OTERVATNET 11 8762 SLENESET MARKEDSVERDI 1 350 000 Oppdragsnr. Befaringsdato 29.05.2017 Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Boligsalgsrapporten kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av NTF, Norges TakseringsForbund og NITO Takst
Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 29.05.2017 Rapportansvarlig Takstmann MNTF E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 EGNE PREMISSER...3 UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN...4 VESENTLIGE ENDRINGER OG PÅKOSTNINGER...4 DOKUMENTKONTROLL...6 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...7 EIENDOMSOPPLYSNINGER...9 AREALOPPLYSNINGER...10 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER...12 HOVEDRAPPORT...13 FRITIDSBOLIG...13 OVERFLATER GENERELT...13 VÅTROM...13 KJØKKEN...15 TOALETTROM...15 KRYPEROM...15 LOFT (INNREDET OG UINNREDET)...16 ILDSTED OG SKORSTEINER...16 INNVENDIGE TRAPPER...17 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...17 TEKNISKE ANLEGG...18 RADON...18 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...19 YTTERVEGG...19 YTTERTAK...20 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE...21 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...22 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......22 GEOLOGISKE FORHOLD...23 FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG...23 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD...24 UTHUS...25 DOKUMENTASJON...25 2 av 25
RAPPORTSAMMENDRAG OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Les utfyllende informasjon om Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. EGNE PREMISSER DENNE TAKSTEN ER REKVIRERT SOM EN BOLIGSALGSRAPPORT IHT. NORSK STANDARD NS 3600 (TEKNISK TILSTANDSANALYSE VED OMSETNING AV BOLIG). Rapporttypen anbefales ved salg/eierskifte av både takst- og meglerbransjen samt også av Forbrukerrådet. Undertegnede takstmann og Verdi EiendomsTakst AS har i utarbeidelsen av denne Boligsalgsrapport gjort sitt ytterste for å avdekke eventuelle feil og mangler, samt også beskrevet, tilstandsvurdert og tilstandsgradert hver enkelt konstruksjonsdel samt eiendommen i sin helhet i beste henseende for alle parters beste. Undertegnede takstmann Dag Ottar Mikalsen i Verdi EiendomsTakst AS er en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har lovstridige bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Mikalsen er i utdannet bygningstekniker fra Rana Tekniske Fagskole, bygningslinje, samt ved Norges Eiendomsakademi/ Høgskolen i Østfold. Mikalsen er godkjent medlem av Norges TakseringsForbund (NTF) samt innehar også påkrevd godkjenning av Det Norske Veritas (DNV-GL) iht. "Takstmann sertifisert for Boligsalgsrapport iht. SETA`s faglige rammeverk". Feil eller mangler er kun anmerket der det er klart synlige forhold som kan registreres visuelt, dvs. uten inngrep i bygningskonstruksjoner. Alder er i seg selv et symptom på svikt, og referansenivået er fra den gang bygningen ble oppsatt - relatert til byggforskrifter som var gjeldende ved oppføringen. Merk at alle steder hvor det er påvist eller indikert fukt, anbefales det ytterligere undersøkelser. For utenom takstmannens egne betraktninger er opplysninger om eiendommen gitt av eier/rekvirent. Eventuelle opplysninger gitt av eier/rekvirent som takstmannen har valgt å gjengi i taksten, er ikke nødvendigvis dokumentert eller kontrollert av takstmannen. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til NTF`s gjeldende lover, instrukser og retningslinjer for takstmenn. For nærmere beskrivelser om kravene til takstmannens integritet og kompetanse, se "takstbransjens etiske retningslinjer og regler for god takseringsskikk" på www.ntf.no eller på www.verdi-eiendomstakst.no. BEFARINGSINFORMASJON: Eiendommen ble befart den 29.05.2017 mellom kl. 09.40 og 12.25. Utvendig temperatur: Ca. pluss 10 grader. Vær- og dagslysforhold: Oppholdsvær og dagslys. 3 av 25
UNDERSØKELSER SOM IKKE ER INKLUDERT I RAPPORTEN Tilstandskontroll av tilleggsbygg. Uthus er beskrevet og vurdert, men det er ikke gitt noen tilstandsgrad. VESENTLIGE ENDRINGER OG PÅKOSTNINGER FRITIDSBOLIG 1978 Tilbygg Tilbygg mot vest i 1978/1979, godkjent av Lurøy kommune datert 04.12.1978. OPPSUMMERING TILSTAND Nedenfor er en kort oppsummering over oppgraderinger gjort i nyere tid: - Yttervegg fasade sørvest og fasade sørøst ble utvendig utlektet og etterisolert med ca. 50 mm i ca. 2006. - Ytterkledningen er fra 2005/2008. Ytterkledningen fasade sørvest ble sist overflatebehandlet i 2017. - Hovedinngangsdør fra 2005. - Vinduer fra 2005. - Renner og nedløp fra 2005-2008. - Terrassen fra ca. 2008. - Kjøkken oppgradert i 2006. - Overflater på bad fra 2005. Sanitærinstallasjoner og innredning er fra ca ca. 1999. - Vedovn renovert i ca. 2007. Av vesentlige feil- og mangler kan nevnes; - Utbedringer i krypkjeller bør påregnes. - Utskiftning av