ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 203/2 Løpenr.: 4300/203 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Samfunnsutvalet GNR/BNR/FNR 28/6/4- SØKNAD ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVA OM DISPENSASJON OG LØYVE TIL OPPFØRING AV FRITIDSBUSTAD I LANGÅSEN- GEIR INGE FOLLESTAD TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet viser til søknad om dispensasjon, framsett i brev datert 22.02.203, til søknad om løyve til tiltak etter plan- og bygningslova 20-, og søknad om utsleppsløyve til tett tank datert 22.02.203. A. Med heimel i 9-2 i plan- og bygningslova (pbl) vert det gjeve dispensasjon frå arealbruken som LNF-område sone D fastsett i kommuneplanen sin arealdel, og frå regulert byggeareal og takvinkel, slik at det kan oppførast fritidsbustad på Gnr/Bnr 28/6 som omsøkt. Kommunen legg vekt på at ut frå utviklinga i området, har tiltakshavar i dette tilfellet hatt ei forventning om at det var pårekneleg at dispensasjon for ei hytte av med denne plasseringa vart gitt. I dette ligg det at tomtene rundt alt er etablert som hyttetomter på tilsvarande grunnlag, ligg rett ved eit regulert hyttefelt, og det er tidlegare gitt dispensasjon for frådeling av det omsøkte hyttepunktet. Ut frå tidlegare gitt løyve, finn SFU også å kunne gi løyve til hytta sin omsøkte storleik. Samfunnsutvalet legg til grunn at ytterligare utbygging eller utviding i området, både innanfor og utanfor gjeldande reguleringsplan for Øy utmark, ikkje skal skje i strid med reguleringsplan eller med kommuneplanen. Samfunnsutvalet ser at det framleis er eit større tal hyttepunkt i området som ikkje er bebygde, og at grunneigarane har signalisert ønske om å endre rammene for hyttebygginga i planområdet. Området bør såleis verte omfatta av ein ny, samla reguleringsplan der det vert teke stilling til fritidsbustadane sin storleik, standard, veg, vatn og avløpsløysing før vidare utbygging kan skje. Føresett at det no ikkje skjer ei vidare utbygging i strid med gjeldande plan, finn SFU etter ei samla vurdering at omsyna som kommuneplanen og reguleringsplanen skal ivareta ikkje vert vesentleg tilsidesette, og at fordelane er større enn ulempene slik at vilkåra for å gi dispensasjon etter 9-2 er stetta. B. Med heimel i Forurensingsforskrifta kapittel 2 vert det gjeve løyve til utslepp av sanitært avløpsvatn til tett tank i samsvar med søknaden. Løyvet vert gitt på følgjande vilkår:
. Tanken skal vere plassert slik at løftehøgde for tømming av tanken ikkje overstig 8 m. 2. Slamtøming skal skje gjennom kommunal ordning for tøming av slamtankar. 3. Leidningsnett for avløpet skal vere tett og utan tilførsel av drens-, tak- eller overflatevatn. C. Med heimel i 2-4 i pbl av 27. juni 2008 nr. 7, med tilhøyrande forskrifter, vedtekter og delegasjonar frå teknisk sjef datert 6.08.200, vert det gitt løyve til oppføring av fritidsbustad under dei føresetnadar som vist under. D. Følgjande dokument ligg til grunn for godkjenninga:. Situasjonsplan, datert 06..202, innreg. 27.2.202. 2. Plan-, snitt- og fasadeteikningar, daterte 8.0.202, innreg. 27.2.202. 3. Gjennomføringsplan, datert 9.2.202, innreg. 27.2.202. E. Det vert sett følgjande vilkår i saka, og punkt må vere ordna før arbeidet kan starte:. Tiltaket må stikkast ut (plasserast i terrenget) av kvalifisert personell. 