PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYGGESAKSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Terje J Ledahl AS Nordnesveien 21 5005 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Eirik Berntsen 201611887/29 181016 Dir. tlf.: 5556 6498 AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 67 Bnr 1 Adresse : Hausdalsvegen 544 Tiltakshaver Tiltaket : Kjell Flaterås : Nyetablering av gårdsdrift Vi viser til søknad mottatt 20.04.2016 og tilleggsdokumentasjon mottatt 18.05.2016, 05.07.2016, 05.08.2016, 16.08.2016, 26.08.2016 og 22.09.2016. 1. Søknaden gjelder: Gjenoppbygning av en gårdsdrift ved å føre opp følgende tiltak: Rehabilitering av eksisterende bolig og oppføring av nytt tilbygg til eksisterende bolig. Nytt hønsehus på 24 m 2 BYA. Nytt ridehus på 1540 m 2 BYA. Ny stall på 410 m 2 BYA. Nytt sagbruk på 300 m 2 BYA. Nytt sauefjøs på 228 m 2 BYA. Nytt deponi for møkk på ca. 60 m 2 BYA. Interne veier mellom byggene. Kommunen har vurdert alle tiltakene samlet da vi anser det som ett prosjekt for gjenoppbygningen av en gårdsdrift. Der ikke annet er presisert spesielt, menes alle tiltakene samlet når vi skriver «tiltaket» i dette vedtaket. Det er i søknadsdokumentene opplyst at det skal opparbeides/etableres beitemark på ca. 120 daa og fulldyrket mark på ca. 58,6 daa. Det er uklart for kommunen om det krever terrengarbeider for å opparbeide disse områdene, og det foreligger ikke tegninger som viser arealene. Det fremstår for kommunen at dette tiltaket ikke er omsøkt og vi har dermed ikke behandlet etablering av beitemark eller dyrket mark i dette vedtaket. En slik opparbeiding vil kreve reguleringsplan etter kommuneplanens arealdel punkt 21.
Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav, punkt 4.2 Byggegrense langs vassdrag og punkt 25 LNF-område. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til tiltaket avslås, jf. kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav, punkt 25 LNF-område, plan- og bygningsloven 1-6 og 29-4 Byggverkets høyde. Ridehallen er 9,4 meter høy og strider med maksimal høyde i plan- og bygningslovens 29-4. 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 25 LNF-område avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.2 Byggegrense langs vassdrag behandles ikke, da en eventuell innvilget dispensasjon må knyttes opp mot et tiltak som kan godkjennes i henhold til overordnede planer. 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF-område og den ligger innenfor hensynssonene 27.3.1 Sammenhengende landbruksområde (H510) og 27.4.4 Båndlegging etter andre lover Osvassdraget (H740). 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 67, bnr 2 og 3. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket fremstår som et ridesenter, ikke er i henhold til landbruksbegrepet og vanskeliggjør landbruksdrift i området. Søker og tiltakshaver har kommentert merknadene. Ansvarlig søker har unnlatt å nabovarsle dispensasjonssøknaden fra LNF-område som ble innsendt 22.09.2016, jf. plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd. 3.3. Avkjørsel og byggegrense mot fylkesvei Statens vegvesen har i forhåndsuttalelse datert 09.12.2015 sagt at det kan påregnes å få godkjent avkjørsel til eiendommen, men det må påregnes at avkjørslene må oppgraderes. Det kan også påregnes å få dispensasjon for byggegrense mot fylkesveien, om byggene plasseres minst 15 meter fra fylkesveiens veimidte. 3.4. Vannforsyning og avløp Vann og avløpsetaten har gitt utslippstillatelse for boligen og vannklosett og dusj i stall og ridehall datert 05.01.2016 med saksnummer 201533072. Side 2 av 6
Det foreligger ikke uttalelse eller forhåndsuttalelse fra VA-etaten for vanntilførselen. 3.5. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. 3.6. Andre uttalelser Etat for landbruk har gitt to uttalelser. Den første er gitt 22.06.2016 der de i hovedsak anser våningshus, hønsehus, sauefjøs og sagbruk til å være i tråd med LNF-formålet, mens stall og ridehall vil falle utenfor landbruksbegrepet. Etter en befaring på området ga de en tilleggsuttalelse 28.09.2016 der i hovedsak gjentar sin første uttalelse, med noen tilleggsmomenter om blant annet reguleringskrav for en eventuell terrengbehandling av fulldyrket jord og beite. Grønn etat har gitt to uttalelser. Den første er gitt 10.06.2016 der de i hovedsak er negative til plasseringen av ridehallen. De er også bekymret for avrenning og forurensning til vassdragene i nærheten, men ellers er de stort sett positive til tiltaket. Vi viser til uttalelsene i sin helhet. Søknaden er sendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. 3.7. Dispensasjon Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Plankrav Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav. Kravet om reguleringsplan gjelder også i LNF-områder. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder, byggegrense mot vassdrag med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Side 3 av 6