varmtvannsbereder bør påregnes grunnet alder. For øvrig henvises det til alle TG2- og TG3-punktene under, samt en enda grundigere beskrivelse i "Hovedrapporten" lengre bak. Generell info: I en boligsalgsrapport utføres om lag 1 000 ulike kontrollpunkt iht. de ulike konstruksjonsdeler og funksjoner. Dette iht. en detaljert sjekkliste ref. NS 3600 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Disse kontrollpunktene er igjen samlet innunder cirka 200 ulike bygningsdel-punkter. I oppsummeringen under vises alle bygningsdel-punktene som har fått tilstandsgrad 2 eller 3. Det vil igjen si at alle bygningsdel-punktene som ikke fremkommer i oppstillingen under har fått enten tilstandsgrad 0 eller 1, som igjen er å betrakte som enten "ny bygningsdel uten avvik" eller "bygningsdeler kun med mindre eller moderate avvik (dvs. normal bruksslitasje)". Nærmere beskrivelser av alle de ulike bygningsdel-punktene samt deres tilstandsgrader finnes i "Hovedrapporten". Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. 4 av 25
BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK FRITIDSBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Bad - 1. etasje Ventilasjon Det anbefales mekanisk avtrekk i våtrom. 1.1.5 Kryperom - Krypekjeller Innvendig inspeksjon Noe trevirke er lagret i krypkjeller. 6.1.2 Fritidsbolig Ildsteder og skorsteiner inne i huset Brennbart materiale på gulv under feieluken. 9.1.1 Innvendige trapper Innvendige trapper Lysåpninger i rekkverk som overstiger 10 cm. 10.1.1 Tekniske anlegg Varmtvannsbereder Bereder er mer enn 20 år. Rust i bereder. 12.1.3 Radon Radon Det er ikke utført radonmåling. Dette anbefales for å fastslå radonnivået i inneluften. Takstmann kan om ønskelig bistå med målinger. 14.1.1 Yttertak Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Stedvis bulker i taktekket over inngangspartiet. Merk 17.1.2 alder. Yttertak Utstyr på tak Stigtrinn/stige er ikke montert. 1. etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Sopp i taktro plater i krypkjeller under tilbygg. Det ble 11.1.1 fuktmålt i bærebjelker/bunnsviller, noe forhøyede verdier registrert. Krypekjeller Etasjeskillere og gulv på grunn Ingen plast etablert mot grunnen. 11.1.1 Elektrisk anlegg Oppsummering - Kontroll av den eldre el-installasjon bør utføres. Det foreligger ingen dokumentasjon på fullstendig kontroll av boligens elektriske anlegg. D1 17.1.4 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD IU IKKE UNDERSØKT/ IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE FRITIDSBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Bad - 1. etasje Fukt i tilliggende konstruksjoner Grenser mot yttervegg og wc. 1.1.8 Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Vann og avløp (stikkledninger) Ukjent alder. Ingen opplysninger. 21.1.3 Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Septiktank Ukjent alder. Ingen opplysninger. 21.1.4 5 av 25
DOKUMENTASJON FRITIDSBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Ja Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger ifm. tilbygg av boligen datert 04.12.1978. Det bemerkes dog at det ikke foreligger tegninger av loftsetasjen, men at den må antas å være i tråd/godkjent iht. opprinnelig planløsning fra gammelt av. DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. Det er ingen avvik mellom selgers egenerklæring og takstmannens rapport, og erklæring samsvarer med takstmannens oppfatning av eiendommen jmf. bygningsbeskrivelsene. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi 1 350 000,- Anbefalt låneverdi 1 200 000,- MO I RANA, Takstmann MNTF Telefon: 48 30 50 20 6 av 25
TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Bebyggelsen: FRITTSTÅENDE FRITIDSBOLIG OPPFØRT OVER 2 PLAN (1 1/2 ETASJE). PÅ EIENDOMMEN ER DET OGSÅ OPPFØRT FRITTSTÅENDE UTHUS. Bebyggelsen i nærområdet består av fritidsboliger og eneboliger. Standard: Fritidsboligen holder god standard alder tatt i betraktning. Konsesjonsplikt: Eiendommen er ikke underlagt konsesjonsplikt. Kommuneplan: Det foreligger ingen planforslag eller igangsatt planlegging som berører eiendommen. Servitutter: Takstmannen besitter ingen informasjon om kjente servitutter tilhørende eiendommen. Heftelser: Takstmannen besitter ingen informasjon om kjente heftelser på eiendommen. Rekvirent/eier/selger plikter å lese rapporten og opplyse om eventuelle kjente heftelser eller andre opplysninger som kan være relevante for eiendommen. Byggemåte Grunnmurer av betong og naturstein. Yttervegger av tømmerkasse i opprinnelige del, bindingsverk av tre i tilbygde deler. Yttervegger utvendig tekket med stående kledning. Vannstokk langs fasade sørøst. Saltak takkonstruksjon av tre, utvendig tekket med Onduline bølgeplater. Innhold 1. etasje: Entré/trappegang, kjøkken, stue, mellomgang, wc, bad og soverom. Loftsetasje: Trappegang og 2 soverom. Oppvarming Fritidsboligen varmes opp med ved og elektrisitet. Reguleringsmessige forhold Regulering: Området er regulert til boligformål. Tomt og område Beliggenhet: Eiendommen ligger på Sleneset - ei øy på Helgelandskysten med vel 300 innbyggere. Sleneset er et populært feriested med sin idylliske nærhet til Helgelandskysten og havet på alle kanter. På Sleneset finnes barnehage, barne- og ungdomsskole, eldresenter og helsestasjon. I tillegg finnes butikk, post i butikk, spisested, trelast og mekanisk verksted. Fra Sleneset går det flere avganger pr. dag med både ferje- og hurtigbåt til fastlandet samt til øvrige øyer/tettsteder i kommunen m. omegn. Respektive eiendom ligger usjenert til med gode solforhold og utsikt. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomstvei: Adkomst via offentlig vei. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannverk, med privat stikkledning mellom boligen og det offentlige nettet. Tilknytning avløp: Eiendommen har septiktank som videre er tilknyttet det offentlige nettet. Septiktanken tømmes av kommunen annet hvert år. 7 av 25
Årlige kostnader Kommunale avgifter; beløp estimert av takstmannen: (pr. mnd. 417) 5 000 Forsikring: (pr. mnd. 218) 2 616 Normale årlige vedlikeholdskostnader av eiendommen; beløp estimert av takstmannen: (pr. mnd. 417) 5 000 Sum årlige kostnader 12 616 Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader - for oppføring av tilsvarende bygg etter dagens forskriftskrav, med fradrag for elde, slitasje, utidsmessighet og annen fysisk forringelse. Kostnadsvurdering av angitte TG3 tiltak inngår i den generelle fradragsposten. Fritidsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 680 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler 560 000 Sum teknisk verdi Fritidsbolig 2 120 000 Sum teknisk verdi Uthus 100 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 220 000 Uthus Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 110 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler 10 000 Tomteverdi Beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad, inkludert infrastruktur, opparbeidelse og beplantning, og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi: 400 000 2 620 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Markedsverdi og låneverdi Den prisen som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på befaringsdagen (normal salgsverdi). Det vil si den verdien som flere potensielle kjøpere er villige til å betale. Faktorer som har særlig betydning for markedsverdien er beliggenhet, standard på boligen, antall rom, tomt og størrelse. Markedsverdi (normal salgsverdi): 1 350 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): 1 200 000 Begrunnelse for markedsverdi: MARKEDSVERDI refereres til befaringsdatoen, hvor det blant annet er tatt hensyn til beliggenhet - der utsikt, solforhold, kommunikasjonstilbud, avstand til butikker, skoler o.l. vurderes. I tillegg vil standard, størrelse, vedlikehold, utidsmessigheter, avvik, heftelser/servitutter m.m. danne det totale grunnlaget for markedsverdien. LÅNEVERDI er en forsiktig antatt markedsverdi. Ofte er denne et sted mellom 80-90 % av eiendommens markedsverdi. TEKNISK VERDI er basert på normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) minus fradrag for alder, utidsmessigheter, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider etc. I tillegg kommer tomteverdien som er vurdert i henhold til teknisk verdi for råtomt inkludert tilknytning, infrastruktur, opparbeiding, beplantning, arrondering, terrengforhold etc. samt også markedstilpasning for attraktivitet/beliggenhet. Arealer som er lagt til grunn i den tekniske beregningen er bruksareal (BRA), dvs. summen av primærrom (P-rom) og sekundærrom (S- 8 av 25
rom). EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Torbjørn Villy Hansen. Tlf. 40 24 36 04 Tilstede: Befaring, dato: 29.05.2017. - Dag Ottar Mikalsen. Bygningstekniker/. Tlf. 48 30 50 20 - Irene O Mikalsen. Takstmedarbeider Verdi EiendomsTakst AS. - Torbjørn Villy Hansen. Hjemmelshaver 1/1. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1834 LURØY Gnr: 12 Bnr: 144 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 102,4 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no/ Ambita AS. Hjemmelshaver: Torbjørn Villy Hansen 1/1. Adresse: Otervatnet 11 8762 Sleneset Bruksnavn: "Valtun" (Valen) Kommentar: Det bemerkes at uthuset ligger delvis utenfor egen tomtegrense mot nord/nordøst. En «grensepåle/ gjerde» ved hjørnet i nordøst står imidlertid bak uthuset, og har i følge eier alltid stått der i hans tid som eier. Det er også spor etter gamle portstolper/grensemerker i nord, noe som kan tyde på at grensen i praksis har gått bak uthuset. Dette kan dog ikke bekreftes av undertegnede takstmann, men kan muligens hevdes (Loven om hevd) ettersom forholdet trolig har vært slik i mer enn 20 år. Nærmere undersøkelser anbefales. Eier har etter befaring vært i kontakt med kommunen og eier av tilstøtende eiendom. Det vil bli en befaring i løpet juli med tanke på justering av tomtegrensen. Andre forhold Forsikring: Selskap: Frende Forsikring. Avtalenr: 653848. Type: Fullverdi. Forsikringssum: 1 674 000. Årlig premie: 2 616. Forsikringsbevis fremvist av eier. 9 av 25
