JUS113 0 Kontraktsrett I Kandidat 341 Oppgaver Oppgavetype Vurdering Status 1 Forside JUS113 Automatisk poengsum Levert 2 JUS113 Kontraktsrett I Skriveoppgave Manuell poengsum Levert JUS113 0 Kontraktsrett I Emnekode JUS113 Vurderingsform JUS113 Starttidspunkt: 22.04.2016 07:00 Sluttidspunkt: 22.04.2016 11:00 Sensurfrist Ikke satt PDF opprettet 19.09.2016 15:36 Opprettet av HcIWNr lhcyow Antall sider 15 Oppgaver inkludert Ja Skriv ut automatisk rettede Ja 1
Seksjon 1 1 Forside JUS113 JUS113 KONTRAKTSRETT I Skoleeksamen Fredag 22. april 2016 kl. 09.00-13.00 Sensur faller fredag 27. mai, og blir offentliggjort på StudentWeb. Opplysninger om sensors trefftid og telefonnummer blir kunngjort i Mitt UiB. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 2 av 15
2 OPPGAVE JUS113 Kontraktsrett I Del I Bonden Peder Ås har en traktor han skal selge. Kameraten Lars Holm driver et firma som selger landbruksmaskiner. Peder spør derfor Lars om han som en vennetjeneste kan hjelpe ham med å få solgt traktoren. Lars Holm påtar seg dette. Etter å ha sett traktoren anslår Lars Holm at det nok er mulig å få minst 50 000 for traktoren. Peder Ås svarer at 50 000 høres ut som en ok pris, men at han regner med å få noen tusenlapper mer. Lars Holm legger ut en annonse på annonsetjenesten Finn.no. Under rubrikken «selger» står Lars Holms navn og annonsen inneholder også logoen til firmaet hans. I annonsen står det ikke noe om at traktoren selges for Peder Ås. Peder og Lars er imidlertid enige om at Lars Holm skal opplyse eventuelle interessenter om at det er Peder Ås som er selger av traktoren. Marte Kirkerud, som driver landbruksvirksomhet, leser annonsen og tar kontakt med Lars Holm. Etter å ha sett og prøvd traktoren sier hun at hun er interessert i å kjøpe traktoren hvis hun kan få den til kr. 45 000. Lars Holm svarer at han må vurdere dette litt nærmere, men lover å ta kontakt med Marte Kirkerud så snart han har bestemt seg. Lars Holm sier ikke noe til Marte Kirkerud om at det er Peder Ås som skal selge traktoren. Lars Holm forsøker å kontakte Peder Ås, men det viser seg at han er på hytten på høyfjellet og ikke svarer verken på telefon eller e-post. Sommerferien står for døren og Lars Holm vurderer det som gunstig for Peder Ås å få solgt traktoren før sommerstillheten legger seg over markedet. Han sender derfor en tekstmelding til Marte Kirkerud, hvor han skriver: «Du får kjøpe traktoren til kr. 45 000, mot betaling ved levering.» Marte svarer straks at hun aksepterer tilbudet. Da Peder Ås kommer tilbake fra hytten, får han vite om salget til Marte Kirkerud. Peder Ås er svært misfornøyd med at Lars Holm har gått så langt ned i pris og nekter å medvirke til å gjennomføre handelen. Peder Ås mener dessuten at han ikke har gitt Lars Holm noen fullmakt til å inngå bindende avtale på hans vegne og at Lars Holms oppdrag bare var å stå for markedsføringen og salgsarbeidet fram mot et endelig salg. Lars Holm påpeker at da Peder Ås hadde bedt om «hjelp med å få solgt traktoren», oppfattet han det som en fullmakt til å selge traktoren til den pris som kunne oppnås på markedet. Lars Holm kontakter Marte Kirkerud og opplyser at avtalen dessverre ikke kan gjennomføres, siden selgeren Peder Ås ikke anser seg bundet. Marte Kirkerud kontakter deretter Peder Ås og JUS113 0 Kontraktsrett I Page 3 av 15
