ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anders Stenshorne Saksmappe: 2014/11902-37185/2015 Arkiv: L12 Detaljreguleringsplan for Arnebekktunet, Vestfossen - Egengodkjenning. Saksordfører: Gard Firing Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 67/15 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift 18.11.2015 156/15 Kommunestyret 09.12.2015 Saksopplysninger Fagkomité 1 behandlet i utvalgssak 39/15 forslag til detaljplan for Arnebekktunet i Vestfossen. Saken har vært ute til offentlig ettersyn, og fremmes nå for egengodkjenning. Planen omfatter et område i Vestfossen på drøyt 20 daa som er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Detaljplanen gir rom for å oppføre totalt 34 boenheter som fordeles på 4 bygg. I tillegg reguleres området med kommunal vei og gangvei til sentrum via Strandajordet idrettspark. Hovedutfordringene i planprosessen har vært grunnforhold, beliggenheten til korridor for Rv. 35 i kommuneplanen, samt oppgradering av atkomst for å tilfredsstille kommunal overtakelse. Utvidelse av veien vil kreve inngrep på private eiendommer. Arealbeslagene for den enkelte eiendommen er vist i vedlegg 4. Til offentlig ettersyn er det kommet inn 12 merknader. Merknadene legges ved i sin helhet, men oppsummeres kort i dette saksframlegget. 1. Nicolai Schinnes, gbnr. 27/41. Bosted: Haugesgate 84 Drammen. Påpeker at det tilrettelegges for ny atkomst som endrer forhold til naboeiendommene og ber om redegjørelse for dette. Ny atkomst er tilpasset en ny kommunal vei med vendehammer og vil være til fordel for både gbnr. 27/41 og gbnr.34/39. Omlegging av atkomst vil medføre at tomtene får et større uteoppholdsareal. 2. Buskerud fylkeskommune Ingen merknader når det gjelder kulturminner. 3. Wenche og Trond Holtungen gbnr. 34/29, Nedre Arnebergate 6, 3320 Vestfossen. Ber om at planene endres til eneboligområde jf. eksisterende boliger i området. Bekymret for trafikkøkning og endring av områdets karakter. Ønsker ikke å avstå grunn ved en eventuell utvidelse av veien for kommunal overtakelse. Planen er utarbeidet i samsvar med kommuneplanens bestemmelser og tilfredsstiller både høyde og utnyttelsesgrad. Trafikkmengden vil øke betydelig, men ny vei opprustes slik at både trafikksikkerhet og driftsmessige forhold tilfredsstilles. Arealbeslaget for erverv er minimalt. 1
4. Leif Kåre Besseberg, gbnr. 34/12 Sandholveien 6, 3320 Vestfossen. Viser til oversendelse som viser beslag av drøyt 40 kvm til veiformål, og protesterer på dette. Trafikkøkning som et så stort byggeprosjekt vil gi vil også virke forstyrrende for de eksisterende boligene, og ny bebyggelse vil bryte med dagens byggeskikk. Arealet som må innløses for å bygge nye vei er allerede i dag i hovedsak i bruk til samme formål. Det vil i liten grad gå ut over mulig utvikling av den eksisterende eiendommen. Trafikkmengden vil riktignok øke betydelig, men ny veien opprustes slik at både trafikksikkerhet og driftsmessige forhold tilfredsstilles. Prosjekt er ikke unormalt ut fra tanken om at vi skal bygge og fortette på en effektiv måte i sentrumsnære områder og er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. 5. Karin og Einar Schinnes, gbnr. Sandholtveien 15, 3320 Vestfossen. Opptatt av hvordan de usikre grunnforholdene påvirkes av en så stor utbygging og spør om ansvarsforhold ved eventuelle skader. Ønsker ikke å avstå grunn og påpeker at de har brukt kommunal grunn som grenser opp til eiendommen som biloppstilling og snuplass. Når det gjelder grunnforholdene har kommunen krevd en uavhengig kontroll. Per dato ser det ut som prosjektet kan gjennomføres uten at det går ut over sikkerheten i området. Når det gjelder bruk av kommunens eiendom til snuplass og oppstilling av biler, har ikke Sandholtveien 15 noen rettigheter til slik bruk og kan derfor ikke kreve at en slik bruk kan fortsette. 6. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen IKS (RfD). Renovasjonsløsning er vist som fellesløsning. Slik løsning må fremgå av utomhusplanen ved innsending av byggesøknad. Følges opp i byggesaken. 7. Fylkesmannen i Buskerud. Fylkesmannen minner om behov for enkelte justeringer i planbestemmelsene, hovedsakelig knyttet til ivaretakelse av støynivå og tilrettelegging for vannbåren varme. De øvrige forholdene kommenteres, men fylkesmannen har ikke større innvendinger til forslaget. Merknadene blir ivaretatt. 8. Mette Korsbøen, Sandholveien 5, 3320 Vestfossen og Øivin Kristoffersen, Sandholveien 7, 3320 Vestfossen. Protesterer mot at området utbygges med så mange boenheter, noe som etter deres vurdering vil ødelegge det eksisterende områdets karakter. Påpeker også at området har dårlige grunnforhold, og har liten tiltro til den vedlagte rapporten om grunnforhold. De vil videre ikke avstå grunn for å bygge en kommunal vei. Området er foreslått regulert i samsvar med kommuneplanens bestemmelser for utnyttelsesgrad, høyder, uteopphold og veg. Når det gjelder grunnforhold, krever kommunen 2