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Fritidsbolig Byggeår: 1900 Kilde: Antatt byggeår i følge eier. Anvendelse: Boligen har opprinnelig vært benyttet som helårsbolig, men av nåværende eier benyttet som fritidsbolig. I Lurøy kommune er boligen registrert som "Helårsbolig, benyttes som fritidsbolig". Uthus Byggeår: 2009 Kilde: I følge eier. Anvendelse: Redskapsrom AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014, 2. utg.", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og takstbransjens retningslinjer legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Benevnelsen P-ROM betyr ikke at rommet er godkjent for den aktuelle bruken, og rommet kan derfor være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.ntf.no FRITIDSBOLIG Fritidsbolig, arealer Etasje 1. etasje Bruksareal BRA m² Totalt P-ROM 52 52 S-ROM Anvendelse Primære rom Entré/trappegang, kjøkken, stue, mellomgang, bad, wc, soverom Kommentar Sekundære rom Bruksarealet (BRA) er målt innvendig iht. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015". Innvendige romhøyder er ca. 205-239 cm. 10 av 25
Loftsetasje 6 6 Trappegang, soverom 1 (lite), soverom 2 (stort) Krypekjeller Sum bygning: Bruksarealet (BRA) er målt innvendig iht. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015". Innvendige romhøyder er ca. 185-198 cm, med skrått tak ned til knevegger ca. 120 cm over gulvet. NB! Det bemerkes at ca. 18,2 m2 av gulvarealet i loftsetasjen ikke er måleverdig grunnet lav takhøyde/skråhimling (under 190 cm). Dette iht. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015". Nevnte areal er følgelig ikke medregnet i arealoppstillingen over. Kryperom 58 58 Ikke måleverdig areal. 0 Det bemerkes at ca. 18,2 m2 av gulvarealet i loftsetasjen ikke er måleverdig grunnet lav takhøyde/skråhimling (under 190 cm). Dette iht. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015". Nevnte areal er følgelig ikke medregnet i arealoppstillingen over. Totalt gulvareal inkl. "6 m2 måleverdig areal" er ca. 24,2 m2. UTHUS Uthus, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Totalt 1. etasje 14 Sum bygning: 14 P-ROM Anvendelse S-ROM 14 0 Primære rom Kommentar Sekundære rom Uthusrom Bruksarealet (BRA) er målt innvendig iht. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015". 14 11 av 25
BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Tilleggsundersøkelser Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Referansenivået som brukes i rapporten er forskrifter og byggeskikk ved byggeåret og andre krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgradene. Rapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Tilstanden angis i rapporten slik: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. TG0 gis normalt kun når bygningsdelen er nyere enn 5 år. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen gir informasjon om branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Boligsalgsrapporten, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS 3600. I Boligsalgsrapporten gjelder dette følgende kontroller: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapporten. Kostnader for TG3 tiltak inngår imidlertid i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Manglende dokumentasjon av utførelse gir alene ikke TG2. Det må være påvist tekniske avvik, alderssymptom eller andre risikoforhold for å gi vurdering TG2. Ved sjekk av fall mot sluk på våtrom brukes prosjekterte eller preaksepterte ytelser iht. byggteknisk forskrift. Ved sjekk av ventilasjon er referansenivået endret til krav ved byggeår. Ved sjekk av skjulte anlegg for vann og avløp uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak. Dette av hensyn til takstmannens kompetanse og risikoen for skade Når det ikke er synlig membran og det mangler dokumentasjon, men membranens funksjon synes å være ivaretatt, gjøres en skjønnsmessig vurdering av takstmannen. Dersom ikke fukt påvises (fuktsøk) i våtrom, rom under terreng og spesialrom, foretas kontroll av fukt i konstruksjonen (etter eiers aksept). For å utføre kontrollen må takstmannen ta hull, enten med hullsagbor (ca 73 mm) eller mindre hull (ca 10 mm). Når våtrom har synlig og tett membran, og det vurderes å være lite formålstjenlig å ta hull for kontroll av fukt i konstruksjonen, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2. For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannens instruks presisert at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen. Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran og stakeluker funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg sjekkes for ulyd uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-ROM utføres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom undersøkelser ikke er inkludert i oppdraget vil det fremgå under takstmannens egne premisser. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er i hovedsak basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det foretas ikke funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Det gis ingen vurdering av boligens tilbehør, hvite- og brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også integrert tilbehør. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no 12 av 25
