PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 201410468-16 Saksbehandler Sigbjørn Hessaa Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget 09.03.2017 Lauvåsen B11 detaljregulering offentlig ettersyn Sammendrag Området ligger i tilknytning til Moneheia, rett nordøst for Hånes og ca. 8 km øst for Kristiansand sentrum. Planområdet er på totalt 82 daa og hjemler til sammen 24.000 m 2 BRA, totalt 105 boenheter. Bebyggelsen har en variert boligsammensetning av eneboliger, rekkehus og leiligheter. Området vil få en direkte kontakt med større friområder og stier/turveier. Internt i feltet vil det bli kvartalslekeplass og sandlekeplass. Det skal ikke gå gjennomgangstrafikk i Lauvåsen B11 slik at trafikken må forventes å bli ganske lav. Lauvåsenområdet er svært kupert og stedvis bratt. Tilpassing til terreng har vært utfordrende. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener dette er løst på en tilfredsstillende måte. Der det ligger til rette for det er det fylt inn mot terreng heller enn å sprenge det ned. Dette minimerer skår i landskapet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstiller tre punkter som må endres før planen legges ut til offentlig ettersyn: Innslagspunktet for krav til opparbeidelse av teknisk infrastruktur og grønnstruktur må flyttes til igangsettingstillatelse. Dette fordi kommunen trenger en sikkerhet for at dette blir etablert før boligene er ferdige. Nye planer i kommunen har blitt behandlet likt på dette området. I bestemmelsene må det stilles konkrete krav til plan for lokal håndtering av overvann, og hvordan dette skal løses teknisk på det omsøkte område. Bestemmelsen som tillater murer som ikke er angitt i plankartet til 2,5 meter må endres til 1,5 meter. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener en 2,5 meter høy mur vil fremstå som alt for massivt. 1,5 meter er i tråd med kommunens maler. Planen har også en del endringer som forutsettes at det tas stilling til før sluttbehandling av planen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler planen lagt ut på offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Lauvåsen B11 sist datert 17.11.2016, med bestemmelser sist datert 17.11.2016, ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slik at: a. Krav til ferdig opparbeidet grønnstruktur og teknisk infrastruktur endres til før igangsettingstillatelse.
b. Det må stilles konkrete krav til plan for lokal håndtering av overvann i bestemmelsene. c. Bestemmelse pkt. 1.7 må endres slik at forstøtningsmurer som ikke er angitt i plankart kan ha en maksimal høyde på 1,5 meter. Venke Moe Plan- og bygningssjef Sigbjørn Hessaa Saksbehandler Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert 17.11.2016 2. Bestemmelser, sist datert 17.11.2016 3. Planbeskrivelse, sist datert 17.11.2016 Bakgrunnsstoff 1. Illustrasjonsplan 2. Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse 3. VA-plan, flomveier og overvann. 4. VA-notat 5. Temakart og snitt 2
BAKGRUNN FOR SAKEN Asplan Viak fremmer vegne av Randesund Tomteutvikling forslag til detaljregulering av Lauvåsen B11. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for nye boliger. Planen holder seg innenfor rammene av gjeldende reguleringsplan. Bebyggelsen består av leiligheter, eneboliger og rekkehus, samt lekeplasser og stier. Dagens situasjon Området ligger i tilknytning til Moneheia, rett nordøst for Hånes og ca. 8 km øst for Kristiansand sentrum. Planområdet grenser mot vedtatt detaljregulering for felt B9-10 og B12-13 i syd og vest. Planen grenser også mot naturområdet Hamrevann i nord og daldraget Svarttjønnmyra ved Ravnåsen i øst. Planen utgjør den nordlige delen av reguleringsplan 804 Lauvåsen boligområde som stiller krav om bebyggelsesplan før delfeltet kan bygges ut. Moneheia Hånes Lauvåsen Plangrense vises med sort strek. Planens innhold Bebyggelse Planområdet er på totalt 82 daa der 37,2 daa av dem er til bebyggelse, 35 daa til grønnstruktur og 9,7 daa til samferdsel og teknisk infrastruktur. Planforslaget hjemler til sammen 24.000 m 2 BRA i totalt 105 boenheter. Felt B11 foreslås inndelt i 5 delfelt, der felt B11.1 reguleres til leilighetsbebyggelse. Det er illustrert 3 leilighetsbygg i 3 etasjer i dette feltet med felles parkeringskjeller. Felt B11.2 reguleres til rekkehusbebyggelse. Dette området legges på fylling for å minimere terrenginngrep. Det legges opp til parkering på egen tomt. 3