gjør gjeldende at han er forpliktet etter avtalen. At Lars Holm har gått under den prisen Peder Ås hadde sett for seg, kan ikke være hennes risiko, anfører Marte Kirkerud. Peder Ås fastholder at Lars Holm ikke hadde fullmakt og anfører i tillegg at Marte Kirkerud ikke på noe tidspunkt hadde rimelig grunn til å tro at Peder Ås tok på seg noen forpliktelse overfor henne. Under enhver omstendighet var han ikke forpliktet til å selge til en så lav pris, siden han hadde gitt uttrykk for at han forventet minst kr. 50 000. Spørsmål 1: Hadde Lars Holm fått fullmakt til å binde Peder Ås? Spørsmål 2: Forutsatt at Lars Holm hadde fått fullmakt: Er det inngått bindende avtale mellom Peder Ås og Marte om salg av traktoren til kr. 45 000? For det tilfelle at Peder Ås ikke anses forpliktet, gjør Marte Kirkerud subsidiært gjeldende at hun har en bindende avtale med Lars Holm, som har opptrådt som selger overfor henne. Dersom Peder ikke vil medvirke til salget, må det medføre at Lars Holm blir økonomisk ansvarlig i kraft av den bindende avtalen han har inngått, anfører Marte Kirkerud. Lars Holm gjør gjeldende at han kun har opptrådt som representant ved salget og ikke under noen omstendighet er bundet. Spørsmål 3: Er det inngått bindende avtale mellom Lars Holm og Marte Kirkerud? Del II Hans Tastad eier et forretningsbygg i Lillevik, hvor han leier ut lokaler til ulike bedrifter. Han inngår en leieavtale med Ole Vold, som driver en interiørbutikk. I leieavtalen som inngås er det et vilkår som fastsetter at: "Leietiden er 5 år. Ved leietidens utløp kan leietaker kreve fornyet leieavtalen for 5 nye år på samme vilkår som tidligere". Da avtalen ble inngått var Hans Tastad og Ole Vold muntlig enige om at ved en eventuell forlengelse av kontrakten skulle fordelingen av felleskostnadene reforhandles, med sikte på at disse skulle økes noe sammenlignet med gjeldende betingelser. Ole Vold gikk etter hvert lei av å drive interiørbutikk og han solgte virksomheten til Ulla Ås. Hans Tastad godtok at Ulla Ås trådte inn i leiekontrakten. Ulla Ås ble i den forbindelse ikke orientert om det som var passert muntlig mellom Hans Tastad og Ole Vold i forbindelse med den opprinnelige inngåelsen av leieavtalen. Da leietidens utløp nærmet seg, varslet Ulla Ås at hun ville be om forlengelse av husleiekontrakten. Hans Tastad fremsatte deretter krav om reforhandling av felleskostnadene. Ulla Ås svarte at dette var uaktuelt og at hun i henhold til den skriftlige husleieavtalen hadde krav på å forlenge avtalen på samme vilkår som tidligere. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 4 av 15
Spørsmål 4: Må Ulla Ås godta reforhandling av felleskostnadene? Bergen, 19. april 2016 Hilde Hauge kursansvarlig Skriv ditt svar her... BESVARELSE Del 1 Spørsmål 1: Den overordnede problemstillingen er om Lars Holm hadde fullmakt til å binde Peder Ås rettslig til salget av traktoren. Det rettslig utgangspunkt er at en kun kan binde seg selv, medmindre det foreligger et særskilt rettsgrunnlag. Dersom det foreligger en fullmakt er denne "bare meddelt gjennem erklæring fra fuldmagtsgiver til fuldmægtigen", jf. 18. Em fullmakt kan anses som en avtale mellom to parter, vedrørende en kompetansetildeling, der en part tildeles kompetanse til å binde den andre. Avtaleloven regulerer ikke kravene for bundethet og ubundethet. Spørsmålet må følgelig løses på bakgrunn av ulovfestede regler om binding. Langvarig og omfattende rettspraksis har lagt til grunn et vurderingstema for hvorvidt en part er bundet til en fullmakt. Vurderingstemaet er om avgiver av et utsagn har gitt løftemottaker rimelig grunn til å tro at løftemotakker kunne binde avgiver. Vurderingstemaet for binding er formulert slik i bla. Gate-gourmet og tomtekjøpsdommen. Vurderingstemaet tar utgangspunkt i partenes utsagn, adferd og de øvrige omstendighetene. Spørsmålet er dermed om Peder Ås gjennom sine utsagn og adferd har gitt Lars Holm rimelig grunn til å tro. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 5 av 15