2. Bygningen skal plasserast i høgde og horisontalplan som vist i søknaden innanfor ein toleranse på max ± 0,2 m, jf. byggesaksforskrifta 6-3. Toleransekrav gjeld ikkje avstand til regulert byggegrense, byggegrense langs offentleg veg (veglova 29) eller avstand til nabogrense (pbl 29-4). F. Følgjande føretak vert godkjende i samband med denne saka, jf. kap. 9 i byggesaksforskriften (SAK 0) og pbl 22-3 : Foretak og organisasjonsnr. Åseral hytter, 98783240 Åseral hytter 98783240 ØB rør AS 936606040 FS maskinlag 874452742 Geir Inge Follestad Sjølvbyggjar ØB rør AS 936606040 FS maskinlag 874452742 Funksjon (SØK, PRO, UTF, kontroll) SØK PRO PRO PRO UTF UTF UTF Beskriving av ansvarsområdet (arbeid) Søkjar Trekonstruksjon og membran i våtrom Sanitæranlegg Utvendig leidningsnett Betong, tømrararbeid, våtrom, pipe, plassering Innvendig sanitæranlegg Grunn og terrengarbeid Tiltaksklasse G. Før bygget kan takast i bruk, må søknad om ferdigattest eller eventuelt mellombels bruksløyve leverast inn og vere godkjent av kommunen, jf. pbl 2-0. Dette løyvet og dei kart og teikningar det viser til, skal alltid vere tilgjengeleg på byggeplassen. Utskrift: Geir Inge Follestad Haraldsgata 36 650 ØRSTA Åseral Hytter 4540 ÅSERAL Trond Ose Vikegata 9A 650 ØRSTA Saksvedlegg:
Søknad og situasjonsplan 2 Teikningar 3 Søknad om utsleppsløyve til tett tank 4 Søknader om dispensasjon 5 Tidlegare vedtak om frådeling av hyttepunkt 6 Reguleringsføresegner for Hytter Øy utmark Saksopplysningar: Tidlegare sakshandsaming i området utanfor reguleringsplan: Hyttepunktet ligg i eit område like vest for regulert hyttefelt for Øye utmark. Hyttepunktet er eit av fem hyttepunkt som vart frådelt på dispensasjon i vedtak i fagutval for utbygging og miljø den 26.06.2002. Det vart sett fylgjande vilkår: a) Vegtilkomst må ta utgangspunkt i eksisterande tilkomstveg til det regulerte området b) Søkjaren må dokumentere at det kan skaffast drikkevatn som oppfyller krava i drikkevassforskrifta c) Reguleringsføresegner for hyttefelt i Øy utmark skal leggast til grunn ved byggesakshandsaminga. d) Hyttepunkt 2 må flyttast mot nordaust slik at merknaden frå Knut Magne Øye vert teken til følgje. Reguleringsføresegnene for hyttefeltet i Øy utmark opnar for eit areal på maksimalt 60 m 2 inkludert veranda eller overbygt terrasse, mønehøgd inklusive grunnmur maksimum 5,5m og takvinkel mellom 5 og 25 grader. Etter dette vedtaket er det bygd på to av festepunkta. I området utanfor reguleringsplan er det i dag 4 hytter som er oppført. To av desse ligg på frådelte eigedomar, dei to andre er dei som er refererte ovanfor. I 2003 vart det gitt løyve til oppføring av ei hytte med bebygd areal ca 55,5 m 2, mønehøgd ca 5,3 m, takvinkel 25 grader og med utsleppsløyve til gråvatn via slamavskiljar og infiltrasjonsgrøft. I 200 vart det gitt dispensasjon og løyve til oppføring av fritidsbustad med bebygd areal 65 m 2, mønehøgd 5,5 m og takvinkel 32 grader. Det var der ikkje innlagt vatn og avløp. I 2008 vart det gitt dispensasjon og løyve til oppføring av hytte med bebygd areal 74,5 m 2, mønehøgd 4,8 m, takvinkel 27 grader og utsleppsløyve for vatn og avløp til tett tank. I 980 vart det gitt løyve til oppføring av hytte med bebygd areal 7,5 m, mønehøgd ca 4,2 m, takvinkel 5 grader og utan innlagt vatn og avløp. Omtale av tiltaket Det ligg føre søknad, datert 04.2.202, innregistrert 27.2.202, om løyve til oppføring av fritidsbustad. Omsøkte tiltak har eit bebygd areal på 76 m 2, mønehøgd ca 5, m, takvinkel ca 30 grader og er planlagt med innlagt vatn og avløp til tett tank. Ansvarleg søkjar er Åseral Hytter, og tiltakshavar er Geir Inge Follestad.
