Side 1 av 8 Arkivsak: 17/5405 SAMLET SAKSFRAMSTILLING DETALJREGULERING - NY BARNESKOLE I NORDRE ÅL Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2016p232 Saksnr.: Utvalg Møtedato 36/17 Utvalg for plan og samfunnsutvikling 24.05.2017 Vedlegg: 1. Plankart, datert 10.05.17 2. Reguleringsbestemmelser, datert 12.05.17 3. Planbeskrivelse, datert 12.05.17 4. Illustrasjonsplan, datert 27.04.17 5. Temakart trafikk 6. Overordnede terrengsnitt, datert 27.04.17 Vedlegg som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sammendrag: Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Nordre Ål skole legges ut til høring/offentlig ettersyn. Planen fremmes som kommunal plan fra tjenesteområdet Eiendom og med Areal + som konsulent. Planens hovedformål er å legge til rette for bygging av ny barneskole på tomten til Kringsjå skole. Nordre Ål skole skal åpnes til skolestart i 2019 som barneskole i Nordre Ål skolekrets, samtidig som Ekrom og Kringsjå skoler legges ned. I planarbeidet er det lagt vekt på å finne trafikksikre adkomstløsninger, gode forbindelser for myke trafikanter til/ gjennom planområdet samt å sikre uteoppholdsarealer med kvalitet. Bakgrunn: Lillehammer kommune har vedtatt bygging av en ny barneskole (1-7 trinn) som skal erstatte Ekrom skole og Kringsjå skole. Den nye skolen skal gi plass for opptil 600 elever. Det er besluttet at skolen skal ligge på tomta der Kringsjå skole ligger i dag, og at elevene skal fortsette på sine respektive skoler i byggeperioden fram til åpning av Nordre Ål skole i august 2019 (jf. vedtak i kommunestyret 23.02.17 (sak 8/17). Fakta: Areal + fremmer på vegne av eiendomsavdelingen i Lillehammer kommune forslag til reguleringsplan for Nordre Ål skole. Planområdet ligger i Nordre Ål bydel ca. 2 km nord for Lillehammer sentrum, hvor Kringsjå skole ligger i dag. Innenfor planavgrensningen ligger også BUP Kringsjåtunet, tennishall og noe boligbebyggelse, samt skolens uteområde og idrettsanlegg. Det er flere viktige gjennomfartsårer for gående og syklende gjennom området, blant annet i tilknytning til viktige grøntstrukturer.
Side 2 av 8 Planområdet er i dag regulert gjennom 7 ulike reguleringsplaner (det vises til planbeskrivelsen for detaljer). Størstedelen av planområdet er i regulert til offentlig bebyggelse (Kringsjå skole og Kringsjåtunet) og friområde, i tillegg til noe boligbebyggelse. Beskrivelse av planforslaget: Bebyggelse Dagens skole ligger sør i planområdet. To av skolebygningene er SEFRAK-registrert (bygninger fra før 1900), men er vurdert til å kunne rives i forbindelse med oppføring av ny skole (planbeskrivelsen, s. 20). Planforslaget legger opp til at den nye skolebygningen, med flerbrukshall, legges til dagens fotballbane. Friområdet og område for undervisningsformål bytter dermed plass. Skolen skal bygges i to hovedetasjer med en underetasje. Tennishallen vest i planområdet reguleres til idrettsanlegg og består som i dag. Det samme gjelder boliger regulert til boligformål vest og nord-øst i området. Kringsjåtunet reguleres til institusjonsformål, og bruken av området skal være som i dag. Grøntstruktur og uteområder Skolens uteområde er en viktig del av den overordnede grøntstrukturen i området, med mye skog på skolens uteareal, vegetasjonsskjerm mot tilgrensende jordbruksareal og grønn forbindelse til tverrløypa. Planområdet er mye brukt både av skoleelever og lokalbefolkning, og har gode tilbud til lek og rekreasjon både sommer og vinter. Nord-vest i planområdet ligger en skråning som er mye brukt som akebakke vinterstid, i tillegg til hele året med aktiviteter i lavvo og gapahuk. Like sør for dette ligger fotballbanen og en