Omfattende rettspraksis har lagt til grunn at et utsang må være tilstrekkelig konsist og indikere binding, for at en part skal ha rimelig grunn til å tro. Dette fremgår av bla. Harkestaddommen, men er lagt til grunn til teorien som et alminnelig avtalerettslig prinsipp. Lars Holm påpeker Peders uttalelse "hjelp med å få solgt traktoren". Formuleringen "hjelp" kan neppe anses å være en konsis uttalelse, som tildeler Lars Holm kompetanse til å binde Peder til et salg.dette taler for at Lars Holm ikke har rimelig grunn til å tro. Imidlertid kan dette se si lys av de øvrige omstendighetene. Lars Holm driver ett firma som selger denne typen varer. Peder ber om en vennetjeneste av en som er profesjonnell på området, hvilket gjør det rimelig å anta at salget skal skje gjennom den profesjonnelle parten. Dette trekker i retninga vat Lars hadde rimelig grunn til å tro På den annen side kan ikke Lars rolle som profesjonelle anses som en betydelig grunn til å kunne binde Peder. Som Peder anfører er det ikke lagt til grunn noen spesifikk rolle som Lars skal inneha i salgsprosessen. Dette taler således mot at Lars hadde rimelig grunn til å tro. Videre kan det utledes av rettspraksis at en part kan ha rimelig grunn til å tro, dersom vesentlig punkter er avklart. Tomtekjøpsdommen er illustrerende. Dommen omhandlet salget av en tomt, men det var uenighet om det var inngått en bindende avtale. Høyesterett fant at pris, realytelse, betalingstidpspunkt og overtakelsestidpunkt var avklart, og at avtale følgelig var inngått. Selv om det aktuelle tilfellet omhandler fullmakt, er prinsippet om vesentlig punkter det samme. De vesentlig punkter for en fullmakt vil imidlertid normalt være rammene og innholdet av fullmaktsoppdraget. I vårt tilfelle er det mellom Lars og Peder kommet frem til anslagsvis minstepris for traktoren. Peder har så gitt utrykk for at minsteprisen høres ok ut, men at han regner med å få litt mer. Det tyder på at Peder sier seg enig og at prisen er avklart. På den annen side fremgår det ikke noen godtgjørelse for oppdraget. Det vil normalt i slike representasjonstilfeller være ilagt en form for provisjon. Imidlertid er det tale om et venneoppdrag. Det er naturlig at venner påtar seg oppdrag for en annen, uten at det er godtgjørelse eller provisjon involvert. Dessuten er dette noe som kan utarbeides i ettertid. Videre er det enighet om utsalgsttedet. Peder gir ikke noe utrykk for at Lars kan selg via Finn, men tar heller ingen forbehold mot dette. I så måte kan Peders passivitet om utsalgssted, anses som en stiltiende aksept, om at Lars kan selge traktoren i medhold av annonsen. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 6 av 15
På den annen side fremgår ikke Lars rolle i salgsprosessen utrykkelig. Det kan tenkes at Peder ønsker å benytte seg av Lars kontakter og profesjonelle hjelp for å få den mest hensiktsmessig prisen. En slik tilnærming innebærer ikke nødvendigvis at vedkommende akn slutte avtalen på vegne den enkelte. Selv som det foreligger en viss grad av avklaring av vesentlig punkter, kan de neppe anse fullstednig avklart. Det foreligger ingen konkret rolle for Lars i salgsprosessen, som må anses som denne typen fullmakts vitkigste punkt. Dette taler i så måte mot at Lars hadde rimelig grunn til å tro. Partenes adferd kan anses å være et vesentlig moment i vurderingen av hovrvidt en part har rimelig grunn til å tro. Lars legger ut traktoren til salg på finn.no, under firmanavnet sitt og sitt eget navn. Annonser på finn er normalt