Målområde 1: De gode løsningsalternativene Boliger for vanskeligstilte Andelen vanskeligstilte som søker kommunal bolig er redusert fra 2008 til 2010. Det skyldes en kombinasjon av tilførsel av flere boliger og god bruk av husbankens ordninger, jfr. utprøving av hjelp til kjøp av egen bolig (delfinansiert av prosjektmidler fra det statlige prosjektet Fra midlertidig til varig bolig og midler fra Husbanken til styrking av oppfølging av Husbankens ordninger). Reduksjonen er primært kommet i form av personer/familier med små hjelpebehov (økonomisk vanskeligstilte, personer/familier med små og moderate hjelpebehov) har fått bolig. Det betyr at blant de som nå står på venteliste er det mange med mer omfattende oppfølgingsbehov. De vanskeligstilte er en svært sammensatt gruppe, med svært ulike behov. Noen trenger tilbud med døgnbasert oppfølging (videre kalt omsorgsbolig), andre kan klare seg med timebasert hjelp. Personer med behov for oppfølging på timebasis får slik hjelp fra i hovedsak psykisk helse, rustjenestene og omsorg. I forhold til psykisk helse og funksjonshemmede er det behov for både bolig for vanskeligstilte og bofellesskap med bemanning. De respektive personene er plassert på den ventelisten hvor deres behov vurderes mest aktuelt, bolig for vanskeligstilte eller bofellesskap. For rusavhengige har kommunen tilbud med bemanning på Sandnesveien. I tillegg kjøpes plasser i omsorgsinstitusjon og i hospits. Med unntak av bokollektiv rus-psykisk helse har ikke kommunen boenheter for rusavhengige med tilknyttet personell utenfor Sandnesveien. Det betyr at alle udekkede boligbehov for rusavhengige vises blant søkerne til boliger for vanskeligstilte. I forhold til rusavhengige har det vært lav måloppnåelse i inneværende planperiode. I oktober 2010 er 80 rusavhengige bostedsløse. I landssammenheng og også i forhold til øvrige kommuner i vårt område peker Sandnes seg ut med en høy andel bostedsløse rusavhengige. Robuste boliger Noen av boligene for vanskeligstilte skulle etableres i form av robuste boliger. Det var planlagt etablert 10 robuste boliger for mennesker med rus/og eller psykiske vansker i 2010. Pga vansker med å få ferdigstilt/omregulere tomter er 1 bolig utplassert i 2010, på rusvernets område. Det arbeides med å få på plass de resterende boligene. Bofellesskap psykisk helse Et bofellesskap i Postveien leies av en privat aktør. Bygningen er utvidet med 14 nye leiligheter. Samtlige leies til kommunen. Dette er finansiert av Husbankens tilskudd samt at leiepris fordeles på samtlige leiligheter i bygget. 6 av de nye leilighetene er gruppert rundt fellesrom og tildeles personer med psykiske vansker. De resterende 8 leiligheten er ordinære utleieboliger for vanskeligstilte Ved at disse ligger i samme bygg som et eksisterende bofellesskap har en fått varierte boløsninger for personer som trenger ulik grad av oppfølging. Mestringsenheten betjener disse innenfor eksisterende ramme. Mestringsenhetens fokus på flere boliger nær bofellesskap har medført at antallet som søker bofellesskap pr. oktober 2010 er redusert til 11 personer. Fysisk funksjonshemmede De fleste fysisk funksjonshemmede kan skaffe seg bolig selv. Det er planlagt 8 boliger for vanskeligstilte, særlig tilrettelagt for funksjonshemmede på Sørbø-Hove med antatt ferdigstillelse i 2012. Disse ligger nær Lunde bo- og aktivitetssenter, med den mulighet dette 1
gir for bistand. Dette tiltaket dekker behovet for slike boliger i gjeldende planperiode for fysisk funksjonshemmede som kan bo uten døgnbemanning. Fysisk funksjonshemmede med omfattende hjelpebehov: Kommunen har 2 bofellesskap til yngre fysisk funksjonshemmede. Pr. dato er behovene for slike tilbud ikke store. Det lages derfor ikke venteliste. Behov oppstår ofte plutselig på grunn av sykdom og ulykker, og må da løses innenfor kommunens tilgjengelige tiltak. Omsorgsboliger Omsorgsboliger for mennesker med psykisk utviklingshemming følger oppsatt framdriftsplan med det unntak at byggestart Øygard er forsinket. Øvrige omsorgsboliger: Handlingsprogrammet viser behov for 4 slike boliger pr. år. Avhengig av målgruppe kan slike enheter varierer fra 4-5 til større enheter. I gjeldende planperiode har en hatt fokus på å øke antall boliger nær eksisterende baser, jfr. Postveien. Botilbudene på Sandnesveien 299 Det er foretatt en vurdering og inndeling av tilbudene på Soma. Med unntak av Akutten defineres botilbudene på Soma som kommunal bolig, og det gis leieavtale. Ved denne omleggingen sikrer en at alle vanskeligstilte søker kommunal bolig, og blir registrert i Bokart, jf 2.2.2. Tildeling skjer av et underutvalg av tildelingsteamet for vanskeligstilte. De gjennomgår også plasseringer på Akutten som varer over 3 måneder. Dette for å bidra til at plasseringen skal bli kortest mulig, og at vedkommende får nødvendig hjelp til å komme seg videre. Mangel på boliger fører til at mange blir boende i midlertidige tilbud, også Akutten, over tid. Under vises de ulike tilbudene på Sandnesveien 299. I Bokollektiv 2 har beboerne eget rom og tilgang på bad og fellesrom. Tilbudet er så lite privat utformet og derfor må beboersammensetningen vurderes nøye. Det vurderes løpende om husleieavtale er hensiktsmessig på dette tilbudet. Tilbud Plasser Avtale Kommentarer Akutten 10 Vedtak NAV Tverrfaglig oppfølging av plasseringer over 3 mnd Bokollektiv 1 7 Leieavtale Små egne enheter + fellesareal Tverrfaglig tildeling Bokollektiv 2 4-5 Leieavtale Rom med tilgang bad, fellesrom Tverrfaglig tildeling Robuste boliger 3 Leieavtale Fullverdige boliger, eldre enheter skiftes nå ut med nye. Tverrfaglig tildeling Overgangsboliger 2 Ikke i bruk pga uakseptabel bygningsstandard Utredningsbehov Ved rullering av boligsosial handlingsplan i 2008 så en at en hadde dårlig oversikt over boligbehovet hos unge med sammensatte funksjonsvansker som trenger bolig med oppfølging. Det siste 2 årene er det lagt ned mye arbeid i å få gode systemer for å ha oversikt over boligbehov, primært i ved å få god oversikt over alle boligbehov, både ved registrering i Bokart, og ved at søkere til boliger for vanskeligstilte og omsorgsboliger i psykisk helse nå settes på venteliste etter samme oppsett. Det er nødvendig fordi mangel på omsorgstilbud med døgnbemanning fører til at flere søker flere tilbud, og fordi boliger nær baser gir rom for å dekke mer varierte behov. Tverrfaglig tildeling gir også god oversikt over de samlede boligbehovene. 2
Det er behov for å utvikle bedre rutiner for melding av og oppfølging av boligbehov for unge i barneverntjenesten. Det arbeides med dette, bl.a knyttet til prosjekt rus/barnevern/nav, finansiert av statlige styrkingsmidler. Prosedyrene må ta høyde for at noen av de aktuelle lever omskiftelige liv, der situasjon og behov endres raskt. Sandnes samarbeider gjennom HUSK (høyskole og universitetssosialkontor) med Universitetet, Stavanger kommune og Helse Stavanger om et delprosjekt med fokus på hva som er gode botilbud til unge som ruser seg. Målområde 2: Alle skal kunne bo Boligsosial utbyggingspolitikk I Boligsosialhandlingsplan er tiltakene knyttet til dette målet delt i fire hovedgrupper. Tiltakene retter seg inn mot så vel kommunens boligsosial utbyggingspolitikk, som mot konkrete virkemidler og tiltak som bør skje i privat regi. Erfaringene så langt viser at kontakten med utbyggerbransjen er helt sentral for å oppnå resultater. Samtidig er det påkrevd å fortsette bygging av et tverrfaglig samarbeid internt. Kommunen har ulike roller i arbeidet. Hos planmyndigheten håndteres et hvert prosjekt håndtert likt, enten det er kommunen som er tiltakhaver eller en privat aktør, og det er viktig mht. likebehandling. Samtidig viser det seg, blant annet gjennom administrativ tomtegruppe at det er behov for planmyndigheten sine råd på tidlig stadium i arbeidet bl.a. for å avklare plankrav som gjelder for et område. Dette for å tidligst mulig kunne sortere ut arealer/tomter som det ikke er realistisk å arbeide videre, området er kostbart, plankravene er omfattende og planprosessen må påregnes å ta lang tid mv. Mangel på byggeklare tomter til plassering av robuste boliger, marginal tilførsel i markedet