SAKSFREMLEGG Saksbehandler Alf Thode Skog/Espen Glosli Arkiv GBR 7/12 Arkivsaksnr. 17/595 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet 29.03.2017 SØKNAD OM DISPENSASJONER FRA REGULERINGSPLANEN FOR RAKKESTAD SENTRUM FOR STORGATA 25 (GNR. 7 BNR. 12) Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra reguleringsplan for Rakkestad Sentrum av 29.9.2016 for Storgata 25 (gnr. 7 bnr. 12) som følger: 1 Dispensasjon fra regulert byggegrense mot øst. 2 Dispensasjon fra krav om næring i første etasje av bygget. 3 Dispensasjon fra krav om plassering av bygget i fortauskant/gatetun. Rakkestad kommune gir ikke dispensasjon fra reguleringsplan for Rakkestad Sentrum 29.9.2016 for Storgata 25 (gnr. 7 bnr. 12) fra krav som gjelder for inntrukket fjerde etasje på bygget. Vedtaket forutsetter at det fastsettes en detaljert utomhusplan som viser opparbeidelse og utforming av utomhusarelene. Spesielt viktig er utformingen av arealene mot Rakkestad Sentrum. Utomhusplanen skal godkjennes av Rakkestad kommune før igangsettingstillatelse for leilighetsbygget innvilges. For nærmere begrunnelse av vedtaket vises til rådmannens saksframlegg. Vedlegg 1. Dispensasjonssøknad. 2. Nabomerknad. 3. Følgebrev med kommentarer til nabomerknad. 4. Situasjonskart. 5. Fasadetegninger. 6. Fotomontasje. 7. Arkitektfaglig, estetisk vurdering av prosjektet. 8. Arkitektfaglig vurdering av trerekke. Saken gjelder Harlem Eiendom AS planlegger å føre opp et leilighetsbygg i fire etasjer i Storgata 25 (gnr. 7 bnr. 12). Å realisere tiltaket slik som det er presentert, krever fire
dispensasjoner fra områdereguleringsplanen for Rakkestad Sentrum vedtatt av kommunestyret 29.92016 som sak nr. 26/16. Dette gjelder: - Dispensasjon fra regulert byggegrense. - Dispensasjon fra kravet om inntrukket fjerde etasje mot fortau gatetun. - Dispensasjon fra krav om næring i byggets første etasje. - Dispensasjon fra krav om plassering av sentrumsbygg i fortauskant. Rådmannen legger saken fram for realitetsbehandling i formannskapet 29.3.2017. Hjemmel Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 27.6.2008 nr. 71, kapittel 19, «Dispensasjon». Dette omhandler: 19 1 Søknad om dispensasjon. 19 2 Dispensasjonsvedtaket. 19 3 Midlertidig dispensasjon. 19 4 Dispensasjonsmyndigheten. Andre faktaopplysninger Rakkestad kommunestyre vedtok ny reguleringsplan for Rakkestad Sentrum inklusive plankart og bestemmelser i møte 29.9.2016 sak nr. 26716. Dette materialet er premisser og rammer for Rakkestad kommunes behandling av og stillingtaken til Harlem Eiendom AS søknader om dispensasjoner fra planverket for realisering av sitt leilighetsbygg. Sammen med dispensasjonssøknaden, er det fremmet søknad om rammetillatelse for og tiltak i prosjektet. Det gjøres gjenstand for behandling straks dispensasjonsspørsmålene og saken er avklart. Fra nabo Halvor H. H. Adalsheim foreligger det merknader til leilighetsbygget. Det dreier seg om høyde og fasadelengde på bygningskroppen. På den annen side er han enig i at trerekken langs Storgata bevares, at bygget trekkes tilbake fra Storgata og at næring erstattes med boliger i byggets første etasje. Administrasjonens vurdering Reguleringsplanen for Rakkestad Sentrum er av relativt ny dato. Harlem Eiendom AS søknad er det første større prosjektet som blir behandlet etter dette planverket. Den aktuelle