1. juli 2011 Oppføring og utbedring av boliger
2 Innholdsfortegnelse 3 Husbankens grunnlån 4 Hva kan du få lån til? 5 Hvor stort lån kan du få? 5 Vurdering av lånsøkere 6 Kvalitetskriterier for å oppnå grunnlån 8 Generelt om universell utforming 9 Generelt om energi og miljø 10 Kostnader 10 Søknad om grunnlån i Husbanken 11 Lånevilkår 11 Startlån som toppfinansiering
3 Husbankens grunnlån Husbankens grunnlån skal fremme god kvalitet i ny og eksisterende bebyggelse og sikre nødvendig boligforsyning i distriktene. Lånet kan benyttes til finansiering av nye boliger, utbedring av boliger og tilpasning for personer med nedsatt funksjonsevne. nsevne Mer informasjon På www.husbanken.no finner du retningslinjer og elektronisk veileder med mer detaljert informasjon om grunnlånet, samt opplysninger om søknadsprosedyre, saksgang, henvisninger til nyttige publikasjoner og Husbankens lånekalkulator. God kvalitet gir lån For å få grunnlån må boligen oppfylle kvalitetskriterier knyttet til universell utforming og engergi/miljø. Boligprosjekt i Sædalen, Bergen.
4 Hva kan du få lån til? kan gis til: Oppføring av helårsboliger og lokaler som naturlig hører med i et bomiljø. Det gis bare lån til garasjer som blir ferdigstilt samtidig med boligene. Personer med nedsatt funksjonsevne som kan dokumentere behov for bil, kan få grunnlån til å bygge garasje, uavhengig av når boligene er bygd og opprinnelig finansieringskilde. Utbedring og rehabilitering av eksisterende boliger. kan gis til utbedring og rehabilitering som gir boligen økte kvaliteter knyttet til miljø og universell utforming. kan også gis til tilpasning av boliger for personer med nedsatt funksjonsevne. Husbanken kan tilby råd og veiiledning i slike tilfeller. Kjøp og utbedring av brukt bolig kan unntaksvis gis til kjøp og utbedring av brukt bolig i distrikter der det er vanskelig å få finansiering fra private banker. Hvis finansieringsproblemet er knyttet opp mot søkers svake økonomi, er det startlån fra kommunen og eventuelt boligtilskudd som skal brukes. Dette gjelder også ved refinansiering. Sædalen - nybygg.
5 Hvor stort lån kan du få? Oppføring et vil normalt utgjøre inntil 80 prosent av prosjektkostnadene eller salgsprisen som Husbanken godkjenner. grunnlån Har boligen tilfredstillende kvaliteter, kan Husbanken gi lån på inntil 80 prosent av prosjektkostnadene eller salgsprisen på selveide boliger, og 75 prosent til borettslag. Utbedring Ved utbedring kan grunnlånet utgjøre inntil 100 prosent av de utbedringskostnadene Husbanken godkjenner, dersom samlet lånebelastning på eiendommen ikke overstiger 90 prosent av salgsverdien etter utbedring. I utkantområder der det er vanskelig å få privat finansiering kan også kostnadene ved kjøp inngå i grunnlaget for låneutmålingen. Det er en forutsetning at pantesikkerheten er tilfredstillende og Husbanken skal som hovedregel ha 1. prioritets pant i boligen. Bygging av nye boliger i Klepp. Vurdering av lånsøkere Husbanken vurderer om inntektene dine er tilstrekkelige til å betjene fremtidige renter og avdrag i lånets løpetid og alle faste kostnader ved eiendommen. Husbanken finner at inntektene dine er for lave til å betjene lånet, vil du bli frarådet låneopptak. Husbanken tar også hensyn til øvrige levekostnader og eventuelt andre økonomiske forpliktelser husstanden din har. Hvis
6 Kvalitetskriterier for å oppnå grunnlån Som grunnlag for finansiering må boligen ivareta kriterier for universell utforming og miljø. Husbanken krever tiltak innenfor begge kvalitetsområdene utover minimumskravene i plan- og bygningsloven/ teknisk forskrift. Kvalitetskriteriene gjelder alle boligtyper, men kan i reduseres i forbindelse med utbedringer og fravikes ved kjøp av eksisterende bygg til utleieboliger for prioriterte grupper. Ved nybygg kan kravene til universell utforming fravikes i spesielle tilfeller dersom det dokumenteres ekstra kostnader og/eller andre utilsiktede negative konsekvenser. Universell utforming Boligprosjektene skal være universelt utformet i henhold til NS 11001 Universell utforming av byggverk del 2: Boliger. I tillegg skal felles opparbeidet uteareal være universelt utformet. Boenheter i bygg med krav til heis, skal være universell utformet. Boenheter over flere plan skal tilfredsstille kravene til livsløpsbolig på inngangsplanet. Boenheter over flere plan, uten alle hovedfunksjoner på inngangsplanet, skal forberedes for universell utforming. I boliger som blir solgt av utbyggere med tilbud om husbankfinansiering er kvalitetskriteriene avklart med Husbanken på forhånd. Sædalen - nybygg.
7 Energi og miljø: Kommunal- og regionaldepartementets miljøhandlingsplan har fokus på flere satsingsområder innenfor bolig- og byggesektoren. Husbankens satsningsområde er i hovedsak redusert energiforbruk. Kriteriene er utformet i samsvar med skjerpet tiltaksmodell og omfordeling basert på varmetapstall i reviderte byggeforskrifter av 2010 (TEK 10). Boligene skal oppfylle energikriteriene som ett av punktene under viser: Energitiltak i samsvar med Husbankens skjerpede tiltaksmodell. Tiltaksmodellen angir løsninger på yttertak, yttervegger, golv mot grunn og vinduer i form av maksimale varmetapstall som tilsvarer bestemte isolasjonstykkelser på bygget og kvaliteter på vinduer etc. Se veileder til Husbankens grunnlån HB 7.B.14. Dette innebærer at kravene i tiltaksmodellen i teknisk forskrift er skjerpet på 4 punkter, se veilederen for grunnlånet. Omfordeling basert på varmetapstall innebærer at ett eller flere av tiltakene i skjerpet tiltaksmodell kan fravikes, dersom det kan dokumenteres at det samlede varmetapet for boligen ikke øker. Kriterienivået ligger høyere enn forskriftsnivå, men under Lavenergihus klasse 1 i NS 3700: 2010 Kriterier for passivhus og lavenergihus Boligbygninger. VarmetapstalI (omfordeling) Dersom en velger andre løsninger enn det som inngår i den skjerpede tiltaksmodellen, kan en regne omfordeling av varmetapstall. Kravet er at varmetapstallet for bygget totalt ikke øker i forhold til om en beregnet bygget etter skjerpet tiltaksmodell. Se veileder til Husbankens grunnlån HB 7.B.14. NS 3700 Lavenergihus klasse 1. Prosjekter som tilfredstiller energiytelse i samsvar med lavenergihus klass 1 etter NS 3700:Kriterier for passivhus og lavenergihus - Boligbygninger oppfyller Husbankens energikriterier. Sædalen - nybygg. Foto: Senneset.
8 Generelt om universell utforming Universell utforming Universell utforming betyr å utforme produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, og uten behov for tilpassing eller en spesiell utforming. (NOU 2005:8 Likeverd og tilgjengelighet). Viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger: Bevegelse Viktige hensyn å ivareta er korte avstander, trinnfrihet, faste, jevne underlag og tilpassede rekke- og sikthøyder. Orientering omfatter syn, hørsel og kognitiv svikt. Viktige tiltak ved kognitiv svikt, er utforming av bygg og uteområder, slik at de blir forståelige og lesbare. Enkle, oversiktlige planer og planløsning letter orienteringen for alle. Det samme gjør god visuell informasjon og belysning. Tiltak ved nedsatt hørsel, som ivaretar akustiske hensyn og riktig lyssetting, bør vektlegges. Miljø Nedsatt toleranse for luftforurensinger og allergifremkallende stoffer omfattes av samlebegrepet miljøhemminger. Riktig materialbruk, tilstrekkelig ren inneluft og utforming som letter renhold, er viktige tiltak.
