Saksframlegg Saksnr Utvalg Type Dato 031/17 Plan- og PS 19.09.2017 samfunnsutvalet Sakshandsamar Arkiv ArkivsakID Anders Espeset ARP - 20150107, K2 - L12 15/1503 Offentleg ettersyn av reguleringsplan hyttefelt Stavøya planid 20150107 Framlegg til vedtak: 1. Plan- og samfunnsutvalet legg detaljreguleringsplan Hyttefelt Stavøya planid 20150107 ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før sluttbehandlinga i Plan- og samfunnsutvalet sørgje for at innhaldet i planen og framstillinga av han blir digitalisert og kvalitetssikra, og at eventuelle mindre suppleringar og justeringar blir gjorde. 3. Ein tek sikte på å oppheve gjeldande detaljregulering for hyttefelt Stavøya planid 20090106, vedtatt 23.04.12, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved godkjenning av ny detaljregulering for hyttefelt Stavøya planid 20150107. Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Plan- og samfunnsutvalet - 031/17 PSUV - handsaming: Tilrådinga vart samrøystes vedteken. PSUV - vedtak: 1. Plan- og samfunnsutvalet legg detaljreguleringsplan Hyttefelt Stavøya planid 20150107 ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10.
2. Rådmannen skal før sluttbehandlinga i Plan- og samfunnsutvalet sørgje for at innhaldet i planen og framstillinga av han blir digitalisert og kvalitetssikra, og at eventuelle mindre suppleringar og justeringar blir gjorde. 3. Ein tek sikte på å oppheve gjeldande detaljregulering for hyttefelt Stavøya planid 20090106, vedtatt 23.04.12, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved godkjenning av ny detaljregulering for hyttefelt Stavøya planid 20150107.
Saksopplysingar: Kva saka gjeld: Det vart i 2009 laga ein detaljreguleringsplan hyttefelt Stavøy planid 20090106 for utbygging av 14 fritidsbustader med tilhøyrande tilkomstveg, felles uteområder og med felles båtplass ved sjøen. Delar planen er iverksett og 2 av hyttene er bygd. Stavøya er eit populært område for fritidsbustader og eignar seg godt til formålet pga nærleik til Florø og Førde, samt god infrastruktur generelt. Hyttefeltet ligg og sørvendt til med godt klima og rimeleg nærleik til sjø (men utanfor 100-metersbeltet). Det er fullt mogeleg med relativt små inngrep å utvide hyttefeltet med ytterlegare 10 tomter til. Difor fremjar forslagstiller om ny plan for området. Planforslaget Forslag til detaljregulering for Stavøy planid 20150107 er motteke frå forslagsstillar og grunneigar 05.04.17. Planforslaget som skal behandlast, består av planskildring datert 04.09.2017 plankart i målestokk 1:1000, datert 01.09.2017 reguleringsføresegner datert 24.08.2017 Formålet med reguleringa Formålet med reguleringa er å leggje til rette for 10 nye fritidsbustader i tilknyting til dei 14 som er regulert frå før. Eigedomsforhold Heimelshavarar i området er: Navn Adresse Postnr PostSted Gnr Bnr Torgunn Elisabeth Eikevik Andal 6944 Stavang 21 2 Utsikten AS Kongabergv 33 6856 Sogndal 21 61 Forhold til overordna planar Planforslaget er delvis i tråd med arealdelen i kommuneplanen. Området rundt eksisterande reguleringsplan er sett av til LNF Spreidd bygging og opnar for maks 3 spreidde einingar. Gjeldande reguleringsplan
