REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201017606/11 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: LSKJ Dato: 23.11.2011 FANA, GNR. 96, BNR. 78, JONSOKHAUGEN BOLIGOMRÅDE, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61790000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Rambøll AS fremmer på vegne av Jonsokhaugen AS planforslag for et område i Fana/Fanahammeren i Fana bydel med adkomst fra Fanavollen. Planens avgrensning innbefatter Fanavollen frem til kryss mot Krokeidevegen samt kryssløsningen. Planområdet er totalt på ca 18 daa. Skråfoto med ca planavgresning inntegnet Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om legge til rette for etablering av 16 eneboliger. Gjeldende plan for området er kommuneplanens areadel hvor området er avsatt til byggeområde.
Kirkevoll skole Fana Kirke Krokeidevegen Planområdet Kort oppsummering av selve planforslaget Oversiktskart: planområdets plassering i Fana Bebyggelse I området legges det til rette for regulering av 16 eneboligtomter. I henhold til planforslaget skal tomtene bebygges med eneboliger på to etasjer med mulighet for takterrasse. Byggehøydene holder seg under generell byggehøyde på 9 meter, og bebyggelsen skal ha moderne formspråk og flate tak (takfall på maks 1/30). Planforslaget innebærer en utnyttelsesgrad på % BRA = 50 %, og det åpnes opp for sekundærleiligheter på inntil 60 m2. Parkering er planlagt som bakkeparkering og løses innenfor den enkelte eneboligtomt. Det er avsatt areal til felles avfallshåndtering. Eksiterende bolig på eiendommen, med tilhørende garasje og låve, forutsettes revet. Grønnstruktur Innenfor planområdet er det avsatt to områder til felles uteoppholdsareal. F_lek er avsatt til felles lekeareal sentralt i planområdet. Området er på ca 0,8 daa. F_UA ligger mot øst i planområdet og er avsatt til felles uteoppholdsareal. Arealet er på ca 0,3 daa og omfatter en kolle som i planmaterialet refereres til som Jonsokhaugen. Veg og transportløsninger Planavgrensningen omfatter Fanavollen ned til krysset ved Krokeidevegen og kryssløsningen. Det etableres fortau fra Krokeidevegen til avkjøring til Fanaflaten samt mellom avkjørsel til Fanaflaten og Fanastølen. Det etableres felles avkjørsel for tomt 2 til 16 fra Fanavollen mot øst. Mot vest omlegges avkjørsel til eksisterende eneboliger, og ny felles avkjørsel etableres for dem samt tomt 1. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 9
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) Overordnet plan I siste forslag til ny kommuneplan, behandlet i bystyret 17.10.2011, er området er avsatt til byggeområde. Men det er også lagt inn hensynssone for jordbrukslandskap i Fana hvor kulturlandskapet skal bevares, planområdet omfattes av hensynssonen. Landskapselementer Planområdet er et gammelt jordbruksområde og en del av et kulturlandskap, dette understrekes i kommuneplanens arealdel, med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Landskapshensynet understrekes også i merknad fra Fylkesmannen som ber om at det legges til rette for god landskapstilpasning. Nærområdet har stort potensial for fortetting, og når dette ses i sammenheng med at det i kommuneplanen er avsatt store arealer til byggeområder innenfor hensynssonen, anser fagetaten det som svært viktig at det tas hensyn til eksisterende landskap når det nå utarbeides reguleringsplan. Fagetaten vil med bakgrunn i dette peke på to karakteristiske elementer som inngår i planområdet; Jonsokhaugen og tuntreet, disse er også kommentert i merknad fra Grønn Etat. Fagetaten ønsker å bevare to landskapslementer: tuntreet og Jonsokhaugen En kolle mot øst, Jonsokhaugen, er det mest fremtredende landskapselementet i planområdet. I henhold til planbeskrivelsen, har kollen tidligere har vært benyttet til Jonsokfeiring, og fra toppen har man utsikt over Fanafjorden. Ved å sikre kollen i planforslaget, bevarer man et viktig landskapselement og tilfører planen et offentlig tilgjengelig område med spesielle kvaliteter. Side 3 av 9
