Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2015/1834-14 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Ola Hage Søknad om dispensasjon fra Dokumenter i saken: 1 I Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Idehus Refseth Bygg AS boliger i Budal - gbnr 181/78 2 I Vs: 6-mannsbolig - Budalen Kenneth Refseth 3 U Høringsbrev: Dispensasjon fra reguleringsplan i Eldres råd m.fl. Budal - gbnr 181/78 4 I Vs: Situasjonsplan RE05 6-mannsbolig Kenneth Refseth 5 N Internt høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra Stein Roar Strand m.fl. 6 U Foreløpig svar:søknad om dispensasjon fra Idehus Refseth Bygg AS 7 I Høringsbrev: Dispensasjon fra reguleringsplan i Envina IKS Budal - gbnr 181/78 8 I Uttalelse til dispensasjonssak - gbnr 181/78 Mattilsynet 9 N Uttalelse skogbruk - Søknad om dispensasjon fra Ola Hage 10 I Uttalelse - søknad om dispensasjon fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag reguleringsplan - oppføring av seksmannsbolig - Budal boligområde - gbnr 181/78 11 I Høringssvar - dispensasjon fra reguleringsplan i Statens vegvesen - Region midt Budal - gbnr 181/78 i Midtre Gauldal kommune 12 N Internt høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra Ola Hage 13 I Kvittering for nabovarsel - gbnr 181/78 Idehus Refseth bygg AS 14 S Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for boliger i Budal - gbnr 181/78 15 I Kvittering for nabovarsel - gbnr 181/78 Idehus Refseth bygg AS Vedlegg 1 Tegninger
Viser til søknad om dispensasjon mottatt 10.06.2015. Bakgrunn: Idehus Refseth Bygg AS søker om dispensasjon fra reguleringsplan for Budal boligområde (planid: 1978001) for oppføring av seksmannsbolig på eiendommen gbnr 181/78. Beliggenhet Det omsøkte området ligger ved Enodd i Budalen. Figur 1: Utdrag fra kommuneplanens arealdel, kommunedelplan Enodd er anvist med rød pil. Figur 2: Kommunedelplan for Enodd, området det søkes dispensasjon er vist med rød pil)
Dagens situasjon/ beskrivelse av tiltaket: Per i dag er den omsøkte tomten den eneste ubebygde tomten som omfattes av reguleringsplanen det søkes dispensasjon fra. Øvrige tomter i området er utviklet med eneboliger. Eiendommen gbnr 181/78 er totalt 1680 m². Figur 3: Utdrag fra matrikkelen som viser tomtens (gult felt) plassering i boligfeltet Tiltaket som omsøkes er en seksmannsbolig med bebygd areal 306 m² og parkeringsområdet/boder med bebygd areal 193 m². Totalt vil dette gi en utnyttingsgrad i underkant av 30 %. Fire av leilighetene vil ha et bruksareal på 73 m² og to vil ha bruksareal på 58 m². Tiltaket er prosjektert i to etasjer. Figur 4 viser situasjonsplan for det omsøkte tiltaket med ni parkeringsplasser. Tegninger på plan og fasader er vedlagt. Figur 4: Situasjonsplan over omsøkt tiltak Planavklaring Omsøkte tiltak ligger innenfor reguleringsplan for Budal boligområde. Planbestemmelser det søkes dispensasjon fra: 2 a) Frittliggende bolighus skal oppføres i 1 eller 1 ½ etasje. ( ) b) For hver enkelt leilighet skal det avsettes plass for 1 garasje/vedbu samt plass for oppstilling av minst 1 bil. Garasjer skal fortrinnsvis bygges sammen med bolighuset. ( ) Eventuelle hensynsoner/ temakart Tiltaket er kontrollert opp mot følgende temakart; NVEs skredatlas (skred og flom) Ingen kjente registreringer NGUs løsmassekart (infiltrasjonsevne) Tiltaket er plassert i overgangen mellom lite egnet og godt egnet infiltrasjon Arealet er ikke kontrollert mot flere temakart da arealet allerede er avsatt til bolig i reguleringsplan.
Søkers begrunnelse for tiltaket I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse: Begrunnelsen baserer seg i hovedsak på etterspørsel i boligmarkedet. Høring/nabovarsel Søknaden om dispensasjon er nabovarselet og det er ikke innkommet merknader. Søknad om dispensasjon ble sendt på høring med frist for uttalelse den 21. august 2015. Følgende har svart innen fristen: Lokal skogbruksmyndighet Ingen merknad. Lokal landbruksmyndighet Ingen merknader. Envina IKS Ingen merknader til dispensasjonen, men forutsetter at utbygger følger bestemmelsene i kommunal renovasjonsforskrift. Følgende bemerkses; For en 6 mannsbolig har Envina som standard at beboerne har nabodeling og deler på beholderne. Det må derfor avsettes plass til inntil 4 stk 660 liters dunker i nærheten av offentlig vei (5 meters henteavstand) der renovasjonsbilen stopper. Dette slik at man unngår kjøring/rygging inn på privat område. Området må ha fast dekke, og det kan med fordel bygges et skjul slik at dunkene blir beskyttet mot direkte sollys og nedbør. Porten inn i skjulet må være stor nok slik at dunkene enkelt kan trilles inn og ut. Videre bør det være plass til sekker for plastemballasje i skjulet som skal hentes. Mattilsynet Ingen merknader til tiltaket, men forutsetter at tiltaket kobles til eksisterende vannverk i området. Dette for å sikre tiltaket drikkevannsforsyning. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Ingen merknader. Sør-Trøndelag fylkeskommune Ingen merknader. Minner om aktsomhetsplikten i kulturminneloven dersom en under arbeid skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminner). Ved funn skal dette meldes Fylkeskommunen. Statens vegvesen Ingen merknader
Forutsetninger som må oppfylles for å kunne gi dispensasjon I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke vesentlig blir tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjonen må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen. Vurdering Rådmannen vurderer tiltaket å være i tråd med nasjonale retningslinjer om fortetting i sentrumsnære strøk. Kommunedelplanen for Enodd er nå under revisjon og Rådmannen vil her legge til rette for nettopp fortetting i det omsøkte området. Det bemerkes at dette kun er en innstilling og at denne fortettingen enda ikke er vedtatt. Blir innstillingen realitet vil det omsøkte tiltaket være i tråd med bestemmelsene med unntak av kravet til parkering. I forslaget til ny kommunedelplan for Enodd er det krav om 2 parkeringsplasser per boenhet i det omsøkte området. Det omsøkte tiltaket er prosjektert med 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Rådmannen anser parkeringsbehovet som dekt i denne konkrete saken. Dette ved at enkelte av leilighetene er såpass små slik at det er nærliggende å tro at noen av disse vil bli bebodd av enslige. Videre innstilles det også i forslaget til ny kommunedelplan at det tillates småhusbebyggelse, kjede, rekke, flermannsbolig, tunstruktur i det omsøkte området. Tiltaket er dermed i tråd med forslaget til ny kommunedelplan, men i strid med gjeldende reguleringsplan. Tiltaket vil utvilsomt være i strid med strøkskarakteren for området per i dag. I og med at bestemmelsene blir endret for å legge til rette for fortetting vil strøket som helhet trolig endre karakter over tid. Rådmannen vurderer derfor at tiltaket ikke setter planen vesentlig til side, men at dette fremmer bosetting innenfor gåavstand til sentrumsfunksjoner. Dette begrunnes også med at planen er gammel og at den omsøkte tomten er den eneste ubebygde tomten i området. Tomten har vært fradelt uten at denne er blitt bebygd. Rådmannen vurderer derfor at en realisering av bebyggelse på tomten er bedre enn at denne står brakk. Videre vurderes fordelene ved tiltaket som større enn ulempene ved at få negative merknader er innkommet fra naboer og høringsinstanser. Samt at tiltaket i all hovedsak er i tråd med planmyndighetens arbeidsdokumenter for fremtidig utvikling i området. Videre vil tiltaket legge til rette for en boligtype som har økende etterspørsel generelt. Tiltaket representere også et botilbud som per i dag ikke er tilgjengelig i Budalen. Leilighetene vil selvsagt omsettes fritt på det åpne markedet, men vil trolig appellere til unge i etableringsfasen og eldre som flytter fra gårdsbruk og eneboliger. Om dette blir realitet vil dette medføre en samfunnsøkonomisk gevinst ved at tjenestetrengende lokaliseres nært tjenestetilbudet. Behandling av søknaden forutsetter at det etableres felles avfallsløsning for seksmannsboligen. Vurdering av prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12: 8 Kunnskapsgrunnlaget anses som godt nok i denne saken. 9 Føre-var-prinsippet vurderes som ikke relevant. 10 Økosystemets tilnærming og samlet belastning vurderes til ikke å bli større. 11 Kostnadene og miljøforringelsene skal bæres av tiltakshaver. 12 Tiltakshaver er ansvarlig for at miljøforsvarlige teknikker nyttes
Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune innvilger søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplan for Budal boligområde som omsøkt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og begrunnes med at tiltaket er i tråd med statlige retningslinjer om fortetting i sentrumsnære områder.