Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Formannskapet 01.11.2011 137/11

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201104584 : E: L71 &70 : K.Rasmussen, prosjektgruppen m.fl Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Formannskapet 01.11.2011 137/11 Bystyret 22.11.2011 MODELLER FOR FRAMSKAFFELSE AV BOLIGER FOR FUNKSJONSHEMMEDE RESULTATER AV ET PROSJEKT MED FORELDREINITIATIV 1. SAKEN GJELDER Pr i dag er det 29 personer i alderen 16-51 år bosatt i Sandnes kommune som står på venteliste for bolig med tilknyttet heldøgnsbemanning. En hovedvekt av disse er mellom 18 og 22 år. Blant de på ventelisten har en del ønsket å flytte hjemmefra en god stund. Andre ser for seg at dette blir aktuelt i løpet av de neste 3-5 årene. I Sandnes er det kommunen som har stått for framskaffelse av boliger for denne målgruppen. Gjeldende økonomiplan 2011-2014 er vedtatt med oppføring og drift av 12 nye boenheter på Øygard og 9 i Maudlandslia. Boligsosial handlingsplan prioriterer et nytt botilbud pr år med 6-7 boenheter. Investeringsmidler i økonomiplan er prioritert ihht dette, men det har ikke vært mulig å følge opp tilsvarende med driftsmidler til tjenesteytingen. Erfaringene viser at omtrent 6 nye unge kommer til på nevnte venteliste hvert år. Det er lite som tyder på at kommunens økonomiske situasjon vil bli betydelig bedre i årene som kommer, også etter 2014. Konsekvensen er at ventelisten ikke vil kunne reduseres i nær framtid. Foreldre/pårørende har tatt initiativ overfor kommunen for å vurdere muligheter for å få til en raskere fremdrift i oppføring og drift av boliger. I Bsak 56/11 vedtok bystyret mandatet for samarbeidsprosjektet. Etter avholdt allmøte 20.6.2011 valgte foreldre/pårørende fire representanter til prosjektgruppen. Prosjektgruppen har fullført sitt arbeid og utredet hvilke muligheter det finnes for etablering av boliger tilrettelagt for heldøgnsbemanning. Resultatene for prosjektgruppens utredning presenteres i denne sak. Rådmannen foreslår prinsipalt at Sandnes kommune ved planlegging av neste nye botiltak skal prøve ut en modell som muliggjør salg av nye boliger oppført i kommunal regi til beboerne. Til en viss grad vil dette kunne framskynde ferdigstillelse av slike prosjekter. Da omtalte prosjekter i gjeldende økonomiplan (Øygard og Maudlandslia) er langt på vei i planleggingen, vil ikke disse være egnede som piloter for denne modellen. Rådmannen kan heller ikke anbefale en økning i antall boliger i denne perioden, da tilgjengelige ressurser til drift er de samme. 2. RAMMER FOR ARBEIDET 2.1 Bystyrets mandat og utredningsoppdrag Bystyret behandlet den 31.5.2011 saken Foreldreinitiativ om boliger for funksjonshemmede, forslag til mandat og utredningsoppdrag (BS-sak 56/11), og fattet følgende vedtak enstemmig og i samsvar med formannskapets og rådmannens innstilling: 1. Bystyret godkjenner at det igangsettes samarbeidsprosjekt om utredning av foreldreinitiativet om boliger for funksjonshemmede og arbeidet gis følgende mandat: Sentrale problemstillinger som må utredes er; Side 1 av 12

a) Aktuelle tomter/områder inkl. status på reguleringsplan b) Muligheter for momskompensasjon knyttet til investeringene c) Muligheter finansiering av investeringene og kartlegging av Husbankens tilskudds- og låneordninger d) Bygningsmessige krav til personalbase inkl. godkjenningsvilkår fra Arbeidstilsynet e) Husbankens vilkår ift. lån og tilskudd til prosjektet og tilskuddsvilkår knyttet til den enkelte beboer f) Organisering og styring av boenhetene; sameie, borettslag mv. g) Samlet finansieringsmodell og boutgifter pr. beboer h) Tjenestebehovet fra kommunen; driftsmodeller/løsninger og estimerte årlige driftsutgifter knyttet til disse Det skal fremlegges flere løsninger/modeller for hvordan boligene kan oppføres og tjenester ytes. Til hver av disse skal punktene a-h utredes. I utredningen skal det legges særlig vekt på å finne frem til løsninger som favoriserer likebehandling. Med det menes at løsningene som foreslås skal være reelle tilbud til alle boligsøkende på ventelisten, hensyntatt muligheten for boligtilskudd, bostøtte mv.. Ingen skal av økonomiske årsaker være utlukket fra å velge en av de anbefalte løsningene. 2. Det etableres en prosjektgruppe med 7 medlemmer, hvorav 4 utpekes/velges av og blant foreldre-/pårørendegruppen til de som står på venteliste og 3 utpekes av rådmannen. Kommunen leder prosjektgruppen og ivaretar sekretariatsfunksjonen. 3. Fremdriftsplan utformes av prosjektgruppen innenfor rammen av hovedmilepælene som fremgår av denne sakens punkt 3.4, og resultatene skal fremmes for bystyret innen 18.10.2011. 