ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk Jan Petter Terkelsen Dato: 27.06.2014 Fosserødåsen 4 Vår ref: 2013/7945-12 3282 KVELDE Deres ref: Arkivkode: 218/96 Saksbeh.: Atle Sørensen Tlf.: SVAR PÅ SØKNAD Tiltakssted: Botne hyttefelt Gnr/Bnr: 218/96 Tiltaket: Etablere rom under terrasse, opparbeide sti, etablere slippbrygge for båt Tiltakshaver: Jan Petter Terkelsen Ansvarlig søker: Samme Søknadsdokumenter: Datert: Mottatt: Dok.ref: Søknad om tillatelse til tiltak (ett-trinns søknad) 11.09.13 27.09.13 Søknad om ansvarsrett, selvbygger 11.09.13 27.09.13 Følgebrev til søknad 27.09.13 Situasjonsplan 27.09.13 Foto 27.09.13 Søknad om dispensasjon 13.01.14 15.01.14 Nabovarsel/kvittering for nabovarsel 04.04.14 09.04.14 Øvrige saksdokumenter: Datert: Mottatt: Dok.ref: Uttalelse fra fylkeskommunen 11.02.14 11.02.14 Uttalelse fra fylkesmannen 14.02.14 14.02.14 Søkers kommentar til uttalelser 09.04.14 11.04.14 Ansvarlig søker: Tiltakshaver søker personlig ansvarsrett for å kunne ivareta søkerfunksjonen. Kommunen finner å kunne innvilge tiltakshaver ansvaret for søkerfunksjonen, jf byggesaksforskriften 6-8. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Side 1 av 7 Kontaktinformasjon: www.arendal.kommune.no telefon: 37 01 30 00 postmottak@arendal.kommune.no Postadresse: Postboks 780, Stoa 4809 Arendal Sam Eydes plass 2 Organisasjon: Org.nr.: 940493021 IBAN: NO6730004049019 SWIFT: SPSONO22 Bank: Sparebanken Sør bankkontonr.: 3000 40 49019
VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplanens arealformål for etablering av rom under hytte og opparbeidelse av sti. Kommunen gir tillatelse for etablering av rom under hytte, samt opparbeidelse av sti som omsøkt. Med hjemmel i pbl 19-2 avslås søknad om dispensasjon for etablering av slippbrygge. Det gis ikke tillatelse til etablering av slippbrygge. Tiltakshaver innvilges personlig ansvarsrett ihht SAK 6-8. Gebyr: Det påløper saksbehandlingsgebyr med kr 8.100,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Gebyrberegningen fremgår nedenfor. Nærmere om tiltaket: Det søkes om tillatelse til tiltak bestående av tre elementer. 1.Etablere soverom/oppholdsrom under terrasse. (13 m 2 ) 2.Opparbeide sti ned til båtbu 3.Lage slippbrygge for båt. Arealplanstatus: Den aktuelle eiendommen er omfattet av reguleringsplanen Botne Hyttefelt, del av vedtatt 30.10.2013. Nabomerknader: Det er foretatt nabovarsling. Det har ikke kommet inn merknader. Dispensasjonssøknaden: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA FORMÅLET I REGULERINGSPLANEN 1.Innrede soverom under allerede eksisterende terrasse. Dette betyr ingen utvidelse av bebygd areal. Men vil bety en mindre fasadeendring mot Alvekilen, i det vi søker om å sette inn et vindu. Vi kan ikke se at det vil medføre noen form for ulempe for andre. Vi kan være opptil fire familier på hytta samtidig. Vi er så heldige å ha fått 7 barnebarn, så noe ekstra plass vil være kjærkommen. 2. Lage sti ned til båtbu. Det er snakk om de siste få meterne. Her går en bratt sti ned mot vestenden av båtbua. Vi ønsker å legge stien slik at den kommer ned i østenden. Denne stien vil ligge mellom baksiden av båtbua og bratthenget opp mot hytta. Den vil ligge i skjul for allmennheten. Den vil bety en betraktelig lettere adkomst for oss til brygge og båtbu. Jeg og min kone er nå godt over 60 år, og kjenner på at det ville vært godt med lettere tilgjengelighet. Inngrepet i naturen er minimal, sterkt begrenset innsyn. Og for den allmenne ferdsel i området betyr det heller en fordel. Nå må det sies at denne siste del av stien går kun til båtbua vår. Det er ingen vei videre, altfor bratt og utilgjengelig. 3. Slip for båt. Her er det snakk om en liten og diskre slipp for småbåt som len kan taes opp og ned fra vannet. Den vil knapt synes fra landsiden, men også fra sjøsiden vil den ligge lavt og delvis i skul av Side 2 av 7