skøytebane som er mye brukt både på dagtid og kveldstid. Nedenfor skøytebanen ligger en skog med hinderløype. Viktige grøntstrukturer er sikret i planforslaget. I planbeskrivelsen presenteres de ulike grøntområdene (s. 31) som til sammen utgjør ca. 16,5 daa. Enkelte områder har hensynssone for bevaring av vegetasjon, mens store deler av skolens uteområde er avsatt til kombinert formål grønnstruktur og annet hovedformål (for eksempel lekeplass). Uteområdene til skolen deles inn i soner. Ved inngangen til klasserommene vil det være et nærlekeområde tilpasset småtrinn og stortrinn. Skogen langs dyrket mark og vest i planområdet skal bevares som i dag. Akebakken nord i planområdet skal reetableres etter skolen er bygd. Sør for gangveien skal det etableres et aktivitetsareal/lekeareal og en 7-er fotballbane. Naturmangfold Planforslaget er vurdert etter naturmangfoldloven 3 og 8. Planens utbyggingsformål er i all hovedsak sammenfallende med allerede bebygde arealer eller tilsvarende (fotballbane), og den overordnede grønnstrukturen skal videreføres. Det er konkludert med at planforslaget kun vil føre til marginale endringer for naturmangfoldet. Trafikkløsninger og adkomst Hovedatkomst til planområdet er i dag via Gamle Kringsjåvegen. Her er ansattparkering til Kringsjå skole plassert, samt snuplass for buss. Ved henting/levering benyttes også Gjørtlervegen, Hammersengvegen og Kringsjåvegen. Ordinære rutebusser har busstopp langs Kringsjåvegen. Boliger i vest samt tennishallen har atkomst fra Hammersengvegen. Tomannsboligen nordøst i planområdet (B1), samt enkelte eiendommer øst for planområdet får adkomst via gangveier som i dag.
Side 3 av 8 Det blir etablert flere dropp-punkt i forbindelse med levering/henting av barn. Disse er plassert i Kringsjåvegen, krysset Hammersengvegen/Teigvegen og krysset Gamle Kringsjåvegen/Håkon Håkonssons veg (se temakart trafikk). Her vil det ikke ble anledning å parkere, men tilrettelagt for å slippe barn av/på. Gang- og sykkelløsninger I planforslaget legges det opp til trafikksikringstiltak for å bedre forholdene for gående og syklende, i tillegg til å sikre videreføring av løsninger som fungerer i dag. Gangforbindelsen som går diagonalt mellom Kringsjåvegen og Gamle Kringsjåvegen reguleres delvis til veg med fortau og delvis gangvei. Dette for å etablere en mer trafikksikker atkomst til Kringsjåtunet. Fra fortau i Kringsjåvegen er det to underganger inn til planområdet. Hammersengvegen har fortau, mens det i gamle Kringsjåvegen er regulert og planlagt bygget nytt fortau i 2017. Før skolen åpner er det også ønskelig å stenge Gjørtlervegen sør for planområdet for biler og bygge en fotgjengerbru over Sigrid Undsets veg (vurderes gjennom egen plan for GS-veg langs Sigrid Undsets veg). Fra planområdet går det sti til tverrløypa, som bevares i planforslaget. Ved etablering av nytt uteområde for skolen skal det (re)etableres snarveier og stier som sikrer god tilgang til ulike soner i planområdet. Parkering For skolen er det regulert inn (maks) 44 parkeringsplasser for ansatte plassert sør i planområdet. Minst 5 % av disse skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne og plasseres nær hovedinngangen på skolen. Kringsjåtunet får gjennom planforslaget 10 nye parkeringsplasser. For både skolen og Kringsjåtunet skal 60 % av ansatte ha tilgang på sykkelparkering. For skolen skal det også etableres sykkelparkeringsplasser tilsvarende 30 % av elevtallet (dvs. ca. 180 plasser). All sykkelparkering for ansatte på skolen og 20 % for elever skal ha overbygg/tak. Universell utforming Planområdet er tildels bratt med store høydeforskjeller i nord og sør. Et viktig premiss i planleggingen av ny skole har derfor vært tilrettelegging av uteområder og skolebygg for personer med nedsatt funksjonsevne. I illustrasjonsplanen er det tegnet inn gangveier på 1:20 som viser tilgjengelighet til alle soner/lekearealer. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen, 19.08.16. Planarbeidet ble varslet igangsatt 04.10.16. Det ble arrangert «åpent plankontor» på Kringsjå skole 19.10.16, hvor alle som ville kunne møte opp for å få informasjon og komme med innspill til planarbeidet. Det ble også etablert en brukergruppe med representanter fra Ekrom og Kringsjå skole (FAU, verneombud, elevråd, ansatte m.fl.) som har hatt jevnlige møter med kommunen ved utarbeidelsen av planforslaget. Det har vært avholdt flere arbeidsmøter for å avklare sentrale tema i planarbeidet, som f.eks. parkering og trafikkløsninger, i tillegg til samarbeid mellom
Side 4 av 8 plankonsulent og arkitekt (Vis-à-vis) og landskapsarkitekt (Agraff) for plassering av bygg og organisering av uteområder. Ved varsel om planoppstart kom det inn 19 merknader. Hovedvekten av innspillene omhandlet trafikkløsninger, parkering og ønskede kvaliteter i skolens uteområde. Det var mange innspill om dropp-punkter for levering og henting av barn. Både foreldre og andre ønsket at dropp-punktene skulle etableres i god avstand til skolen, med trygge ganglinjer fram til skolen. I tillegg ble det pekt på forbedringer for gående og syklende i og rundt planområdet. Det var ved oppstart skissert mulig bilvei gjennom planområdet (på dagens gangvei), noe det var sterk motstand mot i merknadene. Parkering var også et mye omtalt tema, hvor det ble presisert at det må settes av nok parkering, samtidig som mange var skeptisk til å bruke store deler av skolens uteområde til dette formålet. Sykkelparkering ble nevnt som et viktig tiltak både for trafikksikkerhet og som grunnlag for mindre bilparkering. I merknader til skolens uteområde var det både fokus på eksisterende kvaliteter som ønskes bevart, men også muligheten for etablering av nye tilbud. Samtidig ble viktigheten av å sette av nok areal, minst tilsvarende dagens uteområder, samt å beholde fotballbanen. Merknadene er sammenstilt og kommentert i planbeskrivelsen (s. 40 57). Vurdering: Byplansjefen vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige tema anses å være tilfredsstillende løst og belyst (temaene er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse) Reguleringsformål Ny reguleringsplan viderefører i stor grad reguleringsformålet i eksisterende planer. Planområdet består av friområde, offentlig bebyggelse, idrettsformål, boligformål og veiformål. Den største endringen fra gjeldende planer omhandler plassering av skolebygg. Bakgrunnen for å plassere skolen på nordsiden av gang- og sykkelvegen kommer av et vedtak gjort av kommunestyret i 23.02.17 (sak 8/17) som sier at elevene på Kringsjå skole skal være på skolen i byggeperioden. Området innehar en barneskole allerede i dag, og vurderes som godt egnet til dette formålet. Skolens friområde/lekeområde vil i størrelse forbli omtrent som i dag, men omorganisert med fotballbane og lekeareal på sørsiden av tomten. Sett bort fra skoleområdet vil de andre formålene videreføres fra eksisterende planer, med unntak av tennishallen, som reguleres til idrettsformål (tidl. offentlig bebyggelse). Trafikkløsninger og adkomst I arbeidet med trafikale løsninger i og rundt planområdet har trafikksikkerhet for gående og syklende vært et hovedfokus. De fleste innfartsveiene til skoleområdet har i dag fortau/gangog sykkelveg. I tillegg går det to viktige gjennomfartsårer igjennom skoleområdet fra Gamle Kringsjåvegen nordvest til Hammersengvegen og nord til Kringsjåvegen. Disse har det vært viktig å bevare i planarbeidet. Det ble ved varsel om oppstart skissert mulig bilvei mellom Kringsjåvegen og Gamle Kringsjåvegen langs dagens gangvei, men dette har man senere gått bort fra. På gangvegen mellom Gamle Kringsjåvegen og Kringsjåvegen legges det for første del av strekningen inn separat kjørefelt og fortau frem til atkomst for Kringsjåtunet. Derfra nordover