HOVEDRAPPORT FRITIDSBOLIG OVERFLATER GENERELT 0.1 Overflater - generelt Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Dersom boligen har rom under terreng er setninger og jordtrykk sjekket, og det er sett etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Dersom boligen har loft er tetthet rundt gjennomføringer sjekket. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Entré/trappegang 1. etasje - Laminat på gulv. Malte panelplater på vegger. Malte plater i himling. Kjøkken 1. etasje - Parkett fra 2005 på gulv. Panel fra 2005 på vegger. Malte flater og malte bjelker i himling. Stue 1. etasje - Malte gulvbord på gulv. Malte panelplater på vegger. Malte flater og malte bjelker i himling. Mellomgang 1. etasje - Laminat på gulv. Malt panel på vegger. Malte plater i himling. Wc 1. etasje - Belegg på gulv. Malte plater på vegger og i himling. Soverom 1. etasje - Laminat på gulv. Tapet på vegger. Malte plater i himling. Trappegang loftsetasje - Malte gulvbord på gulv. Malt tapet på vegger. Malte flater og malte bjelker i himling. Soverom 1 loftsetasje - Belegg på gulv. Malte porøsplater på vegger. Malte flater og malte bjelker i himling. Soverom 2 loftsetasje - Malte gulvbord på gulv. Malt panel og umalt tømmer på vegger. Malte flater og malte bjelker i himling. VÅTROM 1.1 Bad - 1. etasje 1.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Vinduer og dører i våtsonen er sjekket. Materialets egnethet er vurdert. Overflater vegger og himling: Malt glassfiberstrie fra ca. 2005 på vegger. Malte plater i himling. 1.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og overganger, knirk, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sjekket at standardens krav til fall på gulvet er oppfylt; minimum 1:50 i en avstand av 80 cm fra sluket eller 1:100 på hele gulvet, kombinert med en minimumshøyde på 25 mm fra slukrist til toppen av membranen ved dør. Alternativt at det finnes en dokumentert, prosjektert, løsning iht. forskrifter. Overflater gulv: Belegg fra ca. 2005, arbeidene ble utført av eier. Det ble fuktmålt ved befaring, ingen forhøyede fuktverdier ble registrert. Fuktmåling, ingen unormale verdier registrert. 13 av 25
1.1.3 Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Sluk, rørgjennomføringer og alder på membran er sjekket. Fuktsøk er utført. Ingen sluk i gulv. Avløp fra dusjkabinett blir ledet direkte til avløpsrør. Det nye belegget ble lagt direkte oppå det eksisterende belegget. Ukjent membran. Vær oppmerksom ved bruk. Ved eventuell renovering kan etablering av sluk vurderes. Avløp fra dusjkabinett blir ledet direkte til avløpsrør. 1.1.5 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Baderommet har kun naturlig ventilasjon via ventil i yttervegg og luftespalte i vinduet. Det anbefales mekanisk avtrekk i våtrom. Tiltak Mekanisk avtrekk bør monteres. 1.1.6 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Laminerte skrog speilfronter. Belysning over speil. Sanitærinstallasjoner og innredning er fra ca ca. 1999. Mindre sår i servant. Kontroll av vanntrykk og avrenning. Kontroll av eventuelle lekkasjer. 1.1.8 Fukt i tilliggende konstruksjoner Det er sjekket for fukt i konstruksjonen. Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for ytterligere kontroll (situasjonsavhengig, avklares med kunde). Hulltaking ikke utført. Grenser mot yttervegg og wc. 14 av 25
KJØKKEN 2.1 Kjøkken - 1. etasje 2.1.4 Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt 12.6. Mekanisk avtrekk over komfyr. Avtrekket blir ledet ut via yttervegg. 2.1.6 Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Laminerte skrog med heltre bjørke-fronter. Tre fronter med glassfelt i overskap. Laminerte benkeplater. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Oppvaskkum og skyllekum av stål med ett-greps blandebatteri. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Kjøkkeninnredningen er fra 2006. TOALETTROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: 1. etasje: Wc 3.1.3 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. 1. etasje: Rommet har naturlig ventilasjon via ventil i yttervegg og luftespalte i vinduet (wc). 3.1.4 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. 