bryggen. Som bildene viser, er der nå en steinrøys på plassen, så jeg vil hevde at en slipp her vil bety et pluss for helhetsinntrykket. På denne bakgrunn søker jeg om dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen i det jeg vil hevde at de påtenkte arbeidene har langt større fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Uttalelse fra andre myndigheter: Fylkesmannen: Rom og sti Miljøvernavdelingen har vurdert omsøkte rom og sti til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen vesentlige merknader til disse tiltakene. Båtslipp Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen av 25.3.2011, deler landet inn i 3 hovedkategorier avhengig av byggepresset i strandsonen. For region 2, som inkluderer kystkommunene i Aust-Agder, heter det at Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder der presset på arealene er stort. Offentlige myndigheter skal i sin planlegging og medvirkning legge retningslinjene til grunn. Tiltakshaver opplyser at det er snakk om en liten og diskré slipp for småbåter. Videre uttales følgende: «Den vil knapt synes fra landsiden, men også fra sjøsiden vil den ligge lavt og delvis i skjul av bryggen. Som bildet viser, er der nå en steinrøys på plassen, så jeg vil hevde at en slipp her vil bety et pluss for helhetsinntrykket.» Selv om et område i stor grad er bebygd med brygger fra før, er det med bakgrunn i det nasjonale målet om å begrense videre nedbygging av strandsonen, viktig at det i alle fall ikke tillates større brygger enn det som er nødvendig for å sikre behovet for adkomst til eiendommen. Eiendommen har allerede en relativt stor brygge. Selv om det opplyses at båtslippen vil ligge lavt, vil den etter miljøvernavdelingens vurdering medføre at området fremstår som ytterligere nedbygd, og inntrykket av en nedbygd og privatisert strandsone vil således bli forsterket. Miljøverndepartementet ga allerede i det første strandsonebrevet av 11.11.99 uttrykk for at en liberal dispensasjonspraksis i strandsonen på sikt vil kunne gi en uheldig sumeffekt: Mindre anlegg som brygger, naust og plattinger mv. i strandsonen representerer også et stort problem, på grunn av den samlede virkning flere slike mindre inngrep får. Miljøvernavdelingen vil påpeke at i en kommune som er utsatt for et så sterkt byggepress som Arendal, må konsekvenshensynet veie tungt. Av dispensasjonssøknaden fremkommer det ingen særlige grunner for hvorfor det søkes om båtslipp. Vi kan ikke se at denne saken skiller seg vesentlig fra andre saker vedrørende oppføring av båtslipp, og dersom det gis dispensasjon i aktuelle sak, vil dette kunne skape uheldige presedensvirkninger i forhold til senere liknende saker. Det kan ikke forventes at alle skal ha båtslipp på egen eiendom. I sum vil en rekke slike dispensasjoner kunne føre til en uheldig praksis, som igjen kan medføre at hensynene bak byggeforbudet i strandsonen eller andre arealdisponeringshensyn blir skadelidende. Konklusjon Omsøkte tiltak, for så vidt gjelder båtslipp, vil etter miljøvernavdelingens vurdering medføre klare ulemper i forhold til de hensynene byggeforbudet er ment å ivareta. På denne bakgrunn fraråder vi kommunen å gi dispensasjon i aktuelle sak. Dersom kommunen likevel gir dispensasjon for omsøkte båtslipp, vil Fylkesmannen vurdere å påklage vedtaket. Vi ber av hensyn til klageadgangen, om å få tilsendt kopi av vedtak i saken. Vi ber videre om at det blir gitt en nærmere begrunnelse for vedtaket, uavhengig av om søknaden blir innvilget eller avslått, jf. forvaltningsloven 24 og 25. Side 3 av 7
