Nøtterøy kommune Tilleggsliste for Formannskapet Møtedato: 27.11.2013 Møtested: Kommunestyresalen, Tinghaugv 18 Møtetid: Kl. 15:00 Forfall meldes til politisk sekretariat. Varamedlemmer møter bare etter nærmere innkalling. Saksliste Sak nr. Sakstittel 144/13 Tenvik gnr 89 bnr 105 - Veierland garasje avtale Roar Jonstang ordfører Side 1 av2
Side 2 av2
Nøtterøy kommune JournalpostID: 13/29425 Arkiv: FA-Q50, GBR- Saksbehandler: Cicilie Sørum Gregoire, Telefon: 33402000 Tenvik gnr 89 bnr 105 - Veierland garasje avtale Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 13.11.2013 122/13 Formannskapet 27.11.2013 144/13 Rådmannens innstilling 1. Rådmannen gis fullmakt til å reforhandle avtalen med Veierland garasjesameie om leie av grunn til garasjeanlegget i Tenvik (gbnr 89/105) av 8. oktober 1973. 2. Følgende premisser legges til grunn for reforhandlingen: Kravet om at garasjene skal forbeholdes fastboende på Veierland som en forutsetning for avtalen, videreføres ikke. Garasjesameiet styrer tildelingen av garasjer på egne premisser. Kart og omfang av leieobjektet oppdateres. Grunnleien defineres med kr 1500 pr. garasje. Grunnleien skal ikke inngå som en del av kommunens gebyrvedtekter, men skal reguleres direkte i leieavtalen. Hvert femte år skal kommunen, som utleier, ha rett til å oppjustere leien i henhold til markedspris. I tillegg kan leien justeres i henhold til konsumprisindeksen hvert tredje år. Grunnleie betales samlet av garasjesameiet til Nøtterøy kommune. Avtalen skal være løpende og tidsubestemt, med 1 års gjensidig oppsigelsesfrist. Partenes forpliktelser ved opphør av avtale reguleres. Eventuell innløsning av garasjene reguleres særskilt. 13.11.2013 Formannskapet Behandling: Bente Jørgensen, H fratrådte som inhabil i denne sak som eier av garasje i Tenvik Enstemmig Bjørnar Daae, H tok sete i denne sak. Bjørn Kåre Sevik, FRP ba om utsettelse av saken til neste formannskapsmøte Utsettelsesforslaget ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer (A, V, Felleslista) FS-122/13 Vedtak:
Saken utsettes til neste formannskapsmøte
Dokumentoversikt: Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon I kommunestyresak 014/13 ble administrasjonen bedt om å foreta en ny utredning av saken vedrørende parkeringsordningen i Tenvik, og reforhandling av avtalen med Veierland garasjesameie. Dette som følge av at kommunestyrets vedtak i sak 099/12, hvor det fremgikk at garasjene på kommunens tomt gbnr 89/105 i Tenvik ikke lenger skulle reserveres fastboende på Veierland, ble opphevet. Opprinnelig hadde kommunen ved inngåelse av avtalen med garasjesameiet, om leie av grunn for oppføring av garasjer på kommunens tomt i Tenvik, satt krav til at garasjene skulle forbeholdes fastboende på Veierland. Avtalen ble inngått 8. oktober 1973. Veierland garasjesameie har i etterkant av vedtaket vært negative til å endre vilkåret om at garasjene skal forbeholdes fastboende, og ønsker å opprettholde dagens parkeringsordning. Rådmannen anbefaler derfor å forsøke å reforhandle leieavtalen med garasjesameiet, uten å legge føringer for hvordan garasjene skal tildeles. Dette innebærer at kommunen ikke viderefører opprinnelig forutsetning om at garasjene skal forbeholdes fastboende på Veierland, og at garasjesameiet kan drive garasjeanlegget på egne premisser. Øvrige premisser for reforhandlingen er at grunnleien skal innbetales samlet fra garasjesameiet. Leien skal heretter reguleres av avtalen, og skal ikke inngå i kommunens gebyrvedtekter (som er gjenstand for årlige vedtak). Gjeldende leie på kr 1500 pr. garasje videreføres. Leien kan oppjusteres til markedspris hvert femte år, og i henhold til konsumprisindeksen hvert tredje år. Innledning Den 8. oktober 1973 inngikk Veierland garasjesameiet en avtale om leie av grunn til oppføring av garasjer på kommunens tomt med gnr. 89, bnr. 105 ( avtalen ). Garasjene har til nå vært forbeholdt fastboende på Veierland. Dette var en forutsetning for avtalen, og ble nedfelt som et krav fra kommunen side på avtaletidspunktet. Denne forutsetningen følger også senere vedtatte endringer i avtalen. Kommunestyret fattet i sak 099/12 vedtak om at garasjene på kommunens tomt gbnr 89/105 i Tenvik ikke lenger skulle reserveres fastboende på Veierland. Vedtaket ble opphevet av fylkesmannen og kommunen. Tilbakemeldinger fra Veierland garasjesameie i etterkant av vedtaket, signaliserer at sameiet p.t ikke ønsker å inngå ny leieavtale/reforhandle leieavtalen på en måte som medfører at nåværende parkeringsordning ikke kan videreføres. I kommunestyresak 014/13 ble administrasjonen bedt om å foreta en ny utredning av saken vedrørende parkeringsordningen i Tenvik og reforhandling av avtalen med Veierland garasjesameie. I det forestående gjennomgås de juridiske rammer for nåværende avtaleforhold mellom garasjesameiet og Nøtterøy kommune. Deretter fremstilles de alternativer administrasjonen har vurdert i saken, samt rådmannens anbefaling og konklusjon. Faktagrunnlag Avtalen mellom Veierland garasjesameie og Nøtterøy kommune av 8. oktober 1973 ( avtalen ) bygger på formannskapsvedtak i sak nr. 454/1972, den 17. august 1972, hvor det vedtas at: formannskapet godkjenner at det for de fastboende på Veierland blir oppsatt garasjer langs
åsen på parkeringsplassens vestside i Tenvik. Det ble i tillegg vedtatt at det skulle utstedes en leiekontrakt for grunn. I rådmannens innstilling i saken fremgår at det bør imidlertid opprettes en kontrakt slik at det kun blir fastboende som får denne fordel, og hvis de av en eller annen grunn skulle selge sin eiendom så bortfaller garasjeretten. I formannskapssak nr. 617/1972, fremgår at Nøtterøy kommune ikke ønsket å stå som byggherre for garasjer i Tenvik til fastboende på Veierland. Det står i vedtaket at en finner det rimelig at enten Veierland Vel eller fastboende i fellesskap finner fram til en løsning for oppføring av garasjene. Veierland garasjesameie ble stiftet 15. november 1972, og utgjør et tingsrettslig sameie. Sameiet ble registrert i Brønnøysundsregistrene 27. august 2012. Vedtektene til Veierland garasjesameie ble vedtatt 1. mars 1973. Det fremgår at sameiets formål er å bygge og drive et garasjeanlegg på kommunens tomt, gnr 89. bnr. 105 på Tenvik. Avtalen er signert av 3 representanter fra garasjesameiet, Ø. Løken, Frank Solberg og Jan Ove Evensen (mest sannsylig det sittende styret på tidspunktet for avtaleinngåelse). Avtalen ble tinglyst 28. april 1988, sammen med en fullmakt hvor det fremgår at Veierland Garasjesameie forpliktes av Jan Ove Evensen og Nils Jørgen Borgland. Alle tretten medlemmer ser ut til å ha signert på fullmakten. I henhold til ordlyden i avtalen omfatter leieobjektet et areal på 383 kvm i Tenvik på gnr 89 bnr 105. Leieperioden er på fem år med automatisk fornyelse med ett år av gangen. Det er avtalt en gjensidig oppsigelsesadgang med tre måneders varsel. Årilg leie var satt til kr 200,- med regulering hvert femte år. Opprinnelig ble det oppført 13 garasjer. I formannskapssak nr. 260/1980, ble det i møtet den 26. juni 1980 vedtatt at Veierland garasjesameie skulle få sette opp ytterligere 12 garasjer i henhold til reguleringsplan for Tenvik datert 29.11.1979. Det ble i vedtaket presisert at det er en forutsetning at garasjene brukes av fastboende på Veierland og at de ikke kan overdras til eller ved leie, lån eller på annen måte kan disponeres av sommergjester etc. Årlig leie blir regulert, og det presiseres at for øvrig gjelder de bestemmelser som er fastsatt i leiekontrakt (datert 08.10.1973). I formannskapsvedtak i sak nr. 243/1987 ble det vedtatt å godkjenne oppføring av ytterligere 19 garasjer for fastboende på Veierland. Det fremgår også i det vedtaket at det forutsettes at de regler om disposisjonsrett, overdragelse, leie osv. som gjelder for nåværende garasjer, også skal gjelde for de nye garasjene. Til sammen er det oppført 31 garasjer på kommunens tomt. Dette vil si at det i tillegg, i følge ovennevnte, er gitt tillatelse til oppføring av 13 garasjer som p.t ikke er oppført. Juridiske vurderinger Om avtalepartene Etter kommunens oppfatning er det på det rene at avtalen er inngått med Veierland garasjesameie. Partsevnen til sameiet fremgår av fullmakter og sameietsvedtekter, eventuelt supplert av sameieloven. Det følger av juridisk litteratur at dersom styret opptrer innenfor rammen av vedtektene blir samtlige sameiere bundet i kontrakter ovenfor tredjemenn (kommunen i dette tilfellet), jf bl.a Tingsrett av Falkanger s.156-157. Avtalen er signert av sameiets styre fra 1973, og den må sies å være inngått innenfor rammene av sameiets vedtekter. Sameiets formål er i henhold til vedtektenes 1 å bygge og drive et garasjeanlegg på kommunens tomt, gnr 89. bnr. 105 på Tenvik. I tillegg finnes en tinglyst fullmakt som legitimerer Jan Ove Evensen til å forplikte sameiet. Evensen er en av de som har signert på leieavtalen med kommunen den 8. oktober 1973.
