ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Olav Stamnes Dalefjerdingen 610 Deres ref.: Vår ref.: 2016/391/ELISOR Arkivkode: 68/9 Dato: 09.06.2016 Delegert behandling av sak D 145/16 DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL TILBYGG OG GARASJE FOR FRITIDSEIENDOM, JFR. PBL. 19-2 OG 20-4 Søknad datert: 28.04.16 Mottatt her: 28.04.16 Matrikkel: Gnr.: 68 Bnr.: 9 Eiendommens adresse: Dalefjerdingen 610 Tiltakshaver: Olav Stamnes Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen (plan 2015-2027) punkt 4.1 for oppføring av tilbygg og garasje. Det gis dispensasjon fra regulert byggegrense på 15 meter til plassering av garasje 8 meter fra senterlinje til fylkesvei 326, jfr. punkt 2.6.2. Det gis også dispensasjon for mønehøyde på 5,5 meter for tilbygg, jfr. punkt 6.1. Det gis byggetillatelse til de samme tiltakene, jfr. pbl. 20-4. Begrunnelse: En vurdering av de ulike momentene i saken tilsier at tilbygget og garasje til hytten ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak plan- og bygningsloven eller kommuneplanen. Fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er lagt vesentlig vekt på at tiltakene ikke hindrer drift av fylkesveien, opprettholdelse av dyrket mark og at mønehøyden til tilbygget er i samsvar med eksisterende bygg. Tillatelsen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Fristene kan ikke forlenges. Postadresse: Prestegårdsveien 4 Besøksadresse: Prestegårdsveien 4 Organisasjonsnr.: 964 949 581 Internett: www.enebakk.kommune.no E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: 64 99 20 00 Telefaks: 64 99 20 09
Sak D 145/16 - side 2 SAKSOPPLYSNINGER Det søkes om å oppføre tilbygg på 5,9 m2 i BYA og BRA er 4,9 m2. Garasjen på 45 m2 BYA, BRA er 39,6 m2. Eiendommen er 2003 m2, og samlet BRA oppgis til 118,6 m2. Tilbygget skal plasseres 31 meter fra senterlinje vei, og garasjen skal plasseres 8 meter fra fylkesveien. Gjennomsnittelig mønehøyde for tilbygget er ca 5,5 meter. Gesimshøyden for garasjen er 3 meter og mønehøyden er 4 meter. Tiltaket er nabovarslet i henhold til 21-3, og det foreligger ingen merknader. Dispensasjon fra regulert byggegrense Statens vegvesen har gitt vedtak om dispensasjon fra byggegrensen med hjemmel i veiloven for Fylkesvei 326. Statens vegvesen har imidlertid gjort en saksbehandlingsfeil. Byggegrensen er regulert i ny kommuneplan til 15 meter fra senterlinje vei. Tilbygget er derfor i henhold til kommuneplanen på dette punktet, og dispensasjon fra kommuneplanen for garasjen skal vurderes med hjemmel i pbl. 19-2 og ikke veilovens 29. Vedtaket fra vegvesenet legges likevel til grunn for garasjen, da denne saksbehandlingsfeilen ikke har hatt innvirkning på vedtakets innhold, den godtatt avstanden til fylkesveien. Gjeldende plangrunnlag Eiendommen er beliggende i område avsatt til LNF-formål i kommuneplanen for Enebakk. I henhold til kommuneplanbestemmelsen 4.1 tillates kun bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jfr nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. Tiltaket er ikke i tråd med bestemmelsen, og det er derfor søkt om dispensasjon for tiltakene. Kommuneplanens punkt 6.1 omhandler fritidsbebyggelse. Hovedregelen er at det tillattes inntil 120 m2 i BRA, samt ikke-overbygget terrasse på inntil 30m2, så sant dette ikke er i konflikt med andre bestemmelser i kommuneplanen eller reguleringsplan. Største mønehøyde skal ikke overstige 5 meter målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Tilbygget og garasjen innebærer at den samlende bygningsmassen på eiendommen er 100,2 m2 i BRA, og har saltak. Tilbygget har en mønehøyde på ca 5,5 meter, og det må derfor vurderes en dispensasjon fra bestemmelsen om maks 5 meter. I søknaden er det lagt til grunn 18 m2 for parkering ved beregnet grad av utnytting, men dette er ikke korrekt for fritidsbebyggelse da det er samlet BRA som skal beregnes. Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra LNF-bestemmelsen i kommuneplan for Enebakk 2015-2027? Kommuneplan er vedtatt med hjemmel i plan og bygningsloven kap. 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes plan og bygningslovens, samt kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak.