plan er kompleks og stor, og regulerer en rekke formål og områder. Av disse grunner er den også forholdsvis grovmasket slik at prosjekter ikke lett eller automatisk lar seg passe inn i kart og bestemmelser. Det er lagt overordnede premisser for utnytting av arealer og eiendommer og gitt tilstrekkelig detaljerte regler for realisasjon av tiltak innenfor disse rammene. Med en situasjon som beskrevet, lar flere prosjekter seg likevel ikke fullt ut inkludere i reguleringsplanen. Det er følgelig fortsatt
påregnelig med mindre eller moderate dispensasjonssøknader fra reguleringsplanen for tiltak i Rakkestad Sentrum. Større unntak fra planverket, vil utløse krav om detaljregulering av arealer etter plan og bygningsloven. Som rådmannen ser det, vil alle prosjekter av en viss størrelse i sentrumsplanen og spesielt områdene med sentrumsformål bli gjenstand for en vurdering opp mot et krav til detaljregulering og en behandling av dispensasjoner i en eller annen form. Det er en konsekvens av planens størrelse og kompleksiteten i et sentrumsbilde. Avgjørelse om hva som er innenfor rammene av dispensasjonsinstituttet, knytter seg til betraktninger om det som er formål eller intensjoner bak forskjellige bestemmelser. Dette er den første større sak i Rakkestad Sentrum etter at ny reguleringsplan trådte i kraft. Den kan av den grunn ha mindre eller større presedensvirkninger for etterfølgende prosjekter og saker. Harlem Eiendom AS søker til sammen om fire dispensasjoner fra reguleringsplanen for Rakkestad Sentrum. I tillegg bør Rakkestad kommune vurdere om bygget er innenfor bestemmelsene til høyde og fasadelengde. Nabo Halvor H. H. Adalsheim mener at det ikke er tilfelle. Søknader som gjelder dispensasjoner fra regulert byggegrense og krav om inntrukket fjerde etasje fra fortau gatetun er ikke nabovarslet. I det første tilfelle er bare en nabo berørt. Tiltakshaver er selv eier av det selskap som er hjemmelshaver til den aktuelle naboeiendommen. Når det gjelder den andre dispensasjonen, er prosjektet illustrert med manglende inntrukket fjerde etasje i nabovarselet. Det er ikke levert merknader på denne del av tiltaket. Rakkestad kommune krever ikke nytt nabovarsel på leilighetsbygget fordi det ikke vurderes å tilføre saken nye momenter og derfor ikke får noen betydning for utfallet av den. Som det går fram av saksframlegget nedenfor og forslaget til vedtak i saken, går rådmannen heller ikke inn for at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen hva angår fjerde etasje på bygningen. Rådmannen redegjør nedenfor for dispensasjonssøknadene punkt for punkt og gjør til slutt en oppsummering av sakskomplekset. 1 Dispensasjon fra regulert byggegrense Området betegnet «S 28» har en regulert byggegrense mot naboeiendommer på fire meter. I øst er bygningen plassert nærmere nabotomt enn det. En byggegrense visualiserer lovens minstekrav til plassering av bygg mot nabogrense. Det aktuelle leilighetsbygg omfatter flere tomter med blant annet adkomst til anlegget fra det som i dag er en nabotomt. Det er som rådmannen vurderer det ikke naturlig med en byggegrense som framgår av vedlagte kart hvor tomtene er inkludert i det samme prosjektet. Når bygninger er plassert i nærheten av annet bygg og tomtegrense, krever byggesaksbehandling at tilstrekkelig brannsikring og samtykke fra naboer er på plass.