Tuntreet er et element med sterk tilknytning til områdets tidligere status som landbruksjord. Fagetaten vurderer det slik at en bevaring av tuntreet og den lille kollen det står på, vil skape et fellesområde som er unikt for området med sterke referanser til tidligere bruk. Med bakgrunn i denne vurderingen, har fagetaten stilt seg negativ til tomt 10 og 16 i planforslaget, mer om dette under utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgrad Planforslaget legger til rette for 16 eneboligtomter med størrelser varierende fra 402 m 2 til 602 m 2, og utnyttelsesgraden er satt til % BRA = 50 %. Det er naturlig å anta at store deler av tomtene vil bli bearbeidet og at naturlig vegetasjon som en konsekvens, vil bli borte. Dette understreker viktigheten av å bevare Jonsokhaugen og tuntreet for å sikre en ramme av urørt terreng/terreng med en lav grad av bearbeidelse. Fagetaten har i hele prosessen påpekt at 16 enheter synes for høyt med tanke på planområdets størrelse, og har bedt forslagsstiller senke antallet til 14. I underveismøte 30.09.11, bemerket fagetaten at tomt 10 og 16 burde trekkes ut av planforslaget, fagetaten står fortsatt ved denne vurderingen. Bakgrunnen for at nettopp disse to tomtene ønskes tatt ut av planen, er vurderingene gjort under landskapstilpasning. Tomt 10 vanskeliggjør en sikring av tuntreet innenfor planområdet. Tuntreet er i planforslaget plassert på en gangsti mellom tomt 10 og 11, men kollen treet står på ligger i hovedsak innefor tomt 10. Det er naturlig å anta at en utbygging av tomt 10 vil medføre en delvis planering av kollen, noe som kan ha store konsekvenser for treet. Fagetaten ønsker at treet med tilhørende kolle skal inngå i felles leke- og uteoppholdsareal i området, og anser at dette best ivaretas ved at tomt 10 tas ut av planområdet og omreguleres til fellesareal. Tomt 16 ligger svært tett opp mot Jonsokhaugen, og en utbygging av tomten vil kreve inngrep i kollen. Fagetaten vurderer det slik at inngrep vil føre til at kollen svekkes som landskapselementet. I tillegg vil nivået på et bygg på tomten være svært tett opp mot toppen av haugen, noe som fagetaten frykter kan føre til en privatisering av fellesområdet. Fagetaten vurderer det slik at Jonsokhaugen best ivaretas ved at tomt 16 tas ut av planforslaget og omreguleres til grøntområde. I tillegg ønsker fagetaten en justering av tomt 6, dette med bakgrunn i sikring av Jonsokhaugen som helhetlig element samt punkter nevnt under rasfare. Arkitektur/estetikk/terrengtilpasning Forslagsstiller fremmer et planforslag hvor det reguleres 16 eneboligtomter, og fagetaten har i møter gitt tydelige signaler om at det bør stilles krav til arkitektur/estetikk for å sikre en god utbygging av området. Dette har vært begrunnet med ønske om god tilpasning til kulturlandskapet og en utforming av ny bebyggelse til passet gammelt gårdhus og småhusmiljø. Det er ønskelig med en enhetlig bebyggelse for å unngå et frislipp av boligtyper innenfor et forholdsvis begrenset planområde. Det gamle gårdhuset og løe som fortsatt står på eiendommen foreslås nå revet. Planforslaget som nå legges ut på offentlig ettersyn har svært spesifikke bestemmelser knyttet til utforming av bygg, og bestemmelsene legger seg tett opp til prosjektet utarbeidet i illustrasjonsmaterialet til planen. Fagetaten er kritisk til at kravene som nå stilles er så strenge at de vanskeliggjør en utforming av bygg som kan gis en individuell tilpassing til terreng og tomt. Illustrasjonsmaterialet viser en moderne hustype i to fulle etasjer med takterrasser. Forslaget om 16 eneboliger på små tomter, resulterer at man har liten fleksibilitet med hensyn til Side 4 av 9
individuelle utforming av enkelthus og det forutsetter inngrep i verdifulle landskapselement. Fagetaten mener at dette viser at antall boliger er for høyt dersom man velger eneboliger som utbyggingsform. Med konsentrert småhusbebyggelse kunne man oppnådd dette antallet enheter og det ville være lettere å gjennomføre en samlet utbygging med enhetlig arkitektonisk uttrykk. Som en konsekvens av de nevnte bestemmelsene, legger planforslaget opp til at byggene skal utformes likt uavhengig av terrenget på tomten. Fagetaten stiller seg kritisk til dette da planområdet er kupert (det er 11,5 meter forskjell på mønehøyde på tomt 2 og tomt 15), og enkelte tomter har store høydeforskjeller internt på tomten. God terrengtilpasning er svært viktig med hensyn til planområdet i seg selv, men også med tanke på fjernvirkningene av prosjektet. Fjernvirkningene skal blant annet vurderes fra Krokeidevegen. I henhold til planens bestemmelser skal bebyggelsen ha god terrengtilpasning, men fagetaten er av den oppfatning at dette ikke er godt nok ivaretatt i planforslaget som det nå foreligger. Det bes om at dette gis spesielt fokus i den videre bearbeidelsen av planen. Planområdet sett fra Krokeidevegen (hvitt gårdshus skal rives) Fanavollen skiller tomt 1 de øvrige tomtene i planområdet. Fagetaten vurderer det slik at et fremtidig bygg vil forholde seg tettere til eksisterende eneboliger mot øst enn de nye boligene. Tomten ligger på toppen av en 6 meter høy skrent, og byggets tilpasning til tomten vil være viktig for fjernvirkningene av bygget. Det anbefales derfor at tomten benevnes som et eget byggeområde med tilhørende bestemmelser som åpner for en friere utforming av bygget. Fagetaten forutsetter at det før 2. gangs behandling av saken gjennomføres en revidering av bestemmelsene knyttet til arkitektur, estetikk og kvalitet ( 1.2.4). Det anbefales at planbestemmelsene skiller mellom krav og retningslinjer. Uteareal Planforslaget legger til rette for felles leke- og uteoppholdsareal i f_lek sentralt i planområdet. Området har et areal på 0,8 daa og tilfredsstiller kvalitetskravene i kommuneplanens arealdel. Arealet er tilstrekkelig for 16 boenheter da det stilles krav til minimum 50m 2 fellesareal per enhet. Side 5 av 9
Fagetaten påpeker imidlertid at da planforslaget åpner opp for sekundærleiligheter på inntil 60m 2, skal disse enhetene tas med i beregningen av uteareal. Planforslaget skal vise at kravene til felles uteoppholdsareal tilfredsstilles med maksimal utnyttelse. Dette vil si at det skal beregnes fellesareal for 16 eneboliger + 16 sekundærleiligheter (maksimal utnyttelse). Da krav til uteareal går foran grad av utnytting, vil det ikke kunne oppføres sekundærleiligheter slik planforslaget nå foreligger. Med dette som konsekvens vil planforslaget måtte endres på en av to måter: a) Det legges til rette for ytterligere fellesareal slik at kravene tilfredsstilles med maksimal utnyttelse. b) Bestemmelsen som åpner for sekundærleiligheter revideres. Universell utforming I henhold til kommuneplanens arealdel, skal minimum 30 % av boenhetene være tilgjengelig boenhet. Kravet til tilgjengelig boenhet slår inn dersom alle hovedfunksjonene (stue, soverom, kjøkken, bad og toalett) er plassert på inngangsplan (jfr. teknisk forskrift 12-2). Dette skal tas inn i planens bestemmelser før 2. gangs behandling. Da planforslaget legger opp til regulering av tomter for salg, kan det oppstå utfordringer med hensyn til hvilke av boligene som skal utgjøre de 30 %. Utearealene for de tilgjengelige boenhetene skal være universelt utformet og det er stor variasjon i helning på tomtene innenfor planområdet. Som en konsekvens av dette ber fagetaten om at det pekes ut spesifikke tomter hvor det skal bygges tilgjengelig boenhet. Dette vil medføre at kjøper av tomt vet hvilke forutsetninger som gjelder fremfor at de siste 30 % av kjøperne blir "sittende" med kravet om tilgjengelig boenhet. Det påpekes også at ved etablering av sekundærleiligheter, skal disse inngå i beregningen av antall enheter som skal bygges som tilgjengelig boenhet. Geotekniske vurderinger I henhold til kommunens kartlegging av helningsgrad, har vestsiden av Jonsokhaugen en helning som på et område overstiger 45 grader. Byggegrensen for tomt 6 går delvis inn i skråningen på kollen. Dersom det uføres inngrep i kollen, vil dette medføre krav om geoteknisk vurdering som viser konsekvensene av en utbygging av tomten. Helningsgrad planområdet Side 6 av 9