Side 5 av 8 vil hele bredden ha formål gangvei. Tomannsboligen (B_1) får atkomst fra denne gangveien. Det vil være begrenset trafikk opp til denne boligen, og vil ikke medføre særlig ulempe. Dette er en videreføring av dagens løsning, men med utbedret atkomst for Kringsjåtunet med fortau. Boligene utenfor planområdet i sørøst vil også få atkomst fra gangvei tilsvarende dagens situasjon. Parkering langs- og kjøring på gangveiene kan føre til uoversiktlige og trafikkfarlige situasjoner for gående og syklende i området. Det er gjort flere grep for å ta størst mulig hensyn til myke trafikanter. - Dropp-punkt: Det var et stort ønske i merknader til oppstart, fra både foreldre og andre, å etablere dropp-punkter til henting/levering av elever. Flere alternativer har vært vurdert i planprosessen, og det er i planforslaget skissert plassering av 3 ulike dropp-punkter (se Temakart trafikk). Det var i utgangspunktet sett på muligheten for flere dropp-punkter i en lengre avstand fra skolen, men dette har vært vanskelig å gjennomføre. 2 av dropp-punktene er derfor i tilknytning til plangrensa i nord (Kringsjåvegen) og nordvest (Hammersengvegen), mens det tredje ligger før krysset Gamle Kringsjåvegen/Håkon Håkonssons veg. Dette vurderes å begrense kjøring i Gamle Kringsjåvegen, som sammen med nytt fortau vil gjøre denne strekningen mer trafikksikker. En løsning med dropp-punkter hvor foreldre kan levere elevene uten å parkere gir samtidig mindre press på å etablere store parkeringsplasser til dette formålet på skoleområdet. - Tiltak utenfor planområdet: Før skolen åpner skal det etableres fortau langs Gamle Kringsjåvegen. Dette er allerede regulert, og det er lagt inn rekkefølgekrav for å sikre ferdigstillelse før ny skole tas i bruk. I tillegg er det planlagt planfri kryssing av Sigrid Undsets veg ved Gjørtlervegen som sikrer trygg kryssing fra sør og sørvest. - Buss: I Kringsjåvegen er det planlagt nytt busstopp for rutebuss ved dropp-punkt. I dag kjører bussen inn til skolen via Gamle Kringsjåvegen i forbindelse med skoleskyss. Under anleggsperioden er det planlagt midlertidig busstopp i Håkon Håkonssonsveg for skoleskyss. Det bør vurderes om dette skal gjøres til en permanent løsning etter anleggsperioden. Fra alle busstopp er det trafikksikre tilkomster til skolen. Det skal tilrettelegges for snuplass for buss ved krysset Gjørtlervegen/Gamle Kringsjåvegen. Dette tilrettelegger for bruk av buss i skoletiden, samt tilgjengelighet for andre større biler som for eksempel søppelbil o.l. Bil- og sykkelparkering Det er lagt inn mulighet for maksimalt 44 parkeringsplasser i tilknytting til skolen, som tilnærmet tilsvarer minstekravet til parkering i bestemmelser i kommuneplanens arealdel (0,5 parkeringsplass pr. ansatt). Dette skal dekke behovet til p-plasser for ansatte og sikre en viss kapasitet i forbindelse med arrangementer i og utenfor skoletid m.m. Minst 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne og plasseres nær hovedinngangen på skolen. I tillegg er det satt strenge krav til sykkelparkering, både for elever og ansatte. Det skal avsettes sykkelparkering for 30 % av maksimalt elevtall (180 plasser) i tillegg for 60 % av ansatte. All sykkelparkering for ansatte og 20 % for elever skal ha overbygg/tak. For Kringsjåtunet er det lagt inn ny parkeringsplass. De har underdekning på parkeringsplasser, og må i dag ofte parkere langs gangveien. Dette er ikke heldig av hensyn til gående og syklende, og det legges derfor inn 10 nye parkeringsplasser på tomten deres
