August E. Røsnes 7. november 2013 kl. 1245-1330
Hva velger jeg å snakke om? 1. «Kreativitetens grenser»: Hva er regulative forutsetninger for utarbeidelse av plan (forstått som område- eller detaljregulering)? 2. Hvordan bruke plansystemet for å stimulere til kreativitet? 3. Reguleringsplanens «assessoarer»: Hvorfor er disse viktige for å sikre at planens kreative intensjoner blir ivaretatt? 4. Bruken av reguleringsformål og - bestemmelser 5. Plansituasjon omgivelsenes forutsetninger 6. (Kreativ) bruk av avtaler med og uten utbyggingsbidrag 7. Overgang mot byggesaken 8. Hva kan skje fremover når plan-, bygge- og matrikuleringssak (eiendomsdannelsen) havner under samme «tak»?
1. «Krea5vitetens» grenser: Hva er regula5ve forutsetninger for utarbeidelse av plan (forstå@ som område- eller detaljregulering)?
1. Forts?(mandat for planmyndighet, rehghet for forslagss5llere) 1) «Planpåbudet»: Planmyndigheten bestemmer hvor og når plan, men alltid plan for «større tiltak», jf. pbl 12-1 andre ledd og ansvarskravet for byggesaker pbl 20-1. 2) «Siste planvedtak gjelder»: Ny plan, statlig og regional planbestemmelse går foran tidligere vedtatt plan etc., jf. pbl. 1-5 andre ledd. 3) «Koherenskravet» : Private reguleringsplaner må i hovedtrekk være i tråd med kommuneplanens arealdel, og/ev. områderegulering, hvis ikke må det foretas KU- vurdering som ledd i planbeskrivelsen, jf. pbl 12-3 tredje ledd, kf. 4-2 andre ledd. 4) «Overstyringsadgangen»: Kommunens adgang til å fremme alternative reguleringsforslag og hvor forslagsstiller bare har rett til å fremlegge eget forslag for kommunestyret i de tilfeller det er i tråd med overordnet plan, jf. pbl 12-11.
1. Forts..Hva kan reguleringsplanleggingen bidra med av krea5vitet gi@ blue- print overordnet plan?
2. Hvordan bruke plansystemet for å s5mulere 5l krea5vitet? 1) «Initieringsretten»: Retten til å fremme forslag for hvor det kan/skal utarbeides reguleringsplan 2) Adgang til å utarbeide reguleringsplan 3) «Siste planvedtak gjelder» 4) «Koherenskravet» kan fravikes ved gjennomføring av egen KU for dokumentasjon av miljøvirkninger (KU) som ikke er belyst tidligere, jf. pbl 12-3 tredje ledd, kf. 4-2 andre ledd.
3. Reguleringsplanens «assessoarer» hvorfor er disse vik5ge for å sikre planens krea5ve intensjoner? 1) Hva er et «planprogram»?: Forhåndsvarsel om formålet og fremdrift med planlegging som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. pbl. 4-1 første og andre ledd. 2) Hva er en «planbeskrivelse»?: Tydeliggjøring for alle hva planens formål, innhold, virkninger(?) og virkemidler for styring er, jf. pbl 4-2 første ledd. 3) Konsekvensutredning (KU) i «planbeskrivelsen» når «koherenskravet» ikke er oppfylt. 4) Hvorfor egen (R)isiko (O)g (S)årbarhetsanalyse?: Spesialanlyse relatert til (naturrelatert) sikkerhet i forbindelse med det som planlegges bygd.
