FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Utbyggingsutvalet 27.01.2011 008/11 Sakshandsamar: Steinar Furnes Arkiv: ARP-, K2-L12 Objekt: Arkivsaknr 10/7 FRAMLEGG TIL REGULERINGSPLAN GBNR. 98/1, JERDENESET, STAVANG. OFFENTLEG ETTERSYN. Kva saka gjeld: Kinn Arkitekter har på vegne av grunneigar utarbeidd framlegg til privat reguleringsplan for del av gbnr. 98/1 på Jerdeneset i Stavang. I kommunedelplanen for Stavang er området avsett som byggeområde for campingplass. Søkjar her bedt om omdisponering til tre tomtar for fritidshus. I planen inngår også ei utleigeeining plassert på sjøhustomta ytst på neset. Det er tidlegare gjeve løyve til dette som byggesak. Utover dette er det i planen lagt til rette for små sjøhus og båtplassar utover noverande sjøbod og båtplassar. Vegen fram til utleigeeininga på neset er ein gamal etablert sjøveg. Endring av føremålet frå campingplass til fritidshus vart lagt fram for plan- og miljøutvalet i sak 019/10, og det vart gjort følgjande vedtak: Med heimel i Plan og bygningslova 12-8 og 12-9 og 4 og delegasjonsreglementet vedteke av Flora bystyre i sak 090/90, godkjenner Plan- og miljøutvalet at det vert igangsett planarbeid som omsøkt, og utvalet godkjenner samstundes planprogram dat. 22.06.2010 med tema for konsekvensvurderingar. Grendeutvalet i Stavang bør involverast i planprosessen så tidleg som mogeleg. I regulerings-planen bør antalet hytter reduserast i større grad enn skissert, og det bør tilretteleggast for god tilgjenge og bruk av deler av strandsona for ålmenta. I planframlegget er det teke omsyn til utvalet sine merknader og premissar for omdisponering. Planframlegget er sist datert 06.12.2010. FRAMLEGG TIL VEDTAK: Utbyggingsutvalet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 98/1, Jerdeneset, Stavang, datert 06.12.2010, vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 12-09, 12-10 og 12-11. Planframlegget vert redigert av kommunen i samsvar med kart- og planforskrift før saka vert utlagt. 27.01.2011 UTBYGGINGSUTVALET Røysting: Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteken.
UTBY-008/11 VEDTAK: Utbyggingsutvalet godkjenner at framlegg til reguleringsplan for del av gbnr. 98/1, Jerdeneset, Stavang, datert 06.12.2010, vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 12-09, 12-10 og 12-11. Planframlegget vert redigert av kommunen i samsvar med kart- og planforskrift før saka vert utlagt. Terje Heggheim Rådmann Steinar Furnes Konst. Tenesteleiar
Innleiing: Kinn Arkitekter har på vegne av grunneigar utarbeidd framlegg til privat reguleringsplan for del av gbnr. 98/1 på Jerdeneset i Stavang. I kommunedelplanen for Stavang er området avsett som byggeområde for campingplass. Søkjar her bedt om omdisponering til tre tomtar for fritidshus. I planen inngår også ei utleigeeining plassert på sjøhustomta ytst på neset. Det er tidlegare gjeve løyve til dette som byggesak. Utover dette er det i planen lagt til rette for små sjøhus og båtplassar utover noverande sjøbod og båtplassar. Vegen fram til utleigeeininga på neset er ein gamal etablert sjøveg. Endring av føremålet frå campingplass til fritidshus vart lagt fram for plan- og miljøutvalet i sak 019/10, og det vart gjort følgjande vedtak: Med heimel i Plan og bygningslova 12-8 og 12-9 og 4 og delegasjonsreglementet vedteke av Flora bystyre i sak 090/90, godkjenner Plan- og miljøutvalet at det vert igangsett planarbeid som omsøkt, og utvalet godkjenner samstundes planprogram dat. 22.06.2010 med tema for konsekvensvurderingar. Grendeutvalet i Stavang bør involverast i planprosessen så tidleg som mogeleg. I reguleringsplanen bør antalet hytter reduserast i større grad enn skissert, og det bør tilretteleggast for god tilgjenge og bruk av deler av strandsona for ålmenta. I planframlegget er det teke omsyn til utvalet sine merknader og premissar for omdisponering. Planframlegget er sist datert 06.12.2010. I samband med varsel om planoppstart låg det føre følgjande merknader i saka. Fylkesmannen v/ miljøvernavdelinga påpeikar utover dei generelle krava etter ny planlov dei omsyn som bør vektleggast i høve til strandsoneforvaltninga, naturmangfaldlova og krava til samfunnstryggleik. Sjølv om byggjeforbodet i 100-metersbeltet ikkje gjeld i regulerte område eller område som er lagde ut som byggjeområde i gjeldande