Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS 2013 2. KVARTAL RAPPORT PR. 30.JUNI 2013
INNHOLD 1. Hovedpunkter i andre kvartal 2013 3 2. Forvalters kommentar 4 3. Avkastning og kapitalforhold 5 4. Eiendomsporteføljen og selskapsstruktur 6 5. Finansiering 8 6. Markedssyn 10 7. Definisjoner 12
1. HOVEDPUNKTER ANDRE KVARTAL 2013 D en beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS ble fastsatt til NOK 56,5 pr aksje ved utgangen av andre kvartal 2013. Kursen inkluderte en avsetning til tilbakebetaling av kapital til aksjonærene på NOK 13 pr aksje. Justert for denne avsetningen var den beregnede kursen ned NOK 1,5 pr aksje fra første kvartal 2013. S elskapets gjenværende portefølje i Sverige ble solgt i 2. kvartal 2013. Det betyr at rapporten fra og med dette kvartalet kun vil omhandle selskapets 5 eiendommer i Norge. P å selskapets ordinære generalforsamling den 28. juni 2013 ble det vedtatt en tilbakebetaling til aksjonærene på NOK 13 pr aksje. Det var salget av selskapets restportefølje i Sverige som muliggjorde denne tilbakebetalingen som ble gjennomført den 30. juli 2013. Eiendomsverdiene på den norske delen av porteføljen var noe ned i kvartalet. N år det gjelder utleie var andre kvartal 2013, i liket med første kvartal, et forholdsvis rolig kvartal for Nordisk Areal. I tillegg til leiekontrakten med selskapet Zimmer i Robsrudskogen på 550 m2 ble det signert leiekontrakter på ca 500 m2 i kvartalet. G jenværende leietid på porteføljens kontrakter var 4,1 år ved utløpet av andre kvartal 2013. Ledigheten i porteføljen lå på 11,9 prosent ved utløp av kvartalet, sammenlignet med 10,4 prosent ved utløp av første kvartal 2013. D e lange rentene styrket seg noe gjennom andre kvartal 2013, noe som har medført en reduksjon i overkursen på selskapets rentebindingsavtaler. Dette påvirker den beregnede kursen positivt. 3
2. FORVALTERS KOMMENTAR Asle Løvstad adm. dir. Newsec Asset Management AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og forvaltning. Fra 2005 og frem til mars 2007 var han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/Newsec Asset Management AS. I perioden 2001 2004 var han økonomidirektør for Vital Eiendom AS. Det tidligere annonserte salget av selskapets gjenværende portefølje i Sverige til Granen Fastigheter AB ble gjennomført i andre kvartal 2013. Etter en lengre periode med forhandlinger og gjennomgang av porteføljen (due diligence) ble transaksjonen gjennomført den 8. mai 2013. Det betyr at det kun er selskapets 5 eiendommer i Norge som inngår i kursberegningen pr 30. juni 2013. Selskapets finansielle posisjon ble betydelig bedret etter salget av den svenske porteføljen. Den frigjorte kapitalen fra salget vil blant annet gå til allerede avtalte leietakertilpassninger i Norge og til å styrke selskapets arbeidskapital. I tillegg ble det vedtatt på selskapets generalforsamling å gjennomføre en tilbakebetaling på NOK 13 pr aksje til selskapets aksjonærer. Denne utbetalingen ble gjennomført 31. juli 2013. I løpet av andre kvartal 2013 ble det inngått leiekontrakter på 1050 m 2 for Nordisk Areal. Den største kontrakten, som var på ca 550 m 2, ble inngått med selskapet Zimmer AS i Robsrudskogen. I tillegg ble det inngått nye kontrakter og forlengelser på ca 500 m 2 i Karighaugveien. Selv om ledigheten ble redusert på den norske delen av porteføljen gjennom første halvår 2013, ligger den fortsatt over snittet for Oslo. Det jobbes derfor aktivt for å kunne inngå nye leiekontrakter, noe som spesielt gjelder selskapets eiendom på Robsrudskogen og i Philip Pedersens vei på Lysaker. Gjenværende leietid for de eksisterende kontraktene er 4,1 år og ledigheten i porteføljen er 11,9 prosent. Bakgrunnen for at ledigheten har økt i kvartalet, på tross av at nye kontrakter på ca 1050 m 2 er signert, er at den svenske delen av porteføljen nå er solgt. Snittledigheten på den svenske porteføljen var lavere enn det som er tilfelle på den norske delen av porteføljen. For den norske delen av porteføljen består en betydelig andel av de ledige arealene av parkeringsplasser. Mariboes gate 13 er tilnærmet fullt utleid med 5,0 års gjenværende leietid. Det er kun ledige parkeringsplasser og et mindre lager i eiendommen i dag. I Karihaugveien 89 ble det inngått diverse leiekontrakter / reforhandlinger på ca 500 kvadratmeter i andre kvartal 2013. Forvalter er også i pågående forhandlinger med flere andre potensielle leietakere. Ved utgangen av andre kvartal var ledigheten i Karihaugveien 89 beregnet til ca 9,1 prosent. I Økernveien 94 ligger nå fokuset på å få ferdigstil de 10 000 kvadratmeter til NAV som ble inngått i fjerde kvartal 2012. Det er Arbeids og Velferdsdirektoratet som skal flytte inn i disse arealene den 1. november 2013. Forvalter rapporterer om at dette arbeidet går etter planen. Det er kun ledige parkeringsplasser på eiendommen i dag. Mye tyder på at NAV vil inngå en leieavtale på de fleste av disse plassene før de flytter inn 1. november 2013. I Robsrudskogen ble det signert en leiekontrakt på ca 550 kvadratmeter i andre kvartal med selskapet Zimmer AS. Også her er det gjennomført en oppussing av lokalene slik at disse sto klare da Zimmer flyttet inn 1. juni 2013. Det jobbes aktivt med å fylle opp de resterende ledige arealene på Robsrudskogen. Ved utgangen av andre kvartal var ledigheten i Robsrudskogen beregnet til ca 43 prosent. I Philip Pedersensvei står fremdeles toppetasjen ledig. Det resterende av bygget leies ut til Cisco Systems som har gjennomført betydelige oppgraderinger av sine lokaler. Det jobbes aktivt med utleie av den ledige etasjen. 4
3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Verdiendring eiendom Akershus Eiendom og DTZ Realkapital utførte verdivurderinger av alle eiendommene i Norge pr. utgangen av juni 2013. Det rapporteres isolert sett om en mindre oppgang i verdiene i andre kvartal, en verdiøkning som i hovedsak skyldes effekten av investeringene som gjennomføres i Økernveien. Når vi hensyntar disse investeringene i verdivurderingen, registrerer vi en samlet netto verdinedgang på den norske porteføljen. Når det gjelder den svenske delen av porteføljen er denne ute av selskapets balanse pr 30. juni 2013. Den samlede verdien av eiendommene er vurdert til NOK 1 353 millioner ved utgangen av andre kvartal. Den langsiktige gjelden har som en følge av salget av den svenske blitt redusert betydelig i kvartalet. I tillegg er det betalt ca NOK 5 millioner i avdrag på lånet i Norge. Kurs På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i andre kvartal 2013, er kursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 56,5 pr. aksje. Kursen inkluderte en avsetning til tilbakebetaling av kapital til aksjonærene på NOK 13 pr aksje. Justert for denne tilbakebetalingen var kursen ned NOK 1,5 pr aksje fra første kvartal 2013. Direkteavkastning Samlet sett rapporteres det om en mindre nedgang i eiendomsverdiene på den norske porteføljen i kvartalet. Dette påvirker den beregnede kursen negativt. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har derimot utviklet seg positivt i kvartalet som følge av en oppgang i de lange rentene. Når det gjelder selskapets avsetning for latent skatt har denne påvirket kursen negativt i kvartalet. Bakgrunnen for dette er noe redusert skattemessig avskrivingsgrunnlag og redusert verdi av underskudd til fremføring pga salget av den svenske porteføljen. Kursutvikling Nordisk Areal Invest AS (NOK/ aksje) 71 140 120 100 80 60 40 69,5 56,5 20 0 2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q2013 Ordinær kurs VEK Utbyttejustert kurs (For definisjoner, se side 14) 5
Siste tolv måneder har investeringen i fondet gitt en negativ beregnet avkastning på 10,9 prosent. Fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av andre kvartal 2013 har den beregnede kursen inklusive tilbakebetalt kapital svekket seg med 30,5 prosent. Dette tilsvarer en beregnet annualisert negativ avkastning på 5,7 prosent. Som det fremgår av grafen over har Tegningskurs og VEK nærmet seg fra etablering i 2007 og frem til i dag. Bakgrunnen for dette er at kostnadene knyttet til eiendomskjøp og etablerings- og tilretteleggingshonorarer, som blir tillagt VEK for beregning av Tegningskurs, har blitt skrevet ned over en 6 års periode. Disse kostnadene er nå helt avskrevet, noe som betyr at den beregnede kursen vil tilsvare VEK i kvartalene fremover. Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner på totalt NOK 562,3 millioner. Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. Annenhåndsomsetning Swedbank First Securities har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Tidligere har dette kun vært organisert via aksjonærenes finansielle rådgivere. Handel med Nordisk Areal Invest AS har nå også blitt tilgjengelig på Swedbank First Securities sin netthandelsløsning, se www.swedbank.no/netthandel. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. Siste omsetning som er gjort via Swedbank First sin hendelsløsning er gjort til kurs NOK 58 pr aksje. Dette var før det ble avsatt NOK 13 pr aksje til tilbakebetaling til aksjonærene. Volumet som omsettes i 2. håndsmarkedet er meget begrenset. 4. EIENDOMSPORTEFØLJEN OG SELSKAPSSTRUKTUR Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Fondet forvaltes av Newsec Asset Management AS. Selskapet er eiet av Nordisk Areal Invest AS. Investorer Nordisk Areal Invest AS Nordisk Areal I AS 6 SPV SPV SPV SPV SPV Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Robsrudskogen 15
Nordisk Areal I AS eide pr. 30. juni 2013 fem eiendommer i Norge. Handelsporteføljen på 71 mindre eiendommer i Sverige ble solgt den 8. mai 2013. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. andre kvartal 2013 ca. NOK 1,35 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007 og består per andre kvartal 2013 av tre kontoreiendommer i Oslo, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor 23 371 2,5 Mariboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 5,0 Økernveien 94 Oslo Kontor 18 193 5,1 Karihaugveien 89 Oslo Kontor 11 135 2,4 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 7,4 80 301 4,1 Totalt Gjenværende leietid Gjenværende leietid gjelder eksisterende kontrakter. Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm) 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0-2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-2027 7
5. FINANSIERING Fremmedkapital Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av ande kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 902 millioner, tilsvarende total belåningsgrad på 66,6 prosent med gjenværende løpetid på 1,8 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av andre kvartal er på 4,8 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,5 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 2,7 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap (prosent) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 3Q 10 4Q 10 1Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11 1Q 12 Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 2Q 12 3Q 12 4Q 12 1Q 13 2Q 13 8 Rente og valutasikring Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangen av andre kvartal var ca 72,1 prosent av lånene rentesikret. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I andre kvartal startet de lange rentene å stige etter fallet vi så i første kvartal. Dette medfører en økt verdi på markedsverdien på rentesikringsavtalene, og selskapets regnskap ble derfor positivt påvirket med ca NOK 5 millioner etter skatt sammenlignet med første kvartal. Rentesikringsavtalen i Sverige ble innløst i forbindelse med salget til Granen Fastigheter AB. Etter at Federal Reserve i USA i midten av mai annonserte at banken vurderte om tiden var kommet for å redusere støttekjøpene av stats- og boliglånsobligasjoner har de langsiktige renten steget kraftig i USA og i storparten av resten av verden. Renteoppgangen skyldes også at de økonomiske utsiktene er bedre. Aksjemarkedet har steget i samme periode, selv om det hersker uro for ny ustabilitet i Midt-Østen. Norsk 10 år swaprente var i slutten av april så vidt under 3-streken, for første gang i historien. I dag er den tilsvarende renten på vel 3,5 prosent. I USA har 10 år swap steget fra 1,8 prosent til 3 prosent. I EMU har renteoppgangen vært mer moderat, fra 1,5 prosent til 2,3 prosent, fortsatt til et nivå godt under norske lange renter. Norske swaprenter har også steget, men altså mindre enn i de fleste andre land. Norske renter var i utgangspunktet unormalt høye i forhold til rentene ute. Rentedifferansen har falt kraftig de siste månedene. Risikoen for de lange swaprentene fortsatt oppsiden, men mindre enn før renteoppgangen de siste månedene. Fed vil ikke slippe lange renter for høyt opp, i alle fall ikke uten kamp, ved å fortsette støttekjøpene.
