SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gunvor Synnøve Green Arkiv: GNR 106/2 Arkivsaksnr.: 17/290 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNENS AREALDELFOR BOLIG NR 2 I STUBBERUD GNR. 103 BNR. 2 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslova 19-2 innvilger Sigdal kommune Knut Harald Grøterud sin søknad om å benytte omsøkte areal til tomt for bolig nr to i Stubberud gnr. 103 bnr. 2. Dispensasjonen kan forsvares ut i fra at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Plan- og bygningslovas vilkår for å kunne godkjenne dispensasjon er derfor oppfylt. Sigdal kommune innvilger også søknaden med hjemmel i jordlova 1 og 9. Tiltaket legger i liten grad beslag på viktige jordressurser, vil ikke splitte opp den dyrka marka og vurderes å ha begrensa drifts- og miljømessige ulemper. Saken avgjøres av: Hovedutvalget for næring og drift Vedlegg i saken: 1. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen av 23.02.17 2. Søknad fra Knut Harald Grøterud av 30.01.17 med vedlegg 3. Kart som viser omsøkte boligplassering 4. Flyfoto 5. Oversiktskart over driftsenheten Vedlegg i mappa: 1. Brev fra Sigdal kommune til høringsinstansene av 03.02.17 2. Nabovarsel OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN: Kommune Gnr Bnr Fnr Eiendommens navn Sigdal 103 2 Stubberud Parter: Eier: Knut Harald Grøterud, Stubberud, 3350 Prestfoss Erverver: Driftsenhetens arealer i henhold til og landskap:
Fulldyrka Overfl. dyrka/gjødsla beite H M L Anna areal Total areal 33 152 1 134 549 117 1 985 Området bruket ligger i: LNF-område. Konklusjon: Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bygging av bolig nr to i Stubberud gnr. 103 bnr. 2 med ei tomt på 0,8 dekar. Dispensasjonen forsvares ut fra at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Det gis også tillatelse til omdisponering av 0,3 dekar dyrka mark. Tiltaket legger i liten grad beslag på viktige jordressurser, vil ikke splitte opp den dyrka marka og vurderes å ha begrensa drifts- og miljømessige ulemper. Bakgrunn: Søknaden gjelder dispensasjon for bygging av bolig i Stubberud gnr. 103 bnr. 2. Det er Knut Harald Grøterud som er søker og eier. Den omsøkte tomta er totalt på 0,8 dekar, derav 0,3 dekar er dyrka mark. Stubberud ligger langs sør-vestsida av Soneren, om lag 6 kilometer nord for Prestfoss. Grøterud ønsker å bygge bolig nr to på tomta. Planen er at hans foreldre i første omgang skal bo der, men på sikt skal søker flytte dit sjøl for å gi plass til neste generasjon i hovedhuset. Søker ønsker ikke å dele i fra tomta. I følge NIBIO sitt kart er eiendommen Stubberud gnr. 103 bnr. 2 på totalt 1 985 dekar der 33 dekar er fulldyrka jord, 1 835 dekar er produktiv skog og 117 dekar er registrert som anna areal. Eiendommen består av to teiger, der hovedteigen ligger ned mot Soneren og en mindre teig ligger inne ved Grytevatn. Den dyrka marka i Stubberud har de seinere åra vært ekstensivt drevet ved noe utleie til grasproduksjon, hest på beite og bruk av beitepusser. Eiendommen har en liten campingplass, vel 40 bygslehytter samt skogsdrift. Søker er entreprenør og sysselsetter seg bla ved å levere tjenester til camping- og hyttegjestene. Vurdering: Omsøkte tiltak, bygging av bolig i LNF- område og på dyrka mark, er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslova. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealformål, jf. Pbl. 19-2. I LNF-områder er det tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Begrepet stedbunden næring er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til drifta av næringa er nødvendig å plassere på stedet. Videre krever søknaden behandling etter jordlova 9. Det skal også foretas vurderinger av om tiltaket strider med bestemmelser i naturmangfoldlova. Saka er derfor avhengig av og behandles etter tre lovverk. Sigdal kommune behandler slike søknader i en og samme sak. Vurdering etter plan- og bygningslova (pbl): I plan og bygningslovas 19-2 kreves det at hensynet bak plan og bestemmelser det dispenseres fra ikke skal bli vesentlig tilsidesatt. Hvis så er tilfelle er det ikke adgang til å gi dispensasjon. I motsatt tilfelle så må det i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at
det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra gjør seg gjeldene med styrke. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre heter det at kommunen ikke bør dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet lang sjø og vassdrag når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. I medhold av pbl. 19-2 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål. Bakgrunn for at søknaden behandles som en dispensasjonssak er at det skal være et reelt behov for oppføring av kårbolig for landbruksdrifta på eiendommen for at det er i henhold til LNF-formålet. Det er i dag langt færre eiendommer som har behov for kårbolig enn tidligere. Samtykke til å oppføre kårbolig bør bare gis når det ikke er i tvil om at det er nødvendig av hensyn til drifta. De eiendommene som normalt har behov for kårbolig er der det er en form for intensiv drift, eks husdyrproduksjon av noe omfang. Primært skal disse eiendommene ha en driftsform som krever jamnlig tilsyn, og et behov for at to generasjoner er bosatt på eiendommen. Det er viktig at man i slike saker vurder behovet for kårbolig på samme måte, både ved søknad om å bygge kårbolig og når det søkes om å dele i fra. Tillater man bygging av kårbolig på eiendommer som ikke har behov for det, er det vanskelig å nekte fradeling ved et seinere tidspunkt. Boligen kan da ha en beliggenhet som egner seg dårlig for å være en sjølvstendig enhet. Stubberud er en eiendom som gir sysselsettingseffekt med campingen og bygslehyttene, men ikke med landbruksdrifta. Sigdal kommune har tradisjonelt vært liberale ved søknader om oppføring av kårbolig. Det er ryddig å behandle denne søknaden som en dispensasjonssak, da vi ikke vurderer boligen som nødvendig for drifta på eiendommen. Den omsøkte tomta ligger rett øst for tunet i Stubberud, på samme høyde som bolighuset. Boligen vil få samme adkomst som tunet i Stubberud, campingen og noen av hyttene. Avkjøring skjer fra fv 287. I kommuneplanen er det aktuelle arealet avsatt til LNF- sone 1. Område hvor spredt boligbygging er tillatt. I retningslinjene står det bla følgende: I disse områdene kan det gis tillatelse til spredt boligbygging og mindre ervervsbebyggelse om det ikke kommer i konflikt med viktige landbruk-, natur, vilt-, friluft- og kulturlandskapsinteresser og kulturminner. Spredt boligbygging eller ervervsbebyggelse må behandles etter dispensasjonsbestemmelsene i 7. Videre er det vedtatt en rekke lokaliseringskriterier som fradeling og bygging ikke skal komme i konflikt med. Tomtas omsøkte plassering kommer i konflikt med kommunens lokaliseringskriterier for spredt boligbygging jf plan- og bygningslova og jordlova mht jordverninteressene. Tomta ligger delvis på fulldyrka mark, med 0,3 dekar og 0,5 dekar på høgbonitet skog. Det er vurdert andre plasseringer, men siden boligen ønskes funksjon som kårbolig vurderer søker dette som den beste plasseringa.
