Saksframlegg REINAAS ØSTRE 45, NYJORDSVEIEN 74 AVSLAG PÅ DOBBELGARASJE KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 08/28510 Saksbehandler Anita Brødreskift ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr: FBR 688/09. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at det fremkommer opplysninger i klagen som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr: FBR 688/09. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr: FBR 688, opprettholdes. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 08/28510 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Bakgrunn Kommunen fattet vedtak om avslag i delegasjonssak nr: FBR 688/09 den 15.04.2009 på søknad om tillatelse til oppføring av dobbelgarasje ved Reinås Østre 45, Nyjordsveien 74. Bygningsmyndigheten mottok klage på vedtaket 14.05.2009. Klagen fra adv. Roar Kjøsnes på vegne av tiltakshavere Frank og Linn Marit H. Aune er fremsatt til rett tid og av klageberettigede personer i saken jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som landbruk, natur og friluftsområde (LNF-område). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan 430, stadfestet 16.05.1994. Området er vist som LNFområde. Eiendommen er uregulert. Klagen Klager anfører at ovennevnte eiendom ikke ligger innenfor markagrensa, det fastholdes derfor at bestemmelser/ dispensasjonspraksis for garasjer innenfor markagrensa ikke kommer til anvendelse i denne saken. Samt at ikke andre hensyn som ellers gjør seg gjeldende for eiendommer i marka så som hensynet til natur og friluftsliv kommer til anvendelse. Vurdering Kommuneplanens arealdel og dens bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innfor planområdet, jf. planog bygningsloven 20-6 jf. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstanteres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt hos byggesakskontoret 15.07.2008. Tegninger og dokumentasjon som ble mottatt 15.07.2008, 15.09.2008, 22.10.2008 og 07.11.2008 lå til grunn for bygningsmyndighetens behandling av søknaden. Det rettslige utgangspunkt for vurderingen vil være kommuneplanens arealdel med bestemmelser som ble vedtatt 27.09.2007. Kommuneplanens arealdel 10 regulerer landbruks, - natur og friluftsområder. Bestemmelsen foreskriver at I LNF- områder er spredt bolig- og ervervsbebyggelse ikke tillatt, med mindre bebyggelsen er tilknyttet stedbunden næring. Oppføring av ny eller utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt. Tomt i foreliggende sak har status som landbrukseiendom, dette etter fradeling fra en større landbrukseiendom. Omsøkte tiltak er ikke tilknyttet landbruksdrift, da den skal fungere som garasje for bolig på naboeiendom. Tiltaket er derfor tilknyttet boligformål, og er således i strid med planen arealbrukskategori. Markaområdene er avgrenset av markagrensa, sist revidert av bystyre 25.09.2003. Det gjelder særskilte retningslinjer for området. Saksfremlegg - arkivsak 08/28510 2
Markagrensa ble endret etter bystyres vedtak angående Nyjordsvegen. Forslaget fra rådmannen fremgår med gul strek, mens endring etter bystyrets vedtak fremgår av dagens kommuneplanens arealdel. Klager referer til kartblad 6 i sin klage, dette har også byggesakskontoret vurdert i sitt vedtak av 15.04.2009. Problemstillingen slik rådmannen ser det er hvorledes bestemmelsen i punkt 1 bokstav g i vedtak fra bystyres behandling av forslag til ny markagrense av 25.09.2003 er å forstå. Det fremgår av bestemmelsen at: markagrensa justeres slik at boligeiendommer og innmark langs hele Nyjords vei på Bratsberg kommer utenfor marka. På bakgrunn av bestemmelsens ordlyd legger rådmannen til grunn at dette må forstås som at det er boliger og innmark på hele Nyjords veg på Bratsberg som kommer utenfor marka, men ikke resterende vei opp mot Jonsvannet. Rådmannen finner derfor at eiendommen Reinaas Østre 45, Nyjordsveien 74 er innenfor markagrensa. En eventuell dispensasjon må derfor vurderes med bakgrunn i at eiendommen befinner seg innenfor markagrensa. Vedrørende dispensasjon En dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis må det foreligge særlige grunner. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Advokat Roar Kjøsnes skriver i sin klage blant annet at: De særlige grunner som anføres i denne saken er behovet for å opprettholde en brøyteberedskap. Søker forestår vinterbrøyting og strøing for flere boliger i Nyjordsveien. Profesjonelle aktører som driver brøyting i området som også brøyter for kommunen har ikke kapasitet til å brøyte til disse eiendommene Videre fremkommer det av klagen at: Hvis en først legger til grunn at det er fornuftig og hensiktsmessig at brøyting til disse eiendommene organiseres på denne måten, er det også fornuftig og nødvendig at den som utfører brøytingen har en plass å oppbevare/ lagre utstyret når det ikke er i bruk, og muligheter for å utføre reperasjoner, vedlikehold, etc. Samtidig anføres det i klagen at det i saken ikke er snakk om å dekke primærbehov for vanlige boliger. Klager mener og at det ikke vil være relevant å vektlegge at det allerede er oppført en garasje på naboeiendommen, eller at det ikke kan oppføres en garasje uten at det er i tilknytning til bolig. Formålet med søknaden er at en garasje er et nødvendig tiltak for å kunne bebo eiendommene ved vinterstid. Samt at organisering av en egen / felles brøyteberedskap er fornuftig og nødvendig. Det fremgår av den foreliggende dokumentasjon i saken at bygggesakskontoret har vurdert behovet for hensiktsmessig lagring av brøyteutstyr i sitt vedtak av 15.04.2009, men har ikke funnet at dette momentet vil være å anse som en særlig grunn i forhold til de areal og ressursdisponeringshensyn som Saksfremlegg - arkivsak 08/28510 3