Historisk renteutvikling 7,5% 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 1. kv. 2007 2. kv. 2007 4. kv. 2007 2. kv. 2008 4. kv. 2008 2. kv. 2009 4. kv. 2009 1. kv. 2010 3. kv. 2010 1. kv. 2011 3. kv. 2011 1. kv. 2012 3. kv. 2012 4. kv. 2012 2. kv. 2064 3 mnd NIBOR 10 år SWAP Markedet priser ikke lenger inn at Norges Bank skal kutte renten, og venter en første renteøkning i 2. kvartal. Den kommer heller senere enn tidligere. Rett nok har kronekursen falt kraftig og prisveksten er høyere enn antatt, men veksten er en god del lavere. Arbeidsledigheten har steget noe. Vi venter ikke en videre svekkelse av kronekursen på kort sikt. Et høyt kostnadsnivå tilsier at det en nedsiderisiko for kronekursen på lengre sikt. Først må vi nok imidlertid se et videre press ned på råvareprisene, kanskje også et fall i oljeinvesteringene. Økte kapitalkrav har skjerpet kravet til inntjening i bankene. Utlånsmarginene for lån til bedriftene steg mye fram til 1. kvartal 2013, men har falt betydelig de siste månedene. Spreaden over NIBOR for standard lån til næringsformål har falt fra rundt 275 bp ned mot 200 bp. Konkurransen mellom bankene er skjerpet etter at inntjeningen har bedret seg. Bankene ser ut til å være mer aggressive enn de har rapportert til Norges Banks utlånsundersøkelse. I UNION sin bankundersøkelse kommer det frem at enkelte prosjekter oppnår bankmarginer under 200 bp. Dette gjelder gode prosjekter med solide eiere 1. For fastrentelån innebærer det at den samlede rentekostnadene ikke er høyere enn i første del av året; swaprenten har steget, mens påslagene har falt. Renten på flytende lån har kommet bra ned. 1 UNIONS Bankundersøkelse Q3 2013 9
6. MARKEDSSYN 10 Veksten i verdensøkonomien var lav i 1. kvartal, kom seg i 2. kvartal og ser ut til å tilta ytterligere i 3. kvartal. Det er neppe nok til at 2013 blir et godt år for verdensøkonomien, men den er i bedring. Endelig er det de rike landene som overrasker på oppsiden. Bedriftsbarometrene her har kommet seg kraftig, både i Europa og USA. Etter seks kvartalers fall steg BNP i EMU endelig i 2. kvartal 2013. Både i Europa og USA har innstramminger i finanspolitikken bidratt til å redusere veksten, særlig i USA i 1. halvår, hvor budsjettunderskuddet er redusert med over 4 prosent av BNP på et halvår. Vi antar at en budsjettkonflikt kan unngås i høst. Heretter blir budsjettkuttene mer moderate, både i USA og EMU. I USA har veksten i privat sektors etterspørsel vært bra i flere kvartaler og vi venter en fortsatt vekst. Husholdningene har redusert gjeldsbyrden ganske bra og investeringsnivået er ennå ikke lavt. I Europa har konsolideringen i privat sektor kommet langt, og nedsiden for privat etterspørsel er begrenset. I 2. kvartal var det en liten vekst i både forbruk og investeringer. Veksten i fremvoksende økonomier har kommet godt ned i år, og det er nok her risikoen fortsatt er størst. Veksten i Kina er trolig stabilisert på et nivå som er akseptabelt for verdensøkonomien. Oppbremsingen i India er mer brutal og mulige virkemidler færre. Lav vekst, høy inflasjon og store underskudd på statsbudsjettet og driftsbalansen er ikke et enkelt startpunkt. Men en kraftig svekkelse av valutakursen vil gi et bra bidrag til veksten over tid, og presset mot å gjennomføre nødvendige reformer har tiltatt. Norge Norge har bremset markert ned de siste kvartalene. I fjor var vekstratene på 3,5 prosent, nå er raten under 2 prosent. Vi kan ikke skylde på utlandet, det er ikke nettoeksporten som har falt. Husholdningenes etterspørsel er derimot dempet, med et fall i boliginvesteringene. Fastlands-bedriftenes investeringer er fortsatt lave. Oljeinvesteringene drar fortsatt bra, men toppen er nå neppe langt unna. Veksten neste år ser ut til å bli lav etter en kraftig oppgang i år. Boligprisene har ikke steget særlig i år og antallet boliger for salg har steget markert siden i vår. Kredittveksten er moderat, men kreditten til bedriftene flyter igjen litt lettere. Prisveksten har kommet litt opp. Jordbruksoppgjøret ble dyrere enn de fleste antok og samlet prisvekst har kommet opp i nesten 3 prosent - også med bidrag fra strømprisen. Veksten i sysselsettingen har kommet godt ned og arbeidsledigheten har steget litt, men den er lav i internasjonal sammenheng. Lønnsveksten blir trolig litt lavere i år etter et moderat lønnsoppgjør. Vi venter ikke en videre nedgang i veksten. Finanspolitikken blir nok noe mer ekspansiv etter regjeringsskiftet. Kronekursen har falt kraftig de