Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015 1. Objekt Sankthansfjellet er et borettslag i Oslo kommune. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret med org. nr 950266465. Gateadresse er Haugerudveien 1-63 og Larsbråtveien 1-263 og 2-38. Borettslaget består av 183 atriumshus i funkisstil satt sammen i varierte gruppeformer. Tomten har gårdsnr. 140/141 og bruksnr. 51/126/128. Husene ble oppført i 1969-1971 og første innflytting var i 1970. Husene er bygget i tre med luftede flate tak. Fundamentert i hovedsak direkte på fjell med kryprom. En del er fundamentert direkte på leire som plate på mark. 2. Teknisk status Det ble foretatt en omfattende utvendig rehabilitering av alle boligene i 2007 og 2008. Rehabiliteringsarbeidet omfattet: Utskifting av panel og etterisolering vegger. Utskifting av vinduer og dører. Bygging av nye blomsterkasser, rekkverk og tak over inngangspartier. Utskifting av gesimsbeslag, renner og nedløp. Reparasjon av terrasser og ny papptekking. av fasader, vinduer, rekkverk og blomsterkasser. 2.1 Aktører 2006-2015 Funksjon Når Firma/adresse Kontaktperson Telefon etc. Byggherre 06-08 Styret i St. Hansfjellet Borettslag Anders Pilgaard 22 82 46 74 anders.pilgaard@npt.no Byggherreombud 06-08 Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Finn Braaen 90 02 32 44 finn.braaen@hoyerfinseth.no Entreprenør 07-08 EUC AS Bjørn Christensen 92892302 bec@euc.as FDV-dokumentasjon 07-08 EUC AS Bjørn Christensen 92892302 bec@euc.as Vedlikeholdsplan 2009 Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Finn Braaen 90 02 32 44 finn.braaen@hoyerfinseth.no Oppdatering av vedlikeholdsplan 14-15 Høyer Finseth AS (tidl. A.L. Høyer) Victoria Rygh Nordhagen 47 90 23 15 victoria.nordhagen@hoyerfinseth.no 3. Vedlikehold Vedlikeholdsplanen angir type vedlikehold samt fornyelser og utskifting, spesifisert ihht. angivelser i byggdetaljblad 700.320. Det forutsettes at kvalifisert bistand blir benyttet, både i form av rådgiving og/eller utførelse. En tidsplan for de neste 15 årene er vedlagt som en sjekkliste for byggherren. Høyer Finseth AS Postadresse: Engebrets vei 5, 0275 Oslo Telefon sentralbord: 23 27 80 00 Epost: post@hoyerfinseth.no Org.nr: NO 947 624 105 MVA
Det anbefales en hovedinspeksjon av hele bygningsmassen hvert 3.år og at Vedlikeholdsplanen blir oppdatert etter hver hovedinspeksjon. Bygningene står i et normalt utsatt klima, der noe forurenset luft kan påvirke malte flater. Det ble under rehabiliteringen i 2007-08 ikke utskiftet all ytterpanel. De eksisterende panelvegger som ikke ble skiftet (nordvegger og noen atrier) bør derfor inspiseres regelmessig for oppsprekking og avflassing. Regelmessig renhold vil forebygge nedbrytningsskader på disse veggene. For å få et godt og effektivt vedlikehold er det viktig at småskader utbedres, midlertidig eller permanent, så snart de blir oppdaget. Se FDV- dokumentasjonen fra EUC AS (Entreprenør fra prosjektet i 2007-2008). Vedlikeholdsplanen er bygget på NS 3451, Byggforsk 700.320, erfaringer fra rehabiliteringen utført 2007-2008 og inspeksjon i november/desember 2014. 3.1 Forklaringer Hovedvedlikehold = Reparasjon av skader. Hel fornying av overflatebehandlingen. Ettersyn = Reparasjon av småskader. Reparasjon av overflatebehandlingen. 3.2 Kostnader De beregnede kostnadene er rene vedlikeholdskostnader i 2014-kroneverdi og viser forslag til avsetninger til periodisk vedlikehold de neste 15 år. 4. Oppdatering av vedlikeholdsplan 2014/2015 Det ble i november/desember 2014 foretatt en befaring for å vurdere tilstanden til bygningsmassen i St. Hansfjellet borettslag med tanke på å oppdatere den eksisterende vedlikeholdsplanen. Fasadene på bygningene har holdt seg godt (med unntak av bodvegger hvor vannet gjør en del skade) siden rehabiliteringen i 2007/2008. Tilstanden på takene ble dog vurdert til å være i en slik tilstand at man må fremskynde det tidligere antatte hovedvedlikeholdstidspunktet. Befaring ble foretatt av Victoria Rygh Nordhagen fra Høyer Finseth AS med bistand fra vaktmestere Oppsal Vaktmestersentral. Høyer Finseth AS v/ Victoria Rygh Nordhagen