3. Forts «utbyggerplan»
4. Reguleringsformål og - bestemmelser 1) Like reguleringsformål for de ulike plantypene: KPAD OR DR 2) Kan hensynssoner brukes for å oppnå attraktive løsninger? Naturrisiko (klima, mikroklima, havstigning, flom, ras (_ell, jord, snø)) jf. ROS Lokal menneskeskapt miljøbelastning (alle typer forurensning, sikkerhet) Koordinering av utbygging på «tvers» av eiendomsgrenser
1) KPAD: 4. Forts..bestemmelsene.. Generelle bestemmelser : reguleringskrav, UBA, infrastruktur og energiforsyning, rekkefølge i utbygging, utforming, miljø- / omgivelsesegenskaper/estetikk, bevaring og oppfølging Bestemmelser til arealformål for byggevirksomhet, LNFR og bruk og vern av sjø- /vannareal: NB! Kobling til hensynssoner og sikkerhet mot naturpåkjenninger, jf. TEK 10 kap. 7. 2) RP/OR,DR: Generelle bestemmelser: utforming, funksjonskrav, vilkår, grenseverdier for miljøbelastninger,, bygningsvern, trafikkregulering, energiforsyning, bolig(- regulering), plankrav, drift for bestemte arealformål (grøntstruktur, LNFR, vann/strand), verdifordeling ved urbant jordskifte, offentlig tilgjengelige arealer vs. fellesareal.
4. Forts.direkte regulering eller hensynssoner? Bygg ikke for nært havet, selv om vi trolig behersker utfordringene ca. 68 prosent av Norges befolkning bor innen en avstand av 5 km fra kystlinjen (upublisert beregning SSB seksjon for miljøstatistikk, 2010) Regulative virkemidler: kotehøyder, sonering, byggegrenser og byggbestemmelser Krav til åpne arealer og infrastruktur: o Sikringsverk og annen infrastruktur o Utforming av åpne arealer Krav til bygninger: o Tidperspektiv for bygninger o Bygningsdesign o Konstruksjon og materialvalg
4. Forts (Pluvial) flom overflatevann og skader Flom her? Bruk av åpne arealer til sikring av flomveier, avrenning og som periodevis kan stå under vann Regulative virkemidler: Kotehøyder, sonering, byggegrenser og byggbestemmelser Flomstrategier: o Fordrøyningsanlegg o Infiltrering i grunn o Sikring av flomveier på overflaten o Rassikring? Krav til åpne arealer og infrastruktur: o Naturlig overflate /vegetasjon o Terreng- og anleggsutforming for vanndisponering og - avrenning o Arealer som kan stå under vann o Avløpsnett - dimensjonering Krav til bygninger: o Byggutforming og konstruksjoner o Materialvalg og fuktsikring o Sikring mot tilbakeslag
4. Forts. Hvordan uqorme reguleringer (arealformål og bestemmelser) for å unngå dispensasjoner/sikre god forvaltning av byggesakene? [kombinasjoner=arealformål (forskjellige bestemmelser per arealformål) ]
4. Forts i regula5ve plansystemer: Hvordan skaper bindende plankontroll entydig hjemmel (for det man ønsker å regulere) for vedtak i byggesaken (utviklingskontrollen): 1) Hva er forbudt? 2) Hva er tillatt på gitte forutsetninger? 3) Hva er eventuelt tillatt? 4) Det som faller utenfor disse kategoriene vil være gjenstand for skjønnsutøvelse for hva som er i strid med reguleringene og som det eventuelt kan «forhandles» om.
5. Plansituasjon omgivelsenes forutsetninger: 1) Tar planen i bruk ubebygde arealer eller må byggearealer gjenbrukes? 2) Omfatter den bare en formell og reell eiendomsenhet? 3) Omfatter den flere eiendomsenheter? 4) Hvordan er den matrikulære omformingen tenkt gjennomført for hvert byggetrinn? 5) Kan teknisk infrastruktur fremføres til byggene slik den ligger i dag eller må den bygges om? 6) Hvem er pliktig iht. lov å betale hva for infrastrukturen, hva mener infrastruktureier (kommune/stat) om hvem som skal betale? 7) Hvordan skal betalingen foregå?
5. Forts... transformasjonsområder forutse@er oxe infrastrukturomforming utenfor planområdet
5. Forts. hvordan foregår matrikulær omforming? Matrikkelloven foreskriver prosedyre b når reell eier ikke har hjemmel (tinglyst) til den/de eiendomsenhetene som skal slås sammen.