Felt B11.3 og felt B11.4 til eneboliger i rekke med parkering på egen tomt. Det er ett unntak på felt B11.4c som inneholder en frittliggende enebolig. B11.5 til frittliggende eneboliger. Ved disse tomtene blir det noe mer terrenginngrep, men dette er i det mest krevende og den høyeste delen av terrenget Grønnstruktur Det tilrettelegges for kvartalslekeplass nordvest i området. Denne blir universelt tilgjengelig fra o_v2. Sandlek regulerings inn mellom felt B11.4 og B11.5 i sør. Turveier forbinder Moneheia (Båsefjellveien i nordvest) og turvei nordover mot Hamrevannet og intern grønnstruktur og bebyggelsen. Mer sammenhengende grøntarealer reguleres til naturområder. Samferdsel og teknisk infrastruktur Felt B11 på Lauvåsen kobles til regulert avkjørsel fra samleveien til Moneheia. Den regulerte samlevei-traseen i opprinnelig reguleringsplan P804 med påkobling Båsefjellveien foreslås nå regulert bort for å unngå gjennomgangstrafikk i felt B11 og videre i Båsefjellveien. Dette er i samsvar med intensjonen i tilgrensende vedtatt detaljregulering for felt B9-10 og B12-13 (plan 1352), der det også er innregulert ny snuhammer for buss, slik at opprinnelig regulert snuhammer nord i felt B11 nå kan reguleres bort. Dermed er alle adkomstveier i felt B11 regulert som blindveier. Vann og avløp Hovedledning for vann og spillvann kobles ved feltets adkomstveg. Pga. ulike trykksoner må det etableres en trykkøkningsstasjon i området. Endelig plassering av denne er ikke tatt stilling til ennå. Overvann Overvannet er hovedsakelig ført til terreng for naturlig infiltrasjon og/eller oppsamling i grøft. Overvann som går i sluk ledes via lukket overvannsystem frem til utslipp i terreng. Beregning av overvann og overvannshåndtering innen ulike delfelt er nærmere beskrevet i vedlagt notat (Lauvåsen B11 VA). Det er tatt inn bestemmelse knyttet til håndtering av overvann for de enkelte delfeltene. Nettstasjon Agder Energi har signalisert at de trenger å etablere en nettstasjon for å kunne betjene planlagte boliger i felt B11. Det er avsatt areal til nettstasjon i tilknytning til hovedadkomsten til feltet. Avfall I samråd med Avfall Sør er det lagt opp til fire lokasjoner (R1-R4) for etablering av nedgravde avfallscontainere. Disse er alle dimensjonert for å kunne håndtere 4 innkast (rest, papir, bio og plast). I tillegg vil anlegget (R1) ved parkering o_p1 kunne organiseres slik at det også kan ta imot glass/metall for hele området. Universell utforming Maks stigning for alle boligene, sandlek og kvartalslek vil ikke være brattere enn 1:16 og for flesteparten av boligene vil den være slakere enn 1:20. For 27 av de 105 boligene stilles det krav til underetasje, for de øvrige kan det tilrettelegges for alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Barn og unges interesser Utbygging av området vil medføre at barn og unge som benytter området til lek i dag vil miste et tilbud. (Det finnes imidlertid store naturarealer i nærheten som kan erstatte dette tilbudet). Ved utbygging vil det samtidig bli etablert lekeplasser, samt at enkelte naturområder vil bli bevart og tilrettelagt for lek og aktivitet. Lekeplassene vil bli utformet med god tilgjengelighet. 4
Det er stilt rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av lekearealene. Utbygging av ny skole på Lauvåsen vil gi kort og trafikksikker skolevei. Den samlede konsekvens for barn og unge vurderes som positiv. Støy Det ble utført støyberegninger ved regulering av felt B9-B10 og B12-13. Der tok man utgangspunkt i støyemisjon fra Rv41 og det eksisterende terrenget. Ved planering av tomtearealene vil forholdene bli bedre og det er mulig å tilfredsstille støykrav innenfor feltet. Se planbeskrivelsen for utfyllende informasjon om planens innhold. Illustrasjonsplan. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Reguleringsplan for Lauvåsen 804 vedtatt 31.05.2006. Lauvåsen B11 følger i hovedsak opp gjeldende plan. Adkomstveg er justert i etterkant ved regulering av felt B9-10 da adkomstvegen gikk gjennom felt B11 og koblet seg på Moneheia. 5
Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 11.03.2015 med frist 14.04.2015. Det kom inn 5 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst. Merknader fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner som berøres av planen. Barn og unges interesser Det er ikke kjent at det er blitt registrert at barn og unge bruker disse arealene. Hvis dette senere skulle vise seg så er det større naturarealer i nærheten som kan erstatte dette. Området blir også etablert med lekeplasser med god tilgjengelighet. Universell utforming 27 av 105 boenheter har underetasje som ikke kan tilrettelegges for hovedfunksjoner på inngangsplan. I øvrige boliger er dette mulig. Ut over dette gjelder TEK10 for krav til universell utforming. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet er vedlagt saken. Det er ikke vurdert noen forhold som ikke kan ivaretas i planen. Matjord Planforslaget legger ikke til rette for omdisponering av matjord. Naturmangfoldloven 8-12 8 Kunnskapsgrunnlaget - Helt nordvest i planområdet er det registrert et område med gammel fattig edellauvskog (Naturbase id BN00087033). Lokaliteten er vurdert som lokalt viktig (C) og består av gammel fattig edelløvskog i «blåbær-eikeskog-utforming» (vegetasjonstype D1a i Fremstad 1997). Skogen er mellomgammel med en del liggende og stående død ved av eik. Lokaliteten ligger i en bratt skråning eksponert mot øst. Iht. Naturbase anbefales det at hogst ikke bør gjennomføres, og at skogen bør overlates til fri utvikling og beskyttes mot inngrep. Dette området blir ikke berørt av boligbebyggelse i noen grad, men gjennomføring av gangveg går tvers over dette arealet. 9 Føre-var prinsippet - Konsekvensene av tiltaket er kjent. Viktige naturverdier, truede eller sårbare arter/naturtyper og viktige viltområder vil ikke bli berørt av tiltakene i planforslaget. Den overordnede arealdisponeringen av avklart i overordnet plan for Lauvåsen. 11 Kostnader - Kostnadene bæres av tiltakshaver. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Kostnadene er anslått til ca. 121.000,- (2015- priser). I tillegg kommer vedlikehold av gjerder og skrenter/rassikring. Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av kommunalteknisk infrastruktur. 6
Kostnadene er anslått til ca. 120.000,- (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Grønnstruktur Bebyggelse av området vil stedvis gjøre noen terrenginngrep og ellers vil mesteparten ligge på større fyllinger. Bebyggelsen er ellers tilrettelagt slik at det er flate tomter. Det er positivt at det legges opp til at feltene må omsøkes samtidig for en mest mulig harmonert utbygging. Deler av friområdene i øst vil bli ivaretatt, da spesielt har det vært viktig for Plan-, bygg- og oppmålingsetaten å beholde en større kolle. Dette kan bli et fint nært turområde for beboerne. Det er ellers en naturlig plassering av kvartalslekeplass og sandlek. Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Sammen med planen er det levert en vurdering av hvordan overvannshåndtering best kan løses i området. Det er uansett ikke stilt konkrete krav til lokal overvannshåndtering på egen tomt. Det er uklart hvor mye som går til terreng utenfor planområdet og hvor mye som går i rør. Dette må rettes opp før planen sluttbehandles. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstiller derfor på dette punktet. Oppsummering Utbygging på Lauvåsen har krevende terreng for boligutbygging. Det er lagt vekt på å kunne tilpasse veg og bebyggelse på en måte som minimerer store skår i terrenget. Det er også avsatt større friområder rundt bebyggelsen, deriblant er det tatt vare på en kolle øst for eneboligene. Dette grepet mener Plan-, bygg- og oppmålingsetaten kan tilby fremtidige beboere et boligområde med direkte kontakt med store friarealer. Det forutsettes at det gjøres endringer i planmaterialet på følgende punkter før planen sluttbehandles, og det vises for øvrig til tidligere tilbakemeldinger fra kommunen: Det vises til rekkefølgekrav til samferdsel og infrastruktur der det ikke er spesifisert konkrete krav til bygging av fortau. Det forutsettes at rekkefølgekravet for veg også omfatter fortau og at dette rettes opp før sluttbehandling. Det forutsettes at det før sluttbehandling avklares hvor det skal plasseres trykkøkningsstasjon. Før sluttbehandling må tidligere tilbakemeldinger fra kommunen følges opp når det gjelder utforming av snuhammere. Disse må være i samsvar med veinormalen. Gjesteparkeringsplassen o_p4 må tas ut og plassene må legges en annen plass. Det må vises avkjørselpil på B11.4c. Bestemmelsene må bruke korrekte boligtypebenevnelser, enten rekkehus eller eneboliger. Takform må være ensartet innenfor feltet. Bestemmelsene angir gesimshøyde mens plankartet viser mønehøyde. Dette må rettes opp. Parkeringskjeller for leilighetsbygg på B11.1 må drøftes. Bestemmelsene må endres slik at turveier skal etableres med grus og angitt stigningsgrad. Det må også stilles rekkefølgekrav til etablering av dem. Det må stilles rekkefølgekrav til ras- og fallsikring. Plankartet viser BRA. Utnyttelsen må reguleres med BYA og høyde. Garasjer må medregnes i BYA. Regulerte areal for renovasjon må endres og det bes om å ta kontakt med Avfall Sør. Foreløpig tilbakemelding er at R1 må flyttes til andre siden av parkeringsplassen o_p1 og R4 må flyttes ca. 10 meter fra svingen. Det vil være behov for sikring måt vann og snø i containere. Det gjøres oppmerksom på at rekkefølgekrav til teknisk infrastruktur omfatter også renovasjon. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler planen lagt ut på offentlig ettersyn. Sigbjørn Hessaa, 16.02.2017 7