av utleieboliger til rimelige priser og stadig økende prisnivå på nye og brukte boliger er tre vesentlige faktorer. Samtidig har Sandnes tomteselskap KF fått frem regulerte områder i Rossåsen, Sørbø og Maudlandslia som gjør at tomter for egenproduksjon er sikret for detaljprosjektering og oppføring i 2011 og 2012. I tillegg er det inngått avtale med tomteforetaket om kjøp av område i Wellhavensvn. Reguleringsplanarbeidet pågår. Innenfor Kommunedelplan for Sandnes sentrum er det gjort en kartlegging av mulige kommunale eiendommer, utover Kanalgt. som kan nyttes til formålet. De kommunale tomtene/eiendommene som er identifisert er i liten grad egnet å gå videre med. Plankrav om regulering av hele kvartal utløses og et kommunalt utleieprosjekter/startlån prosjekt har ikke økonomisk evne til å bære slike utviklingskostnader. Samtidig er sentrumsområdet godt egnet for flere grupper av boligsosialt vanskeligstilte bl.a. med hensyn til kommunikasjon. Løsningene som er valgt er således at det er kjøpt enkeltleiligheter i prosjekter som oppføres i privat regi. Dette har vært mulig der det har vært varierte boligtyper og et rimelig prisnivå. Boligsosiale behov, det være seg mer tilrettelagte boliger og rimelige boliger for kjøp via startlån er etablert som fast punkt i oppstartsmøtet som planmyndigheten har med tiltakshaver. Dette er en svært viktig arena for å nå målene, da det både gir mulighet for å frembringe behovene, kunnskap om de ulike behovene, presentere startlån ordningen mv på det tidligst mulige stadiet av planprosessen. Effekten er at noen private aktører har endret sitt konsept, henvendt seg til boligsosial handlingsplangruppe for ytterligere spesifikasjoner og boligprosjekter er oppført der en stor del av kjøperne har startlånfinansiering. 3
Ny plan- og bygningslov gir hjemmelsgrunnlag for å utforme bestemmelser om boligsosial utbyggingspolitikk og sosial infrastruktur i kommuneplanen. Nye bestemmelser er under utarbeidelse i revidert kommuneplan, som legges ut til offentlig ettersyn januar 2011. Bestemmelser om største og minste boligstørrelse, rekkefølge for gjennomføring mv er eksempler på forhold som nå er hjemlet i loven. I tillegg styrker loven bruken av utbyggingsavtalen som redskap for gjennomføring av vedtatt plan. Utbyggingsavtalen vil således ha en mer sentral betydning, da den også skal konkretisere plankravene som bl.a. omhandler boligsosial utbyggingspolitikk. Hittil har utbyggingsavtaler i stor grad vært knyttet opp til kommunalteknisk infrastruktur. Kommunale virkemidler nye utbyggingsområder/felt Med bestemmelser om boligsosial utbygging i revidert kommuneplan vil det være større muligheter for å oppnå variert boligbygging i alle bydeler. Bestemmelser om minste og største boligstørrelse og krav til boligens utforming gir virkemidler som gjør det mulig å få til rimelige boliger. Samtidig er det nødvendig at kommunen også selv oppfører boliger. Sandnes kommune har i liten grad bygd utleieboliger eller boliger som kan kjøpes via startlån, Husbanken har utfordret kommunen på dette området. Med kompetansetilskudd fra Husbanken er det under etablering et pilotprosjekt hvor målet er å oppføre fire tomannsboliger i Rossåsen. Boligene som er uttegnet er på 81,5 m2 og har livsløpsstandard. Utgangspunkter er konseptet fra Meland kommune der standardiserte moduler danner basisen for boligen. Målet er at produksjonen av modulene skal skje hos en arbeidsmarkedsbedrift med treavdeling. Bakgrunnen for dette er å ha en sosial profil på arbeidet samtidig som at produksjonen blir mest mulig rasjonell for å holde kostnadene nede. Montering på byggeplassen er tenkt utført med kommunens arbeidstreningstiltak, AKS (arbeids og kompetansebygging Sandnes). AKS kan med enkle midler organisere et tømrerlag. Øvrige arbeider, som grunnarbeid og tekniske fag, vil det bli inngått ordinære kontrakter på. Der beboer skal kjøpe boligen av kommunen, er enkelte av innredningsarbeidene tenkt utført av beboer. Dette vil være et ytterligere bidrag til å senke kostnadene. Beboermålgruppen for boligene er generelt