Sak D 145/16 - side 3 Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Kommuneplanens formål: Kommuneplanen er et overordnet styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Et mindre tilbygg og en garasje på en allerede godkjent fritidseiendom, vil ikke hindre dyrkning av mark eller på annen måte innvirke på mulighet til matproduksjon. Tiltaket vil ikke berøres av jordloven. Tilbygget vil heller ikke ha noen negativ innvirkning for natur- eller friluftsinteresser. Det er lagt vekt på at tiltaket bidrar til en god arkitektonisk utforming, og har gode visuelle kvaliteter. Kommunen har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ingen registreringer på eiendommen. Tiltaket berører ikke naturmangfold, landskap, geologi, økosystem, naturtyper og arter som skal vernes etter prinsippene i naturmangfoldloven 8-12, jfr naturmangfoldlovens 7. En mulig dispensasjon for tiltakene i LNF-området kan i svært liten grad sies å tilsidesette disse formålene. Er fordelen ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? En dispensasjonen åpner for en arealutnyttelse i henhold til fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel og vil representerer en ressursbesparelse for både kommunen og tiltakshaver. Det bør legges vekt på tomten er egnet for å utvide bygningsmassen, tiltaket er godt prosjektert både i forhold til tomten og eksisterende bebyggelse. Tiltaket vil ikke være til ulempe for naboene, og ingen naboer har hatt merknader til tiltaket. Det bør vektlegges at tiltaket vil gi en bedre planløsning og større brukervennlighet. Det bør videre legges betydelig vekt på at det er ordinær praksis å gi dispensasjoner for tilbygg mm opp til et samlet bruksareal som er tillatt for fritidseiendommer i LNF-området. Etter en samlet vurdering fremstår fordelene ved å gi dispensasjon for bygging av tilbygg og mindre fasadeendring til hytte som klart større enn ulempene. Rådmannen konkluderer med at vilkårene for dispensasjon anses oppfylt. Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra maksimal tillatt mønehøyde for fritidsbebyggelse i kommuneplan for Enebakk 2015-2027? Det vises til vurderingen ovenfor. Det avgjørende for vurderingen er om det foreligger klart større fordeler, enn ulemper. Er fordelen ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene?
Sak D 145/16 - side 4 En dispensasjonen vil innebære en overskridelse på 0,5 meter i forhold til vedtatt maksimal høyde. Det må legges vekt på at tiltaket vil være lite synlig og ingen naboer har hatt merknader. Den vesentlige ulempen vil være at en dispensasjon kan innebære en endret praksis, da det ikke har vært gitt dispensasjon for økning av mønehøyden etter ny pbl i 2010. Det kan likevel legges vekt på at det ikke har vært behandlet slike saker tidligere og at tilbygget kun er en forlengelse av eksisterende mønehøyde. Tilbygget er svært lite, og det vil ikke ha noen dominerende effekt. Det bør derfor legges avgjørende vekt på at eksisterende mønehøyde ikke endres, at tilbygget er godt tilpasset eksisterende bygg, og terrenget medfører en noe høyere mønehøyde på deler av hytten. For hytter som allerede har en mønehøyde på inntil 5 meter, og eventuelle nye bygg vil dispensasjonen ikke medføre noen endret rettstilstand. Fordelene anses derfor klart større enn ulempene i denne konkrete saken, slik at det gis dispensasjon for omsøkte mønehøyde. Øvrige regler i plan- og bygningsloven. Det opplyses i søknaden at tiltaket skal plasseres 2,5 meter fra nærmeste nabogrense. Dette gjelder kun garasjen. En garasje på inntil 50 m2 kan plasseres meter fra nabogrensen. Tilbygget vil være mer enn 4 meter fra nabogrensen, og plasseringen av tiltakene godtas derfor i henhold til pbl. 29-4. Kommunen legger til grunn innsendte fasadetegninger for vurdering av fasadeuttrykk og valg av materiale. Tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming og har etter kommunens skjønn gode visuelle kvaliteter, jfr. pbl. 29-1 og 29-2. Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl. 21-10, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune 2016, fastsettes gebyret til kr. 16.625 for dispensasjon, varenummer 66301 kr 3.050 for mindre tilbygg, varenr 66351 kr 7.725 for garasje, varenr 66361 Faktura pålydende kr 27.400 for saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Tiltakshaver er ansvarlig for at tiltaket utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Dette gjelder også dersom tiltaket uføres av andre. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Bygningen/tiltaket må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter.
Sak D 145/16 - side 5 Klageadgang: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, 28-33 kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Elin Melbøe Sørensen juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.