Fullmakten er datert 18. april 1988, og ble tinglyst sammen med avtalen den 28. april 1988 med dagboknummer 5863. Det må være klart at sameiet var legitimert til å inngå leieavtalen med kommunen og ettter hvert foreta utvidelser av denne ved å søke om, og få godkjent oppføring av flere garasjer. Kommunen og garasjesameiet har da utøvd tilbud og aksept i forhold til å utvide den opprinnelige avtalen gjennom søknad og vedtak om å få sette opp flere garasjer. Det presiseres i vedtakene at øvrige avtalevilkår fortsatt skal gjelde for utvidelsen. Kommunen er derfor av den oppfatning at det ikke på noe tidspunkt er inngått separate avtaler med sameierne. Det faktum at kommunen p.t får innbetalt årsavgift separat fra hver enkelt sameier, endrer ikke på partsforholdet i leieavtalen, jf fremstillingen ovenfor. Lovanvendelse Et annet spørsmål er hvorvidt avtalen er en alminnelig avtale om leie av grunn, eller om den skal anses som en tomtefesteavtale. Dette vil kunne være bestemmende i forhold til de regler som får anvendelse. For avtaler om leie av grunn gjelder vanlige avtalerettslige regler. For inngåelse av tomtefesteavtaler gjelder lov om tomtefeste i tillegg til vanlige avtalerettslige regler. Tomtefesteloven stiller i så fall en del krav til avtalen. Reglene i tomtefesteloven er i utgangspunktet anvennlige på et hvert festeforhold. For at tomtefesteloven skal gjelde, oppstilles spesielle krav og gyldighetsvilkår. En festeavtale skal for eksempel inneholde en klar definisjon av formålet, jf tomtefestelovens 5. I tillegg stilles krav til angivelse av tomteverdien (Tingsrett av Falkanger s.240). Gulating lagmannsrett har tidligere uttalt (i dom LG-2004-30175 ) at tomtefestelovens bestemmelser kun gjelder grunn til hus, og fant for eksempel at loven ikke får anvendelse på avtaler om parkering. I vårt tilfelle gjelder det oppføring av garasjer, og spørsmålet er om dette kan anses som hus i henhold til lov om tomtefeste. Rådmannen mener det er sterkt tvilsomt at oppførte garasjer kan anses som hus i tomtefestelovens forstand, og er derfor av den oppfatning at avtalen må anses som alminnelig leie av grunn. Lovanvendelsen har for øvrig liten praktisk betydning i vår sak. Konsekvensen av at tomtefesteloven skulle fått anvendelse, er at avtalen kan sies opp med seks måneders varsel i stedet for tre måneder som avtalt, jf tomtefestelovens 9. Avtalens innhold forutsetninger for avtalen Avtalen gjelder leie av grunn mot vederlag. Det fremgår av ovennevnte saksfremlegg og vedtak at følgende forutsetninger er lagt til grunn for avtalen: Garasjene skal forbeholdes fastboende på Veierland Det er kun fastboende som skal disponere garasje. Dette innebærer at garasjene ikke kan overdras til eller ved leie, lån eller på annen måte disponeres av ikke fastboende. Denne forutsetningen fremgår også av sameiets vedtekter 4 tredje ledd: Det er et krav fra Nøtterøy kommune at garasjen kun kan overdras til fastboende på Veierland. Øvrige avtalevilkår i 1973-avtalen gjelder også for de garasjene som er oppført i etterkant, selv om det ikke er utformet en oppdatert avtale. Det vil si at den opprinnelige avtalen kommunen har med garasjesameiet omfatter alle 31 garasjer. Som nevnt fremgår forutsetningen om at garasjene skal reserveres fastboende på Veierland også av sameiets vedtekter. Vedtektene er vedtatt av flertallet i sameiet. Det følger av juridiske litteratur (bl.a Tingsrett av Falkanger s. 156-157) at mindretallet i et sameiet er like bundet av et sameievedtak som flertallet, så fremt vedtaket er lovlig. Som tredjepart i forhold til vedtak i sameiet, må kommunen kunne legge til grunn at vedtaket er lovlig til det eventuelt er overprøvd av en domstol i henhold til reglene i sameieloven.