Saka var komplett for handsaming den 22.02.203. Gjeldande plangrunnlag Eigedomen ligg i eit område der det ikkje er godkjent reguleringsplan. Området er i kommuneplan LNF avsett til LNF-område sone D. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon etter plan- og bygningslova kapittel 9, i brev datert 9.2.202 og 22.02.203, frå kommuneplanen sine bestemmingar om arealbruk i LNF område sone D, og frå regulert arealbruk og takvinkel. Det vert vist til vedlegg nr. 4. Nabovarsling (pbl 2-3) Tiltaket er nabovarsla, utsendt rekommandert 23..202. Det ligg føre merknad frå nabo Trond Ose, eigar av gnr 28, bnr 6, datert 05.2.2. Merknaden går i hovudsak ut på følgjande: Det vert vist til at hytta er større enn det var føresett ved oppretting av festepunkt. Ansvarleg søkjar sine kommentarar til merknader: Kommunen kan ikkje sjå at ansvarleg søkjar har kommentert merknaden. Tiltakets areal / bygningsopplysningar som vert ført i matrikkelen Eksisterande bygg Ny del Sum Utbygd areal (BYA) { } m² 76 m² { } m² Bruttoareal { } m² { } m² { } m² Antall brukseiningar { } { } Antall etasjar { } 2 { } Fordeling av bruksareal (BRA) pr. etasje L0 { } m² 5 m² { } m² H03 { } m² { } m² { } m² H02 { } m² { } m² { } m² H0 { } m² 70 m² { } m² U0 { } m² { } m² { } m² K0 { } m² { } m² { } m² Sum BRA for bygningen { } m² 85 m² { } m² Antall rom { } 5 { } Antall bad { } { } Antall WC { } { } { } Utforming av tiltaket / visuelle kvalitetar (pbl (28-7,) 29- til 29-3) Tiltaket er vurdert til å ha ei tilfredsstillande estetisk utforming. Sikkerhet mot naturpåkjenningar (pbl 28-) Det er opplyst at bygningen skal plasserast i område som ikkje er utsett for fare for flom, skred eller andre natur- og miljøtilhøve.
Plassering av tiltak (pbl 29-4) Bygningens plassering er vurdert som tilfredstillande. Ansvar og kontrollomfang (pbl 23- og SAK 9-3, 4-3 og 4-5) Åseral hytter søkjer ansvarsrett som ansvarleg søkjar, samt prosjekterande for trekonstruksjonar og membran i våtrom. Føretaket har sentral godkjenning som er dekkjande. FS maskinlag søkjer ansvarsrett som prosjekterande og utførande for utvendig leidningsnett, og som utførande for grunn og terrengarbeid. Føretaket har sentral godkjenning som er delvis dekkjande. ØB rør AS søkjer ansvarsrett som prosjekterande for sanitæranlegg, og som utførande for innvendig sanitæranlegg. Føretaket har sentral godkjenning som er dekkjande. Geir Inge Follestad søkjer ansvarsrett som sjølvbyggjar for betongarbeid, tømrararbeid, våtrom, pipe og plassering. Gjennomføringsplan Det er innlevert gjennomføringsplan frå ansvarleg søkjar, datert 9.2.202. Ved søknad om igangsettingsløyve / ferdigattest / mellombels bruksløyve må oppdatert gjennomføringsplan innleverast til kommunen. Ansvarleg søkjar skal datere og signere planen kvar gong den skal innsendast, jf. 5-3 i byggesaksforskriften (SAK0). Uttale frå andre styresmakter (pbl 2-5) Kommunen kan ikkje sjå at tiltaket berører regionale eller nasjonale interesser, jf. tidlegare dipensasjonshandsaming. Søknaden er derfor ikkje sendt på høyring. Særlege merknader til saka Grunneigarlaget i naboområdet, innanfor reguleringsplanen for Øy utmark, har teke opp spørsmål om ei mindre reguleringsendring. Viktige føremål har vore å opne for større hytter med høg standard og endring av tilkomstvegar innanfor feltet. Dei har hatt ønske om å avvente utfallet av handsaminga av 420-kV-leidningen før ei ordinær reguleringsendring skulle startast. Kommunen har konkludert med at det er naudsynt med ei ordinær reguleringsendring, og har venta på at grunneigarane skulle fremje ei slik sak. Administrativt har kommunen den 04.03.203 svart grunneigarane sin konsulent med at det no bør startast slikt reguleringsarbeid for heile det aktuelle området, både det som ligg innanfor reguleringsplanen og for hytteområde i vest. Det er om lag 30 hyttepunkt som ikkje er utbygde, og det er naudsynt å avklare desse spørsmåla samt spørsmål om samla avløpsløysing gjennom ei oppdatering av reguleringsplanen. Det bør no ikkje skje ei vidare utbygging der ein baserer seg på dispensasjon frå reguleringsplanen m.a. med innlagt vatn og avløp. Vurdering og konklusjon: Omsøkte fritidsbustad er i overkant når det gjeld storleik samanlikna med kva det tidlegare er gitt løyve til i dette området. Vidare vert det lagt opp til det ein i dag kallar høgstandard fritidsbustad med dei krav til infrastruktur, vatn og avløp som det fører med seg. Søknad om dispensasjon vert grunngjeve med at ein reduksjon av storleiken på hytta vil medføre auka kostnader då dette vil føre til at det ikkje lenger er ei standardhytte. Vidare viser dei til at det er ein heller beskjeden auke i høve det som er føreskrive i dag. Dei viser og til størrelsen på familien og til områdeplan til Myklebust der dei har bygd hytter på opptil 00
