Vinje kommune Næringskontoret Arkiv saknr: 2016/823 Løpenr.: 7716/2016 Arkivkode: 114/1 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet Sakshandsamar: Thor Christiansen og Turid Opsund Mæland Søknad om deling av landbrukseigedomen gnr. 114/1 Vedlegg / Dokument i saka: 1 Søknad om deling av grunneigedom gnr. 114/1 datert 29.3.2016 2 Kart 3 Kart kommuneplanens arealdel - gnr. 114/1 4 Gardskart gnr. 114/1 5 Vedtak Grønt Utval 19.3.2007. Søknad om deling av grunneigedom gnr 104, bnr 1 - "Lid Vestre / Nigard" i Vinje kommune. Bakgrunn: I samband med generasjonsskifte ynskjer Dorthe Huitfeldt og Oddbjørn Carlsen å dele i frå følgjande teigar frå deira landbrukseigedom Dyrdal gnr. 114/1 i Øyfjell: 1. Om lag 20 da (15 dekar produktiv skog og 5 da fulldyrka jord) ved det tidlegare småbruket Haugland sjå kart. Arealet, som er knytt til privatveg, skal nyttas til fast busetting av dotter Guro. Frådelinga er grunngjeve ut frå ynskje om at ho vil ha mulighet for enkelt dyrehold og ved fra egen skog. Overføring av areal skal og vere en rimelig kompensasjon" i samband med overdragelsen/arveskifte isteden for å bli kjøpt ut. Sjå elles vedlagt søknad. Ein del av arealet er i kommuneplanen sin arealdel lagt ut til LNF-område med høve for spreidd hyttebygging SH 13. Tunet på Haugland er frådelt til fritidsføremål, i tillegg til ei anna hytte med tomt like ved. Om lag 500 lenger vest ligg eit LNFområde med høve til spreidd bustad- og yrkesbygging. Etter byggestart vil dette ikkje bli ein konsesjonspliktig eigedom (under 100 da) - men det vil vere krav om buplikt ved sal ut av nær familie. Guro overtar konsesjonsfritt etter sine foreldre. 2. Ein hyttetomt ved Dyrdalsvatn i søraustre delen av eigedomen, i nærleiken av tre andre fritidstomter, jf. kart. Tomta skal overførast dotter Guro, og vil og vere ein del
av disposisjonane familien ynskjer å gjere i samband med generasjonsskifte på garden. Området er i kommuneplanens arealdel lagt ut til LNF-område med høve for spreidd hyttebygging SH 14. Tomta ligg innanfor sone markert som flomfare H 320. 3. «Kårhuset» på garden der Dorthes mor bur i dag. Søkarane bur og der i dag, då eldste dotter Kristina med sambuar flytte heim i våningshuset på garden. Føremålet med delinga er fast busetting for søkjarane. Kårhuset ligg ved gardsvegen om lag 200 meter før ein kjem fram til gardstunet. Arealføremålet her er LNF-område. Eigedomen Dyrdal er i følgje vedlagt gardskart på om lag 12 000 da, der 2350 da er produktiv skog, 104 da er full- og overflatedyrka jord og 57 da er innmarksbeite. Jordbruksarealet er leigd bort. Vurdering etter jordlova: Kommunen kan etter jordlova 12, 3 ledd gje løyve til frådeling av landbrukseigedom om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Bakgrunnen for delingssøknaden er eit generasjonsskifte på garden, der eldste dotter allereie har flytt heim og skal overta Dyrdal. Yngste dotter vil og busette seg på staden. Foreldra vil og halde fram med å bu på garden i eige frådelt hus. Dette kan frigjere kapital for nye eigar til vedlikehald og investeringar på garden, samstundes som yngste dotter også får høve til eit enkelt dyrehald og vedhogst. Dette synes å samsvare godt med kommune- og landbruksplan - der ein har mellom anna har fokus på busetting generelt, og generasjonsskifte og rekruttering til landbruket spesielt. Jordlova 12 har klåre føringar om ta omsyn til busetting i delingssaker noko som taler for søknaden. Søknaden inneber frådeling av produktivt areal langt utover ei vanleg bustadtomt - i praksis etablering av eit lite småbruk. Dette gjev likevel gjev nokre utfordringar i saka: 1. Frådeling av 20 dekar ved Haugland. Frådeling av 20 dekar produktivt areal (skog og jord) frå ein