2.2 Kort om prosjektarbeidet Prosjektgruppen har bestått av følgende 7 medlemmer: Kjetil Berakvam, foreldrerepresentant Anita Larsen, foreldrerepresentant John Mork, foreldrerepresentant Alf Sørdal, foreldrerepresentant Sigve Engelsvold, leder omsorg øst Frode Otto, rådgiver fagstab levekår Kristina Rasmussen, rådgiver rådmannens nærstab (prosjektleder) Foreldrerepresentantene ble valgt av foreldre til stede på allmøtet om foreldrestyrt boliginitiativ, avholdt i bystyresalen 20. juni 2011. Samtlige av de valgte representantene har barn som står på venteliste for bolig med heldøgnsbemanning. Oppstartsmøtet for prosjektgruppen ble holdt 16.august, og det ble gjennomført ukentlige arbeidsmøter (i alt 5). Prosjektgruppen har gjennomført en befaring i eksisterende botilbud med ulik størrelse og driftsopplegg. Formålet var å få et felles referansegrunnlag for arbeidet. Utvalg for helse- og sosiale tjenester er orientert med en presentasjon underveis i arbeidet. Rådmannen har hatt flere drøftingsmøter med Husbanken region vest underveis for å få avklart finansieringsløsninger, regelverksavklaring mv. På grunn av nytt regelverk for investeringstilskuddet og utredninger om hvordan dette kan praktiseres har fremdriften blitt forsinket. Melding om forsinkelse i arbeidet ble gitt til formannskapet i deres møte 27.9.2011. 2.3 Forutsetninger ved etablering av nye boliger Innledningsvis i prosjektgruppen ble det gjort et arbeid med å kartlegge ulike elementer som har betydning for botilbudet. Naboskap, privatliv, fellesskap, boligstørrelse, tanker om utforming, beliggenhet, utforming mv. ble gjennomgått og drøftet. Side 2 av 12

For mange foreldre og pårørende til de på ventelisten er det et stort ønske om å fristille seg fra kommunens økonomiske rammevilkår ved å framskaffe boliger på eget initiativ. I tillegg er det et ønske om å samarbeide med kommunen for å bidra til gode fagmiljø og effektiv organisering av de tjenestene som skal utføres. Fra rådmannens ståsted er det viktig at kommunen som tjenesteleverandør retter sine begrensede ressurser mot de individene med størst behov. Samtidig vil et samarbeid med private initiativtakere bedre ivareta forutsetningene for effektiv tjenesteutførsel, enn etablering i egen bolig uten dialog med kommunen. Dette vil også redusere kommunens investeringsbehov, men prinsippet om likebehandling må fortsatt ivaretas. Behov og ønsker vedrørende bolig er helt individuelle for hver av de som venter på egen tilrettelagt bolig. Samtidig er det enkelte prinsipper som går igjen som viktige for mange. I tillegg til å imøtekomme individuelle behov, må kommunen sikre en helhetlig forvaltning av begrensede ressurser. Et svært sentralt punkt for den enkelte er muligheten for selvbestemmelse, også med tanke på utformingen av egen bolig. Dette betyr at man tar egne valg i hverdagen, inkludert valg om hvordan eget hjem skal være. Videre er det viktig med forutsigbarhet og langsiktighet ved boforholdet, inkludert hvem man skal bo med (naboene), det være seg bofellesskap eller samlokalisert bolig. For kommunen er det avgjørende at modeller for etablering av boliger med heldøgnsbemanning opprettholder prinsipp om likebehandling av boligsøkere på ventelisten. Dette innebærer at modellene må være reelle alternativer for alle boligsøkerne. I tillegg må løsninger la seg gjennomføre innenfor kommunens drifts- og investeringsramme. Inntektene til den enkelte boligsøker vil være avgjørende for størrelsen på et eventuelt boliglån (startlån). De fleste av de på ventelisten er unge uføre og mottar trygd. I tillegg vil de kvalifisere til bostøtte for spesialtilpasset bolig når de etablerer seg i egen bolig. Bostøtten varierer noe om man eier eller leier bolig. Omtrentlig inntekt pr mnd før skatt beregnes til kr 15 500, og bostøtte pr mnd vil utgjøre mellom kr 2 323,- og kr 2 654,-. Når denne inntekten legges til grunn, vurderes total låneramme for den enkelte å være inntil kr 1 300 000,-. I den videre vurderingen av ulike modeller for organisering av boliger, beskrives mulige konsekvenser for de prinsipper og forutsetninger gjennomgått i dette punktet. 3. MODELLER FOR ORGANISERING AV BOLIGER MED HELDØGNSBEMANNING Flere tema er av betydning ved valg av modell for etablering av boliger med heldøgnsbemanning. Temaene som presenteres her dekker punktene a)-h) i mandatet (se pkt. 2.1). Sammen med prinsipper og forutsetninger beskrevet i pkt. 2.3 danner dette grunnlaget for vurderingene som prosjektgruppen har gjort. 3.1 Finansiering Det er flere låne-, tilskudds-, og refusjonsordninger som gjelder for oppføring av bolig med tilgang til heldøgnsbemanning. Husbanken er den sentrale aktøren i denne sammenheng og har flere låne- og tilskuddsordninger tilrettelagt for vanskeligstilte på boligmarkedet. Dette omfatter økonomiske virkemidler knyttet til den enkelte og til boligen. Regelverket for disse ordningene er i stadig endring og gjenspeiler til en hver tid Stortingets vedtak på området. Grunnlån kan brukes til å bygge nye boliger, utbedring av boliger, ombygging av bygninger til boliger, og kjøp av ny og brukte utleieboliger for prioriterte grupper. Husbanken kan gi grunnlån på inntil 80 % av prosjektkostnadene eller salgsprisen dersom prosjektet tilfredsstiller kriteriene for universell utforming og miljø. Grunnlån kan kombineres med toppfinansiering i form av startlån. Side 3 av 12

Startlån er en låneordning med mål om at flere vanskeligstilte skal kunne eie sin egen bolig. Målgruppen er de som ikke får lån i private banker, og kan ytes i form av fullfinansiering eller topplån/-finansiering. Det forutsettes at totalt låneopptak er av en størrelsesorden lånetaker kan betjene. Startlån er behovsprøvd og forvaltes av kommunen. Investeringstilskudd til omsorgsboliger er en del av Regjeringens Omsorgsplan 2015 og skal stimulere kommuner til å fornye og øke tilbudet av omsorgsboliger til personer med behov for heldøgns helse- og omsorgstjenester. Tilskuddet gis til oppføring, kjøp, ombygging, utbedring og leie av boliger. Regleendringen som er gjort gjeldende fra 2011 er at tilskuddet bare kan gis til kommunen, og kan ikke videretildeles. Dersom kommunen ikke står som eier, må kommunen likevel sikre seg disposisjonsrett i minst 30 år, og stå for tildeling av boligene. Investeringstilskudd for boliger tilknyttet heldøgnsbemanning utgjør inntil 30 % av byggekostnadene, og maks kr 666 600,- pr bolig. Boligtilskudd til etablering gis til enkeltpersoner/husstander med varig lav inntekt og som ikke er i stand til å betjene fullt lån til egnet bolig. I praksis vil et slikt tilskudd erstatte behov for egenkapital hos den enkelte. Ordningen er behovsprøvd og kun de mest vanskeligstilte vil kunne motta tilskuddet. Boligtilskudd er derfor ikke inkludert i de konkrete finansieringsmodellene som presenteres i denne sak. Etterspørselen etter boligtilskudd er stor, og i 2011 mottok Sandnes kommune kr 4,2 millioner fra Husbanken for videretildeling til særskilt vanskeligstilte boligsøkere. Sandnes kommune har ikke egen ordning med boligtilskudd. Bostøtte skal bidra til å redusere boutgiftene for husstander med lav inntekt. Alle som har fylt 18 år kan søke bostøtte. Bostøtte er en rettighetsbasert ytelse på grunnlag av økonomisk behovsprøving. Det er øvre inntektsgrenser for å kunne motta bostøtte. I tillegg vil boutgifter over bestemte grenser ikke godtas som grunnlag for beregning av bostøtte. Samtlige av de på venteliste for bolig med tilgang til heldøgnsbemanning vil ha rett på bostøtte ved etablering i egen bolig, uavhengig om boligen leies eller eies. Merverdiavgiftskompensasjon er noe kommuner kan kreve for sine investeringer. Etter kompensasjonsloven 4, 3 ledd ytes kompensasjon for anskaffelse av boliger til helseformål eller sosiale formål, herunder omsorgsboliger, sykehjem og boliger med heldøgns omsorg etter lov om helsetjenester i kommunene etter 1-3, institusjon eller bolig med heldøgns omsorgstjeneste etter lov om sosiale tjenester 4-2 d). I forskrift om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv, 7, 2 ledd presiseres det at boliger som selges eller leies ut til andre enn beboerne ikke anses som boliger med helseformål eller sosiale formål. En kompensasjon for merverdiavgift knyttet til oppføring av boliger vil utgjøre 20 % av byggekostnaden. Tabell 1 Oppsummering - mva.kompensasjon, tilskudds- og låneordninger Privat bolig u/kommunal tildelingsrett Privat bolig m/kommunal tildelingsrett Kommunalt eide boliger Lån- og tilskuddsordninger Investeringstilskudd (Husbanken) Nei Ja * Ja Mva.kompensasjon Nei Ja Ja Startlån (via Husbanken) Ja Ja Nei Boligtilskudd til etablering (kr 4,2mill i 2011) Ja - merk liten ramme Ja - merk liten ramme Nei Bostøtte Ja Ja Ja * Investeringstilskuddet kan ikke videretildeles, og blir værende i kommunen. Side 4 av 12