1. etasje: Servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert toalett med vegghengt sisterne (wc). KRYPEROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Krypekjeller: Kryperom 6.1.2 Innvendig inspeksjon Det er sjekket for fuktskader (fuktsøk), råteskader og skadegjørere (sopp eller skadedyr). Delaminering og avskalling i betongkonstruksjoner er sjekket. Fuktsperre mot grunnen er sjekket. Ventiler og luftgjennomstrømning er vurdert. Høyden er sjekket. Provisoriske understøttelser og forsterkninger er kommentert. Det er kommentert om det lagres organiske materialer. Krypekjeller: Adkomst til krypkjeller via luke i grunnmur (kryperom). Kryperom - Krypekjeller: Noe trevirke er lagret i krypkjeller. Tiltak Kryperom - Krypekjeller: Alt som kan råtne bør fjernes. Det bør legges fuktsperre mot grunnen. 15 av 25
Befaring av krypkjeller. Fuktmåling, noe forhøyede verdier registrert. Befaring av krypkjeller. Befaring av krypkjeller. LOFT (INNREDET OG UINNREDET) 7.1.3 Konstruksjonsoppbygging Kneloft/hanbjelkeloft er sjekket, hvis tilgjengelig. Det er sett etter lekkasjer, kondens, fuktskjolder og spor etter skadegjørere (råte, sopp og skadedyr). Tetthet rundt gjennomføringer (i tak og bjelkelag mot rom under) er sjekket. Ventilering av yttertaket er sjekket, hvis tilgjengelig. Fukt i konstruksjonen og overflaten er vurdert ved bruk av hammerelektrode eller tilsvarende. Oppbygning og materialbruk er vurdert. Konstruksjon og materialbruk er vurdert. Trolig innredet ved byggeår. Kneloft inspisert ved befaring. Loftsetasje: Ingen merknader. 7.1.4 Statikk Det er sjekket om vitale deler av tak- eller veggkonstruksjoner er fjernet eller svekket. Det er sjekket for deformasjoner. Tilbygg mot vest i 1978/1979. ILDSTED OG SKORSTEINER 9.1.1 Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. Fritidsboligen har ett innvendig pipelp av betong. Eldre vedovn i stuen, vedovnen ble renovert i ca. 2007. Eldre feieluke montert i stuen. Fritidsbolig: Brennbart materiale på gulv under feieluken. Tiltak Fritidsbolig: Det bør etableres ildfast plate, stein, flis etc under feieluke. Pipen bør feies jevnlig. 16 av 25
INNVENDIGE TRAPPER 10.1.1 Innvendige trapper Det er sjekket om lysåpning i trappeløp, rekkverk/håndløper og balustre (stolper) er i henhold til dagens forskrifter. Funksjonalitet og overflater er sjekket. Det er sjekket om innfesting av trappeløp og opplegg for inntrinn er skadet. Trapp mellom 1. etasje og loftsetasje: Malt tett bratt tretrapp. Veggmontert håndløper langs den ene siden av trappeløpet. Trappen er trolig fra byggeår. Lysåpninger i rekkverk som overstiger 10 cm. Tiltak Lysåpninger bør minskes ved små barn i huset. ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN 11.1.1 Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket med målinger innenfor en diameter på 2m. 1. etasje: Etasjeskille av trebjelkelag. Stedvis understøtter i krypkjeller. Loftsetasje: Etasjeskille av trebjelkelag. Krypekjeller: Jordgulv. Spaltebord til gulv ved varmtvannsberederen. TG 2 1. etasje: Sopp i taktro plater i krypkjeller under tilbygg. Det ble fuktmålt i bærebjelker/bunnsviller, noe forhøyede verdier registrert. Største målte totale avvik i stue er 33 mm (25 mm innenfor en diameter på 2 meter). Største målte totale avvik i kjøkken er 36 mm (28 mm innenfor en diameter på 2 meter). Krypekjeller: Ingen plast etablert mot grunnen. Tiltak 1. etasje: Plast mot grunn. Bedre ventilasjon. Fjerne trevirke, andre materialer etc. Sørge for at overflatevann ledes bort fra bygningskroppen. Krypekjeller: Det bør anlegges plast mot grunn. Kontroll av retningsavvik og skjevheter med krysslaser. TG 1 Loftsetasje: Største målte totale avvik i soverom er 61 mm (38 mm innenfor en diameter på 2 meter). TG 1 gis da det er normalt iht. byggeår. 17 av 25
TEKNISKE ANLEGG 12.1.1 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) med åpne kraner er sjekket. Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran, stakeluke og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Innvendig stoppekran montert i krypkjeller. 12.1.3 Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Varmtvannsbereder av merket Evalet på 115 liter og 2000 watt av eldre dato, plassert i krypkjeller. Bereder er mer enn 20 år. Rust i bereder. Tiltak Utskiftning av varmtvannsbereder bør påregnes grunnet alder. 12.1.7 Ventilasjon Type anlegg, funksjon og alder er vurdert. Det er sjekket om anlegget er i drift. I P-rom er avtrekk, ventiler og vinduer sjekket. 1. etasje: Etasjen har mekanisk avtrekk på kjøkken. For øvrig naturlig ventilasjon via luftespalter i vinduer. Loftsetasje: Etasjen har naturlig ventilasjon via åpning av vinduer. Ingen ventilasjon i loftsetasjen, foruten åpning av vinduer. RADON 14.1.1 Radon Radon forekommer først og fremst i kjelleretasjer og 1-3 etasjer over bakken. Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Radonmåling ikke utført. Det er ikke utført radonmåling. Dette anbefales for å fastslå radonnivået i inneluften. Takstmann kan om ønskelig bistå med målinger. Tiltak Vurder utføring av radonmåling. 18 av 25