utabeidet slik at navnet som står på annonsen, er vedkommende som foretar salget. Særlig dersom det er lagt ut i forbindelse med firma navn. Peder ytrer ingen innvendinger mot annonsen, men utrykker at Lars er nødt å opplyse eventuelle interessenter om at det er Peder som sleger traktoren. Det virker dermed slik at Lars kan foreta et eventuelt salg gjennom sitt firma, på vegne av Peder. Dette trekker retning av at Lars hadde riemlig grunn til å tro at han kunne selge traktoren på vegne av Peder. Videre har Peder har tilnærmet lagt salgsprosessen til side, da han velger å dra på hytta på høyfjellet. Det fremstår dermed slik at Peder har overgitt den totale salgsprosessen til Lars, hvilkte trekker ytterligere i retning av at Lars hadde rimelig grunn til å tro at han kunne binde Peder. På den annen side vil normalt passivitet sjelde anses som en årsak til å ha rimelig grunn til å tro. Dette særlig i fullmaktsforhold, da det av hensyn til forutberegnlighet må foreligge et visst vern av prinsipalem som faktisk blir bundet. Selv om Peder må anses å ha opptrådt på et viss som kan gi en beretiget foventing. Kan ikke dette gis avgjørende vekt i vurderingen. Det faktum at Lars ikke har fått noen spesifikk rolle, og at Peder heller ikke har utrykt seg tlstrekkelig konsist, indikerer dermed at fullmakt ikke foreligger. Lars Holm hadde ikke rimelig grunn til å tro at han kunne binde Peder rettslig til et salg av traktoren. Konklusjonen er at Lars Holm ikke hadde fullmakt til å binde Peder Ås rettslig til et salg av traktoren. Spørsmål 2: Den overordnede problemtsillingen er om det er inngått bindende avtale mellom Peder Ås og Marte om salg av traktoren til kr. 45 000. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 7 av 15
Det rettslig utgangspunkt er at en ikke kan binde noen andre enn seg selv, medmindre særskilt rettsgrunnlag foreligger. Oppgaveteksten forutsetter at Lars Holm har fuldmagt. Denne fuldmagter er i så måte "bare meddelt gjennem en erklæring fra fuldmagtsgiveren til fuldmægtigen", jf. 18. Det vil å så måte ikke han noen betydning for hvorvidt Lars Holm har brutt noen instruks gitt av fuldmagtsgiver, selv om Marte skal ha vært i "god tro", jf. 11 2. ledd. Det fremgår av 10 1. ledd at en rettshandel i "fuldmagtsgiverens navn" og "indenfor fuldmagtens grænse", er bindende for fullmaktsgiver. Lars Holm har utvilsomt foretatt en rettshandel i "fuldmagtsgivers navn", da han selger traktoren på vegne av sin prinsipal Peder. Det kan dog reises spørsmål om Lars faktisk har handlet i "fuldmagtsgivers navn", da han ikke formidler fullmakten overfor Marte, og således i relatieten ikke foretar handelen i "fuldmagtsgiverens navn". Imidlertid avgrenses det mot en nærmere drøftelse av dette, av hensyn til oppgaven. Spørsmålet er dermed om Lars har opptrådt "indenfor fuldmagtens grænse", ved å selge traktoren til 45 000 kroner og ikke ha opplyst om at det er Peder som selger traktoren, jf. 10 1. ledd. Ordlyden gir utrykk for at fullmektigen må holde seg indenfor de rammer som er fastsatt av fullmaktsgiver. Peder Ås gir utrykk for at 50 000 er å anse som en Ok pris. En slik tilnærming kan ikke anse så sette noen forbehold mot at Lars selger traktoren til 45 000 kr. Dette trekker i så måte i retning av at Lars har opptrådt innenfor fullmaktens grenser. På den annen side utrykker er Peder at han regner med å få noen tusenlapper mer. Dette kan gi inntrykk av at Peder anses 50 000 som den absolutte minstepris, særlig i lys av at Lars selv har utrykkt at han minst vil få 50 000. Dette trekker i så måte i motsatt retning. Imidlertid er utgangspunktet at enhver er