Fylkeskommunen: Vi viser til oversendelse av 23.1.14 vedrørende søknad om å innrede soverom under terrasse, slipp og sti på gnr/bnr 28/96, Botne ved Alvekilen. Området inngår i reguleringsplan for del av Botne hyttefelt, vedtatt i 2013. Alle de omsøkte tiltakene er således i strid med arealformål og er avhengig av dispensasjon eller endring av plan. Plan- og naturseksjonens vurdering Plan- og naturseksjonen viser til at gjeldende reguleringsplan for området er ny. Etter hva vi kan se ble ikke de aktuelle tiltakene vurdert i denne sammenheng. 1. Soverom under terrasse Hytta har en slikt beliggenhet at terrassen henger ut over skrånende terreng. Tiltaket vil ikke øke hyttas bebygde areal, men fasaden vil endre karakter slik at hytta vil fremstå som en 2- etasjes hytte sett fra sjøen. Plan- og naturseksjonen ber kommunen vurdere konsekvenshensyn i dette spørsmålet, men har for øvrig ikke vesentlige merknader til dette tiltaket. 2. Sti Tiltaket beskrives som opparbeiding av sti, uten at inngrepsbehovet blir beskrevet i særlig grad. Dersom stien kan opparbeides uten vesentlige og/eller irreversible tiltak, har ikke plan- og naturseksjonen vesentlige merknader til tiltaket. Strandsonen i området er for øvrig vanskelig tilgjengelig for allmennheten. 3. Slipp På bakgrunn av søknaden er det litt vanskelig å se for seg hvordan slippen er tenkt bygget. Tatt i betraktning eksisterende tiltak i området ser det imidlertid ikke ut til at en slipp med omsøkt plassering vil bidra til at det inngrepspregede området vil oppleves som særlig endret. Plan- og naturseksjonen er imidlertid skeptisk til etablering av slipp fordi dette er et behov som kan påberopes mange steder. Ansvarsfordeling: Tiltakshaver søker personlig ansvarsrett som selvbygger for alle funksjoner og ansvarsområder knyttet til tiltaket. Kompetansekravet erklæres oppfylt ved bruk av medhjelpers utdannelse og/eller praksis, samt bruk av innleid foretak. Kommunens vurdering: Dispensasjonsspørsmålet: Gjeldende reguleringsplan Botne hyttefelt, del av ble vedtatt 30.10.2013. Søknaden som nå behandles ble innsendt før denne planen ble vedtatt, men søknaden ble først komplettert etter vedtakelse av planen. Det er uansett gjeldende reguleringsplan på behandlingstidspunktet som må legges til grunn. Videre innehar den nye planen det samme arealformålet som den gamle, og den nye planen innebærer dermed ingen realitetsendring hva gjelder formålet det nå søkes dispensasjon fra. Etablering av rom under terrasse vurderes å være innenfor rammen av gjeldende reguleringsplan. Området hvor det søkes om å etablere sti og slippbrygge er i reguleringsplanen avsatt til friområde. Sti og slippbrygge er derfor i strid med formålet, og fordrer dispensasjon fra reguleringsplanen. Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Side 4 av 7
Dispensasjon fra reguleringsplaner reiser særlige spørsmål. Planer blir til gjennom en grundig planprosess og omhandler konkrete forhold innenfor det aktuelle planområdet. Det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Dispensasjon fra planer vil kunne bidra til å undergrave planen og svekke den som planleggings- og styringsverktøy. Der det er tale om eldre reguleringsplaner, som kanskje over lang tid har blitt uthulet gjennom dispensasjoner, vil dispensasjonsadgangen generelt kunne være noe videre enn normalt. Er det imidlertid tale om planer av nyere dato, som i dette tilfellet, skal det i praksis svært mye til for å kunne dispensere fra disse. Dette fordi planen gjør seg gjeldende med full styrke, og en dispensasjon vil normalt da bidra til at hensynene bak planen blir tilsidesatt. Fylkesmannen har uttalt seg til søknaden. De har ikke merknader til rom og sti, men fraråder dispensasjon for slippbrygge da det vil medføre klare ulemper. Fylkesmannen vurderer i sin uttalelse tiltaket opp mot forbudet i pbl 1-8. Byggeforbudet i pbl 1-8 gjelder i utgangspunktet ikke der det foreligger reguleringsplan, da eldre planer er gitt vern foran 1-8. Kommunen er noe usikker på om dette prinsippet gjelder uavhengig av reguleringsformålet. Kommunen har i utgangspunktet lagt til grunn at det ikke er behov for dispensasjon fra 1-8 her. Det er heller ikke søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Tiltaket er uansett i strid med arealformålet i planen, og trenger av den grunn dispensasjon. De strandsonehensyn fylkesmannen tar opp vil allikevel være relevante hensyn å vektlegge i en slik vurdering. Har man valgt å regulere et strandsoneområde til friområde, ligger