Møteinnkalling Utvalg: Namsos havnestyre Møtested: Formannskapssalen, Namsos samfunnshus Dato: 28.05.2013 Tidspunkt: 09:00 De faste medlemmene innkalles med dette til møtet. Den som har gyldig forfall, eller ønsker sin habilitet i enkeltsaker vurdert, melder dette så snart som mulig på e-post: kristin.grindberg@namsos.kommune.no eller telefon 90 47 19 95/74 21 71 00. Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling. Namsos, 21.05.2013 Sakliste Utvalgssaksnr PS 8/13 PS 9/13 Innhold Salg lagerbygning til Nexans Norge As Oppsummering etter strategimøte pr. 22. mai og videre arbeid med strategisk plan Randi Dille Leder/sign Kristin Nordgård Grindberg Sekretær/sign
Sakliste Utvalgssaksnr PS 8/13 PS 9/13 Innhold Salg lagerbygning til Nexans Norge As Oppsummering etter strategimøte pr. 22. mai og videre arbeid med strategisk plan
Namsos kommune Namsos bydrift Saksmappe: 2013/4160-1 Saksbehandler: Kjell Morten Hågensen Saksframlegg Salg lagerbygning til Nexans Norge As Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos havnestyre 8/13 28.05.2013 Rådmannens innstilling Namsos havnestyre innstiller på at Namsos kommune selger lagerbygningen gnr. 65, bnr. 1393/1545 til Nexans Norway AS for kr 850.000,-. Hjemmel for vedtaket er:
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S 15.05.2013 Salg lagerbygning til Nexans Norge As Vedlegg 1 Takst 2013 på lagerbygg 2 Sak, historikk, tinglyste erklæringer på lager Jernbanekai. Saksopplysninger Bakgrunnen for denne saken er henvendelse fra Nexans Norway mottatt 03.01.2013 med forespørsel om kjøp av lagerbygg tilhørende Namsos havnevesen. Kort historikk Nevnte havnelager på 300 m2 er et uisolert lagerbygg. Lagret ble i sin tid bygd for å avhjelpe Greiff Shipping AS med lagerkapasitet da Sandkaia ble nedgradert til 2,5 tonn akseltrykk, og all aktivitet hos Greiff Shipping AS måtte flyttes til Jernbanekaia. Søknad om byggetillatelse, Reg. nr. 94/008306, godkjent av Namsos kommune Plan og byggesaksavdeling. Sak nr. AG/ 151/94, godkjent 19.05.94. Bygget er plassert på Gnr. 65 Bnr. 1393 og 1545, lagerets plassering er i søknaden og godkjennelsen angitt som midlertidig. Midlertidig byggetillatelse For midlertidig byggetillatelse er det ikke angitt noen tidsperiode, unntaket er brev av 10.05.1994 fra Plan og byggesaksavdelingen, side 2. Varighet, Sitat En mener at den midlertidige perioden bør tidfestes. En vil foreslå en midlertidig periode på max. 3 år Sitat slutt. Namsos havnevesen har ikke betalt noen form for grunnleie til Nexans Norway AS for den delen av lagerbygget som ligger på Deres tomt. Utleie Lagerbygget ble ferdigbefart og overtatt av Namsos havnevesen 31.08.1994, og har siden vært fullt utleid fram til dags dato, leietagere har vært Greiff Shipping AS, Norgesfor Hundseth Mølle AS og fra 01.09.2012 til Nexans Norway. Årlig leiesum er på 72.000,- indeksreguleres neste gang pr. 01.01.2014 Tinglyst erklæring av 09.06.1994 Inne på lagergulvet er det en kum som angivelig fungerer som overvannsavlastning og munner ut i ett 600 mm rør i steinfyllingen ved Jernbanekaia. Det er i de senere år blitt lagt ny spillvannsledning og montert nytt pumpehus i området. Eventuelle uklarheter med nevnte kum og rørledninger må avklares før eventuelt salg. Vurdering Namsos havnestyre må ta stilling til om nevnte havnebygg skal selges til Nexans Norway iht. deres forespørsel av 03.01.2013 eller om saken skal utsettes inntil den strategiske planen for Namsos havnevesen foreligger.
