Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2013/1765-6 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Håvard Kvernmo Forhåndsvurdering, reguleringsplan: Omregulering fra jordbruksformål til boligformål - gbnr 230/24, 7387 Singsås - eier Siri Hagen Dokumenter i saken: 1 I Forhåndsvurdering av mulighet for omregulering av gbnr Siri Hagen 230/24, Nyheim 2 U Foreløpig svarbrev Siri Hagen og Oddleif Almås 3 N Høringsbrev Stein Roar Strand m.fl. 4 I Manglende svar på forhåndsvurdering av omregulering av Siri Hagen gbnr 230/24 - Nyheim 5 N Høringsbrev Håvard Kvernmo 6 S Nyheim boligfelt - Forhåndsvurdering av prosjektet i forhold til kommunedelplan Singsås Vedlegg 1 Informasjon for forhåndsvurdering 2 Situasjonskart 3 Beskrivelse - Klargester biodisc 4 Forhåndsvurdering av mulighet for omregulering av gbnr 230/24, Nyheim 5 Høringsbrev
Saksopplysninger Bakgrunn for forhåndsvurderingen Oddleif Almås har på vegne av Siri Hagen vært i kontakt med Midtre Gauldal kommune for å legge fram et privat forslag til reguleringsplan for eiendommen gnr/bnr 230/24. Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er områderegulering for Singsås sentrum av 14.02.1980. Ifølge Områdereguleringen er eiendommen regulert som landbruksområde, nærmere definert som jordbruk. Gjeldende planbestemmelser sier ingenting om landbruksområdet, men siden dette er et LNF-område, vil det fungere som et generelt vern av landbruk, natur- og friluftsinteressene i området. Planforslaget tar sikte på at området utvikles til boligformål. Planforslaget er dermed i strid med overordnet plan. Rådmannen har med bakgrunn i dette anbefalt tiltakshaverne å sende inn planforslaget til en forhåndsvurdering. Hvis planutvalget mener at forslaget ikke er ønskelig i sin nåværende form, er det greit for søkerne å få vite dette i en tidlig fase før planleggingsmidler eventuelt blir brukt til ingen nytte. Figur 1. Utdrag fra gjeldende områderegulering for Singsås sentrum 14.02.1980. Omsøkt planområde er markert med rød, sammenhengende strek. Landbruksformålet er illustrert med lys grønn farge, nåværende område for boligbebyggelse med gul farge og friområder er illustrert med mørk grønn farge. Planforslagets innhold Nyheim boligfelt er ment til å være et boligtilbud for nærmiljøet på Singsås, fortrinnsvis unge, nyetablerte og eldre, enslige eller par. Boligene er prosjektert som enten 4-mannsboliger på 70 til 90 m2 BYA, eller eventuelt en blanding av rekkehus og eneboliger. Totalt er det tenkt 12 boenheter i leilighetsbygg.