det i dette at området ikke skal bebygges, blant annet for nettopp å ivareta strandsonehensyn. Kommunen er enig med fylkesmannen i at det ikke kan forventes at alle skal ha slippbrygge på egen eiendom. Det er i praksis en viss adgang for å tillate at sjønære eiendommer kan etablere brygge av moderat størrelse for å dekke behovet for sjøveis atkomst til eiendommen. Gjeldene eiendom har allerede en slik brygge. Dersom det åpnes opp for å tillate at slike eiendommer på dispensasjon også skal kunne etablere egne slippbrygger, vil dette kunne medføre uheldige presedensvirkning som vil bidra til ytterligere nedbygging av strandsonen. Behovet for brygger kontra behovet for en stram forvaltning av strandsonen er en vanskelig problemstilling. Slike tiltak bør derfor i størst mulig grad avklares gjennom reguleringsplaner, ikke gjennom dispensasjoner. Gjeldende reguleringsplan ble her revidert for et drøyt halvår siden. Man valgte da å opprettholde arealformålet uten å åpne opp for ytterligere tiltak i området. Dette kan da vanskelig tolkes på annen måte enn at man fortsatt i størst mulig grad ønsker å opprettholde et uberørt friområde. Det å skulle dispensere fra en nylig vedtatt reguleringsplan på et så vesentlig og prinsipielt spørsmål vil da ikke være forenlig med de hensyn som ligger bak planen og det gjeldende arealformålet. Kommunen anser derfor at en dispensasjon for slippbrygge vil måtte sies å vesentlig tilsidesette hensynene i planen. Vilkårene for dispensasjon er dermed ikke oppfylt, jf pbl 19-2. Når det gjelder etablering/forlengelse av sti må det prinsipielle utgangspunktet være det samme. Kommunen finner imidlertid grunn til å se litt annerledes på akkurat dette elementet av søknaden. Elementet er i søknaden noe vagt beskrevet. Ut ifra de innsendte søknadsdokumenter, kommunens kart og skråfoto, ser forlengelsen ut til å bli ca 8-9 meter. Dagens sti som går fra Side 5 av 7
tiltakshavers hytte og ned til bryggen, ser ut til å ende litt i ingenmannsland noen meter før bryggen/sjøboden. Stiforlengelsen skal legges bak eksisterende sjøbod og vil bidra til en slakere og lettere atkomst ned til bryggeområdet. Ideelt sett burde atkomststien vært avklart og innarbeidet i reguleringsplanrevideringen. Når det imidlertid allerede eksisterer en sti ned til bryggeområdet, anser kommune det som naturlig at denne er opparbeidet nok til å sikre tiltakshaver en tilfredsstillende atkomstvei. Forlengelsen vil skje bak sjøboden og vil ikke bli særlig synlig i terrenget. Elementet gjelder et helt konkret tilfelle og vil ikke medføre presedensvirkninger. Forutsatt at standarden på stien forholder seg til den standarden som finnes på den allerede etablerte del av stien, finner kommunen å kunne godkjenne dispensasjon for dette elementet. Utforming/tilpassing: Tiltaket tilfredsstiller etter kommunens skjønn rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 29-2. Ansvar, kontroll, tiltaklasser m.v.: Tiltakshaver har søkt personlig ansvarsrett for alle funksjoner og ansvarsområder i tiltaket. Ut fra opplysningene som er gitt, finner kommunen at dette samsvarer med bestemmelsen om personlig ansvarsrett gitt i Forskrift om byggesak (SAK) 6-8. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Med hilsen Atle Sørensen Spesialkonsulent Vedlegg: Opplysningsskriv om klage Kopi til: Fylkesmannen i Aust-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Tilleggsopplysninger: Gebyrer: Type Grunnlag Sats Gebyr Grunnbeløp 0-15 m2 1,000 3 900,00 3 900,00 Søknad om personlig ansvarsrett 1,000 700,00 700,00 Dispensasjon fra reg.plan, arealformål 1,000 3 500,00 3 500,00 Sum gebyrer: 8 100,00 Side 6 av 7
Arendal kommune Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal postmottak@arendal.kommune.no Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsetting av gjennomføring av vedtaket Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Arendal Kommune, Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal Side 7 av 7