Ved et eventuelt salg må følgende avklares: 1. Forholdene rundt tinglyst erklæring vedrørende kum plassert inne i bygg avklares. 2. Salgssum salgssummen settes til tilsvarende taksten på kr 850.000,-. 3. Det tas stilling til om det skal gjøres endringer i tomteforhold i tilfelle salg av lager. Makeskifte mellom Namsos kommune og Nexans Norway AS. 4. Avklar forholdet rundt midlertidig byggetillatelse og hva det betyr for eventuelt salg av bygget. Miljømessig vurdering: Ingen miljømessige konsekvenser.
RAPPORTANSVARLIG: Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik Abel Meyersgt. 21 Postboks 434, 7801 NAMSOS Tlf: 74270750 Faks: 74270740 E-post: eirik@takstforum.com VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Adresse, 7800 NAMSOS Matrikkelnr. Gnr. 65 Bnr. 1545 Kommune NAMSOS Hjemmelshaver(e) NAMSOS KOMMUNE Dato for befaring 20.03.2013 Markedsverdi: kr 850 000 Anbefalt låneverdi: kr Ikke vurdert. Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. Snr. Fnr. 65 1545 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 7800 NAMSOS NAMSOS Sentrum Rekvirent Namsos Kommune v/havnekontoret Hjemmelshaver(e) NAMSOS KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Havnefogd Kjell Morten Hågensen og Eirik Sævik fra 20.03.2013 Takstforum Midt-Norge AS Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Leiekontrakt Sammendrag. Taksten gjelder kun verdisetting av bygningen på eiendommen. Dvs. et lagerbygg på 300 m2 (kaldtlager) med en stor port. Bygningen ligger delvis på Namsos kommune sin eiendom og delvis på Nexans Norway AS sin eiendom. Bygningen er sentralt plassert ved sjøen og kai i Namsos sentrum og meget sentralt i forhold til Nexans sin eiendom og aktivitet.. Premisser - Generelle opplysninger Taksten er basert på en visuell befaring uten inngrep i konstruksjon, evt suplert med enkle målinger. Yttervegger og yttertak er besiktiget fra bakken.. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Bygningen ligger sentralt i Namsos sentrum mellom Nexans fabrikkområde og sjøen. Dette er et industriområde. Kort veg til kai og enkel adkomst fra offentlig veg. Se vedlagte karstkisse. Reguleringsmessige forhold Eier har ikke opplyst om reguleringsmessige forhold som påvirker taksten..., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 1 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 4974,9 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Flat tomt med grunn av antatt løse stabile masser. Eier opplyser at det skal foretas oppmåling av ny tomt slik at bygningen kommer på en tomtegrunn. Eiendommens bygninger. Type bygg Byggeår Rehab. - ombygd år A Lager 1984 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris --- --- --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring. Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Lager Beskrivelse Fundamentert med betongfundamenter og betonggulv på grunn. Bærende konstruksjon av rammeverk i stål. Utvendig kledning av korrugerte stålplater montert på stålrigler. Øvre del av langvegger er kledd med lysplater. Montert snøfanger på hele fremsiden med port og dør. Leddheidport av typen Crawford med motor. Enkel dør. Enkelt strømopplegg tilpasset innendørs og utendørs belysning, samt port. Stålplater og rigler er enkelte plasser noe treffskadd og bulket, samt punktvis delvis kraftig påvirket av korrusjon. Lagret er tidligere brukt til lagring av gjødsel og det har trolig vært lekkasjer på sekker som har medført forholdsvis omfatende korrusjonsangrep. Generelle kommentarer. Bygningens standard pr. dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Begrenset vedlikhold foretatt siden byggeår. Det bør påregnes utskifting av noen kledning innen kort tid. Eiendommens potensial Bygningen har begrenset bruksområde ut over dagens bruk som er kaldtlager, uten store påkostninger.., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 2 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger. Bygg Et. plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = (m²) (m²) Bruksareal) A 1 etg. 300 282 Ikke avdelt. Delsum bygg A 300 282 SUM 300 282 Kommentarer til planløsningen Areal og leier. Bygg Et. plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA A 1 etg. 300 72000 0 0 300 300 90000 SUM 300 72000 0 0 300 90000 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 72 000 B Sum normal markedsleie 90 000 Spesifiser evt. andre leieinntekter Ingen andre leieintekter opplyst. Kommentarer til leiekontrakt(er) Leiekontrakt er datert 21.08.2012. Avtalt kontraktsum er kr. 72 000,- pr. år. Summen reguleres hvert 2. år ihht. konsumprisindeks. Gjensidig oppsiglsestid på 1 mnd.., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 