4.2 Aktuelle tomter Prosjektgruppen har vurdert hvilke generelle kriterier som bør oppfylles ved valg av tomt for bygging av boliger for funksjonshemmede. Tilgang til kollektivtrafikk, gangavstand til senter eller butikk, universell utforming i nærmiljø, og tilknytning til et eksisterende boligområde er kvaliteter som vurderes å være svært viktige med tanke på beliggenhet. I samarbeid med Sandnes tomteselskap KF er det kartlagt mulige tomter som kan egne seg for formål vurdert i denne sak og med utgangspunkt i kriteriene beskrevet i foregående avsnitt. I tillegg er muligheter ved arealer i nylig revidert kommuneplan vurdert tilsvarende. I tabellen under presenteres en oversikt over noen aktuelle tomter og tomteselskapets vurdering av når tomten kan være klar til byggestart. Tabell 2 Eksempler på aktuelle tomter/boliger Område/felt Beskrivelse av muligheter Reguleringsmessig status Brattabø Høyland Sørbø Maudlandslia Lura Sandnes boligbyggelag har under oppføring det første feltet. En mulighet er kjøp at et definert antall boenheter i en av fløyene i lavblokken. Personalbase kan evt etableres ved kjøp av et nærliggende rekkehus på feltet Høyland meninghetsenter (v/kirken) har i kom.plan revisjonen søkt om omdisponering til bolig. Området er beholdt til offentlig formål. Det må opptas forhandlinger om erverv, søkes om rammer for ombygging, bruksendring mv. Kjøp av tomter i delfelt på området som er regulert til 2 / 4 mannsboliger og/eller kjøp av leiligheter Området er ferdig regulert. Bolig, BHG og FH boliger (kom). Vurdere å bytte off.formål/bolig for å få til f.eks. 4 mannsboliger. Ifm bydelssenter. Områdereg.plan ventes godkjent 4,kv.2011/1.kv.2012. Kom. eier areal øst i planområdet. I tillegg er kjøp av byggegrunn eller kjøp av seksjoner mulige løsninger. Gult ferdig regulert til boligformål Regulert til offentlig formål. Bestemmelser i kom.plan avklart. Gult ferdig regulert til boligformål, samt lokalt senter inkl. FH boliger Rødt og gult ferdig regulert Se Områdereg. planen. Både bolig, offentlig og kombinert formål Byggeklart Nå Oppnås avtale om kjøp, 2013/14 2013, delfelt Senteret etter 2013 2013/14 2013/2014 avhengig av valgt løsning 4.3 Beboersammensetning og egenskaper ved boliger med heldøgnsbemanning Blant de som står på venteliste for bolig med heldøgnsbemanning, er det store forskjeller i funksjonsnivå, både fysisk og kognitiv. Dermed har de alle svært ulike hjelpebehov, og utforming av boligene vil avhenge av hvem som skal bo der. Både i fagmiljø og blant beboerrepresentanter er det stadig diskusjoner om størrelse (antall boliger) og beboersammensetning ved etablering av boliger med heldøgnsbemanning. Her foreligger ingen entydige retningslinjer, men diskusjonen er likevel viktig. Uansett løsning må gode fagmiljø og beboeres behov for kontinuitet blant personell ivaretas. I tillegg har det skjedd en endring fra å samlokalisere beboere med likt funksjonsnivå til å tildele ledige boliger til de med størst behov. Resultatet av denne utviklingen er blant annet beboersammensetninger med stor variasjon i funksjonsnivå. Side 5 av 12

Den fysiske utformingen av eldre boliger med heldøgnsbemanning bærer preg av HVPUreformens intensjoner om at tjenester skulle utføres i den enkeltes bolig. Nye krav til skriftlighet og dokumentasjon for personell har medført større krav til boligen som arbeidsplass. Den enkeltes behov for fellesareal og fysisk tilknytning til personalbase vil i stor grad avhenge av funksjonsnivå. Jo mer selvstendig en beboer er, desto mindre er behovene for tilgang til felles oppholdsrom og personale under samme tak. Samtidig vil den enkeltes interesser for slike kvaliteter være helt individuelt. Det vurderes som avgjørende at beboersammensetning avklares allerede i oppstartsfasen for etablering av nye boliger med tilgang til heldøgnsbemanning. Ved etablering av nye bofellesskap er det også viktig å skille mellom kartlegging av behov for fellesareal og personalbase. Behov for tilsyn, eller pleie og omsorg vil være svært ulikt for den enkelte, fra en-til-en bemanning til tilsyn i løpet av natten. Felles er at de må ha tilgang til døgnbemanning. Bemanningsressursen som den enkelte må ha vil variere, og summen av personalets behov for tilrettelagt arbeidsplass vil derfor avhenge av beboersammensetning. Likevel er det funksjoner som det uansett må tas høyde for ved opprettelse av personalbase. Kontorplass for leder og personalet, plass til møtevirksomhet og rapporter, garderobe, lager, fasiliteter til nattevakt, og evt. medikamentrom må dimensjoneres, både i forhold til årsverk og antall ansatte 1. Arbeidstilsynet er godkjenningsinstans for etablering av arbeidsplasser. Husbanken krever ikke personalbase i fysisk tilknytning til boligene i sitt regelverk for investeringstilskudd til omsorgsboliger med heldøgsbemanning. Beboerne må likevel ha tilgang til personale hele døgnet. Eksempelvis kan nattevakt oppholde seg på bo- og aktivitetssenter innen rimelig gangavstand fra boligen dersom det er vurdert faglig forsvarlig. 