vanskeligstilte. Det legges opp til at beboer kan kjøpe via startlån, mens kommunen vil beholde noen boliger som utleieboliger. Det vil ligge visse forutseninger til grunn ved startlånkjøp, og kommunen vil påberope seg tilbakekjøpsrett i for eksempel fem år etter overtagelse. Ved salg på et tidligere tidspunkt skal beboer ha med seg generell verdistigning ut. Beboer vil da ha en verdifull inngangsbillett til det ordinære boligmarkedet, og kommunen på sin side tar hånd om boligen for videre bruk. Prosjektet er gitt Sandnes modellen som arbeidstittel. Dersom evalueringen av viser positive resultater og grunnlag for å gå videre, vil neste prosjekt bli et boligprosjekt i Maudlandslia med ca 11enheter. Tomten er anskaffet og området er regulert. Rådmannen vil fremme egen sak om Sandnes modellen i 1. halvår 2011. I Wellhavensvn. pågår reguleringsplanarbeid for oppføring av boligprosjektet med inntil 17 enheter. Hovedformålet er oppføring av rimelige boliger av ulike størrelse for kjøp via startlån, samt noen som beholdes for kommunal utleie. Reglene for videresalg og kommunal tilbakekjøpsrett tenkes utformet etter samme opplegg som for Sandnes modellen. Kommunale virkemidler - etablerte områder Arbeidet så langt har vist at det er marginale tomtemuligheter i kommunal eie innenfor de etablerte områdene. Mulighetene som er identifisert ligger i sentrumsområdet, men er ufra gjeldende bestemmelser i KDP-sentrum ikke fulgt opp videre, utfra økonomiske hensyn. 4
Mindre områder som legges ut for salg og som kan være aktuelle for transformasjon vurderes kontinuerlig. Et av disse har ført til kjøp av gamle Lunden mølle. Det pågår arbeid med detaljregulering for ombygging av møllebygningen til åtte utleieboliger. Det er tilsvarende startet et arbeid med mulighet for utbygging av fire seks boliger på kommunal eiendom i Håholen 18. Tomten grenser til kommunens utbygde botilbud for mennesker med psykiske lidelser hvor det er etablert personalbase med heldøgns omsorg. Det er prioritert fremover å søke muligheter for utvidelser av botilbud i nærhet av eksisterende baser for tjenesteyting. Boligsosial utbygging i etablerte områder har vist seg å skape usikkerhet i nabolag og nærområdet. Formannskapet har bedt om at det utformes et informasjonsopplegg og at det gis så tidlig som mulig i prosjektfasen. Boligsosial handlingsplan arbeidsgruppen har utformet et informasjonsopplegg, bla. utfra erfaringer fra tilsvarende med styrene i borettslagene. Det er videre lagt inn rutine for at når en søknad sendes byplan eller byggesak, skal det samtidig tas kontakt med berørt naboområde og tilbys informasjon om kommunens plan. I dette inngår også informasjon om kommunens tildelingsordning for bolig, oppfølgingstjenestene som gis og kontaktinformasjon. Kommunale økonomiske virkemidler Kommunens to viktigste økonomiske virkemidler i arbeidet er prioriteringene i økonomiplan mht investeringer og drift knyttet til fremskaffelse av flere boliger, og startlån. Prioriteringen som er gjort i gjeldende økonomiplan og rådmannens forslag om videreføring av investeringene, gjør det mulig å få frem et betydelig antall varierte og rimelige boliger i perioden. Sandnes kommune har en betydelig bruk av startlån, sett i nasjonal sammenheng. Praktiseringen av de kommunale reglene blir ansett som strenge, men svært målrettede. Det har resultert i at risikoen for tap er marginal. God forvaltning av startlån betyr at flere får skaffet seg sin egen bolig. I 2010 har kommunen hatt prosjektmidler fra Husbanken som har gjort det mulig å ytterligere målrette dette arbeidet og resultatene er svært gode. At flest mulig kan skaffe seg sin egen bolig er fortsatt sentralt mål. Samtidig er det ikke alle boligsosialt vanskeligsstilte som kan det med det første og da er tilbudet om kommunal utleiebolig alternativet i en begrenset tidsperiode. I gjeldende handlingsplan er tatt til orde for å arbeide frem en kommunal bostøtte ordning. Med de utfordringene som kommunen står overfor mht mengden boligsøkende som står på venteliste har arbeidet med å få bosatt flest