m 2 i ei årrekke. Det vert og trekt samanlikning med Standalhytta. Etter dette søkjer tiltakshavar dispensasjon frå arealføresegnene. Etter administrasjonen sitt syn kan argumentet om at storleiken er naudsynt fordi dette er ein standard leveranse ikkje tilleggast vekt i det heile. Det er plan- og bygningslova sitt utgangspunkt at alle tiltak skal tilpassast både omgjevnadane på staden og dei avgrensingane som ligg i planar og vedtak. Kva hytter som er bygde innanfor andre regulerte område kan heller ikkje tilleggast vekt. Kommunen må føresette at desse er bygde på lovleg måte. Skal utbygginga som skal skje etter reglane for Øy utmark gjevast ei auka ramme, skal dette i utgangspunktet skje etter ei endring av planen. Det kan ikkje vere slik at når eit område vert regulert, skal dette verte førande for kva som kan byggast andre stader. Derimot kan det vere rett å legge vekt på kva som elles er bygt i området der det omsøkte tiltaket er plassert. I det uregulerte området er det tidlegare bygd hytter med bebygd areal mellom 55 m 2 og 74,5 m 2. Omsøkte tiltak er 76 m 2 og er derfor nær det som tidlegare er gitt løyve til. Det er likevel eit relativt stort avvik i høve ramma gitt i reguleringsplanen, som er 60m 2. Tomta ligg ikkje i potensielt rasfarleg område i NGI sitt faresonekart, og oppfyller såleis kravet til rastryggleik. Det ligg føre nabomerknad frå Trond Ose, som har slik ordlyd: Undertenede er eier av nabopunkt, og ønsker i utgangspunktet en god dialog med byggherre på nabopunkt. Mottok nabovarsel før helga og ser at hytta har BYA 76 m 2. Må da gjøre oppmerksom på at dette ikkje samsvarer med bestemmelse om max 60m 2, så her må nok planene omarbeides. I nabomerknaden vert det altså peika på at arealet på hytta er større enn det reguleringsføresegnene opnar for. Hytta er likevel om lag i same storleik som den største av dei nærliggande hyttene. I søknaden ligg det ikkje føre eit terrengsnitt som er eintydig i høve plassering, men ein legg til grunn ut frå vedlage dokument at terrenginngrepet skal vere minimalt. Ut frå vedlagt søknad, må ein oppfatte den slik at hytta vil vere innanfor maksimal mønehøgd fastsett i føresegnene. Det er så pass stor avstand mellom hyttene, at naboen neppe får direkte tap av sol eller skuggeverknad, og at ulempene for naboen såleis ikkje vert vesentleg endra som følgje av at hytta er noko større enn det føresegnene gjev rom for. Rådmannen finn såleis ikkje at nabomerknaden i seg sjølv har slik vekt eller tyngde at den bør vere til hinder for å kunne godkjenne hytta slik den er omsøkt. Ut frå at det er eit stort tal tomter som enno ikkje er utbygde i og i nærleiken av reguleringsplanen for Øy utmark, burde både framtidige rammer for utbygginga, jf. grunneigarane sine ønske om opning for større høgstandard hytter, og ei forsvarleg avløpsløysing for området avklarast gjennom ein oppdatert reguleringsplan for heile området. Det burde såleis heller ikkje gjevast dispensasjonar frå bestemmelsane i gjeldande reguleringsplan før denne planendringa er på plass. Denne søkjaren har truleg lagt til grunn utfallet av tidlegare søknad for nærliggande tomt, og hatt ei forventning om ei liknande handsaming. Det er eit spørsmål kor stor vekt dette bør få i saka, men av omsyn til søkjaren og at avviket ikkje er stort i høve tidlegare godkjend hytte, kan rådmannen i utgangspunktet tilrå å gje løyve til denne hytta. Føresetnaden er då at det bør gjevast eit signal for seinare søknader både innanfor og utanfor planområdet, at skal ein etablere hytter i strid med
gjeldande føresegner og med innlagt vatn og utslepp, må det først utarbeidast ein oppdatert reguleringsplan. På eit fagleg grunnlag er ein i utgangspunktet skeptisk til tett tank som avløpsløysing, i alle høve der det er andre gode løysingar tilgjengeleg. Det er også ut frå ei fagleg og økonomisk vurdering uheldig å basere avløpsløysing frå eit stort tal hytter på tett tank, noko som kan verte resultatet om ei baserer vidare utbygging her på ein dispensasjonspraksis. Dette momentet er i seg sjølv grunnlag nok til å konkludere med at vidare utbygging med høgstandard løysingar må føresette ei avklaring gjennom reguleringsplan. Ørsta, 09.04.203 Eldar Øye leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø