Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune. Laksevåg, gnr 123, bnr 3 m.fl. Lyderhornslien sør. Nasjonal arealplan-id 1201_18630000 Saksnummer 200407605 Siste revisjonsdato bestemmelser 22.10.2014 Vedtatt av bystyret 22.10.2014 Det bekreftes at reguleringsplanen er i samsvar med bystyrets/byrådets (pbl 12-12) vedtak seksjonsleder Mindre endringer jf. pbl 12-14 Saksnummer Plannavn Arealplan-ID Revisjonsdato bestemmelser Vedtatt 201412075 Lyderhornslien 18630001 13.08.2014 BESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Reguleringsplanen legger til rette for etablering av en ny adkomstveg fra Lyderhornslien og videre sørover mot planlagte utbyggingsområder for boliger i Lyderhornslien Sør, som også omfattes av reguleringsplanen. Noen eksisterende eiendommer vil som følge av den nye adkomstvegen, få endrede adkomstforhold. Tidligere regulert felles avkjørsel til eiendommene gnr. 123, bnr. 317, 546 og 579 ble ikke stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland sammen med resten av reguleringsplanen for Lyderhornslien Sør PlanID 1201-18630000. Det viste seg at den regulerte løsningen for ny felles adkomst ikke lot seg gjennomføre delvis på grunn av nybygg på bnr. 579 som lå i konflikt med det regulerte vegforslaget. Med bakgrunn i ovennevnte forhold, er det utarbeidet nytt forslag til adkomst for de tre nevnte eiendommene. Endringen innebærer at eiendommen gnr. 123, bnr. 546 får egen avkjørsel fra Lyderhornslien Sør og de to andre nevnte eiendommene gnr. 123, bnr. 317 og 579 får felles avkjørsel fra Lyderhornslien. Endringen er innarbeidet i eget endringskart og disse bestemmelsene. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 26.02.2010. 1 GENERELT 1.1 Formål 1.1.1 Formålet med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse i Lyderhornslien Sør. 1
1.2 Planavgrensning 1.2.1 Regulert område er angitt med stiplet reguleringsgrense på kart i målestokk 1:1000, med ekvidistanse 1 m. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Utfyllende planer 2.1.1 Plankrav 2.1.1.1 Område B2, B3, B5 og A1 I byggeområde merket B2, B3, B5 og A1 kan ingen tomter fradeles eller bebygges før det foreligger godkjent detaljreguleringsplan for området, i henhold til plan- og bygningslovens kap. 12, jfr. dog pkt. 2.2.3. Planen skal bla vise: - Plassering av bebyggelsen, herunder høydeplassering målsatt ved inngangspartiet - Bebyggelsens høyde og møneretning - Avgrensing av byggeareal og fellesareal - Lekearealer, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygde deler av området - Plass og løsning for renovasjon I området B3 skal det innpasses en gangvegforbindelse mellom planlagt samleveg til området og eksisterende veg til BKKs høyspenningsanlegg/sekundærstasjon. I område B5 skal det innpasses en gangforbindelse mellom planlagt adkomstveg i felt B1 og planlagt samleveg for hele planområdet. Gangforbindelsen er illustrert på plankartet. I område A1 skal det innpasses barnehage med tilhørende anlegg, jfr. dog pkt. 2.2.2 2.1.2 Situasjonsplan 2.1.2.1 Område B1 og område B4 Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes en situasjonsplan i M=1:1000 (evt. 1:500) og en mer detaljert utomhusplan i M=1:200, samt en skriftlig redegjørelse, som bl.a. skal vise hvorledes Bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. For byggeområde B1 og B4 er illustrasjonsplanen som følger plansaken retningsgivende. 2.1.3 VA-rammeplan Rammeplan som er godkjent av kommunens VA- etat (jf uttale 08.02.2012) skal være styringsredskap for senere detaljprosjektering av vann-forsynings- /overvanns- og spillvanns-systemet, samt løsning for brannslukking, jf dog pkt 2.2.3. Overvann skal håndteres ved lokal overvannshåndtering i tråd med VA-norm for Bergen kommune: Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune, jf dog 2.2.1. 2.2 Rekkefølgebestemmelser 2.2.1 Tiltak innenfor planområdet Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger: - Passeringslomme i vegkryss Kjøkkelvikveien/Lyderhornslien. Detaljplan skal utarbeides etter vegnormal 017 og forhåndsgodkjennes av Statens vegvesen. - Ny avkjørsel/samleveg skal etableres fra Kjøkkelvikveien/Lyderhornslien som vist 2