INNVENDIG, ANDRE FORHOLD 15.1.1 Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Innvendige dører: Malte finerte dører. Enkelte dører subber mot karm. YTTERVEGG 16.1.1 Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Tømmerkasse i opprinnelige del, bindingsverk av tre i tilbygde deler. Yttervegg fasade sørvest og fasade sørøst ble utvendig utlektet og etterisolert med ca. 50 mm i ca. 2006, for øvrig tømmerkasse (trolig ingen isolasjon). Det bemerkes at takstmannen ikke har gjort inngrep i konstruksjonen. Ved etterisolering av fasade sørvest ble det oppdaget mindre råteskader ved loftsvinduet, dette ble skåret ut og ifelt. 16.1.2 Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Stående kledning. Vannstokk langs fasade sørøst. Ytterkledningen er fra 2005/2008. Ytterkledningen fasade sørvest ble sist overflatebehandlet i 2017. Deler av ytterkledning/vannstokk er montert for nærme grunnen, anbefalt minsteavstand er ca. 30 cm. Kontroll av ytterkledning. 16.1.3 Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. Vinduer: Malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass fra 2005. Ytterdører: Hovedinngangsdør: Takoverbygget malt isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra 2005. Vinduer: Det bemerkes at vinduene i loftsetasjen ikke tilfredsstiller dagens krav til rømningsvei. Generell info vedr. krav til rømningsvindu: Krav til rømningsvei via vindu er at bredde + høyde til sammen skal minst være 150 cm i åpen stilling. Bredden skal være minst 50 cm og høyden minst 60 cm. Avstand fra gulv til underkant av vindu må ikke overstige 1,0 meter, dette om det ikke er iverksatt pålitelige tiltak for å lette rømning gjennom vinduet (f.eks. via en fastmontert skammel/trinn). Vinduer som regnes som rømningsvei skal være lette å åpne uten bruk av spesialverktøy eller kompliserte barnesikringer. Vinduene skal være hensiktsmessig fordelt i etasjen og fra minimum annet hvert oppholdsrom. Ytterdører: Overflateslitasje. 19 av 25
YTTERTAK 17.1.1 Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Saltak takkonstruksjon av tre. Taktro av rupanel. Blindloft over tilbygde deler. Befaring av kneloft. 17.1.2 Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Onduline bølgeplater. Taktekket er trolig fra 1979. På 50-tallet ble det lagt ny tro oppå den opprinnelige troa med overliggende papp. Stedvis bulker i taktekket over inngangspartiet. Merk alder. Tiltak Overvåk tilstanden. Visuell besiktelse av taktekket. Visuell besiktelse av taktekket. 17.1.3 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Renner og nedløp av metall fra 2005-2008. Nedløp på hjørnet mot nord mangler utkast. Visuell besiktelse av renner og nedløp. Visuell besiktelse av renner og nedløp. 20 av 25
17.1.4 Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Ingen stige til pipe. Stigtrinn/stige er ikke montert. Tiltak Stigetrinn/stige bør monteres. 17.1.5 Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Pipen er tekket med heldekkende beslag med pipehatt fra 2004. Det har tidligere vært lekkasje ved pipen, se fuktmerker i stuen. Dette har ikke vært noe problem etter skifte av pipebeslag. BALKONGER, TERRASSER, VERANDA, TRAPPER OG LIGNENDE 18.1.1 Balkonger, terrasser, veranda, trapper og lignende Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Terrasse: Terrasse på ca. 36,3 m2 med malt stående rekkverk. Høyde på rekkverk på ca. 74 cm. Rekkverk sist overflatebehandlet i 2017. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på peler av tre og naturstein. Terrassen fra ca. 2008. Det bemerkes at enkelte peler av tre står ned i grunnen, dette kan fort føre til råte. Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav (1 meter). Utsikt fra terrasse. Utsikt fra terrasse. 21 av 25
GRUNNMUR, FUNDAMENTER 20.1.1 Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Bygningen er oppført på fjell og løsmasser. 20.1.3 Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Grunnmurer av betong og naturstein. Grunnmurer virker stabil og uten registrerte setningsskader, dette med unntak av mindre riss og normale aldringssvekkelser. Utvendig befaring av grunnmur. 20.1.4 Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Naturlig avrenning. Takvannet bør ledes bort fra konstruksjonen. MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK 21.1.2 Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i relativt plant terreng. Det er viktig at terrenget heller riktig vei i området rundt grunnmuren. Overflatevann skal ledes hurtigst mulig vekk fra konstruksjonen for å unngå unødvendig fuktbelastning på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det være god helling vekk fra husets grunnmur i en avstand av 3 meter. 21.1.3 Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Ukjent alder på vannrør mellom bygget og det offentlige nettet. Ukjent alder på avløpsrør mellom bygget og septiktanken. Ukjent alder. Ingen opplysninger. 22 av 25
