GBNR 17/358 - TVEIT - BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE Sakstittel: Gbnr 17/358 - Tilbygg til bolig Tiltakshaver: Britt Anne D. og Tormod Svendsen Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2014/4559-9 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Synnøve Merete og Per Arne Thorgrimsen, mottatt 28.07.14 til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 26.06.14, DS 749/14. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.sammendrag I vedtak datert 26.06.14, DS 749/14, ble det gitt ramme tillatelse til oppføring av tilbygg til bolig, fasadeendring og innsetting av takvindu på gnr. 17, bnr. 358. Vedtaket er påklaget av berørt nabo, Synnøve Merete og Per Arne Thorgrimsen. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett.
Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 13.06.14 søknad om rammetillatelse for oppføring av tilbygg til bolig, fasadeendring og innsetting av takvindu på gnr. 17, bnr. 358. I skriv datert 17.06.14 gav Teknisk avdeling, seksjon samferdsel, dispensasjon fra byggegrense mot kommunal veg for plassering av tilbygget. I vedtak datert 26.06.14, DS 749/14, ble det gitt rammetillatelse til oppføring av tiltaket. Vedtaket er påklaget av eier av gnr. 17, bnr. 379, Synnøve Merete og Per Arne Thorgrimsen. Klagen følger vedlagt i sin helhet som dokument nr. 2. Fra klagen gjengis følgende hovedpunkter: - Vi stiller oss uforstående til at fasadeendring og påbygg ikke vil endre innsyn til vår eiendom bnr.379. På mottatt nabovarsel datert 23.05.2014 er det tegnet fasadeendring mot nord med innsetting av takvindu i eksisterende bygg. Dette vil for oss medføre stor grad av ulempe og direkte innsyn til hele vårt uteareal og i vårt hovedareal innendørs. Vi har ikke fått informasjon om at takvindu er fjernet fra planlagt tiltak. - Høgden på bygget vil for oss medføre stor ulempe og forringe verdi på vår eiendom. Lysforhold vil i særlig grad bli påvirket på vinterhalvåret, både i uteareal og i hovedareal innendørs. - l tillegg vil tilbygg påvirke verdi på omliggende eiendommer som ikke har direkte grense til utbygger, da det hindre også deres utsikt og lysforhold. Vi stiller oss undrende til at de ikke blir definert som berørte parter med uttalerett i forbindelse med tiltak. - Utbygger kommenterer på vår innsigelse at grense fra nytt tilbygg til nabotomt på situasjonskart er cirka 5 m. Dette er, i følge våre beregninger, ukorrekt og beregnet til under 4 m, vi ønsker dette redegjort ved grensepåvisning. I brev datert 13.08.14 har ansvarlig søker kommet med sine merknader til klagen. Brevet følger vedlagt som dokument nr. 3. Her gjengis følgende hovedpunkter: - Tiltakshaver ønsker å opprettholde søknaden som innsendt og godkjent 26.06.14. Etter det vi ser er det ikke kommet inn nye momenter i saken. - Takvinduet mot nord som var meddelt naboer i nabovarselet, er fjernet i søknaden for å imøtekomme dette ønske fra nabo gnr 17, bnr 379, Romledalen 7. - Avstand til grense er ca 5m ihht kartgrunnlag mottatt fra Askøy Kommune. Dette samsvarer med oppmåling på stedet. - Naboer er varslet ihht. mottatt naboliste fra Askøy kommune. Vi ser ingen grunn til å utvide dette varselet til andre omkringliggende eiendommer da disse ligger lang unna. Vurdering: Det er søkt om rammetillatelse for oppføring av tilbygg til bolig, fasadeendring og innsetting av takvindu på gnr. 17, bnr. 358. Tiltaket er i samsvar med reguleringsplan nr. 54, Boligområde Tveit, stadfestet 22.09.1983. Klager har merknader til flere deler av tiltaket. For ordens skyld behandles disse hver for seg. Omfanget av nabovarslingen Klager anfører at flere naboer enn de varslede kan bli berørt av tiltaket, og at nabovarslingen av den grunn er mangelfull. Det følger av plan- og bygningsloven 21-3 at naboer og gjenboere skal varsles før søknad innsendes. Administrasjonen vil bemerke at nabovarslingen er gjennomgått i forbindelse med behandling av søknaden, og er vurdert å være i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3. Administrasjonen vurderer at de naboer som kan bli berørt av tiltaket er varslet. Avstand til nabogrense Klager er uenig i de grenser som fremgår av kartet, og ønsker grensepåvisning for å oppklare dette.