Oppdatert Vedlikeholdsplan for St. Hansfjellet borettslag NS Bygningsdel Materiale/konstruk-sjon Vedlike-hold Beskrivelse av hovedvedlikehold Neste hovedvedlikehold Ettersynsintervall Henvisning 3451 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Betong Utvendig oppgraving. 2025 3 år Krypkjellere Betong og betongrep. av mur på hus. Krypkjellere: Holde under oppsyn mtp fuktskader. Rep av betongmur 2011. 2020 1 år (oppsyn av krypkj.) 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Vedlikehold: Kun maling og reparasjon av oppståtte skader. Hovedtiltak: Nytt helstrøk hvert 10. til 12. år 2020-2021 3 år Byggforsk 700.320 Vasking Såpevask 2015 1 år Panelvegger - originale Trepanel Utskifting Eksisterende panel rives. Ny panel med 2025 1 år Byggforsk 700.320 nordvegger vindtetting og 98mm utforing og 100mm isolasjon. hvert 10. til 12. år 2020-2021 1 år Vasking Såpevask 2015 Panelvegger i Atrier Trepanel Vedlikehold: og eventuelt 2020-2021 3 år Byggforsk 700.320 utskifting av skader. Vasking Såpevask 2015 1 år Bodvegger Tre Utskifting av Skifte enkeltbord ved råteskade. Fortløpende 1 år råteskadde bord - helstrøk 2020-2021 3 år 234 Vinduer, dører porter Vinduer (2007-2008) Tre Males ved behov eller hvert 6. år 2020-2021 Byggforsk 700.320 Vinduer (før 2007-2008) Tre Utskifting Skifte gamle vinduer ved påvist råte 2015 1 år Skraping og maling av vinduer ved behov 2026 1 år Byggforsk 700.320 eller hvert 4. år hvert 6. år etter utskifting (siste i 2021). Nye verandadører Tre Forbehandling og maling. Beboeransvar Dører som ikke ble skiftet Tre /utskifting Skrapes til rent tre og males/ Utskiftes Beboeransvar fortløpende. 238 Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising Beising hvert 6. år 2020 3år Byggforsk 700.320 282 Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting Skifte hvis råte eller hvert 20. til 30. år. 2022 3år Byggforsk 700.320 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag Omlegging av tak 2020-2021 1 år Tekking bodtak Papp Papp, beslag Omlegging av tak 2021-2026 1 år Vindfangtak Papp Papp, Reparasjon av tekking og beslag 2020-2021 3 år beslag og tre beslag og maling Male tre ved behov eller hvert 10. til 12. år 2020-2021 3 år Byggforsk 700.320 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag Utskifting av beslag, kostnad beboeransvar. Samtidig som omlegging av tak. Rep ved lekkasje. 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tremmer og papp Tre og papp Reparere/olje tremmer (hvert 3. år). Ny papp og tremmer i ca. 2040, men må sees an grunnet langt vedlikeholds-intervall. 30 VVS-installasjoner generelt Beboeransvar. Samtidig som omtekking av tak (2020-2021). ca. 2040 31 Sanitær 31 Røranlegg PVC-rør/ Skifte rør Taknedløp gjennom leilighet skiftes ved 2025 3 år lekkasje MA rør Stake tette rør Utvendige avløpsrør stakes fortløpende 2025 3 år 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling Normalt vedlikehold Jevnlig vedlikehold 3 år Utskifting 2025 3 år 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Reparere Mekanisk utbedring ved behov eller hvert 20. år 725 Gjerder, porter og bommer 3 år 2024 3 år Byggforsk 700.320 Gjerder Flettverk og stendere i Fornyelse Reparere ved behov. Fornyelse 2011. Ved behov 1 år stål 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse Fornyelse av kabling, utvendig inntaksskap 2027 1år og innfesting i vegger 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring Utbedring ved behov. Ny asfalt 2011. 2026 3 år Varmekabler Utskifting, nye ved behov/skade 2026 3 år 77 Park og hage Lekeplasser Utbedring ved behov Etter behov ½ år Felles grøntareal Normalt vedlikehold Etter behov ½ år Garasjer Oppgradering av garasjeanlegg 2021-2026 1 år
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Tilfluktsrom Betong Utvendig oppgraving x x x x x x x x x x X x x x x x Krypkjellere Betong og betongrep. X x x x 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel Panelvegger - originale nordvegger Tre,isolasjon,maling X X x x x Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Utskifting x x x x x x x x x x X x x x x x x X X x x X Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Panelvegger i Atrier Trepanel x X X x x X Vasking X x x x x x x x x X x x x x x x Bodvegger Tre Utskifting av råteskadde bord x x x x x x x x x x x x x x x x x X X x x X 234 Vinduer, dører porter Vinduer (2007-2008) Tre x x X X x x X x Vinduer (før 2007-2008) Tre Utskifting (sam. m/tak) X X X X X x x x x X x Nye verandadører Tre Beboer - - - - - - - - - - - - - - Dører som ikke ble skiftet Tre /ut-skifting Beboer - - - - - - - - - - - - - -
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 238 Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising x X x X x 282 Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting x x X x x 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag x X X X X X x x x x x x x x x x Tekking bodtak Papp Papp, beslag x x x x x x X X X X X x x x x x Vindfangtak Papp Papp, x X X X X X x x x x x x x x x x beslag og tre beslag og maling X X X X X X 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag - X X X X X - - - - - - - - - - 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tre Tremmer - oljing x x x x x Terrasser Papp Papp x x 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær 31 Røranlegg PVC-rør Skifte rør X MA rør Stake tette rør X
