Midt-NorskEiendomskonferanse 2013 Gunnar Bøyum Tjuvholmen KS 28.Okotber 2013
Om byutvikling sett fra Oslo & Tjuvholmen perspektiv og Det er i byene det skjer Men, byutvikling er ikke risikofritt Det kommer gode og dårlige dager Litt om rykter, media og boligkjøpere Samarbeid setter krav
Oslo trenger mange byutviklingsprosjekter = «én Tjuvholmen-utbygging» ca. 1500 personer Tilvekst: + 199 000 Tilvekst: + 237 000 Tilvekst: + 123 000 Tilvekst: + 64 000 586860 innbyggere 2010 2015 2020 2030 2040 *Oslostatistikken
Vi blir flere (mest sannynlig) 15 Høy nasjonal vekst 12 9 Middels nasjonal vekst 6 2012 1975 Lav nasjonal vekst 3 1942 37 år 1890 33 år 1750 1822 52 år 68 år 0 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2050 2100
Kilde: SSB 2013
180% 170% 160% Bilbao 150% 140% 130% Spania 120% 110% 100%
Alle er opptatt av byutvikling
Byutvikling gir bidrag til fellesskapet 250årsverk i Tjuvholmen - prosjektet Bidrar til: 8.455 årsverk hos norske leverandører MNOK1.966 i skatter og avgifter Kan i 9 år finansiere: 12.721 grunnskoleelever 9.243 barnehageplasser 1.750 sykehjemsplasser Kilde: NHOs regnemodell 2005
Det er ikkedette det dreier seg om profilert (synlig) luksus kulturell orientering finansiell orientering diskret luksus
T TT
Risikosport Høy økonomisk påvirkning Byutvikling Investeringseiendom Prosjektutvikling Lav forretningsrisiko Høy forretningsrisiko Drift Lav økonomisk påvirkning
Umulig å tape på eiendomsutvikling (iht meglere) 60 Margin 20% av salgspris 2x opprinnelig EK-investering 50 40 10 TNOK/m2 30 20 30 Total gjeld NOK 35 ; 88% av total prosjektkostnad 50 10 0 5 5 Tomt Byggekost Profitt Salgspris EK Gjeld Margin Kilde: Enskilda Sec; Scandinavian Property Development
Risiko for gjennomføring og marked på kjøper Publikums -attraksjoner Boliger i fokus Krav til utleie Krav til økonomi, innhold, miljøtiltak og prosjektgjennomføring
Vi sa vi var forberedt på konjunkturskifter... Fjordbyplanen 2000 Kjøpsavtale inngått 2003 Byggestart 2005 Halve Tjuvholmen ferdigstillt 2010 Åpning hotellet The Thief 2013 2002 Tjuvholmenkonkurransen 2004 Reguleringsplan godkjent 2007 Første innflytting 2012 Åpning Astrup Fearnley-museet, og Tjuvholmen skulpturpark 2014 Tjuvholmen ferdig utbygget
Langtidsplanlegging er ikke lett MRD NOK 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tjuvholmen investering - 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Anslag 2003 Erfaring 2013
Vi bommet (heldigvis) også på inntekter 220 Boligprisindeks Oslo / Norge 200 200 192 180 160 140 120 100 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Prisindeks - Boliger i alt - Hele landet Prisindeks - Blokkleiligheter - Oslo med Bærum Kilde: SSB
Langtidsplanlegging er ikke lett (2) 160 Anslag på oljeprisen i Langtidsbudsjettet 2000 for perioden frem til 2020 140 120 100 Crude oil, Brent, Spot 80 60 40 20 Høyt anslag; 28 Middels anslag; 22 Lavt anslag; 15 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
I gode og onde dager 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Toppen nådd Prisoppgang Toppen nådd Igjen? Eiendoms -priser Fallende priser Utflatning Byggekost Markedseffekt Store utviklingsgevinster Tomtepriser sterkt opp Utvikling = risiko Tomtepriser i fritt fall Reddet av lave renter Stigende tomtepriser
Fra kø på visning til kø av selgere i boligmarkedet
