Arkivsaksnr.: 10/1231-15 Arkivnr.: GNR 95/10 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 95/10 TILBYGG TIL EKSISTERENDE BOLIG VURDERING AV TAKFORM VURDERING AV OM FORHOLDET KREVER DISPENSASJON. Hjemmel: Plan og bygningsloven kap. 19, alt. 29-2 Rådmannens innstilling: Reguleringsplanen for Roa Sentrum har følgende bestemmelse i pkt. 2.11: Takvinkel og takform fastsettes av bygningsrådet som kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel. Utviklingsutvalget krever ikke lik takvinkel i dette tilfellet da tiltaket er godt tilpasset tomtens beskaffenhet, eksisterende bebyggelse på tomten og nabolaget. Tiltaket er i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2. Administrasjonen fatter vedtak om rammetillatelse i saken.
Sammendrag: Eiendommen 95/10 ligger på hjørnet av Nordliaguta og Blåsbortvegen. Eiendommen har innkjøring fra begge disse veiene. Lunner kommune mottok søknad om tiltak på eiendommen den12.8.2010. Vi har nå mottatt søknad om igangsettingstillatelse for hele tiltaket, og reviderte tegninger datert 15.9.2011. Denne saken avklarer om tiltaket er i samsvar med reguleringsplanen for området. Det er også en vurdering i forhold til Pbl. 29-1 og 29-2. (Estetikk bestemmelser). Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om tillatelse til tiltak den 18.6.2011 - Tilbygg til eksisterende bolighus på eiendommen 95/10. Tilbygget består av 2 deler. Et mellombygg med pulttak og et bygg med saltak. Takform og takvinkel varierer fra saltak med 33 til pulttak med 9. Tiltaket skal tilpasses eksisterende bolig på eiendommen. Eksisterende bolig er i 1 ½ etg. med kjeller i litt gammel tradisjonell stil, takvinkel ca. 33. Pilen i kartet til høyre viser plasseringen av tiltaket i Lunner kommune. 1.2 Tegninger av tiltaket Eksisterende bolig Blåsbortvegen 1. Situasjonsplan
1.3 Planstatus og rettslig grunnlag Eiendommen 95/10 ligger innenfor reguleringsplan for Roa sentrum som byggeområde for bolig. Reguleringsbestemmelsene kap2:
1.4 Plan- og bygningsloven kapittel 29. Krav til tiltak 29-1 Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av den lov. 29-2 Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. 1.5 Bilder tatt av eiendommen og dens omgivelser Sett fra sør Ny bebyggelse plasseres ihht. pil. Dagens situasjon viser mur i tomtegrense som tidligere er behandlet i sak DS UTV 22/11. Muren skal fjernes og erstattes med en mur og gjerde ihht. bestemmelsene i plan- og bygningsloven. 1.6 Nærmiljøbilder Blåsbortvegen / Nordliagutua Bildet viser Nordliagutua 12, naboeiendom i nord. Dette bygget har en mønehøyde antatt over det omsøkte tiltaket.
Gjenboere i Sør/vest, Nordliagutua 10 i front og Blåsbortvegen 2 i bakgrunn Bildet er tatt på oversiden av tomten med nabo i nord til venstre i bildet. Nybygget kommer på nedsiden av låven. 1.7 Nabomerknader Lunner kommune har ikke mottatt merknader til tiltaket fra naboer 1.8 Infrastruktur Eiendommen gnr. 95 bnr. 10 har avkjøring både fra Blåsbortvegen og fra Nordliagutua. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett pr. i dag. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Vurdering av om tiltaket er i samsvar med reguleringsplan Reguleringsplanen for Roa Sentrum har følgende bestemmelse i pkt. 2.11: Takvinkel og takform fastsettes av bygningsrådet som kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel. Tilbyggene i Blåsbortvegen 2 har ulik takvinkel og takform. Hovedbygget har tilpasset seg eksisterende bygg på eiendommen og har i prinsippet eksakt samme form som eksisterende. Imidlertid avviker bygget på punkter som type vinduer og panel/takutstikk. Mellombygget som kobler nytt og eksisterende bygg sammen er avvikende både i takutforming og takvinkel i tillegg til ekstriørmessige løsninger som vinduer og panel.