kommuneplan (etter pbl 85), er forbodet å sjå på som ei nasjonal retningslinje for kommunal planlegging i strandsona. Dette inneber at strandsona, og i alle høve strandlinja, som hovudregel skal haldast mest mogleg fri for bygging og inngrep, og at bygging bør avgrensast til formål og bygningar som må liggje ved sjøen (naust, bryggje/båtplass m.v.). Ved opning for andre byggjeformål i strandsona er det likevel ein noko lågare terskel for å akseptere næringsføremål (som t.d. turistverksemder) samanlikna med byggjeområde for private hytter og/eller bustader. I lys av det innskjerpa strandvernet ser miljøvernavdelinga det difor i utgangspunktet som prinsipielt uheldig å omdisponere areal som i gjeldande plan er utlagt som næringsføremål (campingplass/ reiseliv) til byggjeområde for private hytter ved sjøen. For at ei slik omdisponering i strandsona skal kunne aksepterast meiner Fylkesmannen at det må leggjast vekt på følgjande. Det vert tilrådd å regulere eit breiast mogleg belte langs sjøen og tilgrensande sjøareal til bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone. Til denne arealkategorien kan ein så nytte underføremålet friluftsområde for å regulere til m.a. friluftsområde i sjø med tilhøyrande strandsone, småbåtanlegg i sjø og uthus/naust for å spesifisere arealdisponeringa i strandsona og i sjøen. Gjennom ei slik planløysing vil strandsona kunne sikrast som frilufts- og rekreasjonsområde for m.a. brukarane av hyttene og allmenta elles, og til utbygging av sjøtilknytte bygningar og anlegg. Sett i lys av den planlagde omdisponeringa er det uheldig at naustet ytst på neset, som er det mest attraktive frilufts- og rekreasjonsområdet, er/vert bruksendra til utleigehytte (jf. godkjent bruksendring i 2008). Ved utforming av reguleringsplan i eit slikt strandnært og eksponert område, ser vi det som svært viktig at det vert lagt stor vekt på god detaljplanlegging/-styring av utbygginga. Miljøvernavdelinga oppmodar om at det ved fastsetting av tal hytter/tomter, og plassering av hyttene/tomtene, m.a. vert lagt stor vekt på at utbygginga skal få ei god terreng- og landskapstilpassing. Vi føreset at tal hytter vert avgrensa og tilpassa området si toleevna. Vi støttar her opp om kommunen si vurdering om at tal hytter bør reduserast i høve til utarbeidd planskisse. Vi går ut frå at hytte-/tomteplasseringane vert viste på plankartet, jf. at dette er ein detaljplan etter pbl. 12-3. Vi tilrår elles at det vert stilt krav i føresegnene til storleik og utforming som sikrar omsyn til landskap og estetikk.for å styre JournalpostID: Vedtak offentleg ettersyn.doc Side 3 av 5
utnyttingsgraden i hytteområdet vil vi tilrå å stille krav i form av bebygd areal i kvadratmeter (BYA) for kvar einskild hytte, dvs. største tillatne bygde areal i kvadratmeter uavhengig av tomtearealet. Alternativt kan ein nytte samla bruksareal for kvar hytte i kvadratmeter (BRA). Høgder må også fastsetjast for å styre bygningsvolumet på hyttene. Denne måten å styre utnyttingsgraden på er spesielt eigna innafor hyttefelt der tomtestorleiken varierer ein del, og der det er viktig å avgrense hyttestorleiken for å sikre god terreng- og landskapstilpassing. Areala mellom hyttene kan t.d. regulerast til natur- og friluftsføremål etter pbl. 12-5, nr. 5, med vekt på å sikre viktige terrengformer og eventuell vegetasjon.vi minner om at for at byggjeforbodet i 100- metersbeltet langs sjøen skal bli oppheva, må det fastsetjast ei byggjegrense i reguleringsplanen (jf. pbl. 1-8, tredje ledd). Vi rår elles til å søkje løysingar som gir reduserte terrenginngrep ved planlegging og utforming av interne vegar, parkeringsplassar og eventuelle andre anlegg i området. Vi tilrår å plassere parkeringsareal tilbaketrekt frå strandkanten. Når det gjeld anlegg i sjø/båtplassar vil vi tilrå flytande konstruksjonar og trebryggjer. Planen må også gjere greie for korleis vassforsyning, avløp og renovasjon skal løysast. Vi minner om at planomtalen, som det no er eit krav om i ny plan- og bygningslov, blant anna skal gjere greie for verknadene planen vil kunne få for ulike interesser og omsyn (jf. pbl. 4-2). Fylkesmannen gjer merksam på at naturmangfaldlova (nml), som tok til å gjelde 01.07.09, har tilleggsomsyn som kommunen skal trekke inn ved utøving av mynde etter pbl. og andre lover. For