3 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ledig (m²) Ja Nei Ja Nei Evt. kommentarer Bygningen er oppført som midlertidig bygning i 1984. Det bør vurderes omsøking og ferdigatest for permanent bygning, før et evt. salg og da før det foretas påkostninger på bygningen. Det er etablert en kum i forbindelsse med offentlig avløp inne i bygningen. Forholdet vil nok medføre at kommunen bør ha adkomst til arelaet og at kummen ikke kan tildekkes. Bør nok vurderes annen løsning for inspeksjon av avløpet. Det bør ved evt salg tinglyses rett til adkomst fra kommunens eiendom til bygningen. Kommentarer til Grunnboksbladet. Panteatest ikke fremlagt. Forholdet bør undersøkes nærmere.. Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 1 200 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 30 360 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 840 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = 840 000 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 0 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 840 000 Kommentar til teknisk verdiberegning Verdi av tomt er ikke hensyntatt.., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 4 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 72 000 B Markedsleie 90 000 Offentlige avgifter 4 000 4 000 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 3 000 3 000 Vedlikehold / adm 10 000 10 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 17 000 17 000 Normal leieinntekt 55 000 Normal leieinntekt 73 000 A B -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE 55 000 NETTO LEIE 73 000 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Realrente 2 % Renterisiko 3 % Objektrisiko 2 % Markedsrisiko 1 % Leietakerrisiko 1 % = Avkastningskrav/kapitalisert rente 9 % Kapitalisert verdi A ut fra 9 % 611 000 B ut fra 9 % 811 000 avkastn. avkastn. Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter og forsikring er anslått da det ikke foreligger noe dokumentasjon, pga. av at bygningen er oppført som midlertidig bygning. Medtatt i vedlikeholdskostnad er også noe avsetning til større vedlikehold som skifte av skadde fasadeplater. Andre verdifaktorer. Utleie av bygningen til lager for båter eller campingvogner vil nok kunne generer noe høyere leieintekt, men det vil samtidlig medføre økte administrasjonsutgifter. Normal markedsleie er vurdert i forhold til samenlignbare eiendommer/arealer i området.. Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Sentralt plassert lager i et industriområde i sentrum av Namsos. Området er veletablert og med gunstig plassering i forhold til kai og veier. Eiendommens plassering er noe tilbaketrukket fra riksvei slik at profilering mot et evt. privat marked er begrenset. Med tanke på eiendommens standard, plassering og funksjonalitet er eiendommen vurdert som lett å leie ut i dagens marked., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 5 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Verdikonklusjon. Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 850 000 Anbefalt låneverdi: kr Ikke vurdert. Underskrifter. Sted og dato Takstingeniør Namsos 21.03.2013 Eirik Sævik Dokumentkontroll. Leiekontrakt datert 21.08.2012. Utskrift eiendomsdata datert 20.03.2013., 7800 NAMSOS Befaringsdato: Initialer: Gnr: 65 Bnr: 1545 20.03.2013 Side 6 av 6 Takstforum Midt-Norge AS Eirik Sævik
NAMSOS HAVNEVES EN Postboks107 7801NAMSOS Tlf.: 74 27 24 00 Mob.: 91866017 Fax:742 72550 E- post:havnekontoret@namsos.kommune.no Namsos14.02.2013 Arkivsaksnr.13/1240 Sak: LagertilhørendeNamsoshavnevesenpåJernbanekaien, delvis plassertpånexans NorwayAS sin tomt. Historikk: BYGGESAK Nevntehavnelagerpå300m 2 er ett uisolertlagerbygg.lagretble i sin tid oppsattfor å avhjelpegreiff ShippingAS, medmerlagerkapasitet,dasandkaienble nedgradertil 2,5 tonn akseltrykkog all aktivitet hosgreiff ShippingAS måtteflyttes til Jernbanekaien. Søknadom byggetillatelse,reg.nr. 94/008306,godkjentav NamsoskommunePlanog byggesaksavd.saknr. AG/ 151/94,godkjent19.05.94. Byggeter plassertpågnr. 65 Bnr. 1393og 1545,lageretsplasseringer i søknadenog godkjennelsenangittsommidlertidig. Brev: SivilingeniørMNTF Ola Havik av 14.04.1994,til Alcatel Kabel NorgeAS. Brevetklargjørat nevntefirma ikke noeninnsigelsertil plasseringenav denmidlertidige lagerbygningen. Brev: Planog byggesaksavdelingenav 10.05.1994.Ref; TEK/02088/94,arkiv nr. 511-4922. Uttalelsetil midlertidig lagerbygningcarl GulbransonsGt. Vis a vis STK, Gnr 65 Bnr. 1402. Erklæring: Tinglyst Sorenskrivereni Namdalen,09.06.1994nr. 4383.Denneerklæringener ett resultatgrunnetpåbrevav 10.05.1994fra Planog byggesaksavdelingen.
