Plan, byggesak og oppmåling Vågen Bygg AS Att. Paul Richard Vågen Kråkmoveien 23 7120 LEKSVIK Deres ref. Vår ref. Dato 9991/2016/1621/82/485/ARNNOR 13.09.2016 VEDTAK - ENDRING AV TILLATELSE FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG MED GARASJE PÅ - 1621/82/485 - BRYNHILDHAUGVEIEN 41 Saksnr.: Byggest.: Vedt.nr.: Saksb.h.: 2015/1771 Brynhildhaugveien 41, 7140 Opphaug gnr:82 bnr: 485 16/82 Arne Nordgård Ans. søker: Tiltakshaver: Søknadsdato: Komplettdato: Vågen Bygg AS Therese Vik og Espen Rian 18.07.2016 01.08.2016 Avdelingsleder PBO har etter Ørland kommunes delegasjonsreglement behandlet og fattet vedtak i følgende sak: Saksopplysninger: Deres søknad om endring er mottatt av kommunen den 18.07.2016. Tegninger og øvrig dokumentasjon mottatt samme dato og 01.08.2016 ligger til grunn for behandling av søknaden. Søknaden gjelder endring av gitt tillatelse i vedtak nr. 15/140 av 11.12.2015 for oppføring av bolig med garasje på gnr. 82 bnr. 485 i reguleringsplan for Ottersbo IV. Endringen består av oppføring av støttemur mot vegen. Opprinnelig søknad viste avslutning mot vegen med et skråningsutslag. Omsøkt mur omfatter den del av tomten som vender mot vegen. Naboer på gnr. 82 bnr. 484 og gnr. 82 bnr. 483 er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader til omsøkte tiltak fra nabo på gnr. 82 bnr. 483. Klage fra Siv Ophaug og Per Amund Amundsveen av 24.07.2016 Som eier av tomt 1621/82/483, har vi følgende merknader til tiltaket: 1. Forstøtningsmur er allerede påbegynt uten søknad og nabovarsel, og det foreligger pålegg om stans av arbeid på tiltaket, med referanse til Ørland kommunes eget skriv. ØRLAND KOMMUNE Postboks 401, 7129 Brekstad Tlf. 72 51 40 00 Rådhusgata 6, 7130 Brekstad postmottak@orland.kommune.no www.orland.kommune.no www.facebook.com/orlandkommune
Frister for søknad, nabovarsling og korrigerende tiltak er ikke overholdt iht. dettepålegg. Det bes derfor om at det tas spesielt hensyn til nabomerknader, slik at også disse sikres å bli tilstrekkelig hensyntatt, i det videre arbeid og saksbehandling. 2. Oppsatt forstøtningsmur er av en slik lengde, høyde og utførelse, at den ikke kan betraktes som et mindre tiltak, og vi mener den derfor faller inn under punkt 3 i NKF sin veileder om forstøtningsmurer, og vi ber om at søknad behandles iht. anbefalte retningslinjer og minimumskrav til dokumentasjon. 3. Området med tomter er regulert med reguleringsplan. Reguleringsplankartet viser at det er satt byggegrense mot vei og tilstøtende tomtegrenser på 4m. Forstøtningsmurer er plassert i grense mot vei, og er godt utenfor byggegrenser. Reguleringsplanen er juridisk bindende, jf. Plan og bygningsloven 12-4. Murer kan etter vår bedømmelse bare føres opp utenfor byggegrensen dersom det med hjemmel i plan og bygningsloven 19-2 kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen. I tilsendt nabovarsel er det ikke søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen som er gjeldende for boligfeltet, og vedtatte byggegrenser. Vi ber om at tiltaket omsøkes og behandles som en dispensasjonssøknad. 4. Det foreligger ingen beskrivelse av utforming, materialvalg, endelig fasade, eller på hvilken måte muren er tenkt sikret mot fall fra høyde. Vi ber om at dette spesifiseres i detalj. Sikring mot fall faller inn under byggteknisk forskrift 10-1. 5. Vi ber også om at forstøtningsmur vurderes under tiltaksklasse 2 oppsetting av forstøtningsmur over 2m høyde. Partier av muren har høyde rundt 2m iht tilsendte snitttegninger. Totallengde er ca. 55m, men murens sammenhengende lengde inkludert nabo 82/484 sin del er over 100m. Det er viktig for oss som nabo, med underliggende vei og tomt, at det er gjort tilstrekkelig sikkerhetsvurderinger, og at det foreligger dokumentasjon på arbeidet med prosjektering og oppsetting av forstøtningsmur. Høyde, lengde og plassering i grense på vei vil bl.a. kunne påvirke trafikksikkerhet, overvannshåndtering, siktsoner, tilkomst for utrykningskjøretøy, brøytebiler, renovasjonskjøretøy m.m.. Det bør også sikres tilstrekkelig tilgang og avstand til ledningsnett, kummer og annen infrastruktur i grøfter og veiskulder, slik at fremtidig vedlikeholdsoppgaver på disse kan foretas uhindret. 