Tomten ble målt opp i desember 1999. Kommunens kartgrunnlag for tomten er utarbeidet på bakgrunn av oppmålingen. Grensene som fremgår av kartet må derfor anses for å være i samsvar med den faktiske situasjon. Administrasjonen vil påpeke at tiltaket uansett skal utstikkes ved igangsetting. Det er tiltakshaver og ansvarlig søker sitt ansvar at tiltaket oppføres i samsvar med de godkjente tegninger, situasjonskart og oppgitte mål, herunder avstand til nabogrense. Plassering/høyde Klager anfører at tiltakets høyde medfører tapt utsikt, sol og lys for egen eiendom. Problemstillingen er om det foreligger hjemmel til å senke bygget og endre plassering. Innledningsvis bemerkes det at klager også har anført at det i nabovarselet fremgår et takvindu mot nord, som vil medføre ulemper i form av innsyn. Tiltakshaver valgte å fjerne vinduet før innsending av søknad. Takvinduet er dermed ikke en del av søknaden, og vil ikke vurderes i det følgende. Det følger av plan- og bygningsloven 29-4 første ledd at: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsen viderefører uten realitetsendringer 70 i plan- og bygningsloven av 1985, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007 2008) pkt. 19.5.2. Det vises også til Sivilombudsmannens avgjørelse i sak 2012-215. Rettskilder knyttet til den eldre bestemmelsen er derfor fortsatt av betydning ved vurderingen. Bestemmelsen gir ikke selvstendig hjemmel til å avslå en byggesøknad, jf. forarbeidene. Imidlertid følger det av de relevante rettskilder, herunder forarbeider, rettspraksis og juridisk teori, at bestemmelsen i enkelte tilfeller gir hjemmel til å kreve en endret bygningsutforming. I dette ligger at både høyde og plassering kan kreves endret. Utgangspunktet etter bestemmelsen er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde skal godkjennes når dette er i samsvar med plan og regelverket for øvrig. Det er først når byggverkets høyde eller plassering utgjør kvalifiserte ulemper for naboer og de øvrige omgivelser at bygningsmyndighetene skal vurdere alternativ plassering. Dette fremgår av flere rettskilder, blant annet forarbeidene til plan- og bygningsloven av 2005 hvor det fremgår at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes. Kommunaldepartementet omtalte bestemmelsen i rundskriv H-18/90, hvor det fremgår at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherres ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til om plassering og høyde medfører ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø. Tilsvarende fremgår av sivilombudsmannens avgjørelse i sak 2012/215. Etter dette skal det dermed foretas en vurdering av partenes interesser tiltakshavers ønske om å utnytte sin eiendom, og naboens ønske om lys, luft og rom. Problemstillingen er etter dette om naboens tap av utsikt, lys og romfølelse i denne saken utgjør et tungtveiende hensyn som tilsier at vedtaket ikke kan godkjennes som omsøkt etter plan- og bygningsloven 29-4. Klager anfører primært at høyden på huset vil medføre betydelig ulemper, og at solforholdene vil forringes både på uteområder og innvendig på vinterstid. Det anføres også at tilbygget vil medføre verdiforringelse av klagers eiendom. Administrasjonen har i forbindelse med klagen befart eiendommen utvendig, og vurderer at klager i utgangspunktet ikke har god utsikt fra stuen. Det omsøkte tiltaket vil medføre at dagens utsikt reduseres noe. Administrasjonen er enig i at klager vil miste noe utsikt fra terrassen, men vurderer at det fortsatt vil gjenstå utsiktskorridorer på begge sider av bygget. Det vektlegges også at klagers eiendom ligger høyere i terrenget. Administrasjonen kan ikke se at sol- og utsiktsforhold blir vesentlig redusert fra dagens situasjon.
En vil bemerke at klager har mesteparten av sin utsikt fra uteområdet mot øst, og denne utsikten vil ikke berøres av tiltaket. Administrasjonen vil fremheve at Sivilombudsmannen i årsmelding av 1987 s. 172 uttalte at det i praksis skal særdeles mye til for at naboer i tettbygd strøk skal bli hørt med klager over tap av utsikt. I områder som er avsatt til bolig er det påregnelig med fortetting, og også utbygging av eksisterende boliger innenfor de begrensninger som følger av planen. Når det oppføres tiltak som er i samsvar med de rammer som følger av lov og plan, vil det kunne medføre endringer for naboens utsikt og solforhold. Det er også anført at tiltaket vil medføre økt innsyn til tomten. Av tegningene fremgår det at det er prosjektert et nytt vindu mot nord, i boligens første etasje. Administrasjonen vurderer at dette ikke vil medføre innsyn av betydning. Det vektlegges at klagers eiendom ligger høyere i terrenget, samt at det mellom eiendommene er både mur og levegg. Administrasjonen vurderer etter dette at tiltaket ikke vil medføre kvalifiserte ulemper for klager. Det vurderes også at en endring av tiltakets plassering eller høyde vil medføre betydelige ulemper for tiltakshaver. Tomtens utforming tilsier at det vil være vanskelig å oppføre tilbygget på en annen del av tomten, og kan medføre konflikt med avstand til nabogrense, samt utløse krav til ny dispensasjon fra avstand til kommunal veg. I tillegg til at ny prosjektering vil være kostbart, vektlegges det at tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, samt avstandsbestemmelsen plan- og bygningsloven. Administrasjonen vil påpeke at det etter rettskildene er en høy terskel for å gjøre endringer i plassering eller høyde for tiltak som er i samsvar med gjeldende regelverk. Administrasjonen er etter dette kommet til at klagers tap av utsikt, lys og romfølelse i denne saken ikke utgjør et tungtveiende hensyn som tilsier at tiltaket ikke kan godkjennes som omsøkt, jf. pbl 29-4. Administrasjonen kan derfor ikke se at det foreligger rettslig grunnlag for å endre plassering eller høyde på det omsøkte tilbygget på gnr. 17, bnr. 358. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Synnøve Merethe og Per Arne Thorgrimsen, mottatt 28.07.14, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Utvalget begrunner det med [ ] Det må sendes inn reviderte tegninger og situasjonskart som viser at tiltaket er i samsvar med dette. Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Klage, datert 22.07.14 2 Tilsvar til klage, datert 13.08.14 3 Rammetillatelse 4 Situasjonskart, M 1:500 5 Fasadetegning 1 6 Fasadetegning 2 7 Ortofoto 2009, M 1:1000 8 Kommuneplan 2012, M 1:500 Kleppestø, 18.09.14 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder