Drammen kommune - gnr 114/175 - Capjonsgate 2 - klage på vedtak

Vår dato: 14.12.2016 Vår referanse: 2016/6072 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Drammen kommune Engene 1 3008 Drammen Innvalgstelefon: 32266670 Drammen kommune - gnr 114/175 - Capjonsgate 2 - klage på vedtak VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen kommunes vedtak av 24. mai 2016. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 16. september 2016. Sakens bakgrunn Saken har en lengre forhistorie. Fylkesmannen gjengir for ordens skyld her hovedpunktene i denne. Saken gjelder søknad om dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 og fra kommunedelplanens bestemmelser om byggehøyde for oppføring av leilighetsbygg på eiendommen gbnr. 114/513, 114/514 og 114/175. Drammen kommune innvilget i vedtak av 15. november 2013 søknad av 22. januar 2013 om dispensasjon for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn byggverkets halve høyde og nærmere nabogrense enn 4 meter. Vedtaket ble påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Sameiet Parkalleen, Hauges gate A-F i brev av 29. november 2013. Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak i vårt vedtak av 30. juni 2014. Vi fant at tiltaket også var avhengig av dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt 3.2 om maksimal tillatt gesimshøyde på 10 meter. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse i brev av 4. juli 2014. Det er søkt om dispensasjon for gesimshøyde på 13 meter. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no Fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

Side 2 av 13 Drammen kommune v/formannskapet godkjente denne søknaden og den tidligere søknaden av 22. januar 2013 i vedtak av 4. november 2014. Vedtaket ble påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Sameiet Parkalleen, Hauges gate A-F i brev av 21. november 2014 og 2. februar 2015. Klagen ble 17. mars. 2015 behandlet av Drammen kommune v/formannskapet, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen stadfestet Drammen kommunes vedtak i vårt vedtak av 27. april 2015. Advokat Storemoen klaget saken inn for Sivilombudsmannen i brev av 30. desember 2015. Sivilombudsmannen besluttet å undersøke saken nærmere, og stilte i brev av 4. mars 2016 Fylkesmannen spørsmål i forbindelse med våre vurderinger av dispensasjonene i saken. På bakgrunn av ombudsmannens spørsmål kom Fylkesmannen til at det var grunnlag for å se på saken på nytt. Vi kom til at vi hadde lagt feil faktum til grunn for vårt vedtak av 27. april 2015, og at det kunne være grunn til å tro at Drammen kommune v/formannskapet også hadde gjort dette ved sin behandling av saken. Fylkesmannen fattet derfor vedtak om omgjøring 20. april 2016. Drammen kommunes vedtak om dispensasjon fra kommunedelplanen pkt 3.2 ble opphevet i sin helhet. Vedtaket om dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 ble deretter stadfestet med den presisering at det gjaldt for bygning der nærmeste gesims har høyde på 10 meter. Saken ble sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Drammen kommune v/formannskapet behandlet saken på nytt 24. mai 2016. Dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 andre ledd og dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum punkt 3.2 om gesimshøyde ble innvilget. Rådmannen ble gitt fullmakt til å ferdigbehandle saken og innvilge fornyet rammetillatelse for prosjektet. Vedtaket er påklaget av konsulent Halvor Storemoen i brev av 14. juni 2016. I klagen anføres det at det fortsatt er grunnlag for å betvile formannskapets nyeste beslutningsgrunnlag. Klager har en rekke merknader til administrasjonens saksfremstilling, og anser at denne og forutgående redegjørelse gitt til formannskapet i møtet 24. mai 2016 er misvisende. Klager skriver at det fremgår av disposisjonen til redegjørelsen at administrasjonen mener at tiltaket er avhengig av nytt dispensasjonsvedtak for byggets 4. etasje og avstandskravet i planog bygningsloven 29-4 for den delen der nærmeste gesims har høyde på over 10 meter. Etter klagers syn må dette forstås slik at Fylkesmannen i vedtak av 20. april 2016 har stadfestet en gesimshøyde på 10 meter på østfasaden, og at kommunen nå søker om ytterligere dispensasjon utover denne stadfestede gesimshøyden. Klager anfører at det ikke foreligger noen ny søknad om dispensasjon fra tiltakshaver, og at det derfor hefter ugyldighet ved kommunens vedtak. Videre anfører klager at når plan- og bygningsloven 29-4 viser til et maksimalt forholdstall mellom gesimshøyde og avstand til nabogrense, er det ikke fritt frem for kommunen å anse at ulempene i saken er relativt små. Overskridelsene er påklaget av dem som er rammet, og den