Side 6 av 8 (SPA_2). I tillegg stilles det i planbestemmelsene krav til sykkelparkering for min. 60 % av de ansatte. Det er positivt at det settes høye krav til sykkelparkering. I et folkehelseperspektiv er det viktig å tilrettelegge for aktiv transport både for elever og ansatte på skolen. Høye krav til sykkelparkering kan også være med på å begrense behovet til bilparkering slik at mindre deler av skolens uteområde må benyttes til dette. Byplansjefen mener parkeringsløsningen for sykkel og bil er tilstrekkelig hensyntatt i planen. Grøntstruktur Skolens uteområde er en viktig del av den overordnede grøntstrukturen i området, med mye skog på skolens friområde, vegetasjonsskjerm mot tilgrensende jordbruksareal og grønn forbindelse til tverrløypa. I tabellen for grøntstruktur i planbeskrivelsen vises to utregninger for grøntstruktur med og uten nærlekeplassene innenfor undervisningsformålet. Uten nærlekeplassene får man rundt 16,5 daa grøntstruktur innenfor planområdet. Tar man i tillegg bort restarealer rundt andre formål sitter man igjen med omkring 15 daa, som tilsvarer dagens regulerte friområde. I tillegg vil man i undervisningsformålet få nærlekeområder med grønne kvaliteter. Grøntarealene har god sammenheng med de overordnede grøntstrukturer i området, og opprettholder aksen nord/sør mot tverrløypa. I tillegg sikrer en hensynssone bevaring av eksisterende og veletablert vegetasjon på skoleområdet. Uteområder Skolens uteområde deles opp i ulike soner tilpasset ulike typer aktiviteter. I planarbeidet har det vært viktig å sikre kvaliteter som ønskes bevart/etablert på et overordnet nivå. I hovedsak ønskes nærlekeplass for både småtrinn og stortrinn, akebakke, skogen, 7-er fotballbane og aktivitetsareal. Det er i bestemmelsene satt krav til minste uteoppholdsareal per elev (beregnet av makspotensialet) til 20 m 2. Dette betyr et samlet uteoppholdsareal for skolen på minst 12 daa. I planforslaget er man godt over dette kravet, med ca. 18 daa satt av til leke- og grøntarealer. Utformingen og plasseringen av disse er ikke ferdig detaljplanlagt, men illustrasjonsplanen gir et bilde på hvordan det kan se ut. Skolens uteområde er viktig for elevene på skolen, men også som lekeplass og rekreasjonsområde i lokalmiljøet. Det foregår organisert fotballaktivitet på 7-er banen på ettermiddag og kveld, og skolens arealer er mye brukt hele året. Det er viktig i planleggingen av området også å ta hensyn til de andre brukere av skolens område, og bevare viktige kvaliteter for uteopphold både sommer og vinter, for å unngå at lokalmiljøet mister funksjoner av verdi. Forslagsstiller ønsker fleksibilitet i plassering av lekearealer på sørsiden av gangveien (aktivitetsområdet og fotballbanen). I forhold til utformingen av tomten vil det være mest naturlig å legge fotballbanen helt sørøst i området. Området er her flatere, og det vil gi god tilgang fra parkeringsplassen. I tillegg vil denne plasseringen legge aktivitetsarealet nærmere nærlekeplassen til småtrinnet, som gir de god tilgang til dette området hvor de unngår å måtte krysse fotballbanen. Ulempen med plassering av fotballbanen i sør er nærhet til naboer. En slik bane, med aktivitet både på dag- og kveldstid, vil medføre noe støy. Det må derfor vurderes tiltak som for eksempel støyskjerming.