landbrukseigedom kan neppe seiast å vere i tråd med å ta omsyn til tenleg bruksstruktur og vern av arealressursane, jf. 12. I følgje rundskriv M-1/2013 er det eit mål for jordlova at driftseiningar i landbruket bør styrkast, samt at ein bør hindre at det oppstår einingar som er vanskelege å drive rasjonelt og oppretthalde som aktive gardsbruk. Små einingar aukar risikoen for at produktivt areal ikkje blir drive forsvarleg, samt at det kan vere ei utfordring å følgje opp driveplikta på mindre bruk. Landbrukseigedomane i Vinje har i dag ein småbruksstruktur basert på slik situasjonen i landbruket var for over femti år sidan. Etter sakshandsamar sin vurdering treng ein såleis ikkje fleire småbruk i dag snarare tvert i mot bør eigedomar slåast saman for å få ei
rasjonell storleik tilpassa dagens krav til maskinell drift. På den andre sidan vil neppe frådeling av 20 dekar vere uforsvarleg ut frå omsynet til avkasting og inntening på Dyrdal med sine resursar, jf. gardkartet. Av omsyn til arrondering ville det og truleg ha vore betre å ha teigen i mot eigedomsgrensa. Likevel ligg arealet usjenert til i høve til tun og anna jordbruksareal, og ei frådeling kan likevel neppe seiast å vere til ulempe for landbruket i området. Jordlova 12, 4 ledd opnar for at ein likevel kan gje samtykke til deling til bustadføremål, sjølv om ein vurdering etter tredje ledd taler for avslag. Frådelinga kan i følgje rundskrivet og omfatte større tomter utan bygningar. Eit vilkår vil vere at kommunen har vurdert situasjonen for busettinga i området og at ein kan gje samtykke der ein ynskjer å oppretthalde folketalet. I følgje kommunale planer er auka busetting ei målsetting for heile kommunen noko som skulle tale for søknaden etter 12, 4 ledd. Det har vore nokre andre tilfelle der kommune har gjeve løyve til større frådelte bustadtomter/småbruk. I 2007 blei det frådelt eit småbruk med tun på 53 dekar frå gnr. 104/1 i Øyfjell. Dette var den gong grunngjeve med at kommunen har pågang av folk som ønskjer å busette seg i kommunen utanom byggefelt. Der har i lengre tid vorte ein trend i samfunnet generelt med livsstilflyttare som fokuserer på verdiar rundt det å bu på småbruk i grendane. Det er få småbruk / store bustadtomter i omsetning som gjer at kommunen truleg går glipp av noko tilflytting, jf. oppslag i Vest-Telemark Blad 20.01.2007, sjå vedlegg. I 2000 blei det frådelt åtte dekar bustadtomt (gnr. 136/114) i Raulandsgrend. Andre saker gjeld frådeling av Bakkane på Rauland (gnr. 151/576) på 12 dekar i 2011 for bustadføremål, bustadtomt på totalt fem da på Varland (gnr.160/22) i 2012, bustadtomt på fire da ved Rorge (gnr. 117/24) i 2012, og ikkje minst tre prøvebustader i Øyfjell på kvar tre dekar. Desse sakene er alle forskjellige men det kan etter sakshandsamar sin vurdering neppe seiast at slike saker har skapt presedens eller ført til stor pågang av andre som ønskjer seg store bustadtomter så langt. Omsyn til krav om likebehandling i forvaltninga bør truleg likevel tale for søknaden. I ei total vurdering finn rådmannen det rett å la omsynet til busetting og generasjonsskifte på ein landbrukseigedom vege tyngre enn omsynet til vern av arealressursane på gnr. 114/1 Dyrdal når ein vil tilrå frådeling som omsøkt etter jordlova 12, 3 og 4 ledd. 2. Hytte Frådeling som omsøkt er i tråd med kommunale arealplanar på staden som er landbruk, natur og friluftsliv (LNF), med høve for spreidd hyttebygging. Då ein i samband med arealplanen har vurdert dei prinsipielle føringane for bruken av området, finn ein det berre naudsynt å vurdere søknaden i høve til eventuelle ulemper for landbruk og kulturlandskap på staden etter jordlova 12, jf. pkt. 4,2 i føresegner for arealplanen. Den omsøkte tomta ligg eit godt stykke vekk frå tun og jordbruksareal, slik at sakshandsamar heller ikkje kan sjå at frådelinga eller tilkomst kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, jf. jordlova 12. Sjå vurdering etter PBL under. 3. Kårbustad Kommunen kan som nemnt over gje løyve til frådeling av landbrukseigedom etter jordlova 12, 3 ledd under visse vilkår. Sjølv om desse vilkåra ikkje er oppfylt kan ein likevel etter 12, 4 ledd gje løyve om føremålet er busetting som i denne søknaden. Den omsøkte tomta ligg