Kommunen kan derfor forholde seg likt til hver og en av sameierne, uavhengig om disse er en del av flertallet eller mindretallet i vedtaket. Kommunen skal derfor ikke ta stilling til eventuelle privatrettslige avtaler, forhold og/eller pågående tvister sameierne mellom. Alternative løsninger Alternativ 1: Endring av avtalen i forhold til kravet om at garasjer reserveres fastboende samtykke kreves Ingen av partene kan ensidig endre avtalens innhold og forutsetninger. Dette innebærer at kommunen ikke uten samtykke fra sameiet, kan endre forutsetningen for avtalen om at garasjene pr. i dag, kun skal disponeres og eies av fastboende på Veierland. Kommunen har ikke myndighet eller hjemmel til å pålegge sameiet å endre sine vedtekter. Sameiet kunne heller ikke ha endret vedtektene i strid med kommunens forutsetninger for avtalen uten formannskapets samtykke. Ved endringer som innebærer brist i forutsetningene for avtaleinngåelsen, ville kommuen mest sannsynlig kunnet heve avtalen på grunnlag av den juridiske teorien om bristende forutsetninger. Tilbakemelding fra styret i Veierland garasjesameie på kommunestyrets vedtak i sak 099/12 tyder på at kommunen ikke vil oppnå samtykke fra garasjesameiet i forhold til å gå bort fra forutsetningen om at garasjene skal forbeholdes fastboende. Sameiet endret sine vedtekter i februar 2012. Flertallet fjernet ikke vedtektenes 4 tredje ledd, hvor det fremgår at garasjene kun kan overdras til fastboende på Veierland. I lys av ovennevnte synes det ikke p.t å være mulig å gjennomføre et kommunalt initiativ i forhold til å endre/slette forutsetningen om at garasjene kun skal tildeles til fastboende, med samtykke fra garasjesameie. Alternativ 2: Oppsigelse av avtalen uten reforhandling Administrasjonen er kommet til at avtalen kan sies opp med tre måneders varsel. Det er ikke ønskelig for noen av partene at avtalen sies opp, uten at man kommer frem til ny avtale. Ved leieforholdets slutt må garasjene flyttes eller innløses av kommunen. Det ville i så fall være mest naturlig at kommunen innløser garasjene, da alternativ lokasjon ikke er noe tema. Dette ville medføre at kommune vil kunne drive utleie av garasjer på egne premisser. Dette alternativet innebærer således at kommunen vil få ansvaret med å drifte og vedlikeholde garasjene. Etter rådmannens vurdering vil dette binde opp unødvendig mye kommunale ressurser. Det måtte i så fall avsettes ressurser i budsjettet til dette formål. I tråd med tidligere utredninger mener administrasjonen fortsatt at det er ønskelig å redusere presset på trafikken i Tenvik ved å prioritere å tilrettelegge for avlastningsplasser for Veierland i Kjøpmannskjær, i stedet for nye plasser i Tenvik. Løsningen i Kjøpmannskjær er ment som et supplement til ordningen i Tenvik da det ikke er fergeforbindelse til Kjøpmannskjær. Det er foreslått avsatt midler til dette i budsjettet for 2014. Det er også aktuelt å tilrettelegge for parkeringsplasser ved inngangen til Skjønvik. Oppsigelsen av leieavtale og innløsning av garasjene, ville nok dempet utviklingsmulighetene for garasjeanlegget. Det er muligheter for etablering av et nytt garasjeanlegg mellom eksisterende garasjer. I tillegg er det et behov for å oppgradere de eldste garasjene. Ved kommunal overtakelse av anlegget, vil dette vanskeligere la seg gjennomføre på bakgrunn av ovennevnte prioritering. Rådmannen mener derfor dette er et lite hensiktsmessig alternativ, som ikke kan anbefales.