Boligen blir trukket vekk fra tunet, og ny bolig og tunet blir adskilt med veien. Søker ønsker ikke å legge boligen inne i det eksisterende hyttefeltet, og ei heller i tilknytning til campingplassen. Plasseringa er trukket så langt vekk fra den dyrka marka som mulig, da den gamle bygdeveien avgrenser tomta i syd. Befaring ble gjennomført på snødekt mark, men i følge eier mesteparten av tomtearealet en grusrygg med skrinn jord som gir liten avling. Det er ikke registrert kulturminner i området, og fylkeskommunen har ikke svart innen høringsfristen. Det er heller ikke mottatt noe svar fra Statens Vegvesen innen fristen. Fylkesmannen skriver bla i sitt svar: «Sigdal kommune har oversendt søknad om dispensasjon for oppføring av bolighus ved Stubberud. Hensikten med søknaden er å oppføre ett nytt bygg utenfor eksisterende tun bebyggelse på tomten. Fylkesmannen kan ikke anbefale søknaden ut fra landbrukshensyn og samordnet areal og transportplanlegging. Vi viser her til at området ikke ligger sentralt i kommunen og bygger ikke oppunder eksisterende tettsteder. Vi vil anbefale at alternative plasseringer vurderes. Vi gjør også oppmerksom på bekken som er avmerket i kart. Ved fysiske tiltak i vassdrag må dette søkes om i tråd med gjeldende lovverk.» Fylkesmannen kan ikke anbefale plasseringa pga landbrukshensyn og samordna transportplanlegging. Når det gjelder landbrukshensynet har kommunen forståelse for dette. Det er ikke ønskelig å bygge ned dyrka mark, og den politiske målsettinga om reduksjon i det årlige arealet som skal tillates nedbygd synliggjør dette. I dette tilfellet er det et mindre areal i utkanten av et jorde som tas i bruk som boligtomt. Sigdal kommune har målsetting om å øke folketallet i vår kommune, og det er ønskelig med flere nybygde boliger. Fylkesmannen skriver videre at «Tiltaket er videre ikke i tråd med vedtatte kommunplan der området er avsatt til LNF. Innenfor disse områdene tillates ikke ny boligbygging. Foreslåtte plassering bygger ikke opp under eksisterende grender i kommunen.» Området ligger, som tidligere nevnt, i LNF-sone 1 der spredt boligbygging er tillatt etter søknad. Boligen vil ligge i et område der det ligger både gårdsbruk og spredte boliger. Slik kommunen vurderer søknaden er den i henhold til LNF- formålet, men i strid med noen av lokaliseringskriteriene. Bekken som er inntegna på kartet, over omsøkte areal, har ikke årssikker vannføring lenger. Ved bygginga av skogsbilveien på eiendommen ble denne bekken leda inn i Hellebekken. Når det gjelder bygging av en evt bolig og avstand bekk som fylkesmannen har påpekt, må dette avklares konkret gjennom i byggesaken. Det skal normalt ikke gis dispensasjon når eks Fylkesmannen har uttalt seg negativt. I dette tilfellet har Fylkesmannen fraråda kommunen å innvilge søknaden, men har ikke varsla å påklage et eventuelt positivt vedtak. Tomteplasseringa gir ikke en optimal løsning, men fordelene ved å gi en tillatelse vurderes her som større enn ulempene. Vurdering etter jordlova: Jordlovas 9 sier følgende: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.»
Formålet med forbudet mot omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet, slik at matproduserende ressurser sikres for framtida. Jordvernet er også et politisk hovedsatsingsområde. Det skal særlige «høve» til for å gi samtykke til omdisponering. Tomta til den omsøkte boligen trekkes så langt vekk fra den dyrka marka som mulig, men på grunn av den gamle bygdeveien vil 0,3 dekar av tomta bli liggende på jordet. Søker skriver i søknaden sin at han vil utvide jordet tilsvarende rett sør for tomta. Det skal være strenge regler for å bruke dyrka mark til anna enn jordbruksdrift. I dette tilfellet er det et mindre areal i utkanten av jordet som går vekk. Tiltaket fører ikke til oppsplitting av den dyrka marka, og arealet er skrint. Boligen vil ligge i kort avstand fra tunet, men har gårdsveien som naturlig avgrensing. Stubberud er en eiendom som har små jordbruksressurser. Til tross for at beliggenheta ikke er optimal, vil tiltaket ha begrensa driftsmessige ulemper for landbrukseiendommen. Det er svært viktig for Sigdal kommune å øke folketallet gjennom økt boligbygging. Vurdering etter naturmangfoldlova: Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter anna lovverk. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i henhold til 8-12 skal vurderes. Ut fra hva som er kjent av dokumentasjon i området foreligger det ikke registreringer på omsøkte boligtomt slik at viktige arter eller naturtyper blir påvirka.