Tomtas beskaffenhet Eiendommen 230/24 er på ca. 12 daa, derav 7,2 daa fulldyrka mark, 3,3 daa middels bonitet skog og 1,3 daa jorddekt fastmark inkl. tun. Ifølge søkeren er kun 7 daa av dette byggbart mtp topografiske hindringer. Adkomst til tomta vil skje fra kommuneveien som går fra FV 30 til Singsås Boligfelt, ca.150 m nyvei inne på området. Vannforsyningen er planlagt fra Singsås Vannverk, som har hovedvannledning (110 mm) gående langs Moanveien. Det blir montert kum med brannhydrant der stikkledningen til feltet blir lagt. Totalt ca. 150 m. Avløp planlegges med et kloakkrenseanlegg av typen Klargester BioDisc BG, et anlegg som er dimensjonert for 70 pe. Anlegget vil også infiltreres i grunnen før det går til bekkeløp, dette for å slippe bruk av kjemikalier. Strøm, bredbånd og telefon blir fremført til hver enhet. Innkomne merknader Eiendom og kommunalteknikk Ingen merknader til prosjektet. Foreslår at utbygger kobler seg på det kommunale kloakkanlegget i stede for å etablere eget renseanlegg. Landbruk Omdisponeringen vil ikke medføre drifts- og miljømessige ulemper for denne eiendommen. Kulturlandskapet vil endres i området da jordbrukslandskapet vil bli endret til boligfelt, og det blir mindre tilgjengelig leiejord i området. Arealet kan ikke tilbakeføres til jordbruksproduksjon dersom det benyttes til boligformål. Ser samfunnsnytten i prosjektet, men viser til jordlovens 8 og 9. Jordlovens 8 pålegger at dyrkamark drives. Dette betyr at jorden slik den er i utgangspunktet skal drives på vanlig måte fram til byggeperioden starter. Jordlovens 9 bestemmer at dyrka mark ikke skal brukes til annet enn jordbruksproduksjon, og at dyrka mark ikke skal disponeres slik at den blir uegnet til jordbruksproduksjon. Det kan gis samtykke til prosjektet med den forutsetning at samfunnsnytten må veies opp mot ulempene omdisponeringen vil gi. Samfunnsnytten er vurdert å være såpass stor at dette kan tillates. Det må i så tilfelle løses med en konsekvensutredning. Utvikling av det omsøkte arealet til boligformål kan være med på å bedre avkjøringsforholdene til den eksisterende bebyggelsen i området. Det bør tas sikte på en felles tilførselsvei for nye og gamle boliger. Denne forhåndsvurderingen har ikke blitt hørt av eksterne myndigheter, deriblant Fylkesmannen i Sør-Trøndelag eller naboer. I dette tilfellet er det kun hentet foreløpige uttalelser fra interne avdelinger. Det kan derfor komme ytterligere merknader ved en eventuell høring.
Vurdering Singsås er et lite og attraktivt tettsted preget av landbruk, utmark og eneboligbebyggelse. Tettstedet ligger sentralt i forhold til Trondheim og Røros, ca. én time med bil hver vei via Fv30, og har sammen med Rørosbanen og elva Gaula stort potensial for utvikling. Som mange andre steder er det også her en stor mangel på leiligheter av en viss størrelse, spesielt mtp eldre og nyetablerte par og enslige. Det har vært en trend at disse målgruppene flytter ut, noe som gjør at tilbudet som utbyggerne vil skape er interessant og viktig med hensyn til lokal bosetting og boligstruktur. Siden den aktuelle eiendommen ikke er regulert til boligformål gjennom overordnet plan er det viktig å ta konkret stilling til hvorvidt det er ønskelig med boligutvikling på eiendommen eller ikke. Landbruk En eventuell utbygging vil være irreversibel og samtidig føre til at ca. 7 daa fulldyrka jord blir berørt. Isolert sett er dette et beskjedent jordbruksareal som ikke har avgjørende betydning for driften på eiendommen eller på kulturlandskapet i Singsås. I tillegg vil omdisponeringen ikke medføre driftseller miljømessige ulemper for eiendommen, samtidig som samfunnsnytten ansees å være såpass stor at tiltaket kan tillates etter jordlovens 9. Den aktuelle eiendommen ligger imidlertid sentralt i forhold til den resterende dyrkamarka i Singsås sentrum. Det er derfor viktig å se på jordbruksarealet som en helhet slik at man unngår gradvis nedbygging. Det er en fare for at en slik utbygging kan ha en utløsende effekt og dermed øke faren nedbygging av resterende dyrka mark i nærheten. Summen av dyrka mark som blir berørt kan med dette bli større en det som faktisk reguleres i dette tilfellet. En slik framgangsmåte er ikke ønskelig fra Rådmannens side. Figur 2: Utdrag fra topografisk kart over Singsås i 2010. Viser arealet som ønskes regulert til boligbebyggelse (uthevet i rødt) i forhold til eksisterende bebyggelse, annen dyrkamark samt ubebodde eiendommer i området. Gjeldende reguleringsplan fra 1980 har som hensikt å bevare dette arealet som dyrka mark. Dette reguleringsformålet ble også videreført da ny kommunedelplan for Singsås ble utarbeidet i 2001. Dette tyder på at dyrkamarka i et langsiktig perspektiv skal bevares på denne eiendommen. Fylkesmannen har hittil ikke hatt anledning til å uttale seg angående saken. Fylkesmannens landbruksavdeling vil med stor sannsynlighet innstille negativt til at dyrka mark bygges ned.