bygningsmyndigheten er satt til å ivareta etter plan- og bygningsloven. Rådmannen har vurdert en eventuell dispensasjon konkret i saken opp i mot den restriktive dispensasjonspraksis som foreligger i LNF områdene. Planens formål er blant annet å sikre gode vilkår for landbruket i kommunen, samt å sikre befolkningen god tilgang på tilstrekkelig areal for natur- og friluftsopplevelser, og rekreasjon i byens nærområder, jf. fastsettelse av markagrensa. Det er i dag et utbyggingspress mot byens randsoner og LNF- områdene, som i planprosessen ble ansett mest egnet for andre formål enn bolig og fritidsbebyggelse. Hvis en plan fravikes uten en slik planprosess, kan det innebære at det gis tillatelse til tiltak uten at man har oversikt over hvilke konsekvenser dette kan få for arealutvikling og planlegging i kommunen. Det kreves derfor vektige grunner for innvilgelse av dispensasjon. Trondheim kommune fører en restriktiv praksis ved vurdering av dispensasjoner i LNF- områder, av hensyn til en rasjonell arealforvaltning. Denne praksisen er gjennomført over en lengre tidsperiode, og er blant annet kodifisert i retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til en egen orienteringssak vedrørende dispensasjonspraksis som ble tatt til orientering av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker 29.06.2004. Kommunens praksis ble der fremlagt for bygningsrådet, hvor blant annet ubebygde eiendommer utenfor og innenfor markagrensa ble omtalt. Her heter det at det ikke godkjennes oppføring av boliger eller hytter på disse eiendommene. Rådmannen har således vurdert at intensjonen i planen også omfatter garasje, da det vil være lite hensiktsmessig å føre opp en garasje så fremt det ikke er i tilknytning til en bolig. Den foreliggende restriktive praksis for Trondheim kommune i LNF områdene er videre kodifisert i bystyrets vedtatte retningslinjer til kommuneplanens arealdel. Både praksisen og retningslinjene bygger på et prinsipp hvor minimumsløsninger tillates for lovlige benyttede hytter og boliger i LNF områdene og innenfor markagrensa. Dette innebærer at det tillates tiltak som dekker beboernes primærbehov, men av hensynet til å begrense aktiviteten i slike områder, er det ikke ønskelig å tillate tiltak utover minimumsløsningene. Eiendommen Reinaas Østre 45 er som tidligere nevnt en ubebygd eiendom, fradelt fra en landbrukseiendom, sak nr. FBR 18/08. Det ble oppgitt i søknaden at den omsøkte garasje skal benyttes av beboere på naboeiendommen. Formelt sett er omsøkte eiendom en ubebygd eiendom som etter ovennevnte dispensasjonspraksis ikke skal bebygges. Rådmannen ser det således at før det kan bli gitt byggetillatelse på tomten må den formelt sett ha boligstatus. Rådmannen gjør videre oppmerksom på at det på naboeiendommen allerede står en garasje med bod som overskrider minimumsløsningene angitt ovenfor jf. delegasjonsvedtak 0548/90. Arealet på den omsøkte garasjen er 81,35 m², og ligger langt over den grense som er satt, og den dispensasjonspraksis Trondheim kommune som sådan har innenfor LNF-områder. Rådmannen vurderer derfor etter dette at tiltaket medfører økt bygningsmasse tilknyttet boligformål i et område hvor det i første rekke er ønskelig i tilknytning til landbruksnæring eller som tilrettelegging for friluftsformål, jf. kommuneplanens arealdel. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner rådmannen å ikke kunne dispensere fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel 10 for nybygg garasje. Saksfremlegg - arkivsak 08/28510 4
Konklusjon Rådmannen finner at det i klagen fremkommer forhold som skulle tilsi en annen avgjørelse i søknad om tillatelse til oppføring av dobbelgarasje. Rådmannen anbefaler bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker å ikke ta klagen til følge.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, 13.10.2009 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr: FBR 688/09 Saksvedlegg 2: Klage mottatt 14.05.2009 Saksvedlegg 3: Uttalelse fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag av 29.01.2009 Saksvedlegg 4: Brev fra advokat Kjøsnes mottatt 07.11.2008 Saksvedlegg 5: Søknad om dispensasjon fra advokat Kjøsnes datert 17.10.2008 Saksvedlegg 6: Terrengsnitt Orienteringsvedlegg 7: Revisjon av markagrensa 12.07.2003 Orienteringsvedlegg 8: Kart, målestokk 1:30 000 Saksfremlegg - arkivsak 08/28510 5