Pbl: Plan- og bygningsloven Forslag til Utbyggingsavtale for Brødholt boligområde, Hobøl kommune Avtalen er inngått på bakgrunn av vedtak om bruk av utbyggingsavtaler vedtatt av Hobøl kommunestyre 19.06.2006, sak 06/10, samt reguleringsplan for Brødholt vedtatt av kommunestyre 22.11.2010, sak 10/65. 1. GENERELT 1.1 Avtaleparter Hobøl kommune, org. nr. 964 947 449 inngår denne avtalen for utbyggingen av Brødholt boligområde med Brødholt Utbygging AS, org. nr. 997 634 128 på den ene siden og Brødholt Utvikling AS, org. nr. 989 115 049 på den andre siden. 1.2 Definisjoner Pbl: Plan- og bygningsloven 1.3 Avtalens bakgrunn og formål I henhold til reguleringsplan for Brødholt, vedtatt 22.11.2011, 15 skal det inngås utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Hobøl kommune før igangsetting av bygge- eller anleggsarbeider. Utbyggingsavtalen skal etter bestemmelsen fastlegge utbyggingstakt, standard på tekniske anlegg, veier, krav til opparbeidelse av fellesområder, krav til skole- og barnehagekapasitet samt fordeling av felleskostnader. Utbyggingen av eiendommen vil i henhold til denne avtalens punkt 2.4. skje i to byggetrinn. Brødholt Utbygging AS er utbygger av Byggetrinn I, delfelt 2, 4, 5, 12 og 14, jfr. vedtatte reguleringsplan. Brødholt Utvikling AS er utbygger av Byggetrinn II, delfelt 6-11, og 15 samt delfelt 1 og 3 i Byggetrinn I, jfr. vedtatte reguleringsplan. De respektive utbyggerne innestår for de plikter og rettigheter denne avtale knytter til de respektive byggetrinnene, og er ikke solidarisk ansvarlig for hverandres forpliktelser. Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forplikter overfor hverandre ved utbygging av området Brødholt, gnr 5, bnr. 152, 153 m.fl.. Avtalen gjelder teknisk og grønn infrastruktur. Grunnlag for avtalen er: Plan- og bygningsloven 2008 (heretter pbl) Gjeldende kommuneplan. Reguleringsplan for Brødholt, planid 0138 2010 0001 Dispensasjonsvedtak fra Hovedutvalg for plan og utvikling 15.11.2011, sak 11/58 Innholdet i utbyggingsavtalen skal til en hver tid ligge innenfor det som er fastsatt i pbl kap 17. Alle anleggsplaner og metoder for utførelse av tekniske anlegg skal godkjennes av Hobøl kommune før igangsettelse. Alle tiltak skal utføres i henhold til pbl med tilhørende forskrifter. Likeledes skal gjeldende arealplan, reguleringsplan, forskrifter og regler som gjelder Hobøl kommunelegges til grunn for planene.
1.4 Utbyggingsområde/geografisk avgrensning Avtalen omfatter følgende område: Område i Tomter omfattet av reguleringsplan for Brødholt, vedtatt den 22.11.2010, sak 10/65. Hjemmelshaver til gnr 5, bnr. 1, 152 og 153 er per 20.10.2011 i følge Matrikkelen Otter Brødholt. Hjemmelshaver til gnr. 5, bnr. 132 er per 20.10.2011 i følge Matrikkelen Hobøl kommune. Eiendommene gnr. 5, bnr. 22/11 og gnr. 5, bnr. 59 ligger innenfor planområdet, men unntas fra utbyggingsavtale da nåværende bebyggelse ikke skal endres i utbyggingsprosjektet. 1.5 Finansiering og kostnadsfordeling Hobøl kommune kan anvende anleggsbidragsmodellen i de tilfeller kommunen har interesse av utbyggingen, og/eller hvor det er i kommunens interesse totalt sett at anleggsbidragsmodellen benyttes. Anvendelse av anleggsbidragsmodellen forutsetter at utbygger innbetaler forskuddsvis á konto slik at kommunen til enhver tid har dekning til utlegg i forbindelse med anlegg/tiltak. Utbygger må utarbeide et kostnadsoverslag for de aktuelle arbeidene. Utbyggerne avtaler selv fordeling av kostnader på den enkelte utbygger. Hobøl kommune stiller seg positiv til å inngå avtale om bruk av anleggsbidragsmodellen, dersom utbygger ønsker dette. Bruk av anleggsbidragsmodellen reguleres gjennom egen avtale. Kostnader ved fastsettelse av en slik avtale skal deles. 2. UTBYGGERS ANSVAR 2.1 Omfanget av utbyggingen Utbygger er ansvarlig for a) å bygge samle- og boligveier som vist i reguleringsplan. b) å bygge nødvendig vann- og avløpsanlegg til planlagt boligområde fra kommunens (og Hobøl vannverk BA sine) påkoblingspunkter. Dette inkluderer prosjektering og gjennomføring av eventuell nødvendig oppdimensjonering av kommunens pumpestasjon vest for utbyggingsområdet. Kostnadene i forbindelse med utbedring av selve pumpestasjonen skal deles likt mellom utbygger og kommunen. c) alt øvrig teknisk anlegg som elektrisitet, trekkrør for tele- og kabel-tv etc. d) koordinering og samarbeid mellom de ulike utførende parter. Teknisk anlegg skal koordineres for felles kabelgrøfter. e) at det før rammesøknad utarbeides plan for teknisk anlegg som omfatter vannforsyning, avløp, spillvann, overvann, kabeltraseer, lysmaster og brannkummer. Oppdatert plan leveres til Hobøl kommune ved ferdigstillelse. f) at det utarbeides skiltplan og forslag til skiltvedtak som leveres sammen med rammesøknad. Gjennomføring av skilting før overtakelse. Offentlige veier overtas av kommunen i henhold til bestemmelsene i avtalens punkt 5 og pr byggetrinn. Avløpsnettet overtas av kommunen i henhold til bestemmelsene i avtalens punkt 5 og pr byggetrinn. Vannledninger overtas av Hobøl vannverk BA.
2.2 Grunnerverv Utbygger har ansvaret for å erverve nødvendig grunn og rettigheter for fremføring og tilslutning til eksisterende vei-, vann- og avløpsnett. Grunneiere skal vederlagsfritt avstå grunn til infrastruktur, herunder vei, vann og avløp til kommunen. 2.3 Fremdrift Byggetrinn I skal gjennomføres uten unødig utsettelse. Byggetrinn II kan gjennomføres i løpet av kommuneplanperioden 2011-2022. 2.4 Rekkefølgebestemmelser Byggetrinn I innebærer utbygging av delfelt 1-5, samt 12 og 14. Byggetrinn II innebærer utbygging av delfelt 6-11, samt 15. Kun delfelt 12 kan etableres før ny atkomstvei bygges. Byggeplan for nytt kryss med FV120 skal være godkjent av Statens Vegvesen før rammetillatelse kan gis. 2.5 Vei, vann og avløp Produkter og materialer som benyttes i vei, vann- og avløpsanlegg, skal ha slike egenskaper at bestemmelsene i plan- og bygningsloven og kravene i teknisk forskrift oppfylles. For alle deler av utvendige vei, vannforsynings- og avløpsanlegg må det legges godt til rette for drift og vedlikehold. Vann- og avløpsanlegg bør ikke overbygges. Blir ledninger allikevel overbygget, må anlegget legges i varerør, kulverter eller tilsvarende. Vann og avløpsnettet bør legges i områder som er regulert til veiformål eller