4.4 Organisering og styring ved ulike boformer Det vil her gjøres rede for modeller for styring og organisering av boliger tilknyttet heldøgnsbemanning. Bofellesskap er et sentralt begrep, og brukes i denne sak om samlokaliserte boliger hvor beboerne har tilgang til felles oppholdsareal. Modell 1 - Private boliger uten kommunal tildelingsrett kan være enkeltstående eller samlokaliserte ordinære boliger uten tilgang til fellesareal. Boligene kan også utformes som bofellesskap hvor beboerne har tilgang til felles oppholdsareal i tillegg til egen bolig. Både ved ordinære boliger og bofellesskap vil det kunne variere hvorvidt boligene er fysisk tilknyttet en personalbase. Kommunen vil i denne modellen kun være ansvarlig for tildeling av og ytelsen av tjenestene til beboerne. Organisering av tjenester kan skje fra personalbase i umiddelbar nærhet, eller et nærliggende bo- og aktivitetssenter. Beboerne vil uansett ha tilgang til tjenester gjennom hele døgnet. Omfanget av tjenestene vil kunne variere gjennom døgnet og over tid, alt etter behov. Oppføring av private boliger uten kommunal tildelingsrett kan lånefinansieres med Husbankens grunnlån og startlån. Den enkelte kan lånefinansiere et boligkjøp på inntil kr 1 300 000,- (se inntektssituasjonen beskrevet ovenfor), og med dagens boligmarked vil en slik modell kreve betydelig egenkapital i tillegg. Det finnes en rekke eksempler på privat eide bofellesskap/samlokaliserte boliger tilrettelagt for heldøgnsbemanning i Norge. Mange av disse har blitt realisert som følge av Husbankens tidligere regelverk for investeringstilskudd, og har dermed unngått behovet for egenkapital. Investeringstilskuddet har vært benyttet til egenkapital/grunnkapital i prosjektene. Slike løsninger er derimot ikke lenger støttet av investeringstilskuddsordningen til Husbanken, og må dermed fullfinansieres i form av lån og eventuell egenkapital. 1 1 person i heldøgnsbemanning utgjør 4,5-5 årsverk Side 6 av 12

Samlokaliserte boliger / bofellesskap i privat regi er organisert som sameier eller borettslag, med styrer bestående av foreldre og pårørende. Drift av boligmassen kan settes ut til ekstern forvalter. Etablerte boformer av denne typen har foreløpig vært i drift i kort tid. Modell 1 krever blant annet egenkapital hos den enkelte, og ivaretar dermed ikke forutsetningen om likebehandling. Prosjektgruppen har følgelig også utredet modeller som kvalifiserer for investeringstilskudd fra Husbanken. Modell 2 - Private boliger med kommunal tildelingsrett innebærer at den enkelte beboer eier sin egen bolig. Samtidig har kommunen enerett til å avgjøre hvem som får tilbud om en slik bolig, både ved etablering og utskifting av beboere. Boligene kan være samlokaliserte (uten felles oppholdsareal) eller i bofellesskap. En boform hvor kommunen har tildelingsrett i 30 år kan utløse investeringstilskudd fra Husbanken. For å oppfylle krav i forskrift om investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjemsplasser fra Husbanken, må kommunen disponere boligen i 30 år. I tillegg må tilskuddet bli værende i kommunen og kan ikke videretildeles. KS Advokatene har på oppdrag fra Husbanken utarbeidet en veileder om kommunenes muligheter for bruk av investeringstilskuddet til omsorgsboliger. Der skisseres en modell som åpner for privat eide boliger med kommunal tildelingsrett: Investertilskuddforskriften krever ikke at kommunen beholder omsorgsplassene i eget eie, etter at de er skaffet til veie. Så lenge kommunen først benytter tilskuddet til å etablere omsorgsplasser selv og i tillegg beholder retten til å disponere og tildele i tråd med forskriftens krav, kan kommunen selge de oppførte omsorgsplassene. [ ] Det er [derimot] mulig at kommunen kan etablere omsorgsboliger og deretter opprette et borettslag der beboerne kjøper sine andeler. [ ]Dersom en slik løsning skal velges, forutsetter det at salget skjer til beboerne selv, at etableringen av borettslaget skjer i tråd med borettslagsloven og at kommunen beholder retten til å disponere og tildele boligene i tråd med investeringstilskuddsforskriften. Tilskuddet blir utbetalt som et engangsbeløp til kommunen, og inngår i byggeregnskapet for boligene. Dermed bidrar investeringstilskuddet til å redusere kostnaden til boligene, og reduserer behov for egenkapital. Samtidig sørger kommunens tildelingsrett for at prinsipp om likebehandling blir ivaretatt. Tildeling av investeringstilskudd i denne sammenheng innebærer at kommunen oppfører boligene for videre salg til beboerne. Boliger for videre salg kan organiseres som borettslag eller sameie. I et borettslag vil kommunens tildelingsrett kunne vedtektsfestes. Regulering av pris for å sikre at fremtidige kjøpere ikke prises ut som følge av vekst i markedet vil også kunne vedtektsfestes. For å sikre at ikke vedtektene kan endres på disse punkt kan en med tilslutning fra alle andelseierne fastsette at kommunen må gi sin godkjenning for at vedtektsendringene skal være gyldige, jf. borettslagloven 7-12. Ved etablering av et sameie forutsettes det at tildelingsrett og prisregulering vil la seg tinglyse i en avtale, og dermed fungere som hefte på boligene. Kommuneadvokaten har behov for å utrede ytterligere om sameie er en hensiktsmessig eierform. En modell hvor kommunen oppfører boliger for videre salg til beboer kan framskynde etablering av egnede boliger i større grad enn dagens praksis. Modellen vil fortsatt betinge at tjenestetilbudet kan løses i kommunens driftsbudsjett. Modell 3 - Kommunalt eide boliger til utleie er den mest utbredte formen for omsorgsboliger med tilgang til heldøgnsbemanning. Kommunen står som eier av den enkelte bolig, og leier den videre til en leietaker. Side 7 av 12