6. Det er ikke vedlagt, eller ettersendt fra søker etter forespørsel fra oss, situasjonsplan som viser fremtidig/endelig plassering av forstøtningsmur. Vi har kun fått ettersendt kart fra Ørland Kommune sin påvisning av faktisk plassering ifm. befaring og iht. tidligere nevnte pålegg om stans av arbeid. Endelig plassering vil, slik vi ser det derfor avvike fra tilsendt kart, og kan ikke vurderes som tilstrekkelig dokumentert. Kommentar til merknadene fra Therese Vik og Espen Rian (28.07.2016) Viser til mail mottatt 24.07.16 fra Per Amund Amundsveen og Siv Ophaug Amundsveen med merknader angående endringssøknad som gjelder støttemur. 1. Det har vært en dialog med kommunen underveis angående at søknad ville bli innsendt noe senere enn fristen, uten at kommunen har hatt innsigelser til dette. Det bemerkes forøvrig at dere heller ikke hadde hjemmel til eiendommen på dette tidspunktet. Dere har krav på nabovarsel, kan sende inn merknad på denne og blir da en part i saken. Før den tid var dette en sak mellom oss og kommunen. I denne saken er det ingen grunn til at nabomerknader skal tas spesielt hensyn til utover hva som er vanlig i øvrige saker.
2. NKF sin veileder om forstøtningsmurer sier følgende om støttemurer i kategori 2: Andre forstøtningsmurer enn de som er nevnt i tabell 1 og som etter kommunens skjønn kommer inn under bestemmelsen i pbl 20-4 d andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver. Som det står tydelig her har kommunen anledning til å utvise skjønn og selv avgjøre om støttemuren er klasse 2 eller 3. I denne saken har kommunen tatt stilling til dette og gitt beskjed om at den skal omsøkes som nevnt under kategori 2. 3. Kommunen opplyser at byggegrenser gjelder bebyggelse og ikke støttemur/terrenginngrep. Til sammenligning trenger man heller ikke dispensasjon for sprengning utenfor byggegrense. 4. Støttemuren skal naturligvis sikres mot fall i henhold til forskrift. Når det gjelder materialvalg og utforming, så er denne støttemuren allerede oppført og alle involverte parter har selv sett denne støttemuren. Vi er nå 3 stk i samme område som er i gang med å oppføre en slik støttemur, noe som er positivt for helhetsinntrykket. Når støttemuren er ferdig oppført vil den bli vasket ren for jord og ryddet for løse småstein. Deretter vil det bli beplantning mellom steinene. 5. Thomas Engen og Jon Foss har vært i området for å vurdere punktene du her nevner (trafikksikkerhet, overvann, siktsoner, brøyting, kummer osv). Dette ble funnet i orden forutsatt de endringene som ble avtalt. Arbeidet utføres av Hvitsand entreprenør som har lang erfaring med lignende arbeid. Det er ingen grunn til å tvile på deres kompetanse når det gjelder oppføring av slike murer. 6. Endelig plassering vil være lik plassering på kart med unntak av ett par punkter. I kryss ned mot vei vil støttemuren ligge noe lengre inn. Det punktet som pr i dag buer noe innover skal rettes ut slik at det blir en jevn og pen kurve. Dette er grunnen til at Vågen Bygg har sendt over kart med faktisk plassering av muren. I forbindelse med bygging av vei og grunnarbeid på vår tomt har det vært gjort mye sprengningsarbeid på vår tomt. Dette resulterte i at tomten og spesielt kantene mot veien var uryddige og lite pene å se på. Vi kom frem til at stabling av stein langs kanten var den beste måten å løse dette på, både for oss og for omgivelsene. Kompleksiteten i arbeidet bør tas med i vurderingen av denne saken. Dette er en enkel og lite kompleks mur, hvor konsekvensene ved eventuelle feil også er begrenset. Hensikten