siste månedene. Det vil stimulere eksporten sammen med utsiktene til noe bedre vekst hos våre handelspartnere. Husholdningenes sparing er tilfredsstillende, selv om mesteparten av sparingen blir investert i en uvanlig høy boligbygging og kontantoverskuddene er ikke like spreke. Høye boligpriser og en høy gjeldsbelastning er fortsatt en risikofaktor for norsk økonomi. Avkastning på norsk eiendom Transaksjonsvolumet i Norge endte på i overkant av NOK 50 milliarder i 2012. Estimatene fra de ulike næringsmeglerne ligger på et transaksjonsvolum for 2013 på NOK 40-50 milliarder. I følge CBRE ble det solgt næringseiendom for NOK 9,6 milliarder i andre kvartal 2013. Dette er 1,2 prosent lavere enn i første kvartal. Samlet sett ble det omsatt næringseiendom for ca NOK 20 milliarder kroner første halvår 2013. Som tidligere er det noe store transaksjoner som drar opp volumet. Deloitte-bygget i Bjørvika ble solgt fra OSU til Braathen Eiendom. Blant andre større transaksjoner kan vi nevne Aberdeens salg av Strandveien 4-8 på Lysaker til Ferd Eiendom, Oslo Pensjonsforsikrings kjøp av en industriportefølje i Trondheim til ca NOK 1 milliard, RS Platou har sammen med Fabritius kjøpt Munkedamsveien 62 fra Rom Eiendom og Avantors kjøp av to Storebrand eiendommer i Nydalen. Akershus Eiendom anslår arealledigheten i Oslo og Asker & Bærum til å ha falt fra 7,5 prosent i 2012 til 7 prosent så langt i 2013 2. Hovedforklaringen er en positiv brutto arealabsorbsjon drevet av god vekst i kontorsysselsettingen i Oslo, konvertering av kontorarealer til bolig og annen type bruk, og kanskje det viktigste omfattende rehabiliteringer av fraflyttede eiendommer tar store arealer ut av markedet. Effekten etter terrorangrepet på regjeringskvartalet den 22. 2 Akershus Eiendom, markedsrapport våren 2013
juli 2011 har blitt betydelig større enn tidligere antatt. De lange rentene er fortsatt på lave nivåer og solide eiere oppnår nå synkende margin fra bankene til solide prosjekter. Vi oppserverer en stadig økende differanse på yielden for sentrale objekter sammenlignet med eiendom som ligger mer ute i randsonen. Flere transaksjoner det siste halve året underbygger en prime yield på 5,25 prosent, mens vi observerer yielder opp mot 8-9 prosent for mer usentrale bygg med moderniseringsbehov. Leieprisene i prime-segmentet steg markant i andre halvår 2012, se grafen under. Etter en liten nedgang i første kvartal, har denne veksten fortsatt i andre kvartal 2013. Eiendomsverdi Næring rapporterer også om at snittprisene for Oslo og Akershus har styrket seg gjennom andre kvartal. For signerte kontrakter rapporteres det om at snitt prisen er opp 8 prosent i kvartalet. Det rapporteres om god aktivitet innen utleie av næringseiendom, og antall signerte kontrakter ligger på nivå med det foregående kvartalet. Derimot ble volumet noe høyere, da snittstørrelse på de signerte kontraktene gikk opp. I randsonene har det vært litt ulik utvikling i kvartalet. Prisene på Skøyen for signerte kontrakter er igjen over 2 000 kr pr kvadratmeter. Også på Lysaker har det vært en økning i kvartalet med et snitt på signerte kontrakter på 1940 kr pr kvadratmeter. I Indre by sentrum registrerer vi en mer stabil utviklingen. Dette bekrefter antagelsen om at den økte etterspørsel i dette området som en følge av behov for erstatningslokaler etter terrorangrepet på regjeringskvartalet i 2011 er i ferd med å stabilisere seg. Leierpriser pr. andre kvartal 2013 3500 3300 3100 Vika-Aker Brygge Skøyen Nydalen Oslo ytre vest Indre by sentrum Lysaker Bryn-Helsfyr 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm) 11
7. DEFINISJONER: BNP CBD Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap EM EMU Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR PIGS SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Bruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et land Central Business District. Det mest sentrale området for forretningsbygg. Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksende økonomier. European Monetary Union, euro-området Nordisk Areal Invest AS. Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Single Purpose Vehicle Et selskap etablert med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 12
Design og trykk: www.kursiv.no Nordisk Areal Invest AS c/o Swedbank First Securities Filipstad Brygge 1 PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: 04010 Newsec Asset Management AS Lysaker Torv 8 PO Box 93 1325 Lysaker Telefon: +47 928 44 646