det første skal naturmangfaldlova sitt formål i 1 trekkjast inn i skjønsvurderinga ved utarbeiding av t.d. arealplanar. Naturmangfaldlova inneheld vidare nokre sentrale prinsipp i 8 til 12. Desse prinsippa (også kalla miljørettslege prinsipp ) skal leggjast til grunn som retningslinjer for all offentleg myndigheitsutøving som vedkjem naturmangfaldet. Dette er lovfesta i nml 7, som også seier at vurderinga av prinsippa skal gå fram av vedtaket. Vi viser spesielt til 8 om kunnskapsgrunnlaget. Kunnskap om artar og naturtypar finn ein m.a. i artsdatabanken (www.artsdatabanken.no) og i fylkesatlas (www.fylkesatlas.no), jf. naturbasen. Når det gjeld kravet om ROS-analyse (jf. pbl 4-3) er det viktig at tema for ROS-analysen ikkje vert for innskrenka. Det må difor leggjast fram dokumentasjon på tema som har vore vurderte, og ev. sjekklister for ROS-analysen må leggjast ved planframlegget. Fylkesmannen ser det som særleg viktig at det i analysen vert teke omsyn til endringane i både naturgjevne vilkår og andre omstende, som framtidige klimaendringar kan gje. Fylkesmannen v/ landbruksavdelinga har ikkje merknader til at arealet vert omdisponert. Fylkeskommunen v/kulturavdelinga ønskjer meir informasjon om eksisterande bygningar og naust. Utover dette kjenner ein ikkje til automatisk freda kulturminner i området. Fylkeskommunen ser imidlertid ikkje bort frå at det kan ligge automatisk freda kulturminner i området, og påpeikar tiltakshavar si plikt til å straks å melde frå til Kulturavdelinga dersom ein under arbeidet skulle støyte på slike. Søkjar har meddelt at innspelet frå fylkeskommunen er teke med i det vidare planarbeidet. Ut frå at søkjar har fremja plan for området, går kommunen ut frå at spørsmåla knytt til eksisterande bygningsmasse er avklart med kulturavdelinga. SFE har påpeikt behovet for større transformator i kiosk på bakken og forsterke lågspentlinja fram til planområdet. Stavang bygdalag er positiv til reduksjonen av hytter i høve til dei første planskissene. Dei er også svært positive til at det vert lagt til rette for båtplassar for dei fastbuande i bygda, men krev at sjøbuene ikkje skal innehalde bueingar. I planframlegget er det ikkje lagt opptil slik funksjon i sjøbuene. Vurdering: Prinsipputforminga av planframlegget er etter kommunen si vurdering tilfredstillande i høve til dei føresetnadane som vart lagt til grunn i sak 019/10 i plan- og miljøutvalet med reduksjon av tomtar og mogeleg bruk av deler av strandsona for ålmenta og lokalbefolkninga. JournalpostID: Vedtak offentleg ettersyn.doc Side 4 av 6
Planomtale og temautgreiingar viser etter administrasjonen si vurdering i tilnærma grad akseptabel dokumentasjon og konsekvensar i høve omdisponeringa av areal frå campingplass til fritidshus, men er ikkje fullt ut tilfredstillande i høve Fylkesmannen sine merknader i saka. I desse delane av planframlegget må noko meir uttømmande dokumentasjon innarbeidast. Før planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn må dette innarbeidast. Plankart og føresegner må tematiserast og redigerast i høve til kartforskrifta. Denne redigeringa vert gjort av kommunen etter avtale med søkjar. Administrasjonen rår til at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn når den formelle tilpassinga til kart- og planforskrifta er utført. Økonomiske konsekvensar: Ingen Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan og bygningslov med forskrifter. Prenta/uprenta vedlegg: Nr T Dok.dato Til/Frå Tittel Vedlagt (x) 1 I 23.04.2010 Kinn Arkitekter AS Bestilling av tid for planmøte 2 I 25.06.2010 Kinn Arkitekter AS Planspørsmål vedr gbnr 98/1 Jerdeneset Stavang 4 I 29.09.2010 Kinn Arkitekter AS Varsel om planoppstart gbnr 98/1 Jerdeneset, Stavang 5 I 11.11.2010 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd. 6 I 15.11.2010 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Kulturminnefagleg merknad vedrørande varsel om oppstart av planarbeid etter plan- og bygningslova gbnr. 98/1 - Jerdeneset i Stavang, Flora kommune Fråsegn til oppstartvarsel for arbeid med reguleringsplan for gbnr. 98/1 Jerdeneset i Stavang i Flora kommune 7 I 06.12.2010 Kinn Arkitekter AS Detaljreguleringsplan gbnr 98/1 Jerdeneset i Stavang Kopi til: Kinn Arkitekter AS Pb. 531 6901 FLORØ JournalpostID: Vedtak offentleg ettersyn.doc Side 5 av 6