med muren er at området skal se bedre ut utseendemessig og at vi skal få laget plen. Det vil bli minimalt med vekt på denne muren. I motsatt ende har man støttemurer som er satt opp for å holde store masser og bygninger, noe som er tiltak av et helt annet omfang. De fleste av punktene i merknaden gjelder måten muren er omsøkt på. I tillegg til kommentarer ovenfor henviser vi til kommunen. Det er kommunen som har gitt informasjon pr telefon, mail og på befaring 13.07.16 om hvordan dette tiltaket skal omsøkes. Flere representanter fra kommunen har vært på flere befaringer i denne forbindelse slik at de har god kunnskap om hvordan muren ser ut og hva som skal gjøres videre. Vi tar det som en selvfølge at kommunen har kompetanse på dette området og at tiltaket etter kommunens veiledning er omsøkt på riktig måte. Det er ikke gjort noen endringer på tiltaket for å imøtekomme merknader ettersom merknadene primært handler om saksbehandlingen og ikke tiltaket. Planstatus: Reguleringsplan for Ottersbo IV, Frittliggende småhusbebyggelse
Vurdering: Omsøkte støttemur var under oppføring da den ble stanset. Bakgrunnen for stansen var at avgrensning mot veg var vist som et skråningsutslag og ikke mur. Den var også plassert i tomtegrensen mot vegen og hadde en utforming som kunne skape trafikkfarlige situasjoner. Tiltaket ble da krevd fjernet eller omsøkt. Dette gjaldt også muren til nabo på gnr. 82 bnr. 484. Det ble da gjennomført en befaring sammen med drift og tiltakshavere der drift kom fram til løsning som var tilfredsstillende i forhold til vegen, vedlikehold av den og vurdering av trafikksikkerhet. Utfallet av dette var at toppdel av muren måtte skråes inn for å tilfredsstille sikten i svingen. Muren måtte også utbedres enkelte steder for å sikre at den ikke raste ut. Omsøkte tegninger for muren viser dette. Forholdet til vegen og trafikksikkerhet er ivaretatt. Merknadene som er innkommet er en blanding av kritikk rundt prosessen ved oppføring av muren og hvordan muren er utformet. Det omfatter også krav som Ørland kommune ved drift ivaretar. Etter saksbehandlers oppfatning er de fleste merknadene ivaretatt. Tiltaket berøres ikke av vist byggegrense i reguleringsplanen da dette gjelder for boligen. I forhold til utforming og fare for fall fra muren er det eiers ansvar å sikre for at man ikke uforvarende går over kanten til muren og skader seg. En eller annen form for hindring må da etableres. Ørland kommune anser muren til å være i henhold til det som ble konkludert under befaringen og har ingen ytterligere kommentarer til tiltaket.
VEDTAK: I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 gis det tillatelse til omsøkte endringer som omsøkt under forutsetning av at: - Høyder over 0,5 meter må sikres mot fall. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system. Kontrolldokumentasjon skal oppbevares i foretaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jfr. plan- og bygningslovens 21-10. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. planog bygningslovens 21-9. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Klageadgang Kommunen har fattet vedtak som gjengitt ovenfor. Vedtaket er et enkeltvedtak og kan dermed påklages i henhold til forvaltningsloven jamfør planog bygningslovens 1-9. Klageinstans er Fylkesmannen. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag da brevet kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne meldingen kom fram. Forvaltningslovens 29-32 inneholder bl.a. bestemmelser om adgangen til å forlenge klagefristen og om adgangen til å påklage vedtaket i de tilfeller klagefristen er oversittet. Ved henvendelse til kommunen kan du få ytterligere veiledning. Med hilsen Arne Nordgård avdelingsingeniør Dette er et elektronisk godkjent dokument.
Kopi til: Therese Vik og Espen Rian Rønningen 15 7140 OPPHAUG Per Amund Amundsveen Blomsterveien 6 7142 UTHAUG