Erfaringer forut for «Krisen i 2008» viser at taktskifte skjer i markedet når kunden ikke lenger vil ta dobbel risiko. 80% Ved boligkjøp: Ville du kjøpt eller solgt først? 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kilde: MakroSikt. N=1.000 spurte Solgt først Kjøpt først
Vi solgte ikke næringsbygg fordi vi hadde forutsett finanskrisen i 2008 (Men det er lov å ha flaks..) 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % Eitzen Aberdeen Munthe 4,0 % 3,0 % 2,0 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Pangea/ Egne salg
MNOK per år Du selger ikke i finanskriser 2.000 1.800 Høykonjunktur Finanskrise Opphenting Normalisert 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200-2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Salg kontor/næring Salg boliger
Prosjekt-og risikostyring: Kakestykke av gangen Prosjektutvikling 100 % Avstemming: Design Økonomi Marked Tid
Kunder: Du trenger noen som tør før alt er på plass Risikoaverse alle gjør det Etternølere Risikotagere Sen majoritet idé Tidlig adoptører Tidlig majoritet utprøvd & testet Innovatører adoptere & tilpasse Kilde: Malcolm Gladwell, The Tipping Point
Media gir ikke alltid hele bildet. Over 2/3 av leilighetene på Tjuvholmen er solgt for under 6 millioner kroner. 5% 6% 21% 17% 20% 19% 12% Gjennomsnitt 6,3 mill. <-3 mill. 3-4 mill. 4-5 mill. 5-6 mill. 6-10 mill. 10-15 mill. 15 mill->
60% Sjøutsikt - premium over nærliggende eiendommer (%) 50% 40% 30% 20% 10% 0% London Paris Shanghai Sydney Hong Kong Moskva New York Kilde: Financial Times, 19.10.13
Boligomsetning i Oslo etter prisklasser 100 % 2% 4% 6% 9% 10% 90 % 9% 10% 15% 16% 80 % 14% 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 23% 17% 19% 27% 28% 47% 39% 41% 29% 15% 11% 5% 2% 1% 2003 2005 2008 2012 Over 6 000 4 000-5 999 3 000-3 999 2 000-2 999 1 000-1 999 Under 1 000 Kilde: Eiendomsverdi 2013
20.000 18.000 16.000 14.000 Grenseverdier Leiligheter Oslo 2005-2013 Grenseverdier Eneboliger Oslo 2005-2013 20.000 18.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 10.500 12.000 10.000 11.400 8.000 8.000 6.000 6.000 4.000 5.800 4.000 2.000 2.000-2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1% dyreste 10% dyreste 20% dyreste 50% dyreste 1% dyreste 10% dyreste 20% dyreste 50% dyreste Kilde: Eiendomsverdi 2013
Noen erfaringer med kravstore kunder (næring & bolig) Mye vil ha mer Må jeg bestemme meg? Ha kontroll på kundeprosessen Forstå verdidriverne Endringer koster
2 profesjonelle eiere Kravstore kunder og brukere Italiensk stjernearkitekt (+ noen andre lokale primadonnaer) Kommunale krav og avtaler
Kunsten hadde ikke kommet uten arkitekturen
Oslo, Norway: A waterfront is stealing the Scandinavian spotlight ( ) most recently (and impressively) on Tjuvholmen, or Thief Island. This is where the Astrup Fearnley Museum of Modern Art reopened in September in a spectacular new Renzo Piano-structure featuring sloping, sail-shaped glass roofs that nearly dip into the water. The 46 places to go in 2013
Noen viktige erfaringer Byutvikling krever helhetlig tenkning Men, husk «et kakestykke av gangen» «Tenk sjæl» Være forberedt på konjunkturskifter, og litt smerte Alt kan ikke regnes på men helheten Kommunikasjon & media ofte glemt
Samarbeidsprosjekter
Utfylle og utfordre hverandre
Et langt og godt ekteskap forutsetter balanse Utfylle og utfordre hverandre Gjensidig tillit man skal også tåle litt smerte sammen Ha samme kjerneverdier En sikker partykiller er at den ene part er leverandør Det er bra hvis din aktivitet betyr mer enn bare penger