Side 7 av 8 Barn og unges interesser Hovedformålet i planen er å tilrettelegge for bygging av ny skole. Her har barn og unges interesser vært førende for planarbeidet. Det har vært gode medvirkningsprosesser hvor barn både direkte og indirekte har kunnet si sin mening. Representanter fra elevrådene ved Kringsjå og Ekrom har vært en del av brukergruppen, og elevene har kommet med innspill til prosjektgruppen for utforming av skolebygg og uteområder. Byplansjefen mener barn og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget. Anleggsperioden Det er bestemt at elevene ved Kringsjå skole skal være på skoleområdet under anleggsperioden. Dette forsterker viktigheten av å sikre området i anleggsperioden og å utføre tiltak for å skjerme elevene for særlige ulemper. Dette gjelder for eksempel støy, støv og anleggstrafikk. I bestemmelsene er det satt krav om sikringsplan hvor disse og andre konsekvenser skal belyses. Utbyggingen vil skje i 2 byggetrinn, hvor byggetrinn 1 gjelder skolebygget og etablering av uteområder innenfor BU_1. Byggetrinn 2 starter når skolen er ferdig (forespeilet august 2019) for å etablere uteområdene på sørsiden av gangveien. Det skal sikres gangforbindelse på gangveien Hammersengveien/Gamle Kringsjåvegen i hele anleggsperioden. Under utbyggingen av området, som vil vare fra 2018 2020, vil skolens uteområde bli svært innskrenket. Det bør ses på muligheten for å bruke nærliggende arealer i skolefriminutt og/eller eventuelt begrense antall elever som har friminutt samtidig. Fotballklubben må få tilgang til en annen bane for trening i hele perioden. Konsekvenser for naboer Den fremtidige skolen vil etableres rett nord for Kringsjå skole. Konsekvensene for nabolaget vurderes derfor i hovedsak å være sammenlignbare med dagens bruk av området. Den nye skolen vil bli liggende nærmere Kringsjåtunet og tomannsbolig B1 nord i planområdet. I planen vil dette avbøtes med en vegetasjonsskjerm mellom skole og naboer i nord-øst. Eksisterende gangforbindelse vil også flyttes noe vekk fra Kringsjåtunet. Ved flytting av fotballbanen til felt GF/LEIK, sør for skolen, er det krav om etablering av vegetasjonsskjerm for å ta hensyn til naboene i dette området. Videre er det stilt krav om avskrudd flombelysning mellom kl. 22.00 og 07.00. Dersom fotballbanen legges øst i felt GF/LEIK må behovet for støyskjerming mot tilgrensende naboer vurderes jf. bestemmelse 4.7. I planforslaget legges det ikke opp til økt trafikk inn Gamle Kringsjåveg. Her vil trafikken begrenses som følge av de ulike dropp-punktene, økt tilrettelegging for bruk av sykkel og gode gangforbindelser. Samtidig skal det bygges fortau langs Gamle Kringsjåveg. Videre er det knyttet flere rekkefølgekrav til gjennomføring av anleggsperioden som skal sikre tiltak som reduserer naboers ulemper av støy, trafikkfare, endringer i uteoppholdsareal osv. Gjennom de beskrevne tiltakene vurderes hensynet til naboer å være godt ivaretatt. Konklusjon: Foreliggende planforslag vurderes å legge til rette for ønskede kvaliteter for Nordre Ål skole med trafikksikre adkomstløsninger, gode forbindelser for myke trafikanter til/ gjennom planområdet og sikre uteoppholdsarealer med god størrelse og kvalitet. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til høring/offentlig ettersyn.
Side 8 av 8 Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Nordre Ål skole, med planbeskrivelse datert 12.05.17, plankart datert 10.05.17 og bestemmelser datert 12.05.17, legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11. Lillehammer, 17.05.17 Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen/Marthe Torset Saksbehandlere Behandling/vedtak i Utvalg for plan og samfunnsutvikling den 24.05.2017 sak 36/17 Behandling: Torstein Rudihagen (AP) trakk seg fra behandling av saken med bakgrunn i datters stilling som rektor ved Kringsjå barneskole. Ingen vara møtte. 10 representanter tilstede ved behandling av saken. Votering: Innstilling vedtatt mot en stemme (Hilde Jorunn Hoven(SP)) V E D T A K : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Nordre Ål skole, med planbeskrivelse datert 12.05.17, plankart datert 10.05.17 og bestemmelser datert 12.05.17, legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11.