lignende areal til felles bruk. Vann- og avløpsledninger i jord skal prosjekteres og utføres slik at frost ikke når ned til ledningene. Offentlige veier skal opparbeides i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende regelverk og Statens veivesens håndbøker og veinormaler. Detaljplan for opparbeidelse av offentlig kjørevei, samt vegbelysning, skal godkjennes av kommunen før igangsetting av anleggsarbeidene. Vannledninger overtas av Hobøl vannverk BA i henhold til bestemmelsene i avtalens punkt 5. Avløpsnettet overtas av kommunen i henhold til bestemmelsene i avtalens punkt. 5. 2.6 Fordelingsanlegg strøm, el-, tele- og kabel-tv anlegg Utbygger inngår avtale med netteier om fremføring av elektrisk energi. Det skal legges trekkrør for fiberkabel i alle grøfter som går inn til bebyggelsesområdet. 2.7 Fellesområder, lekeområder og velforening Det skal opparbeides fellesområder og lekearealer i tråd med reguleringsplanen. Lokale lekeplasser skal kunne tas i bruk før innflytting for det enkelte delfelt. Felles grøntareal skal kunne tas i bruk før byggetrinn I er ferdigstilt. Konkrete planer for utearealer, herunder fellesområder, skal på forhånd godkjennes av kommunen. Utbygger skal sørge for at det etableres en/flere velforening(er) til å forestå drift og vedlikehold av disse områdene. Velforeningen skal senest etableres tre år etter at IG for første
byggetrinn er gitt. Frem til det er etablert velforening er det utbygger som har ansvaret for å forestå drift og vedlikehold av fellesområder og lekeplasser. I kjøpekontrakten mellom utbygger og beboere på feltet, inntas det at beboere har andel i felles lekeplasser og fellesområder, og at beboerne har plikt til å delta i velforeningen for feltet. Lekearealer skal opparbeides med godkjente lekeapparater. Lekearealene skal godkjennes av kommunen. Fellesområdene skal gis en vegetasjon som er naturlig i området. 2.8 Tilrettelegging for ski- og turløyper Utbygger har ansvar for å inngå avtaler som sikrer rett til å anlegge og bruke traseer for skiog turløyper gjennom området. Avtalen må omfatte avklaringer av eventuelle erstatningsspørsmål som kan oppstå i forbindelse med grunn- og rettighetserverv vedrørende anlegging av ski- og turløyper. 2.9 Fortidsminner Dersom det under opparbeidelsen av området blir registrert fortidsminner, og/eller avdekket større eller mindre sannsynlighet for slike, skal utbygger bekoste utgifter ved de nærmere undersøkelser. 3. KOMMUNENS ANSVAR 3.1 Omfanget av utbyggingen Kommunen er ansvarlig for a) at det kommunale avløpsnettet skal ha tilstrekkelig kapasitet. b) å være representert i byggemøter c) å dekke halvparten av kostnadene knyttet direkte til en eventuell utbedring av kapasiteten på eksisterende pumpestasjon vest for området. Kun kostnader for tiltak i forbindelse med selve pumpestasjonen skal medregnes. 3.2 Grunnerverv/ekspropriasjon Hobøl kommune skal vederlagsfritt overta grunn til infrastruktur fra grunneier(ne), jf. pbl. 18-1 3.ledd. Dersom utbygger ikke på annen måte får ervervet nødvendig grunn og rettigheter for fremføring og tilslutning til eksisterende vei-, vann- og avløpsnett kan Hobøl kommune foreta ekspropriasjon i henhold til pbl kap 16. Utbygger må bære ekspropriasjonskostnadene. 3.3 Vei, vann og avløp Kommunen skal overta vann-, avløps- og offentlige veianlegg. (evt.: Hobøl Vannverk BA overtar vannanlegg). Overtakelse skjer i henhold til bestemmelsene i avtalens punkt. 5. 3.4 Fellesområder og lekeområder Lekearealene skal godkjennes av kommunen. 4. ØKONOMISKE BETINGELSER
Utbygger påtar seg alle kostnader forbundet med planlegging, utføring og ferdigstillelse av de pålagte plikter og ansvar som er fastsatt i under avtalens punkt 2. Likeledes skal kommunen påta seg alle kostnader forbundet med de pålagte plikter som er fastlagt under avtalens punkt 3.1. Offentlige saksbehandlingsgebyrer, tilknytningsavgifter etc. påhviler utbygger Brødholt Utbygging AS i henhold til det til enhver tid gjeldende gebyrregulativ i kommunen. Pålagte plikter i henhold til avtalen her gir ingen rett til avkortning eller fritakelse fra offentlige gebyrer og avgifter. Utbygger dekker fradelings- og overskjøtingskostnadene i forbindelse med kommunal overtakelse av offentlige trafikkområder, vann og avløp. 5. FERDIGSTILLELSE, OVERTAKELSE OG DRIFTFASE Ved ferdigstillelse av samle- og boligveier, vann- og avløpsanlegg skal utbygger sende inn anmodning om ferdigattest til bygningsmyndigheten (evt. anmodning av midlertidig brukstillatelse), jf. pbl 21-10. Dersom kommunen finner at tiltaket eller dokumentasjonen har feil eller mangler av mindre vesentlig betydning i forhold til tillatelsen, kan det gis midlertidig brukstillatelse for tiltaket eller for del av det. Kommunen skal alltid sette frist for ferdigstillelse når midlertidig brukstillatelse gis. Dersom det fortsatt er anleggstrafikk i området, kan det gis midlertidig brukstillatelse for vei etter pbl 21-10, forutsatt at vilkårene for øvrig er til stede og bruken ikke medfører fare eller vesentlig ulempe. Momenter som vil bli vektlagt ved vurderingen av om midlertidig brukstillatelse skal gis, er veiens tilstand, gjenstående byggeaktivitet med belastning på veinettet etc. Overtakelse kan først skje når det er gitt ferdigattest fra bygningsmyndigheten. Utbygger skal overdra tekniske anlegg, herunder vann-, avløps-, overvannsledninger, samt offentlige veier og gatebelysning vederlagsfritt til Hobøl kommune etter ferdigstillelsen, jf. pbl. 21-10 og beskrivelse ovenfor. Det er kommunens virksomhet for Forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) som vurderer og fastsetter når veiene kan anses ferdigstilt i henhold til overtakelse. Kravene som stilles fra FDV skal være i samsvar med gjeldende regelverk for vei-, vann- og avløp og avtalen her. Før overdragelse skal anleggets utførelse dokumenteres med "som bygget"- tegninger og egenkontrollskjemaer (FDV-dokumentasjon). Ledningsnettet skal trykk- og tetthetsprøves etter tekniske spesifikasjoner, samt inspiseres med kamera. Kummer og sluk skal være rengjorte. Plan for teknisk anlegg skal foreligge på digital form i avtalt format, samt at kummer skal vedlegges med fotodokumentasjon. Vei, vann og avløp, samt kabeltraseer skal innmåles med GPS-system, og SOSI-fil (etter gjeldende SOSI standard) skal vedlegges i digital form til FDV-perm. Det holdes overtagelsesforretning med protokoll som begge parter underskriver. Tekniske tjenester FDV forbeholder seg retten til ikke å overta tekniske og kommunaltekniske anlegg som ikke tilfredsstiller normalene. 6. REFORHANDLINGER Dersom det er enighet om det kan partene inngå i reforhandlinger av ett eller flere av punktene i avtalen her. Partene skal søke å finne løsninger som fremmer intensjonene i avtalen.
7. TRANSPORT AV AVTALEN 7.1 Generelt Ved salg eller annen form for overdragelse av eiendommer omfattet av denne avtale, vil ny eier tre inn i avtalen slik den foreligger. Som transport av avtalen regnes også salg av kontrollerende aksjonærs aksjer, skifte av selskapets deltakere eller selskapsform. 7.2 Endring av partskonstellasjon Utbygger for Byggetrinn II, Brødholt Utvikling AS, har rett til å overdra sine rettigheter og plikter etter utbyggingsavtalen til Utbygger av Byggetrinn I, delfelt 12, 1, 2, 4 og 5, Brødholt Utbygging AS. 8. MISLIGHOLD Ved mislighold av de forpliktelser som fremkommer av avtalen her, skal den som misligholdet går ut over sende en skriftlig advarsel til den annen part, med en ny frist for oppfyllelse/retting. Dersom parten ønsker å benytte dagsmulkt, må varselet inneholde opplysninger om at manglende oppfylling innen ny fastsatt frist vil føre til dagsmulkt som vil påløpe inntil misligholdet opphører. Advarselen må opplyse om dagsmulktens størrelse og dagmulkten må stå i forhold til misligholdet. En eventuell konflikt skal søkes løst etter de bestemmelser som fremgår av avtalens punkt 9. Når fristen for oppfyllelse er utgått, sender den som misligholdet går ut over en skriftlig henvendelse der det fremgår at undertegnede anser at den annen part har misligholdt kontrakten, og at ny tidsfrist for retting ikke anses overholdt. Det må også opplyses om at det påløper en dagsbot inntil misligholdet anses rettet eller opphører og opplysninger om når dagsbøtene forfaller til betaling. Partene skal forsøke å løse konflikten i henhold til de bestemmelser som fremgår av avtalens punkt 9. Ved vesentlige og gjentatte mislighold, kan den parten som misligholdet går ut over søke erstatning for det tapet han er påført som følge av misligholdet. Som "vesentlig mislighold" regnes forhold som åpenbart fører til en vesentlig forsinkelse av motpartens arbeid. Ved vurderingen av hva, som skal regnes som en "vesentlig forsinkelse", skal man se på bakgrunnen for misligholdet og hvorvidt det er i motpartens kontroll å rette misligholdet, hvilke konsekvenser det har for den parten misligholdet går ut over og hvorvidt det arbeidet som forsinkes har konsekvenser for andre deler av utbyggingsprosessen. Dersom den parten misligholdet går ut over mener at misligholdet er vesentlig, skal dette begrunnes skriftlig overfor den parten som misligholder kontrakten. Parten skal ha anledning til å uttale seg og partene skal forsøke å løse konflikten etter de bestemmelser som fremgår av avtalens punkt 9. Dersom misligholdet skyldes force majeure eller andre forhold utenfor partenes kontroll kan ikke partene kreve dagbøter eller erstatning. 9. TVISTER Enhver tvist mellom partene som springer ut av denne avtalen skal søkes løst gjennom forhandlinger. Dersom partene ikke klarer å finne en løsning skal en oppmann oppnevnes til å bistå til løsning av tvisten. En tvist kan oppstå ved uenighet av tolkning av avtalen eller ved mislighold av avtalen. Oppmannen oppnevnes ved at partene foreslår en nøytral person som kan bistå med tvisteløsningen. Partene deler kostnadene ved bistand fra oppmannen.
Oppnås ikke enighet, blir tvisten avgjort ved voldgift, eller dersom en av partene ønsker det, vanlig domstol etter reglene i tvisteloven. Ved ordinær rettergang skal søksmål anlegges ved Heggen og Frøland tingrett. 10. KONKURS Ved konkurs trer konkursboet inn i avtalen slik den foreligger. Dersom det er gjort endringer i avtalen underveis trer parten inn i avtalen med alle endringer som er foretatt og underskrevet av begge parter. Den parten som går konkurs plikter å legge frem avtalen, med eventuelle etterfølgende endringer for den nye parten. 11. TINGLYSNING Kommunen har rett til å kreve tinglysning av utbyggingsavtalen eller deler av denne. Når kommunen krever tinglysning etter denne bestemmelsen skal utbygger bære kostnadene forbundet med tinglysningen. Dersom tinglysningen gjelder midlertidige heftelser, har kommunen plikt til å medvirke til senere slettelse av tinglyste dokumenter i grunnboken så snart den midlertidige heftelsen faller bort. 12. IKRAFTTREDELSE/VARIGHET Avtalen trer i kraft når offentlig ettersyn er gjennomført jf. pbl 17-4 og avtalen er signert av personer med avtalekompetanse, jf. punkt 13. Kontraktens gyldighet er forbeholdt godkjennelse i Kommunestyret. Avtalen varer inntil alle kontraktsforpliktelser er oppfylt, området er ferdig utbygget og ferdigattest foreligger. 13. SIGNATUR For kommunen signerer rådmannen. For utbygger signerer Bjørn Tollefsrud og Otter Brødholt. Disse personene er kontaktpersoner ved avtalens gjennomføringsfaser. Denne avtale er underskrevet i 2 (to) originaleksemplarer, en til Hobøl kommune og en til utbygger. Hobøl, den Hobøl, den Hobøl, den Bjørn Sjøvold Bjørn Tollefsrud Otter Brødholt Hobøl kommune Brødholt Utbygging AS Brødholt Utvikling AS Hobøl, den Otter Brødholt Brødholt Utbygging AS