ansvarlig for sine egne forbehold. Da Peder i hovedsak ikke gir noen konkret uttalelse eller inntrykk av en minstepris, er det rimelig å anta at Lars har muligheten til å selge traktorene til kr. 45 000, og at han derfor har handlet innenfro de rammer som fullmakten setter. Videre har Peder og Lars blitt enige om at Lars skal opplyse eventuelle interessenter om at det er Peder som selger traktoren. Lars unnlater å fortelle Marte om dette. I så måte har Lars brutt instruksen gitt av Peder. Som tidligere anvist av 11 2. ledd faller det i forbindelse med oppfragsfullmakter forrutsetningsvis 18, inn under "fuldmagtens grænse", jf. 10 1. ledd. Lars Holm har ikke handlet "indenfor fuldmagtens grænse", jf. 10 1. ledd. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 8 av 15
Konklusjonen er at det ikke er inngått bindende avtale mellom Peder Ås og Marte Kirkerud Spørsmål 3: Den overordnede problemstillingen er om det er inngått en bindende avtale mellom Lars Holm og Marte Kirkerud. Dersom avtale er ingått er dette gjort i forbindelse med avtalelovens modell om binding og aksept. Avtaleloven forutsetter at en bindende avtale er ingått når en bindende aksept foreligger på et bindende tilbud, og aksepten har kommet frem til tilbyder. Det foreligger utvilsomt en aksept, da Marte svarer ummidlelbart på Lars Holms henvendelse. Det som må vurderes er om det foreligger et bindende tilbud gitt av Lars Holm. Avtaleloven regulerer ikke kravene til bundethet og ubundehtet. Spørsmålt må løses å bakgrunn av ulovfestede regler om avtaleinngåelse. Omfattende Høyesterettspraksis har utledet vurderingstemaet for binding til å være om avgiver av et utsang har gitt motraker rimelig grunnt til å tro at avgiver ønsket å binde seg. Et slikt vurderingstema ble bla. utnyttet i Gate-gourmetdommen og Tomtekjøpsdommen. Vurderingstemaet skal i henhold til de henviste dommer, ta utgangspunkt i partenes uttalelser, adferd og de øvrige omstendighetene. Spørsmålet er dermed om Lars gjennom annonsen, unnlatelse av å opplyse om opprinnelig selger og generelle adferd i forbindelse med salget har gitt Marte rimelig grunn til å tro at Lars ønsket å binde seg. Rettspraksis har lagt til grunn at en part må ha utrykkt seg tilstrekkelig konsist og indikert binding. Harkestaddommen er illustrerende. Spørsmålet var om en bror som følge av et brev, var bundet til å overdra en eiendom til sin søster. Brevet innehold formuleringer som "ønsker", "forslag" og "vi vil gjerne". Høyesterett hevdet uttalelsene var lite konsis, og minne mer om en ideskisse for videre forhandlinger. I foreliggende sak uttalte Lars "du får kjøpe traktoren til kr. 45 000, mot betaling ved levering". Dette er i motsetning til Harkestaddommen langt mer konsist, og gir klart utrykk for at intensjonen er å binde. Dette trekker i retning av at Marte hadde rimelig grunn til å tro at Lars ønsket å binde seg. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 9 av 15
I foreliggende sak er det tale om profesjonelle parter. Høyesterett har i forbindelse med dette lagt til grunn at ordlyden av parters utsagn skal tilegges betydelig vekt, og at det skal tungtveiende grunn til for å fravike denne oppfatningen. Dette kan bla. også begrunnes i den forventning at proffesjonelle parter anses å kunne ivareta sien egne interesser. O I annonsen som Lars har lagt ut, står det ingen henvisning til at det er Peder som opprinnelig selger traktoren. Dette formidler heller ikke Lars til Marte i forbindelse med salget som gjøres. Dette gir Marte rimelig grunn til å tro at Lars ønsket å inngå avtale. Vider er det i Finn annonsen slik at Lars er