I denne konkrete saken søkes det om å igangsette en gårdsdrift som baserer seg delvis på hovednæringen hestesport, jf. uttalelsen fra Etat for landbruk, noe som ikke er i henhold til arealformålet i kommuneplanen. En omdisponering av arealformål i kommuneplanen for et så stor tiltak som er omsøkt er ikke heldig å gjøre via en dispensasjon i en byggesak. Et så stort tiltak krever etter kommunens vurdering en bredere og mer overordet og helhetlig prosess slik at alle berørte parter og utfordringer kan gjennomgå en grundig utredning, før det fattes vedtak om tillatelser. En slik vurdering styrkes ytterligere ved at tiltaket ligger i en hensynssone der kommunen skal utøve en «streng forvaltningspraksis», jf. kommuneplanens punkt 27.3.1. Videre kan en utstrakt bruk av dispensasjoner skape uheldig presedens med tanke på fremtidige tiltak i strid med kommuneplanens bestemmelser. Tiltaket vurderes derfor til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere vil være at familien videreføre drive sin hobby og interesser på eiendommen, uten å måtte gjennomgå en fordyrende regulering av tiltaket. Det vil også være fordeler med å ha bebodd gården for vedlikehold og holde den i stand. Ulempene vil være en utvikling av et område, uten at det foreligger tilstrekkelig planlegging av området. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. LNF-formål Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 25 LNF-område. I dette området er det bare tillatt med tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk. Hovedhensynet bak arealformålet i LNF-område er å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, bevare landskaps- og jordbrukshensyn samt å bevare sammenhengende landbruksområder. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grøntstruktur skal unngås. I tillegg ligger tiltaket i hensynssonen 27.3.1 Sammenhengende landbruksområde (H510) som legger følgende føringer for området: «Innenfor de sammenhengende landbruksområdene skal landbrukets ressursgrunnlag, herunder jordressursene, vernes om i et langsiktig (100 års) perspektiv. Det skal utøves en streng forvaltningspraksis der fremtidige Side 4 av 6
generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering eller deling av dyrket mark.» Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: I denne konkrete saken søkes det om å igangsette en gårdsdrift som baserer seg delvis på hovednæringen hestesport, jf. uttalelsen fra Etat for landbruk. Oppføring av nesten 2000 m 2 med stall og ridehall vil etter kommunens syn ikke bevare de jordbrukshensyn slik kommuneplanen legger opp til. Vi mener også tiltaket vil omdisponere og fragmentere landbruksområdene i så stor grad at hensynet til LNF-formålet blir vesentlig tilsidesatt, og dispensasjon ikke kan innvilges. Fordelene ved å dispensere vil være at familien videreføre drive sin hobby og interesser på eiendommen. Det vil også være fordeler med å ha bebodd gården for vedlikehold og holde den i stand. Ulempene vil være at det kan bli vanskeligere å forvalte gården med en drift som er planlagt for området, dvs. landbruksdrift og matproduksjon. En gård der en av hovednæringene vil være hestesport vil kunne redusere potensialet gården har for matproduksjon og omdisponere arealer vekk fra landbruksformålet. Etter en samlet vurdering vil derfor ikke fordelene være klart større enn ulempene og dispensasjon kan ikke innvilges. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. PLAN- OG BYGNINGSETATEN for etatsdirektøren Eirik Berntsen - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Kjell Flaterås, Tøsdalsvegen 65, 5210 OS Statens Vegvesen Region Vest, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Magnar Tjøtta, Lundagotnene 8, 5229 KALANDSEIDET Kenneth Samdal, Haugsdalsvegen 531, 5229 KALANDSEIDET Side 5 av 6
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6