Fagetaten ber om at tomtegrensen justeres slik at det bratte partiet på Jonsokhaugen i sin helhet ligger innenfor fellesområdet F_UA. Dette vil medføre at tomt 6 kan bebygges uten geoteknisk vurdering samt at kollen fremstår som et uberørt landskapselement. Vegforhold Fanavollen er i dag svært smal med dårlige kryssløsninger mot Krokeidevegen og Fanastølen. Den foreslåtte kryssløsningen mot Krokeidevegen synes tilfredsstillende, men fagetaten stiller seg kritisk til den framtidige trafikksituasjonen i krysset Fanavollen/Fanastølen. Krysset har en rekke problematiske elementer; krapp sving, smal veibredde og svært bratt helning. I tillegg er krysset lite oversiktelig med hensyn til møtende trafikk. Planforslaget legger til rette for møteplass i krysset, men fagetaten stiller likevel spørsmålstegn ved om den foreslåtte løsningen er tilstrekkelig. Fra krysset frem til planområdet har Fanavollen en vegbredde på ca 3,5 meter og fagetaten ser utfordringer med hensyn til trafikk under anleggsperioden. Kulturminner Det har blitt stilt krav om kulturminnedokumentasjon og kulturminneregistrering fra henholdsvis Byantikvaren og Hordaland fylkeskommune. Dette skal foreligge før saken tas opp til 2. gangs behandling. Planfremstilling Før saken kan fremmes til 2.gangs behandling er det behov for en presisering, rydding og strammere struktur av forslaget til reguleringsbestemmelser samt opprettinger i plankartet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet byggeområde - frittliggende småhusbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Tomt 10 og 16 trekkes ut av planen for å sikre to landskapselement innenfor planområdet: Jonsokhaugen og tuntreet. Formålsgrensen på tomt 6 justeres og trekkes lenger bort fra Jonsokhaugen. Inngrep i haugen som vil kreve geoteknisk vurdering må unngås. Reguleringsbestemmelsene er for strenge med hensyn til utforming av bygg. Det må åpnes opp for grep som muliggjør individuell terrengtilpasning på de enkelte tomtene. Bestemmelser vedrørende universell utforming skal tas inn i planen, det skal pekes på spesifikke tomter som skal ha tilgjengelig boenhet. Planforslaget åpner opp for sekundærleiligheter. Dette grepet må vurderes opp mot behov for biloppstillingsplasser, tilgjengelige boenheter og felles uteoppholdsareal. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 9
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 96, Bnr. 78, Jonsokhaugen boligområde, Reguleringsplan. Reguleringsplan. Plannummer 61790000, vist på plankart sist datert 07.11.11 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 07.11.11 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart datert 07.11.11, dok nr 12, fil 2 B. Planbestemmelser, datert 22.11.11, dok nr 18, fil 6 C. Planbeskrivelse, datert 22.11.11, dok nr 18, fil 3 D. Illustrasjonsplan datert 18.11.11, dok nr 16, fil 2 E. Lengdesnitt terreng, datert 18.11.11, dok nr 16, fil 7 F. Sol- og skyggediagram: F1: Sol/skyggediagram jevndøgn, datert 18.10.11, dok 12, fil 6 F2: Sol/skyggediagram 20.mai, datert 18.11.11, dok 16, fil 3 F3: Sol/skyggediagram 23.juni, datert 18.11.11, dok 16, fil 4 G. 3D - illustrasjoner, datert 18.10.11, del av dok nr 12, fil 9 H. Oversiktskart, datert 22.11.11, del av dok nr 18, fil 4 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201017606 Kopi til: - Jonsokhaugen AS, Kokstadvegen 15, 5257 KOKSTAD - Rambøll Norge AS, Pb 3750 Fyllingsdalen, 5845 BERGEN Side 9 av 9