Alternativ 3: Reforhandling (ev oppsigelse og forhandling om ny avtale) Det foreslås at formannskapet gir administrasjonen fullmakt til å forhandle med garasjesameiet om ny avtale etter følgende prinsipper: Kart og omfang av leieobjektet oppdateres. Grunnleien oppdateres i avtaledokumentet (dvs for tiden 1500 kr pr garasje). Det inntas en reguleringsklausul i forhold til grunnleien. Hvert femte år skal kommunen, som utleier, ha rett til å oppjustere leien i henhold til markedspris. I tillegg kan leien justeres i henhold til konsumprisindeksen hvert tredje år. Grunnleie betales samlet av sameiet til Nøtterøy kommune. Avtalen skal være tidsubestemt, med 1 års gjensidig oppsigelsesfrist. Partenes forpliktelser ved opphør av avtale reguleres. Eventuell innløsning av garasjene reguleres særskilt. Spørsmålet er således om gjeldende ordning med at garasjene kun skal disponeres av fastboende skal opprettholdes. I så fall bør følgende fremgå av den nye avtalen i tillegg til ovennevnte: Sameier må være fastboende på Veierland Det kan kun eies 1 garasje pr. boenhet Ved salg av boenhet bortfaller garasjeretten Argumenter for at ordningen videreføres er at det er lagt til rette for økt bosetting på Veierland i gjeldende kommuneplan. Det er på det rene at det p.t er behov for å øke parkeringskapasiteten for beboerne. Ettersom garasjeplasser er et knapphetsgode er det naturlig at fastboende prioriteres foran fritidsboligeiere. Det synes derimot at det ikke lenger er ønskelig fra kommunens side å opprettholde ordningen. Som nevnt ovenfor fremgår det av tilbakemeldingen fra garasjesameiet, at det vil være vanskelig å fremforhandle vilkår som gjør at nåværende parkeringsordning ikke kan videreføres. Alternativt kan det da foreslås at det ikke lenger legges føringer fra kommunens side for hvem som skal ha adgang til å leie garasje på Tenvik. Dette medfører at kommunen kun mottar leieinntekter for grunnen som garasjene står på. Garasjesameiet kan dermed tildele garasjene på egne premisser. Rettighetene til garasje vil avhenge av sameieflertallets syn, og vil kunne endres i fremtiden som følge av en naturlig utvikling i forhold til behovet og tilgjengelige ressurser. I tillegg synes hensiktsmessig at grunnleien reguleres i henhold til avtalen, og ikke i årlig gebyrvedtekt. Rådmannen ser på sistnevnte alternativ som den beste løsningen. Alternativ 4: Salg av grunn til Veierland garasjesameie Et annet alternativ er at kommunen overdrar eierskapet til grunnen som garasjene står på til Veierland garasjesameie, mot avtalt vederlag. Garasjesameiet vil således kunne drive anlegget på egne premisser. Det vil være det samme utfallet som alternativ 3 (hvor gjeldende ordning ikke videreføres). Etter rådmannens oppfatning er det ikke ønskelig at kommunen gir fra seg eierskapsinteresser i arealet på Tenvik, ettersom det ikke kan utelukkes at behovet for arealet kan endres i fremtiden. Ved reforhandling av avtalen, bør spørsmålet om innløsningen ved opphør av avtalen avtalefestes. Konklusjon Basert på administrasjonens utredning av saken, anbefaler rådmannen at alternativ 3 forsøkes. Rådmannen gis fullmakt til å reforhandle avtalen med garasjesameiet på gitte premisser uten at
kommunen legger føringer for kriteriene for tildeling av garasjer (dvs. at det ikke stilles krav til at gjeldende ordning videreføres). Sameiet vil styre tildelingen av garasjer på egne premisser. Leieinntekten skal ikke lenger reguleres i gebyrvedtektene. Leien utbetales fra sameiet til kommunen årlig, og reguleres i henhold til revidert leieavtale.