mulig hatt hovedfokus. I en situasjon hvor mangel på boliger er den største barrieren, vil en kommunal bostøtte ordning i liten grad hjelpe å få flere inn i egen bolig. Målområde 3: Rett person bor i rett bolig Oversikt over behov - Bokart Bokart er et verktøy utviklet av Husbanken for å få oversikt over alle som har udekkede boligbehov nå og fram i tid. De siste 2 årene er det jobbet med at alle boligbehov skal registreres i Bokart slik at alle behov fanges opp i samme verktøy (unntatt boliger innen eldreomsorgen). Dette er i all hovedsak på plass, med noe pågående oppfølging og justering. Det har vært ulike tradisjoner for å melde boligbehov. Noen grupper meldte sine behov uten å søke via et søknadsskjema. Det er særlig aktuelt der boligbehovene kan være en del fram i tid 5
(som funksjonshemmede, unge fra barneverntjenesten, psykisk helse osv). En del bostedsløse søkte ikke kommunal bolig fordi en ikke trodde en ville få tildelt noe ut fra sin situasjon. Ved omleggingen av tilbudene på Sandnesveien, jf 2.2.1 tvinges nå alle bostedsløse til å søke kommunal bolig og dermed til å bli registrert i Bokart. Det arbeides med å få på plass det samme systemet for unge fra barnevernet med behov for bolig med oppfølging. Kategorisering av boliger og tidsbestemt leieavtale Tidligere hadde kommunen 2 typer boliger for vanskeligstilte: Trygdebolig og bolig for vanskeligstilte. Forskjellen på disse var at trygdebolig fikk en tildelt varig, bolig for vanskeligstilte hadde tidsbestemt leieavtale. Som en del av arbeidet med Boligsosial handlingsplan vedtok bystyret å avvikle begrepet trygdebolig, og innføre tidsbestemt leieavtale i alle kommunale boliger som det ikke er knyttet tjenester til. Samtidig er det etablert et tverrfaglig sammensatt team for tildeling av disse boligene. Erfaringen med omleggingen er svært gode. Tverrfaglig sammensatt team medvirker til at alle aktører ser alle behov i sammenheng. Resultatet er økt forståelse for de samlede behovene, og felles fokus på å tildele der behovene er størst. Tidsbestemte leieavtaler Boliger for vanskeligstilte skal være et tilbud i en overgangsfase. Ved å ha tidsbestemte leieavtaler gjennomgås alle boligbehov jevnlig (minimum hvert 3 år). Det gir rom for å identifisere situasjoner der behovene er endret, slik at beboer kan nyttiggjøre seg andre tilbud, eventuelt kjøpe selv ved hjelp av husbankens Startlån, se under. Mange beboere i omsorgsbolig har varig behov for tilbudet. Med den omleggingen som skjer i psykisk helses botilbud ser en at det er hensiktsmessig å ha tidsbestemte leieavtaler for å bidra til at personer bor på rett omsorgsnivå. Det kan være aktuelt med flytting til tilbud med mindre oppfølging. Slik flytting forberedes over tid, i forkant av at leieavtalen utløper. Dette skjer i samarbeid med beboer. Hjelp til å kjøpe egen bolig Ved hjelp av statlige prosjektmidler har en fra august 2008 satset på å hjelpe både beboere i kommunale boliger og søkere til å kjøpe bolig ved hjelp av husbankens Startlån. Flere som har midler er redd for gjeld og forpliktelser, og synes ansvaret ved å eie er for stort. For mange er det å kjøpe selv en lang prosess der det kreves mye oppfølging for å motivere til at de kan klare dette, og deretter mye hjelp til prosessen med selve kjøpet. For noen må slik støtte kombineres med hjelp til disponering av økonomiske ytelser fra NAV. Resultatene er som følger: Søkerne Enslig/ par Familier Kjøpt bolig Tilsagn om lån, under arbeid Hjelp til privat leieavtale Kommunal bolig 7 6 13 4 2 Søkt kommunal 3 1 4 bolig SUM 10 7 17 4 2 Alternativet for flere ville ha vært langtidsleie av kommunal bolig. Kan en person i 30-årene hjelpes til kjøp kan en få frigitt en kommunal bolig i inntil 40-50 år. De som har fått hjelp til å kjøpe er i tillegg svært takknemlig over å ha fått slik hjelp. For noen krever kjøp at en først sanerer gjeld eller øker inntektene. Denne prosessen kan ta år for å komme i posisjon til å få 6
Startlån. Det er en prioritert oppgave sammen med Husbanken å finne løsninger for å kunne videreføre arbeidet i 2011. 7