Isolert sett er ikke formålet bak lovbestemmelsen tilsidesatt. Fordelene for utbygger er store. De samfunnsmessige implikasjoner av endringen/tiltaket er små. 2 Inntrukket fjerde etasje mot fortau gatetun Fire etasjer vurderes som store og til dels massive bygg i Rakkestad Sentrum. For å dempe de effekter det har på omgivelsene, beskriver reguleringsplanen at side som henvender seg mot gate skal ha et brudd som demper det totale høydebildet. En inntrukket fjerde etasje på 2,4 meter blir sett på som tilstrekkelig for å oppnå denne virkningen. Fasadene mot Skolegata som bør henvende seg mot Rakkestad Sentrum hvis prosjektet skal falle inn under formålet «sentrumsbebyggelse» er bare trukket inn med en meter. Det er knapt for å realisere en effekt som redegjort for ovenfor. Rådmannen mener bygningen i utgangspunktet er i et grenseland høy og at formålet bak reguleringsplanens bestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved å akseptere det alternativ som utbygger legger opp til. De planlagte leiligheter i øverste etasje er så vidt romslige at dispensasjon fra planverket ikke er nødvendig for å få til gode løsninger. Fordelene ved å gi dispensasjon på dette punkt er således ikke vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen går derfor ikke for å innvilge dispensasjon fra kravet i reguleringsplanen om inntrukket fjerde etasje mot Skolegata. 3 Krav om næring i første etasje av bygget Dette var et sentralt tema under formannskapets og kommunestyrets behandling av reguleringsplanen. Eiendommen (Storgata 25) ligger på mange måter i starten av sentrumskjernen. I Rakkestad Sentrum er det i dag betydelige tomme næringsarealer og i visse henseender bærer sentrumsrådet allerede preg av det. Samtidig er det i reguleringsplanen gitt rom for etablering av ytterligere 3 000 kvadratmeter handleflate i «Isenkvartalet». Ved å bygge næringsarealer i Storgata 25 blir Rakkestad Sentrum strukket ut med ytterligere ca. 50 meter. Det er rent planfaglig en uheldig utvikling. I et planperspektiv er hovedmålsettingen i en god sentrumsutvikling å gjøre Rakkestad Sentrum mer kompakt og stimulere til større boligetableringer i en gangavstand til sentrumsfunksjoner. Rådmannen vurderer derfor at hensikten bak planbestemmelsen ikke vesentlig tilsidesatt dersom formannskapet gir dispensasjon fra reguleringsplanen på det aktuelle punkt og altså tillater boliger i første etasje av bygget. 4 Krav til plassering av bygningen i fortauskant gatetun Et sentrumsbygg er med på å danne veggene i et byrom. Det bidrar på denne måte til å skape trivsel og liv i en sentrumsgate. Samtidig er det viktig at en slik vegg henvender seg til publikum og allmennhet med en aktiv fasade. På denne eiendommen langs Storgata er det etablert en gammel trerekke. Den er gjennom reguleringsplanen vernet. I sin søknad hevder Harlem Eiendom AS at denne trerekken ikke kan bevares i
samsvar med reguleringsplanens målsetting dersom bygningen plasseres i fortauskant. Det er dokumentert av landskapsarkitekt Nils Skaarer. Rådmannen ser denne dispensasjon i direkte sammenheng med den forrige (krav om næring i første etasje av bygget). Hvis Rakkestad kommune gir tillatelse til bolig i første etasje av bygningen, gir en ren boligfasade ikke et positivt bidrag i bybildet. Det bidrar heller ikke til et spesielt godt bomiljø. Trerekken etablerer langt på vei vegg- eller fasadevirkninger i byrommet. Så sådan er den med på å realisere et formål i reguleringsplanen. Enkelte trær er med på å dempe høydevirkningene av bygget ved at de har kroner som er høyere enn det. Andre momenter Harlem Eiendom AS prosjekt har en høyde på 14,25 meter og en samlet fasadelengde på i overkant av 30 meter. Nabo Halvor H. H. Adalsheim uttaler at dette er i strid med reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene angir en maksimal høyde på 14,6 meter for bygget hvilket refererer seg til prosjekt på fire etasjer der etasjehøyden for næringsareal er fem meter og for boligareal 3,2 meter. I samsvar med sivilarkitekt Svein Jakobsens i