Kommunalt eide boliger tilknyttet heldøgnsbemanning kan organiseres som ordinære kommunale utleieboliger eller borettslag (hvor kommunen eier alle andelene). Boligene kan være samlokaliserte (uten felles oppholdsareal) eller i bofellesskap. Ved ledig boenhet i eksisterende boliger eller ved ferdigstillelse av nye, tildeles bolig til de med størst behov. Oppføring av denne typen boliger utløser Husbankens investeringstilskudd til omsorgsboliger. I tillegg kan kommunen få innvilget merverdiavgiftskompensasjon for sine investeringer. Prosjektene som er innarbeidet i gjeldende økonomiplan bygger på finansieringsordningene. Oppsummert; I tabellen nedenfor er de tre modellen sammenstilt og viser estimerte boutgifter og gjenstående til livsopphold for en beboer. I modell tre her brukt gjeldende kommunale husleie med kr 5.417,- pr måned. Tabell 3 Finansiering av ulike modeller for organisering boutgifter for en beboer Modell 1 Privat bolig Modell 2 Privat bolig Modell 3 Kommunalt u/kommunal m/kommunal eid bolig Case - boligenhet totalkostnad 2,2.mill tildelingsrett tildelingsrett Brutto investering 2 222 000 2 222 000 2 222 000 - Fradrag Investeringstilskudd - omsorgsbolig 30% (Husbanken) 0-666 600-666 600 - Fradrag Mva.kompensasjon 25% - utgjør 20 % av totalkostn. 0-311 080-311 080 Startlån (via Husbanken) 1 300 000 1 300 000 0 Netto beløp som må finansieres med lån 2 222 000 1 244 320 1 244 320 Månedlige utgifter til betjening av lån Utgifter lån/investeringskostnad pr mnd 7 %, 30år jf Husbanken 14 774 8 274 8 274 Utgifter lån/investeringskostnad pr mnd - 5 %, 30 år 11 926 6 679 6 679 Boligtilskudd til etablering (ramme 2011: kr 4,2mill) 0 0 0 Beregning av boutgifter pr mnd Kommunal husleie pr mnd. 0 0 5 417 Bostøtte 2 323 2 323 2 654 Boutgift pr mnd. v/7 % rente 12 451 5 951 2 763 Boutgift pr mnd. v/5 % rente 9 603 4 356 2 763 Beboer sin inntekt Trygd pr måned 15 500 15 500 15 500 Skatt før lån jf enkel skatteberegning fra skatteetaten 2 970 2 970 2 970 Skattefradrag for renter av lån -1 300-1 300 0 Nettoinntekt pr måned 13 830 13 830 12 530 Netto husleie etter fradrag for bostøtte v/7 % rente) 12 451 5 951 2 763 Netto husleie etter fradrag for bostøtte v/5 % rente) 9 603 4 356 2 763 Til livsopphold per måned v/ 7 % rente (SIFO sats kr 7500 pr 2011) 1 379 7 879 9 767 Til livsopphold per måned v/ 5 % rente (SIFO sats kr 7500 pr 2011) 4 227 9 474 9 767 Side 8 av 12

4.5 Tjenestebehov fra kommunen Uavhengig av modell for etablering og eierskap av boliger med heldøgnsbemanning, er det kommunen som er ansvarlig for tjenestetilbudet til den enkelte beboer. Betegnelsen heldøgnsbemanning medfører at personell skal være tilgjengelig hele døgnet. Samtidig er det et bredt spekter i tjenestebehov, både i omfang og innhold. Tjenestebehovet er individuelt, og sammensetningen av beboerne vil gi ulike muligheter for hvordan tjenestene kan organiseres. Dagens praksis for sammensetning av beboergrupper bærer preg av stor knapphet på egnede boliger. Følgelig tildeles ledige boliger til de med størst behov som igjen resulterer i en beboersammensetning med stor variasjon i funksjonsnivå. Fra et organisatorisk perspektiv er det fordelaktig å samlokalisere beboere med sammenfallende behov. Dette ansees også som hensiktsmessig i arbeidet for å rekruttere og beholde relevant kompetanse, da et godt fagmiljø oppleves som svært attraktivt både for beboere og ansatte. I den grad modell 1 fører til etablering av enkeltstående og geografisk spredte boliger, medfører dette store utfordringer for organisering av tjenestene. Slike løsninger vil kreve en-til-en bemanning for beboeren, og utløser driftskostnader i form av 5 årsverk. Tilsvarende bemanningsressurs kan dekke behovet for to samlokaliserte beboere med tilsvarende behov for en-til-en bemanning. Dette skyldes blant annet at ressurser til nattevakt kan brukes mer effektivt. Utover enkeltstående boliger, vil ikke de ulike modellene ha noe å si for hvordan kommunen kan organisere tjenestene. Med dagens beboersammensetning beregnes driftsutgifter til personale ved samlokaliserte boliger med heldøgnsbemanning til å utgjøre i størrelsesorden kr 1 million årlig pr beboer. 