en uavhengig kontroll på rapporten som er utarbeidet. Forslaget om å erverve grunn fra denne eiendommen er trukket etter revisjon av kartet.. 9. Birger Røkeberg gbnr. 34/39 adresse Holtsneia 6, 9012 Tromsø. Fremmer merknad i fem punkter: 1. Krever at kommunen tar på seg ansvaret dersom det oppstår skader pga. grunnforhold. 2. Mener atkomsten kunne vært utformet på en annen måte. 3. Avfallsplasseringen er negativ for boligene 4. For mange enheter. 5. Utbygger bør pålegges å oppføre gjerde/skjerming. 1. Når det gjelder kravet om at kommunen skal ta på seg ansvaret for skader som måtte oppstå, er ikke dette noe kommunen gjør. Kommunen har bedt utbygger om en uavhengig kontroll av materialet som er lagt fram i planprosessen. Rapporten for denne kontrollen blir lagt fram før kommunestyret behandler saken. Så langt er det ingen ting som tyder på at området er rasutsatt med det prosjektet som skal bygges. 2. Alternativ atkomst har ikke vært et tema som har vært fulgt opp. Et alternativ som eksempelvis medfører en kryssing av bekken ville være kostbart og krevende når det gjelder grunnforhold. I tillegg vil det involvere andre eiendommer. 3. Avfallshåndtering vil bli et tema i byggesaken og merknaden vil følge denne. 4. Området er regulert i samsvar med kommuneplanen. 5. Eventuelt behov for skjerming /gjerding må tas opp med utbygger. Dette er ikke noe som kommunen kan kreve. 10. Statens vegvesen. Skriver at utbyggingen berører 100-meterskorridoren som bør avsettes på hver side av traséen som vises i kommuneplanen for fv. 35. Har likevel ikke innsigelse til planen, da usikkerheten for gjennomføring av ny fv. 35 er svært usikker. Kommunen er enig med vegvesenets merknad om at det er knyttet stor usikkerhet for gjennomføring av denne vegen. Plassering av bygningene er utenfor en slik korridor. 11. Hans Erik Røren, for selger av eiendommen. Informerer om at Leif Kåre Bessebergs eiendom ble grensejustert, slik at Bessebergs bygning i sin helhet skulle ligge på egen eiendom. Som motytelse skulle Besseberg ikke motsette seg utvidelse av vei som blir kommunal. Et privatrettslig forhold som ikke kommenteres i dette saksframlegget. 12. Åse Holberg Kyrkjebø og Helge Lid, gbnr. 34/44 og 46, Sandholtveien 2, 3320 Vestfossen. Fremmer merknad i to punkter: 1. Har allerede blitt belastet med en veiutvidelse og ønsker ikke å avgi grunn til et nytt veganlegg som ødelegger både gjerde og hage. 2. Bekymret for grunnforholdene i området basert på hendelser med utrasingen på Strandajordet og tiltak som er utført for å begrense risikoen for slike hendelser. 1. Etter høringen har det blitt vurdert om det er mulig å unngå grunnerverv på alle eiendommene, inkludert disse to som eies av Kyrkjebø og Lid. Det viser seg at dette er ikke mulig å unngå og det vises et arealbeslag på ca. 25 kvm på gbnr. 34/44 og 31 kvm 3
på gbnr. 34/46. Kommunen forutsetter at inngrep på eiendommen som ødelegger gjerder eller beplanting må erstattes av tiltakshaver ved at gjerdet flyttes og at det plantes på nytt med tilsvarende planter.. Det bør også nevnes at opprusting av vei også vil være positivt for verdien av gbnr. 34/46 dersom denne skal bygges ut. 2. Når det gjelder grunnforholdene gjentas det at uavhengig kontroll er krevet. Veg og park ØEK. Krever følgende endringer av planen: Byggelinjen endres fra 3 meter til 4 meter. Utkjøringen ved gbnr. 34/12 fjernes Vedehammer får en bedre tilpasning til gangveien. Merknadene er tatt til følge og planen er endret. Vurderinger Slik rådmannen vurderer det justerte planforslaget og merknadene etter offentlig ettersyn, kan merknadene oppsummeres i tre hovedpunkter som tas opp av naboer til planområdet: Grunnforholdene Atkomst til området Antall boliger byggeskikk Som kommentert har kommunen krevd en uavhengig kontroll av det utarbeidede materialet som omhandler grunnforholdene. Utbygger har bestilt en slik kontroll