Resyme: Midlertidig: For midlertidig byggetillatelseer detikke angittnoentidsperiode,unntaketer brevav 10.05.1994.fra Planog byggesaksavdelingen, side2. Varighet,Sitat En menerat den midlertidigeperiodenbørtidfestes.en vil foreslåenmidlertidig periodepåmax.3 år Sitat slutt. Namsoshavnevesenharikke betaltnoenform for grunnleietil NexansNorwayAS for den delenav lagerbyggetsomligger påderestomt. Utleie: Lagerbyggetble ferdigbefartog overtattav Namsoshavnevesen31.08.1994,og harsidenvært fullt utleid fram til dagsdato,leietagereharværtgreiff ShippingAS, NorgesforHundseth Mølle AS og fra 01.09.2012til NexansNorway.Årlig leiesumer på72000,- indeksreguleres nestegangpr 01.01.2014 Tinglyst erklæring av 09.06.1994: Innepålagergulveter detenkummesomangiveligfungerersomovervannsavlastningog munnerut i ett 600m.m.rør i steinfyllingenvedjernbanekaien.det hari desenereår blitt gravdny kloakkledningi områdetog montertpumpehusi området. Etterinspeksjonden6/2-2013ble detobservertnoerennendeovervanni kummen. Konklusjon: Namsoshavnestyretar stilling til om nevntehavnebyggtilbys NexansNorwayfor salgetter dereshenvendelseav 03.01.2013. 1. Ved eventueltsalgav lager,overføresmidlenetil bundetfondfor invisteringeri Namsos havn
Namsos15/5-2013 Endringeri tomteforhold ved salgav Grønnlagerettil Nexans. Forslag: Nexansovertarhelearealetsombyggetstår på tilhørendenamsoshavnevesen, samtnoe arealpå nord sideav bygget.totalt utgjør dette 215m2. NamsosHavnevesenovertarnoe arealpå sørsideav byggettilhørendenexans.totalt utgjør dette arealet220m2. Nexansstår for flytting av gjerderog etableringav port.
Namsos kommune Namsos bydrift Saksmappe: 2013/4160-2 Saksbehandler: Nils Hallvard Brørs Saksframlegg Oppsummering etter strategimøte pr. 22. mai og videre arbeid med strategisk plan Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos havnestyre 9/13 28.05.2013 Rådmannens innstilling Ut fra evalueringen etter strategimøte pr. 22. mai 2013 beslutter Namsos havnestyre følgende prioriteringsområder framover: - - - - Hjemmel for vedtaket er:
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat S 15.05.2013 Salg lagerbygning til Nexans Norge As S 21.05.2013 Oppsummering etter strategimøte pr. 22. mai og videre arbeid med strategisk plan Saksopplysninger Namsos havnestyre gjennomfører en oppsummering med basis i strategimøte pr. 22. mai 2013 på Namdalshagen. Innspill og tilbakemeldinger fra møtet legges til grunn i det videre arbeidet med strategisk plan. Namsos havnestyre må vurdere om det skal sendes ut informasjon til møtedeltakerne der de blir oppfordret til å komme med skriftlige innspill til strategisk planarbeidet som pågår. Foreliggende framdriftsplan tas opp til vurdering og det bør innstilles på videre behandling av strategiplanen og eventuelt andre saker som Namsos havnestyre bør arbeide videre med. Vurdering Arbeidet med strategisk plan har så langt vært iht forutsetningene og prosjektplanen som ble vedtatt i styremøte pr. 27.02.2013 er fulgt. Det er viktig at denne tas opp til diskusjon i og med at prosjektperioden går over i en ny fase med konkretisering av strategisk valg, kort- og langsiktige tiltak, investeringsbehov, økonomiske konsekvenser osv. Miljømessig vurdering Ingen miljømessige konsekvenser.