fagrapport om vern og estetikk, som var vedlagt sentrumsplanen, er det for å beholde de prinsippene som Rakkestad Sentrum er bygd opp etter satt en maksimal lengde på ubrutte fasadelengder på 25 meter. Rådmannen er innforstått med at leilighetsbyggets fasade er lengre enn 25 meter. Den framstår like fullt som brutt visuelt. Etter nabovarslingen er fasaden også omarbeidet. Det gir en enda større brytningseffekt på bygningskroppen. Rådmannen konkluderer på det grunnlag med at prosjektets fasadelengde samsvarer med reguleringsbestemmelsenes intensjon. For et boligprosjekt, er høyde for en fire etasjers bygning 12,8 meter. Harlem Eiendom AS tiltak er som nevnt på 14,25 meter. Det blir beskrevet som nødvendig for å realisere et godt prosjekt. Første etasje er løftet fra bakkenivå. Det gir langt bedre bokvalitet i denne etasje ved at terrasse og vinduer blir over bakkeplan. Uteområdene blir rent faktisk utearealer og ikke privatisert av beboerne i første etasje. Harlem Eiendom AS mener at bygget er innenfor bestemmelsene om maksimal høyde i «S 28» i reguleringsplanen for Rakkestad Sentrum. Med næring i første etasje, ville en bygning på denne tomten hatt en tillatt høyde på 14,6 meter. Regulerte byggehøyder er satt for at bygg i forhold til arealbruk og estetikk ikke skal bli for små eller store. På det grunnlag vurderer rådmannen at det er korrekt å ikke isolert å forholde seg til innhold i men til tillatt maksimalhøyde og totalitet for bygningskroppen. Det påvirker i liten grad høydevirkninger for estetikk og omkringliggende arealer. I relasjon til byggets høyde er det viktig at de høydedempende tiltak i reguleringsbestemmelsene følges opp. Det gjelder ikke minst den inntrukne fasade på toppetasjen.
På basis av redegjørelse og vurderinger ovenfor, konkluderer rådmannen med at bygget med hensyn til høyde er innenfor reguleringsbestemmelsenes intensjon. Sivilarkitekt Bernt Bekke har på vegne av Harlem Eiendom AS gjort en arkitektfaglig, estetisk vurdering av prosjektet i Storgata 25. I hans uttalelse heter det: Rakkestad sentrum preges i stor grad av gatebilder fra Storgata og dennes sidegater. Plangrepet må ses i sammenheng med ønsket om å bevare viktige trekk i bybildet i sentrum. Bygningene i området varierer i lengde og det er ofte små og store brudd i fasaderekkene. Bare et fåtall bygg ligger vegg i vegg. Eiendommen etablerer en overgang mellom frittliggende bebyggelse på sørsiden av Storgata og en mer bypreget bebyggelse på nordsiden. Ved å trekke bygningen unna fortauet skapes et parkmessig uttrykk i sammen med trærne som skal beholdes og det blir etablert plen på sør- og vestsiden. På nordsiden mot Storgata 21, vil det bli etablert et byrom for almen bruk som belegges med gatestein og møbler og som koples mot Storgata og Heggveien. Hovedmateriale i fasaden mot gata er pusset sten og tre. Fasaden mot Storgata er brutt i små fasadelengder og skaper rytme og variasjon som vil kunne gi bygningen et uttrykk som er forenlig med sentrumsbebyggelsen for øvrig. Rådmannen vurderer leilighetsbygget i forhold til dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan og krav om fastsettelse av detaljreguleringsplan, og kommer fram til at dispensasjonene når det gjelder karakter, omfang og virkninger i en totalitet lar seg forsvare å behandle og imøtekomme. Det er lokalisert i starten av Rakkestad Sentrum og i en overgang mellom småhusbebyggelse og sentrumsbebyggelse. Rådmannen ser det som viktig at det etableres en god løsning ned mot og i krysset Storgata Skolegata slik at bygget i stor grad henvender seg mot sentrum med et attraktivt adkomstareal. Hvis disse arealene mer opparbeides som hage, framstår komplekset mindre koplet mot Rakkestad Sentrum. I så fall må det tas ned i høyde og det bør kreves en detaljreguleringsplan for tiltaket. Rådmannen anbefaler at Rakkestad kommune krever fastsatt en utomhusplan for eiendommen som viser hvordan utomhusarealene på eiendommen er tenkt opparbeidet. Den godkjennes av Rakkestad kommune før igangsettingstillatelse for tiltak innvilges.