på plankartet. Detaljerte tekniske planer for avkjørsel skal godkjennes av Statens vegvesen, og planen for ny adkomstvei fram til byggeområdene i reguleringsplanen skal godkjennes av Samferdselsetaten, før det gis igangsettingstillatelse. Eksisterende tursti mot Lyderhorn (mellom feltene B1 og B2) skal ivaretas. - Fjellskjæringer og høye skrenter skal være tilfredsstillende rensket og sikret. Tilfredsstillende sikkerhet skal være dokumentert av fagkyndig person geolog/geotekniker eller tilsvarende. - Det skal foreligge dokumentasjon på at drift og vedlikehold av de private overvannsanleggene er sikret. - Felles leke-/uteoppholdsareal skal etableres samtidig med utbyggingen av hvert delområde, før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boliger i de respektive byggeområder. Opparbeidingsplaner (som også viser "møblering") skal følge byggesøknadene. - Felles gangveg Fe5 skal etableres samtidig med utbyggingen i område B4 og som del av denne utbyggingen. - Gangforbindelse/snarvei gjennom felt B5 (illustrert på plankartet) skal etableres som del av utbyggingen i dette feltet, jfr. pkt. 2.1.1.1. Gangveiforbindelsen (turvei)gjennom B3 mot Loddefjord senter slik illustrert på plankartet, skal senest etableres samtidig med utbyggingen av B3. Detalj opparbeidingsplaner skal forelegges Grønn etat før arbeidet kan igangsettes. - Detaljerte tekniske planer for o_kv, o_v3, f_v1 og f_v2 skal godkjennes av rette veimyndighet før det gis igangsettingstillatelse. 1 - f_v1, f_v2 og o_v3 skal opparbeides samtidig med o_kv. Offentlig gangvei o_gg skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med utbyggingen av o_v3. Vegfyllingen, o_vg4, på vestsiden av o_v3 skal sikres med kjøresterkt rekkverk langs vegens ytterkant og med mur mot skoleplassen slik dette fremgår av endringskartet. Vegfyllingen skal beplantes så langt dette lar seg gjøre. Tiltakene må være utført senest før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger. 2 2.2.2 A1 er reservert for ny barnehage. Før det innsendes forslag til detaljregulering for felt B2, B3 og evt. A1 (jfr 2.1.1.1) skal det avklares med kommunen hvorvidt det skal etableres barnehage i felt A. 2.2.3 Før detaljregulering for områdene B2, B3 og A1 kan vedtas, jfr 2.1.1.1, skal det dokumenteres at en utbygging av disse områdene ikke kan føre til forurensing av eksisterende vannbasseng i Skarpafjellet. Grunnundersøkelsen skal utføres av firma med sentral godkjenning for å gjennomføre slike undersøkelser. Undersøkelsesmetode og dokumentasjonsresultat skal være godkjent av kommunens VA-etat før detaljplan etter pbl. for nevnte områder kan vedtas. 2.3 Terrengbehandling 2.3.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt, herunder skal større trær og annen verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Ev bekker skal i størst mulig grad holdes åpne. 2.3.2 Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 2.3.3 Skogsvegetasjonen i spesialområdet S1 og S2 skal bevares. Kun nødvendig skjøtsel og vedlikehold for å opprettholde gjeldende kvaliteter, er tillatt. 1 Endret ved 18630001. Tilføyd bestemmelse. 2 Endret ved 18630001. Tilføyd bestemmelse. 3
2.4 Arkitektur og estetikk Alle bygg skal gis en god materialbruk og ha utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Fasadene skal ha et variert uttrykk med hensyn til form, farge og materialbruk. Bebyggelsen skal ha en dempet fargebruk. Parkeringskjellere skal i all hovedsak legges under terreng, ev synlig del skal gis et tiltalende utseende. 2.5 Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. 2.6 Kulturminner Dersom det under bygge- og gravearbeidene skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturmyndighetene varsles jfr. kulturminneloven 8.2. 2.7 Radon Ved innsending av rammesøknad skal det dokumenteres hvordan forholdet til radonstråling er ivaretatt, jf TEK 13-5. 2.8 Energibruk Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibruk. Lavenergiog passivhusløsninger skal vurderes for alle typer bebyggelse. Det kan pålegges tilknytting til fjernvarmeanlegg hvis dette finnes hensiktsmessig. Byggene i felt B1 skal tilfredsstille kravene til lavenergiklasse 1 definert i NS 3700 2010. 2.9 Ras Ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak må spørsmål om rasfare vurderes, jf rasrapport datert 28.06.06 og 15.09.06. Ved behov for rassikringsplan skal denne utføres av foretak med geologisk-/geoteknisk kompetanse. Planen skal vise omfang og metodevalg for rassikring før oppstart av byggearbeid. 2.10 Bygge- og anleggsstøy Statens folkehelseinstitutt sine retningslinjer for tillatt bygge- og anleggsstøy, beskrevet i Faglige normer for inneklima skal følges. 2.11 Andre anlegg 2.11.1 I forbindelse med søknad om rammeløyve/situasjonsplan (jf 2.1.2.1), skal det avsettes plass for og beskrives løsning for avfallshåndtering, evt. nettstasjon og postkassestativ. 2.11.2 Plassering og omfang skal fastsettes i samarbeid med BKK Nett AS, BIR etc. Bruk av Bossug som avfallsløsning skal vurderes og kan pålegges hvis dette finnes hensiktsmessig. 2.11.3 Samlingsplass for avfallsdunker skal skjermes for å tilfredsstille estetiske og forurensningsmessige hensyn. 4
3 BYGGEOMRÅDER (plb 25, 1. ledd, nr. 1) 3.1 Blokkbebyggelse 3.1.1 I byggeområdene merket B1, B2, B3, B4 og B5 tillates oppført blokkbebyggelse. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggelinje mot veg og begrensingslinje for område med rasfare. For område B1 og B4 er illustrasjonsplan revidert ihht bystyrevedtak 22.10.12 retningsgivende. Felles parkeringsanlegg skal anlegges i underetasjen jfr. plankart og illustrasjonsplan. 3.1.2 Kravet til tilgjengelighet for rednings- og slukkemannskaper med nødvendig utstyr skal avklares med Bergen Brannvesen i forbindelse med søknad om tiltak/rammetillatelse. 3.1.3 For byggeområde B1 kan det tillates en utnyttelsesgrad, %-BRA på inntil 118 %. Fellesområdet Fe7 inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. For byggeområdene B2 og B3 kan det tillates en utnyttelsesgrad inntil 110 %, jf dog 2.1.1.1. For byggeområde B4 kan det tillates en utnyttelsesgrad, %-BRA, på inntil 65 %. For byggeområde B5 kan det tillates en utnyttelsesgrad inntil 110 %, jf dog 2.1.1.1. 3.1.4 I B1 og B4 er etasjetall (over ev parkeringskjeller) og maks mønehøyder påført plankartet. Takoppbygg er kun tillatt for heis- og trappehus, maks 2,5 meter over gesims. Takoppbygget skal ikke utgjøre mer enn 5 % av takflaten.. 3.1.5 I område B2, B3 og B5 fastlegges byggehøydene i forbindelse med behandling av detaljplan (jfr 2.1.1.1). 3.1.6 Minst 80 % av boligene skal ha tilgang til heis som også betjener parkeringskjeller. Heis skal ha talesyntese og betjeningspanel tilpasset synshemmede. 3.2 Allmennyttig byggeområde - barnehage 3.2.1 I område A1 tillates oppført barnehage med tilhørende anlegg, jf dog 2.2.2. 3.2.2 I området tillates en utnyttelsesgrad, %-BRA på inntil 60 %, jf. dog 2.1.1.1. 3.3 Uteoppholdsarealer 3.3.1 Det skal utformes utomhusplan for alle utearealer i planområdet. Denne skal vise hvordan høydeforskjeller overvinnes, plassering og detaljering av leke- og oppholdsarealer, dekkematerialer, plantevalg, gjesteparkering (inkl. hc-parkering) og annen relevant informasjon. 3.3.2 Minste felles uteoppholdsareal pr. boenhet (hovedleilighet) skal være: - min. 25 m 2. Disse arealene skal ha følgende kvaliteter: - skjermet mot forurensning og strålefare 5