4. OPPSUMMERING OG VURDERING I denne saken er det gjort rede for 3 modeller for organisering og styring av boliger tilknyttet heldøgnsbemanning. En sentral forutsetning i mandatet har vært at modeller må ivareta prinsippet om likebehandling. Dette innebærer at anbefalte løsninger skal være reelle tilbud til alle boligsøkende på ventelisten. Videre er det prosjektgruppens vurdering at en modell også skal legge til rette for selvbestemmelse, forutsigbarhet og langsiktighet ved boforholdet for den enkelte. Modell 1- Private boliger uten kommunal tildelingsrett er den private modellen som er mest utbredt i Norge pr i dag. Da Husbankens regelverk for investeringstilskudd er endret pr mai 2011, vil en slik modell (hvor foreldre og pårørende står som byggherre og beboer eier egen bolig) ikke ivareta prinsipp om likebehandling. Dette skyldes blant annet løsningen betinger et behov for egenkapital hos den enkelte for å finansiere boligen. Modellen oppfyller kriteriet om at beboeren gis muligheter for selvbestemmelse over egen bolig og tilhørende forpliktelser på lik linje med alle andre som eier sin egen bolig. I tillegg til egenkapital kan det være store forskjeller på hvorvidt ens pårørende kan bidra i et styre på sine vegne, spesielt over tid. Etablerte boformer av denne typen har foreløpig vært i drift i kort tid. Dermed er det for tidlig å si noe om eventuelle negative konsekvenser knyttet til slike problemstillinger. For kommunen vil en slik modell være utfordrende mht å sikre at svært begrensede ressurser til drift av tjenester går først til de med størst behov. Særlig en-personstiltak som følge av spredte private boliger vil være utfordrende for kommunen som tjenesteleverandør. Dette berører både mulighetene for effektiv tjenesteutførsel og ivaretakelse av kompetanse og stabilitet blant personalet. Flertallet av foreldre/pårørende på ventelisten vil foretrekke samlokaliserte boliger da høy faglig kompetanse og stabilitet blant personalet er ønskede kvaliteter, også for beboerne. Side 9 av 12

Alternativer der kommunen eier et antall boliger i et privat bofellesskap / samlokaliserte boliger for videre utleie kan bidra til at de med størst behov blir ivaretatt. Modell 2 - Private boliger med kommunal tildelingsrett er også en privateie modell som langt på vei ivaretar prinsipp om likebehandling. Modellen baserer seg på oppføring av boliger i kommunal regi for videre tildeling og salg til beboere. En slik løsning kvalifiserer for investeringstilskudd fra Husbanken, men forutsetter kommunal tildelingsrett av boligene i 30 år. Modellen kvalifiserer også for merverdiavgiftkompensasjon. Private boliger med kommunal tildelingsrett innebærer altså at kommunen har enerett til å avgjøre hvem som får flytte inn i boligene, både ved etablering og ved utskifting av beboere. Leilighetene er ikke fritt omsettelige, og beboerne får ikke bestemme hvem de skal dele samlokalisert bolig / bofellesskap med. En løsning hvor kommunen oppfører boligene for videre salg, gjør at kommunen raskt dekker inn sine investeringsutgifter. Det er beboerne som påtar seg det langsiktige privatøkonomiske ansvaret for investeringen. Sandnes kommune har to borettslag for eldre hvor beboere er andelshavere, og har dermed erfaringer som til en viss grad er relevante for ordningen som skisseres her. Boligen vil ikke være fritt omsettelig på boligmarkedet, verken med tanke på pris og mulige beboere. Det kommunen har sett er at beboere noen ganger blir sittende med boligen sin lenger enn vedkommende ønsker, i påvente av kvalifisert kjøper. En viktig forutsetning for bruk av modellen vil være at foreldre og pårørende kan påvirke utformingen av boligene. Tidlig tildeling av bolig og involvering i planleggingen er viktige tiltak for å oppnå dette. Slike tiltak vil også avklare nødvendige tilpasninger for personalbasen, og således gi bedre kostnadsstyring. Kommunen har som nevnt tildelingsretten, men modellen vil likevel kreve en tett dialog mellom kommunen og foreldre/pårørende med tanke på beboersammensetning. Modell 3 - Kommunalt eide boliger til utleie er modellen som Sandnes kommune benytter pr i dag. Den ivaretar prinsippet om likebehandling, men reiser også noen problemstillinger. I tillegg til lang venteliste på egnet bolig, ivaretar ikke modellen, slik den praktiseres i dag, behov for innflytelse på utforming og naboskap. Tiltak for å øke grad av selvbestemmelse over egen bosituasjon kan være å gi beboer, foreldre og pårørende økt innflytelse på utforming av bolig. Tettere dialog i prosessen vedrørende beboersammensetning vil også bidra til økt grad av medvirkning. Det er prosjektgruppens vurdering at Sandnes kommune bør arbeide etter en modell som kan etablere boliger raskere. Samtidig må modellen ivareta prinsipp om likebehandling og beboernes behov for innflytelse over egen bosituasjon. Modell 2 Private boliger med kommunal tildelingsrett kan bidra til dette i større grad enn dagens praksis i kommunen. 