oppnenvt som "selge" og at logoen til firmaet inngår i annonsen. Det kan tenkes at det vil være unormalt at et firma som driver salg av landbruksmaskiner benytter seg av en enkelt selger over finn. På den annen side er Lars Holm den som driver firmaet, hvilket gjør det mer betimelig med å anvende hans navn som selger av traktoren. I så vil det neppe anses urovekkende unormalt at sjefen av et firma oppgir sitt navn, i forbindelse med salget av en vare som inngår i den normale driften. Benyttelsen av annonse, selgernavn og firmalogo, samt unnlatelsen av å oppig Peders navn i forbindelse med salget,trekker tungt i retning av at Marte har grunn til å tro at Lars ønsket å binde seg. På den annen side har Marte fått traktoren til en relativt billig penge. Lars har uttrykt at han minst vil få 50 000 kroner for traktoren. Imidlertid er ikke en differanse på 5000 kroner uforholdsmessig mye, i forbindelse med bruktkjøp. Den lave prisen vil følgelig være av begrenset argumentasjonsverdi. Det følger av omfattende rettspraksis at avtaler med betydelig verdi, kreves det særlig holdepunkter for å indikere binding, tomtekjøpsdommen og hotelldommen. Tomtekjøpsdommen omhandlet salget av en tomt til 5,5 millioner kroner. Høyesterett fant at verdien av slaget tilsa at det krevdes særlige holdepunkter for at binding forelaa. I foreliggende sak er det tale om en traktor til 45 000 kroner. Detter er betydelig mindre enn tilfellet i tomtekjøpsdommen. Imidlertid innebærer avtalen, om inngått, at Lars Holm må yte uten at dette var den opprinnelig intensjon. En overaskende sum på 45 000 kroner, må anses å være betydelig for den almenne person og næringsdrivende. Kravene til binding må følgelig skjerpes. Spørsmålel om hvorvidt det forelå bindning tomtekjøsdommen, ble besvart bekreftende. Høyesterett fant at de vesentlig punkter i avtalen var avklart, og at dette var tilstrekkelig for å anse avtale som inngått. Dette til tross for de skjerpede kravene til binding. I foreliggende sak må vesentlig punkter for avtalen anses å være pris, realytelse, betalingstidspunkt og leveringstidspunkt anses vesentlig. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 10 av 15
Marte har sagt seg enig i en pris, samt at hun har sett på og prøvd traktoren. Pris og realytelse må følgelig anses avklart. Det er foreligger ikke noen eksplisitt dato for leveringstidspunktet, og dermed indirekte ikke noe konkret betalingstidspunkt. Dette tilser at de vesentli punkter dermed ikke er fullstendig avklart. På den annen side er leveringstidpsunktet noe som kan utfylle av bakgrunnsretten (kjøpsloven), samt at en avklaring av dette i ettertid heller ikke vil være av særlig problemer. Følgelig må de vesentlig punkter anses tilsterekkelig avklart, hvilket trekker betydelig i retning av at Marte hadde rimelig grunn til å tro at Lars ønsket å binde seg. Videre kan adferden til partene gi rimelig grunn til å tro. I forbindelse med Martes og Lars første møte. Skal Lars ha utrykk at han lover å ta kontakt så snart han har bestemt seg. En slik tilnærming til salget, gir åpenbart utrykk for at han personlig ønsker å binde seg. Dette taler i så måte ytterligere for at Marte hadde rimelig grunn til å tro. Det foreligger svært få holdepunkter for at Marte ikke skal ha rimelig grunn til å tro, at Lars ønsket å binde seg. Han har utrykkt seg tilstrekkelig klar overfor Marte, samt at tilbudet i hovedsak avklarer de vesentlig punkter. Videre har adferden forut avtaleinngåelsen, i forbindelse med finn annonsnen og deres første møte, gitt et klart utrykk for at Lars ønsker å binde seg. Marte hadde således rimelig grunn til å