og den vil bli lagt fram før behandlingen i kommunestyret. Av praktiske årsaker foreligger ikke denne kontrollrapporten innen fristen for ferdigstillelse av dette saksframlegget. Rådmannen vil derfor ettersende et notat hvor rapporten vedlegges. På dette tidspunktet er det ikke kommet fram opplysninger som tilsier at det ikke er trygt å gjennomføre et slikt prosjekt pga. usikre grunnforhold. Vurdering av atkomst har i all hovedsak dreid seg om å bygge en atkomst som skal tas over av kommunen. Det har vært naturlig å se på opprusting av eksisterende atkomst som tilfredsstiller den laveste klassen for en slik type boligvei. Den planlagte veien følger eksisterende private atkomst. Utvidelsen blir i all hovedsak å utvide veiarealet til også å omfatte grøfter/snøopplag. Den private veien blir i dag også benyttet som gang-, og sykkeltkomst til Vestfossen sentrum fordi det allerede er etablert en gangsti over Strandajordet. Oppgradering av veien til kommunal standard, gjør det også mulig å oppgradere stien slik at den kan driftes og vedlikeholdes og bli et tilskudd til gangveinettet i området. Kommunen og utbygger skal inngå en avtale om hvordan kostnadene og arbeidet skal fordeles. Rådmannen oppfatter at merknadene om at det er for mange boliger som tilføres området, i hovedsak dreier seg om trafikkmengden. Trafikkbildet vil endres og antall biler vil øke, men vil være lang under nivået som vil utløse støyskjerming. Med eksisterende og nye boliger vil det dreie seg om 180-200 bilder fordelt over døgnet, men størst trafikk mellom kl. 07:00 og kl.08:30, og kl. 15:00 og kl.17:00. Vi ser for oss en vei med skilting 30 km/t og eventuelt farshumper. Med utnyttelsesgrad på % 30 BYA ( fotavtrykket på tomta inkludert bygninger, biloppstilling og internveier), er ikke dette et prosjekt som er unormalt ut fra tanken om at vi skal bygge og fortette på en effektiv måte i sentrumsnære områder. Områdte har ligget som byggeområde i kommuneplanen i lang tid, slik at det er godt kjent for naboer at området vil bli utviklet når en utbygger ønsker å regulere. 4
Rådmannens konkusjon er at saken nå er så gjennomarbeidet at den kan fremmes for egengodkjenning i kommunestyret med forbehold om at uavhengighetskontrollen er ferdigstilt til behandlingen, og at denne ikke avdekker forhold som i dag ikke er kjente. Siden saken omfatter regulering av privat grunn til offentlig vegformål, ønsker rådmannen at det avholdes en befaring før saken behandles i Fagkomité 1. Befaringer avholdes med dem som har hatt merknader til offentlig ettersyn Vedlegg 1 Reguleringskart 2 Planbestemmelser 3 Merknader 4 Arealbeslag Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Kommunestyret viser til PBL 12-12 og egengodkjenner detaljplan for Arnebekktunet i Vestfossen. Begrunnelse Planen har vært ute til offentlig ettersyn og har blitt justert etter merknader til offentlig ettersyn. Planen er utarbeidet i samsvar med kommuneplanens kart og bestemmelser. Behandling i Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift - 18.11.2015 Det fremkom ingen andre forslag under behandlingen. Rådmannens anbefaling ble enstemmig tiltrådt som innstilling for kommunestyret. Vedtak i Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift - 18.11.2015 Kommunestyret viser til PBL 12-12 og egengodkjenner detaljplan for Arnebekktunet i Vestfossen. Begrunnelse Planen har vært ute til offentlig ettersyn og har blitt justert etter merknader til offentlig ettersyn. Planen er utarbeidet i samsvar med kommuneplanens kart og bestemmelser. Behandling i Kommunestyret - 09.12.2015 Representanten J. Firing var inhabil i henhold til kommunelovens 40 pkt 3 b og kommunestyret talte 35 stemmeberettigede. Rådmannen fremmet følgende endrede forslag: Kommunestyret viser til PBL 12-3 og egengodkjenner detaljplan for Arnebekktunet med revidert kart og bestemmelser datert 1.12.2015. Begrunnelse: Planen har vært ute til offentlig ettersyn og forslaget har blitt endret og justert etter innspill. Avstemming: 5
Rådmannens endrede innstilling ble enstemmig vedtatt. Etter behandlingen tiltrådte J. Firing og kommunestyret var igjen 36 stemmeberettigede. Vedtak i Kommunestyret - 09.12.2015 Kommunestyret viser til PBL 12-3 og egengodkjenner detaljplan for Arnebekktunet med revidert kart og bestemmelser datert 1.12.2015. Begrunnelse: Planen har vært ute til offentlig ettersyn og forslaget har blitt endret og justert etter innspill. 6