Detaljreguleringsplan hyttefelt Stavøya planid 20090106. Innkomne merknader til planoppstart I samsvar med føresegnene i plan- og bygningslova varsla kommunen alle partar som planarbeidet påverkar, om oppstarten av planarbeidet i brev 12.01.16 og kunngjorde det i avisene Firdaposten og Firda. Det kom inn i alt 5 merknader, 1 frå privat grunneigar i området, 4 frå offentlege instansar. Fylkesmannen påpeikar i si fråsegn (datert 09.02.16) at i den gjeldande arealdelen til kommuneplanen (2002-2013) er planområdet sett av til LNF sone 1 der bustader og næringsverksemd er tillate. I framlegg til ny arealdel (vedtatt 21.03.17) er arealet rundt dei regulerte hyttetomtene sett av til LNF spreidd (SPB 38) der det mellom anna er opna for spreidde fritidsbustader. Innanfor områda SPB 38 og 39 opnar kommuneplanen til saman opp for 5 nye einingar av bustader, fritidsbustader eller næring. I strandsona er arealet sett av til LNF-område. Verken gjeldande eller framlegg til ny arealdel opnar såleis for eit tettbygd fritidsbustadområde eller utviding av regulert småbåthamn. Utbygging i urørde område og utanfor avsette byggjeområde i overordna planar er uheldig for landskap, naturverdiar og friluftsinteresser. Dei tilrår å halde fast ved arealdisponeringa i framlegg til ny arealdel og å ikkje opne for eit større tal fritidsbustader enn gjeldande reguleringsplan legg til rette for. Tette fritidsbustadområde bør plasserast i område i arealdelen som er avsette til byggjeområde for fritidsbustader. Reguleringsendringa inneber at det regulerte småbåtanlegget vert strekt dobbelt så langt ut i sjøen som i gjeldande plan, til saman om lag 50 m frå land. Så nærme som 20 meter frå land er det registrert ålegrassamfunn (verdi B) som er ein prioritert naturtype, og småbåthamna kjem i direkte konflikt med dette. Dei rår klart frå ei slik utviding av småbåthamna. Alle merknadane og vurderingane av dei er oppsummert i kap. 7 i planomtalen. Andre aktuelle saker i området For gjeldane reguleringsplan er to av hyttene er under utbygging. Vurdering: Byggjeplanane Området er regulert og delvis utbygd med 14 hyttetomter. Grunneigar ønsker no å utvide feltet med 10 nye tomter og auke byggehøda med 1m. I planomtalen kap 4 er omtale av konsekvensane for omgjevnadane vurdert. Etter administrasjonen si vurdering viser denne skildringa at det ligg godt til rette for den tye utbygging som planframlegget opnar for, og at dette kan gjerast utan vesentlege konsekvensar for landskap.
Det er opna for å bygge eit sjøhus i område BUN ved sjøen. Dette skal fungere om lagerbygg for hyttene. Då hytteområdet er utvida, er det opna for å bygge noko større enn kva eksisterande plan legg til rette for.på grunn av ålegrasenga er det gjort innstramingar i føresegene knytt til aktivitet i naustområdet. Administrasjonen meinar derfor at byggeplanane ivaretek naturkvalitetane i området. Forhold til overordna planar Planforslaget er delvis i tråd med arealdelen i kommuneplanen. Området rundt eksisterande reguleringsplan er sett av til LNF Spreidd bygging (SPB 38) og opnar for maks 3 spreidde einingar, og opnar såleis ikkje direkte for bygging av 10 nye, tettbygde einingar. Dei generelle kommuneplanføresegnene stiller krav om reguleringsplan for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn, jfr Pbl 12-1. Det betyr at det vil kunne krevjast regulering der det etter kommunen sitt skjøn er snakk om større tiltak som til saman eller kvar for seg vil ha betydning for omgjevnaden rører mange interesser har betydning for nasjonal interesse eller nasjonal politikk er i strid med kommunen sine vedtekne mål og prioriteringar har konsekvensar for infrastruktur (vei, vatn, avlaup) som til dømes behov for ny infrastruktur, eller utbetring av eksisterande treng nærare dokumentasjon, vurdering og avklaring i høve til føresegner om estetikk, arkitektur og byform. Med andre ord: Sjølv om det i det aktuelle området berre er opna for 3 nye einingar, meiner administrasjonen at ein ved