Utvendig hovedstoppekran. 21.1.4 Septiktank Alder og materiale er sjekket. Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Støpt septiktank fra ukjent årstall. Ukjent alder. Ingen opplysninger. GEOLOGISKE FORHOLD 22.1.1 Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område. 22.1.2 Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. FORENKLET INFORMASJON OM ELEKTRISK ANLEGG D.1 Sjekkpunkter for vurdering av elektrisk anlegg D.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene 1-13, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for det elektriske anlegget ut fra kriterier angitt i tabell D.2. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den da rligste TG angitt i merknadskolonnen for sjekkpunktene. El-skap fra 2008 plassert i entré/trappegang. Automatsikringer og måler. - Kontroll av den eldre el-installasjon bør utføres. Det foreligger ingen dokumentasjon på fullstendig kontroll av boligens elektriske anlegg. Tiltak Kontroll av el-anlegget anbefales. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Når ble det elektriske anlegget installert eller siste gang totalt rehabilitert? (Oppgi årstall). El-installasjon foruten bad, kjøkken og elskap er av eldre dato. 2 Er alle elektriske arbeider/ elektriske anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja 23 av 25
3 Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999? Ja Jordinntakskabel, el-skap, elinstallasjon på kjøkken og baderommet i ca. 2006. Samsvarserklæring foreligger. 4 Når ble det siste gjennomført kontroll/vedlikehold på det elektriske anlegget (av en kvalifisert elektrofaglig fagperson)? Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet, Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser? Hvis ja, oppgi årstall, samt om det ble påpekt avvik fra regelverket. 5 6 Forekommer det ofte at sikringene løser ut? Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder. 8.1 Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? 8.2 Er det er berøringsfare av spenningsførende deler og/eller fast elektrisk utstyr? 8.3 Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? 9.1 Er det noe utstyrsvern, kapslinger eller ledninger som er synlig utilfredsstillende festet i skapet? 9.2 Er det tegn på termiske skader, uheldig varmeutvikling eller lukter det svidd eller brent? 9.3 Er det mulig å komme i berøring med spenningsførende deler? 9.4 Er kabelinnføringer og hull utettet? 10 Finnes det kursfortegnelse, og er det i samsvar med antall sikringer? 13 Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Kontroll av den eldre el-installasjon bør utføres. 7 FORENKLET INFORMASJON OM BRANNTEKNISKE FORHOLD E.1 Sjekkpunkter for tilstandsanalyse av branntekniske forhold E.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt i her. Boligen virker å være tilfredsstillende utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat. Godkjente rømningsveier fra 1. etasje. - Ikke godkjent rømningsvei fra loftsetasje iht. dagens krav. Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Er det brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja 2 Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? 3 Er det røykvarslere i boligen iht. forskriftskrav? Ja 4 Er det skader på røykvarslere? 24 av 25
UTHUS FRITTSTÅENDE BYGGVERK/TILLEGGSBYGG 21.1.6 Frittstående byggverk/tilleggsbygg (garasje, anneks, bod, naust) Tilleggsbygg på eiendommen som ikke er tilstandsvurdert. Enkel beskrivelse: Bjelkelag av tre fundamentert på betongblokker. Yttervegger av uisolert bindingsverk av tre, utvendig tekket med stående kledning med underliggende vannstokk. Saltak takkonstruksjon av tre utvendig tekket med Onduline bølgeplater. Taktro av Tyvek. Renner og nedløp av metall. Vinduer av tre med 2-lags isolerglass. Avvik: - Treghet ved åpning/lukking av dør. DOKUMENTASJON Dokumentasjon Dokument/kilde Dato Dokumentasjon av utførte arbeider på våtrom Kommentar Status Ikke fremvist. Ikke fremvist Egenerklæring Vedlegg til Boligsalgsrapport Fremvist Bilder 29.05.2017 Iht. egen dok.kontroll og dokumentasjon Innhentet Eiendomsdata.no 19.05.2017 Norsk Eiendomsinformasjon AS Innhentet Eiendomsverdi.no 19.05.2017 Kvalitetssikring av markedspris og -utvikling Innhentet Energiattest 06.06.2017 Utført av Verdi EiendomsTakst AS Innhentet Rekvirent/eier 29.05.2017 Opplysninger gitt ved befaring Innhentet Situasjonskart 19.05.2017 Grense- og arealkontroll iht. off. kartdata Innhentet Lurøy kommune 04.12.1978 Godkjente tegninger Fremvist Lurøy kommune 21.01.1987 Målebrev m/ målebrevskart Fremvist Sider Vedr. dokumentasjon som er fremlagt om elektrisk anlegg: se kapittel 'Informasjon om elektrisk anlegg'. 25 av 25