tro at Lars Holm ønsket å bindes seg til et salg av traktoren til 45 000 kroner. Konklusjonen er at det foreligger bindende avtale mellom Lars Holm og Marte Kirkerud. Spørsmål 4: Den overordnede problemstillingen er om Ulla Ås må godta Hans Tastads krav om reforhandling av felleskostnadene. Det er klart at det foreligger en bindende avtale mellom Ulla og Tastad, da Ulla har tredt inn i leiekontrakten. Spørsmålet om hvorvidt det foreligger et slikt vilkår i avtalen, må stadfestes gjennom en tolkning av avtalen mellom Ulla og Tastad. Avtaleloven regulerer i hovedsak ikke avtaletollkning. Spørsmålet må følgelig løses på bakgrunn av ulovfestede prinsipper om avtaletolkning. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 11 av 15
Omfattende rettspraksis i samhold med teorien har utledet vurderingstemaet for avtaletolkning til å være den naturlige forståelsen av avtalen, alle forhold tatt i betraktning, jf. bla. Gjertsen, Johan "avtaler" og gjeldsforsikringsdommen. Det foreligger ingen felles subjektiv oppfatning mellom partene. Fortolkningne må følgeli foretas objektivt med utgangspunkt i avtalens ordlyd, og deretter de øvrige omstendigheten. En slik fremgangsmåte er bla. benyttet i gjeldsforsikringdommen. Spørsmålet er dermed om avtalen mellom Tastad og Ulla inneholder et vilkår om reforhandling av felleskostnadene. Avtalen lyder som følger "Leietiden er 5 år. Ved leietidens utløp kan leietaker kreve fornyet leieavtale for 5 nye år på samme vilkår som tidlidere". Ordlyden er klar på at en leieavtale kan inngås, uten at det foreligger refohandling av felleskostnader. Ordlyden gir dermed en utvetydig anvisning på at den naturlig forståelsen av avtalen ikke innneholder noe krav om reforhandling. I foreliggende tilfelle er det tale om to næringsdrivende parter. Det fremgår av langvarig og samstemt rettspraksis, at det i slik tilfeller skal legges betydelige vekt på avtalen ordlyde. Dette fremgår bla. av Rolwidommen og Oslo glasmagasindommen, men kan også begrunnes i synspunktet om at næringsdrivende forventes å kunne ivareta sine egne interesser. Ordlyden må i dette tilfellet således tilegges betydelig vekt, hvorpå det må betydelig grunner til for å fravike denne. Dette trekker således i retning av at den naturlig forståelsen av avtalen ikke inneholder et krav om reforhandling. På den annen side har ordlyden i visse tilfeler blitt tolket innskrenkende, som følge av en lite gjennomtentk ordlyd. Nortexdommen er illustrerende. Saken omhandlet et kjøp av ett bygg, hvorpå bygget falt sammen som følge av en særskilt konstruksjonsfeil. Spørsmålet var om kjøper som følge av en ansvarsfraskrivelse var pliktig til å betale for reperasjonskostnader. Høyesterett la vekt på at ansvarsfraskrivelsen var lite gjennomtenkt og heller ikke blitt diskutert mellom partene. De så det dermde anvendelig å tolke ansvarsfraskrivelsen innskrenkende til å kun omfatte mer alminnelige mangler. Kjøper fikk følgelig medhold. I likhet med Nortexdommen har ikke leiekontrakten blitt diskutert mellom partene. Den kan heller ikke anses å være betydelig gjennomtenkt, da den med tidens løp åpenabart vil medføre en ubalanse i leieforholdet. Dette taler for at den naturlig forståelsen av avtalen inneholde er vilkår om reforhandling. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 12 av 15