å stille krav til regulering ivaretar relevante omsyn på ein slik måte at fleire einingar kan tillatast i området og totalløysinga blir betre enn om det vart opna for 3 sjølvstendige einingar utan regulering. Det blir og feil slik fylkesmannen seier at arealet er urørt. Det er splitta av tilkomstvegen til eksisterande hyttefelt og er totalt sett så lite at det i praksis ikkje kan kallast urørt. Utvidinga av småbåthamna er redusert i planframlegget etter fylkesmannen si fråsegn. Infrastruktur Til eksisterande hyttefelt er det opparbeidd tilkomstveg frå hovedvegen som deler seg i to delar og gir tilkomst til dei 14 tomtene frå baksida (frå nord). All infrastruktur som vatn, avløp, elektrisitet og fiber ligg i veganlegga. Utvidinga med nye tomter vil føre til behov for ny sideveg inn til hytterekka med 5 nye tomter (BFR5). Desse hyttene blir liggande bak BFR2. Dei andre 5 hyttene (BFR4) vil kunne nytte eksisterande veg bak BFR1. Grønstruktur Mellom hytteområde BFR2 (gjeldande plan) og det nye BFR5 er det lagt inn eit område for
vegetasjonsskjerm (GV). Dette er ut frå eit ønske om best mogeleg landskapstilpassing. Omtale, illustrasjonar og foto er vist i kap 4 i planomtalen. Konsekvensutgreiing Planforslaget er vurdert i samsvar med plan- og bygningslova kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhøyrande forskrift. Tiltaket fell ikkje inn under oppfangskriteria i forskrifta og skal derfor ikkje konsekvensutgreiast. Naturmangfaldslova Planforslaget er vurdert i forhold til kapittel 2 i naturmangfaldslova. Offentlege avgjerder om naturmangfaldet skal så langt som råd baserast på vitskapleg grunnlag. Tiltaka vil i svært liten grad få konsekvensar for naturmangfaldet. Detaljert vurdering ligg i kap 6 i planomtalen. Samla vurdering: Området som er tenkt utbygd er ei utviding av ein eksisterande reguleringsplan for hytter. Fordelen er openbar då den utnyttar allereie opparbeidd infrastruktur. Området for ny bygging ligg i LNF Spreidd bygging i kommuneplanen og opnar for maksimalt 3 nye einingar. Administrasjonen si vurdering er imidlertid at det nye tiltaket med 10 nye einingar knytt direkte opp mot eit eksisterande hyttefelt og utnytting av den infrastrukturen vil gje mindre og betre konsekvensar for landskapet enn kva 3 sjølvstendige einingar i same området ville gjort. Så kan ein sjølvsagt innvende at ei slik utviding skulle vore tenkt på i kommuneplanprosessen. Men ein slik omfattande og vidstrekt plan med så mange områder og moment kan ikkje få med seg alle saker/nyansar. Dei generelle føresegnene i kommuneplanen krev reguleringsplan for gjennomføring av større byggeog anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn. Denne utbygginga er ikkje av eit slikt omfang at det krev konsekvensutgreiing. Dette meiner administrasjonen talar for at ein kan i dette området opne for fleire einingar gjennom å krevje reguleringsplan. Då har ein sikra seg at nødvendige omsyn blir tatt høgde for og totalløysinga blir betre enn den hadde blitt med 3 sjølvstendige einingar utan regulering. Med bakgrunn i utgreiinga ovanfor tilrår rådmannen å sende planforslaget detaljregulering for Stavøya planid 20150107 på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn.
Økonomiske konsekvensar: Planframlegget vil ikkje ha økonomiske konsekvensar for kommunen. Miljømessige konsekvensar: Detaljert vurdering av dei miljømessige konsekvensane ligg i kap 6 i planomtalen. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar mm: Plan- og bygningslova. Vedlegg: føresegner 24.08.17 planrapp.04.sept.17 plan-rp2vn2stavøya A1