9 Generelt om energi og miljø Menneskene står overfor store utfordringer på energi- og klimaområdet. Drift av bygg bidrar til ca. 40 prosent av den samlede energibruken i så vel Norge som i resten av Europa. Bygninger er derfor et viktig fokusområde i håndteringenav energi- og klimautfordringene. En betydelig andel av tiltakene vil dessuten være både samfunnsog privatøkonomisk lønnsomme. Passivhus: Tilpasset norske forhold Passivhus har lavt energibehov til oppvarming. Passive tiltak kan være ekstra isolasjon i vegger, tak og mot grunn, ekstra god vindtetthet, godt isolerte vinduer og varmegjenvinningsanlegg. I tillegg til passive tiltak må det benyttes fornybare energikilder. Dette kan være solfanger, solseller, varmepumper og biobrensel. Dokumentasjon av passivhus gjøres etter NS 3700 og utregninger gjøres etter NS 3031. Også i lavenergiboliger settes det krav til at oppvarmingssystemet i vesentlig grad kan benytte andre energikilder enn elektrisitet og fossile brensler. Dokumentasjon av lavenergihus klasse 1 gjøres etter NS 3700 og utregninger gjøres etter NS 3031. Materialbruk og inneklima Viktige hensyn for å ivareta et godt inneklima er redusert bruk av helse- og miljøfarlige stoffer. Aktuelle tiltak kan være miljøvennlig materialbruk, miljøriktige deklarerte produkter, løsninger som forhindrer fukt, mugg og avgassing. Energimerking i bygg Fra 1. juli 2010 skal alle boliger som bygges, selges eller leies ut, ha en energiattest. Energiattesten består av et energimerke som viser bygningens energistandard. Målet er å øke bevisstheten om energibruk, ulike oppvarmingsløsninger og løsninger som kan gjøre boligene mer energieffektive og bedre å bo i. På www.energimerking.no kan du lese mer om energimerking av boliger. Lavenergihus klasse 1 Tilpasset norske forhold En lavenergibolig strekker seg mot passivhuskravene, men kravene er ikke så strenge.
10 Kostnader For å fremme bygging og kjøp av mindre nøkterne boliger, er grunnlånet avgrenset mot dyre boliger. Kostnadsgrensene følger regionale forskjeller, og blir vurdert for hver enkelt bolig. Husbanken gir ikke grunnlån til boliger der høye kostnader skyldes stort areal, kostbar innredning og/ eller materialbruk. Derimot blir det tatt hensyn til kostnader som fremmer universell utforming og miljø. Høye investeringskostnader som gir lavere driftskostnader over tid kan godkjennes. Husbanken kan også godta noe høyere kostnader for: Boliger i pressområder som har kvaliteter innenfor universell utforming og miljø. Boliger for personer med nedsatt funksjonsevne eller store husstander som krever en spesiell planløsning og/ eller større areal. Søknad om grunnlån i Husbanken Husbanken anbefaler dialog, tidlig i søknadsprosessen, for å avklare grunnlaget for lån. Søknad om grunnlån, med tegninger og annen nødvendig dokumentasjon skal sendes Husbanken på eget skjema. I byggeperioden bruker du et byggelån fra bank eller annen långiver. Kjøp av bolig i utbyggerprosjekt I utbyggerprosjekter har Husbanken allerede gitt en låneutmåling etter søknad fra utbyggeren. Utbyggeren har ansvar for å gi kjøperne informasjon og hjelp til å fylle ut søknader og lånedokumenter til Husbanken. Etter at kontrakt er inngått, skal kjøperne sende inn søknad til Husbanken om å bli godkjent som låntaker.
11 Lånevilkår Husbanken tilbyr valget mellom flytende og fast rente eller en kombinasjon av disse. Du kan ellers velge : løpetid inntil 30 år avdragsfri periode inntil 8 år serie eller annuitetslån Flytende rente endrer seg i forhold til endringer i det generelle rentenivået. Rentene kan reguleres inntil seks ganger i året, avhengig av disse endringene. Husbanken tilbyr fastrente i 3, 5, 10 eller 20 år. kvartalsvise eller månedlige betalingsterminer forfallsdato den 1., 12. eller 20. Startlån som toppfinansiering Som toppfinansiering kan startlån fra kommunen være løsningen for de som har problemer med å etablere seg på boligmarkedet. Det er opp til den enkelte kommune å vurdere om du får startlån og hvor stort lånet blir. Mer informasjon om startlån finner du på www.husbanken.no.
For ditt nærmeste regionkontor, ring 815 33 370 Eller se www.husbanken.no HB 7.E.34 Utgitt av Husbanken, 2011 Opplag: ISBN: Foto forside: SOS-barnebyen i Olsvik, Bergen Bakside: Sædalen, Bergen Design: Husbanken, Region vest Grafisk produksjon: Husbanken Region vest Alle skal kunne bo godt og trygt