6. (Krea5v) bruk av avtaler med og uten utbyggingsbidrag 1) Hvorfor bruker vi avtaler relatert til reguleringsplaner: Avkreving av utbyggingsbidrag (UBA)? Fordeling av retter og plikter i forbindelse med prosjektgjennomføringen (UBA) og andre typer avtaler (ikke UBA)? For å få utført tjenester (utarbeidelse av plan)? Som ledd i OPS? For et mulig fremtidig samarbeide? Som ledd i en salgskonkurranse av eiendom? 2) Forholdet mellom avtale og plan/regulering: Før vedtatt plan (i forhandlingsfasen til UBA): skal avtalen komplettere, supplere eller kanskje t.o.m. erstatte arealformål og bestemmelser til plan?
7. Overgang mot byggesaken 1) Innsendt reguleringsforslag og rammetillatelse kan behandles under felles vedtak. Reglene for reguleringsplaners varsling, uttalelsesfrist, adressat for uttalelser og saksbehandlingsfrister gjelder, jf. pbl. 12-15. 2) Reguleringsforslaget bestemmer avgrensingen av byggetomten/byggetrinnet. 3) Planmyndigheten kan bestemme annen avgrensing av planområdet enn forslagsstiller. 4) Utomhusplaner er bindende for byggesaken Forutsatt utarbeidet på grunnlag av gjeldende regulering 5) Byggesaken bestemmer i konsentrert bebyggelse avgrensingen av nye eiendomsenheter: Rammetillatelse for grunneiendom/jordsameier; igangsettingstillatelsen for anleggseiendom og seksjonering på grunnlag av seksjoneringsvedtak
7. Forts. Byggesaken bestemmer etableringen av nye eiendomsenheter med utgangspunkt i tomtemønster og bygningstypologi: Hvor mye kan/skal fastse@es i plan, hva overlates 5l byggesaken: fri@liggende blokk- bebyggelse, rekkehus og fri@liggende småhus/eneboliger
8. Hva kan skje fremover når plan-, bygge- og matrikuleringssak (eiendomsdannelsen) havner under samme «tak» (KRD): Reguleringssaken og plansystemet? (beskjeden høy@enkning) 1) Rasjonalisering av plantypene 2) Initieringsretten for den nye reguleringsplanen opprettholdes 3) Tidsavgrensningen av planers gyldighet revurderes. 4) Innsigelsesadgangen begrenses 5) Initiativer for å omorganisere kommunenes behandling av plan- og byggesaker slik at den blir mer effektiv 6) Andre mer omfattende endringer (planers bindingsnivå, overordnet planlegging som blue- print- regulering vs. strukturplanlegging, arealformål, hensynssoner, planbestemmelser? (trolig kulturbestemt, ingen endring!) 7) Endrede beslutningsmekanismer for avveining mellom bygnings- og områdevern vs. byggevirksomhet.
8. Forts. Reguleringssaken og plansystemet? Kommunale planer (planning control) Områderegulering/ detaljregulering 2 4 Byggesøknad (development control)
8. Forts.: Byggesak i relasjon 5l plansak 1) Økende vekt på samlet behandling reguleringssak og søknad om rammetillatelse. 2) Harmonisering av regelverket i plan- og bygningsloven og matrikkeloven slik at byggetomten for det enkelte prosjekt og byggetrinn fremstår som selvstendig eiendomsenhet. (Dermed kan den registreres/tinglyses i eiendomsinnehavet til utbyggingsselskapet.) 3) Større vekt på gjennomføring, bl.a. ved å knytte byggesaken sterkere til eiendomsdannelsen 4) Andre mer omfattende endringer?
8. Forts.: Byggesaken i relasjon 5l plansak byggetomten i transformasjon av karré vs. sukksessiv utbygging av separate prosjekter for fri@liggende (små- )hus.