- hensiktsmessig utformet og ligge godt tilgjengelig fra boligen - gode solforhold og klimatisk skjermet - ikke brattere enn 1:3 - støynivå må ikke overstige 55 dba 3.3.3 Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. 3.4 Plassering av bebyggelse 3.4.1 For byggeområdene merket B1og B4 skal de viste bygningene i prinsippet plasseres som vist på plankartet. Mindre justeringer innenfor angitt byggelinje, kan tillates. Eksakt plassering vil bli godkjent av kommunen gjennom byggesaks-behandlingen. 3.4.2 Bebyggelsen skal plasseres innenfor bygge- grensene der dette er angitt på plankartet. 3.4.3 Bebyggelsen skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. 3.5 Parkering I byggeområdene skal parkering fortrinnsvis skje i fellesanlegg under bebyggelsen der det avsettes min 1,4 parkeringsplasser pr. 100 m2 boligareal. For hver 20. boenhet skal 1 av parkeringsplassene avsettes for bevegelseshemmede. I tillegg kan det i atkomstsonen etableres et mindre antall gjesteparkeringsplasser. Det totale antallet parkeringsplasser (inkl. sykkelparkering) skal oppfylle kravene i den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm 3.6 Støy Støynivå innvendig og for utearealer for lek og felles opphold må tilfredsstille retningslinje T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Ved søknad om tiltak må støynivå dokumenteres, jf også støyrapport datert 21.04.2005. (Ingen boliger må ha fasadestøy over 70 db). Der døgnekvivalent støynivå er over 60 dba på den mest belastede side, skal boligen være gjennomgående og ha en stille side der døgnekvivalent støynivå er høyst 55 dba. Minst halvparten av soverommene i hver leilighet skal ha vindu mot stille side. Leilighetene dette gjelder må baseres på balansert ventilasjon. Vindusventiler tillates ikke. Altanene på blokkene må utformes slik at døgnekvivalent støynivå blir under 55 dba. Denne støysituasjonen kan tilrettelegges ved hjelp av full innglassing (vinterhage), men innglassingen må kunne åpnes på praktisk måte. 4 SPESIALOMRÅDER (plb 25, 1. ledd, nr. 6) 4.1 Friluftsområder 4.1.1 Gangforbindelse Den på plankartet markerte gang-/sykkelforbindelsen fra rundkjøringen (Kjøkkelvikveien/Lyderhornsveien) opp gjennom S1 og S2 er kun vist omtrentlig. Traseen skal tilpasses terrengforholdene best mulig. Detaljerte opparbeidingsplaner skal forhåndsgodkjennes av Grønn etat. 6
4.1.2 Eksisterende tur/kjørevei til vannbassenget og høyspenningsanlegget i felt S1 opprettholdes i samsvar med gjeldende privatrettslige avtaler/vilkår. 4.1.2 4.2 3 Aktivitetsområde S2 Tiltak i aktivitetsområdet merket S2 i planen, er tillatt innenfor vedtatte bestemmelser/retningslinjer tilhørende forvaltningsplan for Byfjellene Vest. Opparbeidingsplan for tilrettelegging av området skal godkjennes av Grønn etat. I området/opparbeidingsplanen skal det innpasses en turveg som forbinder eksisterende gangvegsystem ved Vannkanten med eksisterende veg ved BKKs høyspenningsanlegg/sekundær-stasjon. 4.2 4.3 4 Frisiktsone I frisiktsonene skal det til en hver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan. 5 FELLESOMRÅDER (pbl 25, 1. ledd, nr. 7) 5.1 Felles avkjørsel 5.1.1 Felles avkjørsel Fe1 f_v1 5 er felles for eiendommene gnr. 123, bnr. 317 og 546 og 579 6. 5.1.2 Felles avkjørsel f_v2 er felles for gnr. 123, bnr. 2, 55, 231, 434, 514, og 571 7 5.1.3 Felles avkjørsel Fe2 er felles for gnr. 123, bnr. 176 og område B4. 5.1.4 Felles avkjørsel Fe3 er felles for boligene i byggeområde B1. 5.1.5 Felles avkjørsel Fe4 er felles for boligene i byggeområde B3. 5.2 Felles gangveg 5.2.1 Felles gangveg Fe5 er felles for gnr. 123, bnr. 176 og område B4. VEDLEGG A. Retningsgivende Illustrasjonsplan, datert 22.10.2012 3 Endret ved 18630001. Nummer på bestemmelse er endret. 4 Endret ved 18630001. Nummer på bestemmelse er endret. 5 Endret ved 18630001. Navn på formål er endret. 6 Endret ved 18630001. Avkjørsel er flyttet, og gir tilgang til ny eiendom. 7 Endret ved 18630001. Ny bestemmelse. 7