Ansvarlig prosjekterende har vært skånsom mot eiendommen og omkringliggende bygninger med tanke på plassering, høyder, terreng tilpassning, arealer osv. Tiltaket oppfattes som godt tilpasset de naturgitte omgivelsene og terrenget. Eiendommens noe spesielle form og høyde er benyttet positivt ved design av bebyggelsen. Lunner kommune ønsker å understreke at prosjektets utforming og volum tilpasser seg omgivelsene på en måte vi sjelden ser noen gjøre. Bebyggelsen er utformet svært annerledes enn de bygde omgivelsene. Dette kan sees på som positivt i den forstand at det tydeliggjøres forskjellen mellom nytt og gammelt. Den nye bebyggelsen oppfattes som minimalistisk med knappe detaljer i forhold til eksisterende bolig på eiendommen. Nærliggende bebyggelse er ikke utpreget med store takutstikk og mye detaljering. Omkringliggende boliger er dominert av at de har en variasjon av stående og liggende panel med enkle detaljer. Flere av boligene er oppgradert i senere år og har nok gjennom denne prosessen mistet særpreg. Mellombygget blir underordnet både dagens - og fremtidens hovedbygg, og skal funger som en sammenbinding mellom disse. Administrasjonen anbefaler at Utviklingsutvalget ikke går inn og krever lik takvinkel for all bebyggelse på eiendommen, slik reguleringsbestemmelsene pkt. 2.11 åpner opp for. Bebyggelsen vurderes å også være utformet i tråd med reguleringsplanens bestemmelser pkt. 2.12. 2.2 Estetikkbestemmelsene i plan- og bygningsloven Lunner kommune skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. Plan-og bygningslovens 1-1. Etter samme lovs 29-2 skal kommunen se til at et hvert arbeide som omfattes av loven skal ha en god visuell utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Området Blåsbortvegen og Nordliagutua er som bildene viser et etablert boområde med eldre bebyggelse. Området har innslag av gårdsdrift med hvitmalte hovedhus og røde låver. Blåsbortvegen 1 er omkranset av boliger bygget på 50 tallet eller eldre. Boligene er relativt små og enkle. Bebyggelsen er underordnet landskapet rundt. Tiltaket strider etter kommunens vurdering ikke mot bestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2. 3. Konklusjon med begrunnelse Reguleringsplanen for Roa Sentrum har følgende bestemmelse i pkt. 2.11: Takvinkel og takform fastsettes av bygningsrådet som kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel. Utviklingsutvalget krever ikke lik takvinkel i dette tilfellet da tiltaket er godt tilpasset tomtens beskaffenhet, eksisterende bebyggelse på tomten og nabolaget. Tiltaket er i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2. Administrasjonen fatter vedtak om rammetillatelse i saken.
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 95/10 - Nytt bygg - Boligformål Gjenpart av nabovarsel 95/10 - Søknad om tillatelse til tiltak - Rammetillatelse 95/10 Oversendelse av fasadetegning 95/10 - Vedr. Nytt bygg - Boligformål 95/10 - Ønsker utsettelse av frist 95/10 - Fristforlengelse 95/10 - Varsel om pålegg 95/10 Varsel om pålegg, retting av ulovlig tiltak 95/10 Vedtak om retting av ulovlig tiltak og fastsettelse av tvangsmulkt 95/10 Fristforlengelse 95/10 - Vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr Oppsetting av støttemur 95/10 - Bekreftelse på betalt overtredelsesgebyr 95/10 Oversender reviderte søknadstegninger Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kvernaas Arkitekter AS, Kolbotnveien 7, 1410 KOLBOTN Frode Villyn, Blåsbortvegen 1, 2740 ROA Gran Næringspark AS, Middeltunsgt. 25 c, 0368 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær