksomheten er et viktig offentlig anliggende, og at kommunene må være sitt ansvar bevisst når det gjelder den estetiske utformingen av et byggverk. Bestemmelsen er et viktig ledd i arbeidet for å bedre byggeskikken, ikke minst som en påminnelse om at kommunen må være oppmerksom også på de estetiske hensyn og helhetsvirkningen. Det foreligger ingen lovfestet definisjon av et estetisk kvalitetsbegrep. Det er likevel visse faktorer som i seg selv er viktige for en god estetisk utforming av et byggverk. I lovteksten er det fremhevet viktigheten av samsvar mellom den estetiske utformingen av bygninger og tiltak og den funksjon som det aktuelle tiltak er tiltenkt. Videre fremgår det at et byggverks utforming må harmonere med omgivelsene. Dette gjelder både naturgitte omgivelser som f.eks. eksisterende terreng, vegetasjon og tomtestruktur, og bygde omgivelser, der faktorer som volum, form, materiale og ikke minst farger hører med i vurderingen. Rådmannen er av den oppfatning at tiltaket med knestokk, takark og vinduer både på hems og grunnivå ikke gir et visuelt og funksjonelt inntrykk av å være en garasje, men mer som en liten bolig. Etter befaring i området finner rådmannen at det ikke finnes garasjebygg med lignende arkitektonisk utforming i nærområdet. Rådmannen mener at tiltaket grunnet sitt volum og utforming ikke har en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for bygde omgivelser. Det er byggesakskontorets oppfatning at tiltaket er i strid med plan og bygningsloven 74 nr.2. Vedrørende vilkårlig forskjellsbehandling Klager anfører at den estetiske vurdering fremtrer som vilkårlig ettersom kommunen ikke har utarbeidet retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven, og at det avgjørende vil være den enkelte saksbehandlers estetiske ståsted. Klager ber om at det fremlegges tilsvarende avgjørelser fra de seneste par år for å vurdere om skjønnsutøvelsen fremstår som saklig. Vilkårlig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det skulle være tilfellet, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer i praksis kan det også være adgang til. Forskjellsbehandling betraktes bare som myndighetsmisbruk når forvaltningen ikke er i stand til å angi noen saklig grunn eller den virker sterkt urimelig eller urettferdig. Den enkelte saksbehandler vurderer det enkelte tiltaks estetiske kvaliteter etter plan- og bygningslovens 74 nr.2. At skjønnsutøvelsen vil variere etter det enkelte tiltakets kvaliteter og svakheter medfører ikke at saksbehandlingen fremstår som vilkårlig forskjellsbehandling. Hver enkelt tiltak vurderes konkret. Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 4
Rådmannen vil bemerke at det er den som påberoper seg vilkårlig forskjellsbehandling som må kunne vise til et annet tilfelle som er likt, men med annet resultat. Rådmannen kan ikke se at det foreligger vilkårlig forskjellsbehandling. Vedrørende dispensasjon I delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 ble det på bakgrunn av estetikkvurderingen ikke tatt stilling til om det var adgang til dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr.2 jf 7. Rådmannen vil under foreta dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven 7. Hovedregel om minsteavstand til nabogrense står i 70 nr. 2, 1. ledd. Det følger av denne at hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Omsøkte tiltak er nærmere enn 4 meter fra naboeiendommen. Adgang til heving av levegg krever skriftlig samtykke fra eier av naboeiendom. Eier av naboeiendom Lene Marken og Håkon Killingberg motsetter seg tiltaket. Problemstillingen blir om det kan gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner jf. plan- og bygningsloven 7. Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn. I Sivilombudsmannens uttalelse Somb. 1995 s. 224 fremgår det at når det er tale om å dispensere fra et lovbestemt avstandskrav kan det ikke foretas en ren interesseavveining. Loven oppstiller et positivt vilkår for dispensasjon og det er dispensasjonssøker som må kunne påberope seg "særlige grunner" for å få innvilget tillatelse. Klager må godtgjøre at det foreligger særlige grunner som kan begrunne en begrensning i eier av naboeiendommen sin rett etter plan- og bygningsloven 70 nr. 2 til å motsette seg tiltak innenfor 4 meter grensen. Etter rundskriv H-18/90 fra Kommunal- og regionaldepartementet er utsikt, lysforhold, naboer og brannsikring viktige hensyn ved vurderingen av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2. I melding om tiltak mottatt 17.03.2006 anføres det at tiltakshaver ikke forsto hvilket ansvar det medførte at byggegodkjenning ble overdratt til ham og at overdragelsen gjorde ham ansvarlig for at bygget ble oppført i henhold til godkjenning. Tiltakshaver anfører dette som særlig grunn for å gi dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr.2. Nabo Lene Marken og Håkon Killingberg i Elgvegen 27 c motsetter seg bygging innenfor 4 meters grensen. De anfører at tiltaket reduserer lys og utsikt fra deres stue og uteplass. Vedlagte bilder viser at bygget fremstår som det mest dominerende i hovedutsikten fra balkong og stue for Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 5
Elgevegen 27 c. Det fremgår av bildene at tiltaket reduserer både utsikt og lys fra balkong og stue. Rådmannen er av den oppfatning at hvis tiltaket tillates vil det medføre en uheldig arealdisponering, som vil medføre redusert lys og utsikt for omkringliggende bebyggelse. Rådmannen finner at de hensyn plan- og bygningsloven 70 nr.2 skal sikre veier tyngre enn den anførte særlige grunn. Rådmannen finner at det etter ovennevnte ikke kan gis dispensasjon etter plan- og bygningsloven 7. Vedrørende kommunens saksbehandling Det følger av forvaltningsloven 16 og 17 at partene skal ha mulighet til å fremme sine synspunkter for vedtagende myndighet, og forvaltningsorganet skal sørge for at en sak er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes. Hvis det foreligger mangler ved forvaltningens saksbehandling, kan dette innebære at vedtaket er ugyldig. Saksbehandlingsfeilen må i så fall ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Klager finner det bemerkelsesverdig at kommunen ikke har tatt stilling til dispensasjon etter plan- og bygningsloven 7. Dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven 7 ble ikke foretatt i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 ettersom det ble funnet at tiltaket var i strid med 74 nr.2. Rådmannen finner at denne vurderingen burde vært foretatt før vedtaket ble fattet. Rådmannen kan imidlertid ikke se at denne feilen har innvirket på vedtakets innhold, jf forvaltningsloven 41. Dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven 7 er blitt behandlet i klagesaken og feilen ved å unnlate vurderingen i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 er å anse reparert i klagesaksomgangen. Rådmannen kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter som ikke er tatt i betraktning eller som ville hatt innvirkning ved vurdering av søknad innkommet 17.03.2006 fra tiltakshaver. Konklusjon Rådmannen har gjennomgått klagen og dens vedlegg, men kan ikke se at det er heftet feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning for vedtakets innhold, eller at det for øvrig er fremkommet opplysninger som skulle tilsi en oppheving eller endring av vedtak av 15.06.2006. Klagen tas etter dette ikke til følge. Rådmannen i Trondheim, 27.03.2006 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 6
Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR DB 1348/06 av 15.06.2006 Saksvedlegg 2: Klage av 04.07.2006 innkommet 05.07.2006 Saksvedlegg 3: Diverse bilder Saksvedlegg 4: Tegninger og snitt Saksvedlegg 5: Situasjonsplan Saksvedlegg 6: Ortofoto Saksvedlegg 7: Diverse kart Saksfremlegg - arkivsak 06/11602 7