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling 70 Utendørs normalt, jevnlig vedlikehold x x x x x Utskifting X 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Ettersyn, reparere x x x X x x 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder Flettverk og stendere Fornyelse x x x x x x x x x x x x x x x x 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse x x x x x x x x x x x x X x x x 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring x x x X x Gangveier Varmekabler Utbedring, kontroll av funsksjon 77 Park og hage x x x X x Lekeplasser x x x x x x x x x x x x x x x x Felles grøntareal x x x x x x x x x x x x x x x x Garasjer x x x x x x X X X X X x x x x x
Oppdaterte periodiserte vedlikeholdskostnader for St. Hansfjellet borettslag NS 3451 Bygningsdel Materiale/ konstruksjon 22 Bæresystemer 229 Andre deler av bæresystemer Vedlikehold 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Tilfluktsrom Betong 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 40000 Krypkjellere Betong og betongrep. 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 23 Yttervegger 235 Utvendig kledning og overflate Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 Panelvegger - originale nordvegger Vasking 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 Tre,isolasjon,maling Utskifting 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 281000 108000 108000 108000 108000 108000 108000 Vasking 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 Panelvegger i Atrier Trepanel Vasking 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 Bodvegger Tre Utskifting av råteskadde ikke oppført - - - - - - - - - - - - - - - bord ikke oppført 234 Vinduer, dører porter Vinduer (2007-2008) Tre 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 Vinduer (før 2007-2008) Tre 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 Nye verandadører Tre Beboeransvar - - - - - - - - - - - - - - - Dører som ikke ble skiftet Tre /ut-skifting Beboeransvar - - - - - - - - - - - - - - - 238 Utstyr og komplettering Rekkverk Tre Beising 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 282 Utvendige trapper Trapper Tre Utskifting 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 14000 26 Yttertak 262 Taktekking Tekking hustak Papp Papp/beslag 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 897000 Tekking bodtak Papp Papp, beslag 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 244000 Vindfangtak Papp Papp,besl,tre 67000 67000 67000 67000 67000 67000 67000 67000 67000 67000 43200 43200 43200 43200 43200 43200 27 Fast inventar 279 Annet fast inventar Røykpiper Beslag Beboeransvar - - - - - - - - - - - - - - - 28 Trapper, balkonger 284 Balkonger og verandaer Terrasser Tre og papp Papp 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 30 VVS-installasjoner generelt 31 Sanitær Røranlegg PVC-rør Skifte rør 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 MA rør Stake tette rør - - - - - - - - - - - - - - - - 52 Integrert kommunikasjon Internett og TV-kabling 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 70 Utendørs 721 Støttemurer og andre murer Støttemurer Betong Ettersyn, reparere 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 725 Gjerder, porter og bommer Gjerder Flettverk og stendere Fornyelse - - - - - - - - - - - - - - - - 75 Utendørs tele og automatisering Utendørs el.kab El.luftstrekk Fornyelse 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 16000 76 Veger og plasser Gangveier Asfalt Utbedring 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 Gangveier Varmekabler 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 2200 77 Park og hage Lekeplasser 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 Felles grøntareal 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 11000 Garasjer - samlet kostnad 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 172000 Ekstern oppfølging av vedlikeholdsarbeidet 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 Summer (kr) 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2451000 2254200 2254200 2254200 2254200 2254200 2254200 MERKNAD: Kostnadene er regnet ut fra rehabiliteringskostnadene i 2008, etter 2014 kroneverdi (evt tidsmessige prisendringer eller endret kroneverdi er ikke medregnet) Heller ikke rentekostnad eller renteinntekt er medregnet Merverdiavgift på 25% er medtatt Dette gjelder ikke tekking av hustak og bodtak, disse prisene kommer fra nye kostnadsestimater som Høyer Finseth AS har utarbeidet i januar 2015. Disse estimatene er basert på erfaringstall og Norsk Prisbok, samt tall fra et taktekkerfirma som borettslaget har benyttet seg av. Angående garasjer: Høyer Finseth gjorde befaring i 2011 av garasjer, tall for garasjer er basert på etsimat i rapport fra den gang, oppdatert til 2015-tall. Godkjent av: Ellen M. Devold 20.03.2015