Framtidig boligbebyggelse Kommunen v/eiendom og kommunalteknikk har allerede satt i gang tomtarbeid i et regulert boligområde slik at disse kan stå byggeklar innen kort tid, like vest for den omsøkte eiendommen. Dette arbeidet omfatter riktignok eneboliger og ikke leiligheter, men vil ikke berøre dyrka mark i motsetning til det omsøkte forslaget. I tillegg er det allerede regulert inn et større boligfelt like øst for den omsøkte eiendommen i kommunedelplan for Singsås 2001-2013. Dette er et framtidig boligområde som er betydelig større og er per i dag ikke oppdelt i eneboligtomter slik det kommunale boligfeltet. Dette gir også muligheter for leilighetsbygging her. Figur 3: Utdrag fra gjeldende områderegulering for Singsås sentrum 14.02.1980. Kommunalt boligfelt og omsøkt planområde er markert med rød, sammenhengende strek. Landbruksformålet er illustrert med lys grønn farge, område for boligbebyggelse med gul farge og friområder med mørk grønn farge. Figur 3: Utdrag fra topografisk kart over Singsås i 2010. Viser at arealet som ønskes regulert til boligbebyggelse (til venstre) består av dyrka mark og arealet som allerede er regulert til framtidig boligbebyggelse (til høyre) består av skog. Figur 4: Utdrag fra gjeldende kommunedelplan for Singsås 2001-2013. Viser arealet som ønskes regulert til boligbebyggelse (til venstre) og arealet som allerede er regulert til framtidig boligbebyggelse (til høyre), begge markert med rød sammen-hengende strek.
En eventuell utbygging i dette området vil i likhet med det kommunale boligfeltet kun berøre skog og får på den måten ingen konsekvenser for dyrkamarka. I tillegg er det ikke lokalisert bekker i området slik at ras og flomfare kan utelukkes. Rådmannen mener med grunnlag i dette at det er lite hensiktsmessig å omregulere jordbruksarealet til boligformål, når det allerede er avsatt et areal til framtidig boligbebyggelse som ikke er utbygd. Fortetting av Singsås sentrum framtidig utvikling Det er et mål at nye boligprosjekt skal gi økt fortetting, noe det omsøkte prosjektet imøtekommer på en god måte. Det er heller ikke usannsynlig at eiendommen blir utbygd en gang i framtiden. Rådmannen mener imidlertid at det ikke er hensiktsmessig å gjøre dette nå. Kommunedelplan for Singsås må revideres etter 31.12.2013 og det vil på den måten være lite gunstig at man skal starte en detaljregulering før man får planlagt utviklingen på overordnet nivå. Rådmannen vil revidere kommunedelplan for Singsås før en eventuell detaljregulering blir vedtatt. Slik unngår man en trinnvis utbygging. Konsekvensutredning Det foreligger krav etter Plan- og bygningsloven (pbl) 4-2 at området skal konsekvensutredes ved en eventuell detaljregulering. Dette begrunnes med at detaljreguleringen vil føre til vesentlige endringer fra dagens situasjon. I tillegg grenser området til en bekk. Ved planlegging av nye boligfelt skal slike bekker konsekvensutredes mtp dagens værsituasjon. Konklusjon Rådmannen fraråder at eiendommen detaljreguleres. Dette begrunnes med at det ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan, og at kommunedelplan for Singsås må revideres før det planlegges ny bebyggelse. Dersom det blir anbefalt en detaljregulering av eiendommen, er det viktig at denne konsekvensutredes ihht. egen forskrift. Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune fraråder oppstart av detaljregulering for Nyheim boligfelt. Kommunedelplan for Singsås må revideres før ny boligbebyggelse planlegges.