eit godt stykke vekk frå tun og jordbruksareal, slik at sakshandsamar heller ikkje kan sjå at frådelinga eller tilkomst kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området og kan såleis gjer løyve etter jf. jordlova 12. Vurdering etter plan og bygningslova: Søknaden inneheld ynskje om å skilje frå 3 teigar av ulik storleik og til ulike føremål. 1. Frådeling av 20 daa til bustadføremål: Det er søkt om å skilje frå eit areal på 20 daa til bustadføremål. Området er delvis sett av til spreidd fritidsbustad, SH13 med høve til å skilje frå 3 fritidstomter, og delvis til LNF område i kommuneplanens arealdel. Tiltaket er såleis i strid med overordna plan. Søknad om å skilje frå 20 daa må difor sjåast på som ein dispensasjonssøknad og må vurderast etter kriteria i plan og bygningslova 19-2. Pbl 19-2 seier at ein ikkje skal gje dispensasjon dersom dette inneber at omsyna bak planen det vert gjeve dispensasjon frå vert sett vesentleg til side. I tillegg må fordelane med ein dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vinje kommune har ein praksis med å gje dispensasjon til frådeling av bustadtomter i LNFområde såframt frådelinga ikkje er i konflikt med andre aktuelle arealbruksinteresser. Ein visar her mellom anna til føresegnene i kommuneplanens arealdel 4.2.1: Tiltak skal ikkje vere i konflikt med arealbruksinteresser knytt til landbruk, naturvern, landskap, vassdrag, kulturminnevern og friluftsliv. og 4.2.5 seier mellom ana at: I tillegg til det som er nemnt i pkt 4.2.1 skal følgjande kriteria leggjast til grunn ved plassering av ny bustad i grendene: Ny busetnad skal som hovudregel leggjast til grender, der skuleskyss og infrastruktur er etablert. Ny busetnad og tilkomstvegar skal ikkje leggjast i konflikt med gardstun eller driftsvegar. Bustader skal ikkje leggjast nærare dyrka mark og landbruksbygg enn 50m. Eigna tilkomst Ikkje i konflikt med biologisk mangfald, kulturminne eller viktige friluftsinteresser. Risiko og sårbarheit. Etter ei vurdering ut i frå punkt 4.2.1 og 4.2.5 i kommuneplanens arealdel er konklusjonen at landbruksinteressene er ein vesentleg faktor i saka, og viser her til eiga vurdering i høve til jordlova. Elles oppfyller søknaden dei fleste andre av dei nemnde kriteria i kommuneplanens arealdel. Sjølv om ein vanlegvis er positiv til bustadtomter, er denne saka spesiell i og med at tomta er såpass stor. Vanlegvis vil ein halde seg på omlag 2 daa og i somme tilfelle opp mot maks 5 daa avhengig av mellom anna arrondering og naturleg avgrensing i terrenget. Søkjar grunnar trongen for stort areal med eit sterkt ynskje å ha moglegheit til å ha litt dyr og å kunne ta ut ved frå eigen skog. Saka er også eit ledd i ei generasjonsskifte sak og storleiken på tomta vil vere med på å gje yngste dotter «ein rimeleg kompensasjon» i staden for å bli kjøpt ut, dette vil bidra til at eldste dotter, som overtek gardsbruket, ikkje treng å betale ut syster si og kan difor klare seg med mindre gjeld. Avgjersla i denne saka kan få presedens for andre saker, slik at det er viktig prinsipielt å tenke på kva ein ynskjer i kommunen. Er busetjing ein såpass viktig faktor at ein kan godta ei større oppdeling av kommunens landbrukseigedommar?!
Administrasjonen har undersøkt om det finns andre liknande saker og av dei som dukka opp var det ei delingssak frå 2007 i Øyfjell (sjå vedlagt sak). I forhold til størrelse på tomta som skal skiljast frå kan sakene samanliknast. Som beskrive tidlegare er bustad ei viktig prioritering i kommunen, slik at om det eksisterar ein bustad på eigedommen eller ikkje, vil ikkje bety all verdens for søknaden. Det som er viktigast å taka stilling til er om ein skal godta at så store areal vert skild frå til busetting. Ein splittar opp større gardsbruk til fordel for mindre småbruk. Konklusjon: Ut i frå diskusjon på planavdelinga og ei brei vurdering av saka, både etter pbl 19-2 og føresegnene i kommuneplanens arealdel, meinar sakshandsamar at ein kan gje dispensasjon til å skilje frå ei bustadtomt på 20 daa under tvil. Tiltaket er vurdert til å ikkje koma i vesentleg konflikt med andre interesser enn landbruket. Det er også gjeve løyve i høve til jordlova. Busetting er viktig for kommunen og det vert vurdert at føremålet med planen ikkje vert sett vesentleg til side. Argumenta til søkjar med at det er ynskje om moglegheit for å ha hest og å ta ut ved frå eigen skog, og særleg generasjonsskifteprosessen, er argument som taler for å gje løyve. Når ein ser på heilskapen for samfunnet vil det vege positivt med auka busetting og aktivitet i bygda, ein ser positivt på at ungdom ynskjer å flyta heim og både bu og drive i kommunen. Når det gjeld presedens så må ein vurdere kvar sak individuelt og ein søknad om dispensasjon skal grunngjevast godt for å gå gjennom, særleg der det er snakk om såpass stor tomt som det er søkt om her. Det vert som regel ikkje sett på som nok argumentasjon at ein berre ynskjer større areal. 2. Hyttetomt: Det er søkt om frådeling av ei hyttetomt innanfor område SH14 i kommuneplanens arealdel. Området er sett av til spreidd fritidsbustad med høve til å skilje frå 2 fritidstomter. Området er i tillegg merkt med faresone for flaum (H320). Å dele frå ei fritidstomt her er i tråd med overordna plan jf plan og bygningslova 11-6. Det er ikkje presisert storleik på tomta i søknaden. Praksis for fritidstomter i kommunen er 1-1,5 mål. Sidan det ligg restriksjonar på området i høve til flaum må ein undersøke reell flaumfare. Ein må gjere ei fagleg vurdering av reell flaumfare og eventuelle tiltak, før ein kan måle opp tomta jf pbl 28-1. Jf punkt 6.1.4 i føresegnene for kommuneplanens arealdel skal det ikkje gjevast byggjeløyve før ei fagkyndig utgreiing om flaumfare ligg føre. Sakshandsamar meinar det er like greitt å setje det som føresetnad før frådeling, då det er uheldig å skilje frå ei tomt som kan vise seg å bli utfordrande å byggje på. 3. Kårbustad: Siste punktet i søknaden er å skilje frå kårbustaden på garden. Huset ligg omlag 150 m i luftline frå gardstunet. Det er felles gardsveg og eiga avkøyring til kårhuset før ein kjem til sjølve gardstunet. Området er sett av til LNF område i kommuneplanens arealdel. Ei frådeling til uendra bruk vil såleis vere i tråd med overordna plan og ein kan gje løyve til frådeling plan og bygningslova 11-6. For alle tre tiltaka gjeld fylgjande føresetnad: Det må sikrast rett til vatn, avløp og veg jf plan og bygningslova 27-1, 27-2 og 27-4.
Rådmannens framlegg til vedtak: Plan og miljøutvalet gjer fylgjande vedtak: 1 Det vert gjeve løyve til å skilje frå tomt/småbruk på 20 mål som omsøkt jf. plan og bygningslova 19-2 og jordlova 12, 3 og 4 ledd med vilkår om bustadføremål. 2 Det vert gjeve løyve til å skilje frå fritidstomt i område SH 14 på maks 1,5 mål som omsøkt jf plan og bygningslova 11-6 og jordlova 12, 3 og 4 ledd. Det vert sett som eit vilkår at det føreligg ei fagkyndig vurdering av reell flaumfare (jf pbl 28-1) før ein kan måle opp tomta. 3 Det vert gjeve løyve til å skilje frå bustadhus og maks 2 mål tomt som omsøkt jf. plan og bygningslova 11-6 og jordlova 12, 3 og 4 ledd med vilkår om bustadføremål. Rådmannen, 12.04.16 Jan Myrekrok, rådmann /s/