5. RÅDMANNENS KONKLUSJON OG FORSLAG TIL VEDTAK Rådmannen anser det som svært positivt at foreldre og pårørende engasjerer seg og ønsker å bidra i kommunens arbeid med å fremskaffe flere boliger med tilknyttet heldøgnsbemanning. Samtidig er Sandnes kommune i en svært presset økonomisk situasjon. Den største utgiften ved økt etablering av boliger med heldøgnsbemanning vil være driftsutgifter i form av personalet. Rådmannen har vanskelig for å se at modell 2 vil kunne frigjøre tilstrekkelige midler ved investeringene til å kunne finansieres økt drift. Et redusert behov for investeringer vil likevel kunne framskynde oppstart av drift noe i forhold til dagens rammer i økonomiplanen. Rådmannen kan likevel ikke anbefale en betydelig økning i volum på etablering av boliger med heldøgnsbemanning utelukkende basert på modell 2. Side 10 av 12

Rådmannen ser at en viss endring av modell 2 vil kunne ivareta kommunens behov for å prioritere de med størst behov. Kommunen kan etablere egnede boliger, og tilstrebe tildeling og involvering på et tidlig tidspunkt i planleggingen, slik modell 2 legger opp til. Ved å holde tilbake på tildelingen av et lite antall boenheter til rett før boligene ferdigstilles, kan eventuelle nye kvalifiserte søkere med store behov likevel prioriteres. Midler til oppføring av boliger for salg og drift av tjenestene vil måtte innarbeides i økonomiplan. Dagens begrensede midler til drift medfører at boliger med heldøgnsbemanning, uavhengig av modell, til en hver tid må gå til de med størst behov. Tildeling og salg av boliger vil derfor måtte tilbys de med størst behov på lik linje som tildeling av kommunalt eide boliger. Rådmannen ser også store muligheter for tilpasning av dagens praksis (modell 3) for å bedre ivareta beboernes behov for selvbestemmelse over egen bosituasjon. Etter rådmannens syn har prosjektgruppens arbeid tydeliggjort at slikt samarbeid om løsninger er fullt mulig å få til når aktørene er enige om felles mål. Kommunen kan ta i bruk metoden skissert over, hvor tidlig tildeling og involvering kombineres med sen tildeling av et fåtall boliger. Ingen av modellene gir et grunnlag for å øke antall nye boliger utover det som skisseres i rådmannens forslag til økonomiplan for 2012-2015. Både modell 2 og 3 gir rom for å styrke grad av brukermedvirkning ved etablering av boliger. En implementering av modell 2 vil kunne framskynde etablering av framtidige boliger til en viss grad da beboerne påtar seg et privatøkonomisk ansvar for investeringene. Sandnes kommune har store udekte behov for boliger med heldøgnsbemanning til funksjonshemmede. Med de store økonomiske utfordringene Sandnes kommune står overfor er det ikke rom for å forsere utbyggingen av antall boliger. Rådmannen mener det likevel er viktig å tenke nytt om hvordan kommunen skal møte disse utfordringene innenfor eksisterende økonomiske rammer. Rådmannen fremmer følgelig en prinsipal og subsidiær innstilling i saken: Saken skal behandles av formannskapet og bystyret fatter endelig vedtak Rådmannen tilrår bystyret å fatte slikt forslag til Prinsipalt: VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner at ved planlegging av neste nye botiltak etter Maudlandslia skal det som et pilotprosjekt legges til grunn modell 2 for etablering av boliger med heldøgnsbemanning som muliggjør salg av bolig til beboer. Utvalg for helse- og sosialtjenester forelegges rapport med vurdering av modellen et år etter ferdigstillelse. 2. Bystyret godkjenner at kommunen skal fremover ha som prinsipp at det skal legges til grunn brukermedvirkning i planlegging av boliger med heldøgnsbemanning. Dette skal skje gjennom tidlig tildeling og involvering av beboer v/pårørende i planleggingen. Subsidiært: 1. Bystyret godkjenner at kommunen skal fremover ha som prinsipp at det skal legges til grunn brukermedvirkning i planlegging av boliger med heldøgnsbemanning og basert på modell 3. Dette skal skje gjennom tidlig tildeling og involvering av beboer v/pårørende i planleggingen. Side 11 av 12

2. Rådmannen bes om å legge dette prinsippet til grunn ved planlegging av neste nye botiltak etter Maudlandslia. Utvalg for helse- og sosialtjenester forelegges rapport med vurdering av modellen et år etter ferdigstillelse. RÅDMANNEN I SANDNES, 18.10.2011 Tore Sirnes rådmann Elin Selvikvåg kommunaldirektør Side 12 av 12