På den annen side er hovedregelen at enhver er ansvarlig for sine egne forbehold. Rolwidommen er illustrerende. Saken gjaldt en reder som hadde leid ut et skip i amerikanske dollar. Dollarkursen fikk en plutselig negativ endring, hvorpå rederen krevde kompensasjon for tapet. Høyesterett la til grunn at rederen var ansvarlig for sine egne forbehold, og som følge av hovedreglen om at avtaler skal holdes, var han selv ansvarlig for å innføre en klausul om sviktende valuta. I likhet med Rolwidommen har ikke Tastad tatt noen som helst forbehold om økende felleskostnader eller reforhandling. Dette verken muntlig eller i avtalens som helhet. Da han er næringsdrivende stilles det et ytterligere strengt krav til utforming av avtalen. Han må følgelig anses å være nærmest til å bære risikoen avtalen innebærer. Dette taler for at den naturlig forståelsen av avtalen ikke inneholder et vilkår om reforhandling. Omfattende rettspraksis har lagt til grunn at en avtales formål ofte gir utrykk for partenes rettigheter og forpliktelser, jf. bla. rørmaterielldommen. Rørmaterielldommen gjaldt firmaet rørmateriell som hadde solgt en tomt til havnveesenet, og deretter leid den tilbake. Spørsmålet i saken var om Rørmateriell var ansvarlig for å betale for reperasjonskostnader i forbindelse med en lekasje i tomtens bygg. Høyesterett la til grunn at havnevesenets formål med avtalen, var å får hånd om tomten ikke bygget. Samt at Rørmateriells formål var utelukkende lokalene på tomten. Følgelig tilsa formålet at rørmateriell var ansvarlig, hvilket og ble lagt til grunn. I foreliggende sak er formålet til Tastad å få leid ut lokalene og tjene penger. Formålet til Ulla må anses å være å få fatt i lokaler og driver butikk. Det ville vært mot formodning om Tastad leide ut bygget, uavhengig av inntekter. Formålet tilsier således at avtalen inneholder et krav om reforhandling av kostnader. I røstad og skjelsvik dommene ble det lagt til grunn at en avtale måtte endres om følge av en ekstrem ubalanse. Dommen omhandlet festeavgifter som med tidens løp og inflasjon, hadde vokste seg til å bli meget ubalansert i disfavør festegiver. Høyesterett la betydelig vekt på at avtaleforholdet var uoppsigelig, og at det på ingen måte hadde vært påregnlig på tidspunktet avtalen ble inngått på. I likhet med Røstad og Skjelsvik er avtalen potensielt evigvarende, og dermed medføre en påfølgende og voksende ubalanse. Den potensielt voksende ubalansen taler således i retning av at avtalen inneholder et vilkår om reforhandling. På den annen side kan det trekkes praleller til periscoupusdommen. Dommen omhandelt et meget likt tilfelle. Det var tale om en uteliekontrakt mellom næringsdrivende som kunne fornyes på de samme vilkår. Høyesterett fant at det var en ubalansert avtale, men at dette var noe utleieren som næringsdrivende burde vært klar over, og avtalen dermed ikke kunne reforhandles. I likhet med periscpupusdommen er det i motsetning til Røstad og Skjelsvik tale om næringsdrivende. Som næringsdrivende må dette ha vært en påregnglig utgift, som en næringsdrivende burde forstå at kan lede JUS113 0 Kontraktsrett I Page 13 av 15
til et ubalansert resultat. I så måte trekker dette i retning av at den naturlig forståelsen av avtalen ikke inneholder noe krav om forhandlinger. Det avgjørende for vurderingen er Tastads posisjon som næringsdrivende. Som næringsdrivende må ordlyden av en avtale tilegges betydelig vekt, hvorpå det alminnelige prinsipp om ansvar for egne forbehold står sterkt. I så måte virker Tastad å være nærmest til å bære risikoen for den ubalanse som avtalefroholde innebærer. Den naturlig forståelsen av avtalen, alle forhold tatt i betraktning inneholder ikke noe krav om reforhandling av felleskostnader. Konklusjonen er at Ulla Ås ikke trenger å godta kravet til Tastad om reforhandling av felleskostnadene. JUS113 0 Kontraktsrett I Page 14 av 15
JUS113 0 Kontraktsrett I Page 15 av 15