matematiske overskridelsen er betydelig. Etter klagers syn bagatelliserer kommunen virkningene for naboene og overser beregningsreglene for høydefastsettelse. Side 3 av 13 Klager skriver at de helt siden opprinnelig nabovarsling har etterlyst alternative løsninger for tiltaket. Det er påregnelig med fortetting i tråd med sentrumsplanen, men det må være mulig å løse dette uten å overskride 29-4 så betydelig. Klager anfører at det ikke er vurdert alternative løsninger i saken. Klager anser at det var svakheter i den arkitektfaglige tilnærmingen som førte saken på villspor. Kommunens administrasjon har hatt mange anledninger til å rette opp dette, men det har ikke blitt gjort. Når naboulempene er så klart til stede, og kommunen ikke har forlangt alternative løsninger for tiltaket, skal det ikke være så enkelt å få dispensasjon. Sammenlikningsgrunnlaget for en dispensasjon er ikke å beholde eksisterende bebyggelse, men å bygge et fortettingsprosjekt uten dispensasjoner. Et slikt prosjekt ville også gi fortetting og rimelig realisering av moderne bystrategi. Fylkesmannen viser for øvrig til klagen i sin helhet. Klagen ble 13. september 2016 behandlet av Drammen kommune v/formannskapet, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. I forbindelse med Fylkesmannens behandling av saken ble det gjennomført befaring 29. september 2016. På befaringen deltok representanter fra klagerne, utbygger, Drammen kommune og Fylkesmannen. Fylkesmannen har i etterkant mottatt ytterligere merknader fra konsulent Storemoen og tilsvar fra utbyggers advokat og Drammen kommune. Ved gjennomgang av saken så Fylkesmannen at tegninger innsendt i forbindelse med tidligere behandlinger av klagesaken, ga inntrykk av at bygningen har et mindre takoppbygg med gesimshøyde på 13,26 meter. Bygningen ville dermed være i strid med den gitte dispensasjonen, og det ville være behov for ytterligere dispensasjon i saken. Fylkesmannen har i brev av 18. november 2016 bedt kommunen om å bringe dette forholdet i orden. Saken ble stilt i bero hos oss. I brev av 23. november 2016 skriver kommunen at takoppbygget har et parapet, og at det er toppen av dette som er på 13,26 meter. Selve takflaten på oppbygget har en gesimshøyde på 13 meter. Kommunen viser til veilederen Grad av utnytting kapittel 4 og figur 4-11 b, og påpeker at parapetet på heisoppbygget ikke skal medregnes ved beregningen av gesimshøyden. Bygget har etter dette en gesimshøyde på 13,0 m over gjennomsnittlig planert terrengs nivå rundt bygningen. Vedlagt brevet fra kommunen er redegjørelse fra ansvarlig søker samt detaljerte tegninger datert 22. november 2016 som illustrerer byggets utforming.

Side 4 av 13 Fylkesmannen er enig i at de nå innsendte tegningene viser at det er et parapet som er på 13,26 meter. Parapetet er mindre enn 0,3 meter høyere enn takflaten, og skal dermed ikke medregnes ved fastsettelse av gesimshøyden, jf. byggteknisk forskrift 6-2 og veilederen «Grad av utnytting» kapittel 4. Bygningens gesimshøyde skal dermed beregnes til toppen av den ordinære takflaten på takoppbygget. Gesimshøyden er dermed på 13 meter, som er i tråd med den gitte dispensasjonen. Hoveddelen av bygget har gesimshøyde på 12,26 meter. Fylkesmannen kan dermed sluttbehandle saken. Fylkesmannens merknader Oppføring av leilighetsbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klager er part i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Betydningen av Fylkesmannens vedtak av 20. april 2016 Fylkesmannen har i vedtak av 20. april 2016 omgjort vårt vedtak av 27. april 2015. Bakgrunnen for dette var at vi opprinnelig hadde lagt til grunn at hele byggets 4. etasje var tilbaketrukket. Ved fornyet behandling ble det klart at den delen av 4. etasje som ligger mot nord og nordøst ikke var tilbaketrukket, og at deler av byggets fasade dermed har en høyde på over 12 meter i en avstand på 4 meter fra klagernes eiendom. Vi fant at det kunne være grunn til å tro at formannskapet i Drammen kommune også kunne ha lagt feil faktum til grunn. Vi fattet derfor følgende vedtak: «Fylkesmannen omgjør sitt vedtak av 27. april 2015 på grunn av ugyldighet, jf. forvaltningsloven 35 første ledd bokstav c, da det er lagt feil faktum til grunn for vurderingene. Drammen kommunes vedtak av 4. november 2014 om dispensasjon fra kommunedelplan for sentrum pkt 3.2 om byggehøyde oppheves. Saken sendes tilbake for ny behandling. Drammen kommunes vedtak av 4. november 2014 om dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 stadfestes med den presisering at det gjelder for bygning hvor nærmeste gesims har høyde på 10 meter.» Fylkesmannen vil presisere at dette vedtaket innebærer at kommunen måtte behandle søknaden om dispensasjon fra kommunedelplanen pkt. 3.2 om byggehøyde for en gesimshøyde på 13 meter og søknaden om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 på nytt. Kommunen måtte ta stilling til om det var ønskelig med disse dispensasjonene også når det var klart at øverste etasje ikke var tilbaketrukket i sin helhet. Vedtaket innebærer dermed ikke at gesimshøyden ikke kan være høyere enn 10 meter. Begge de ovennevnte dispensasjonene var allerede søkt om ved kommunens behandling av saken 4. november 2014, med korrekte tegninger og forutsetninger fra tiltakshavers side. Alle

Side 5 av 13 dokumenter foreligger i saken. Det var dermed ikke nødvendig med ny dispensasjonssøknad før kommunen behandlet saken. Kommunen har også lagt riktig forståelse av Fylkesmannens vedtak til grunn ved den fornyede behandlingen av saken, jf. saksfremlegg til formannskapets møte 24. mai 2016. Det er dermed ikke grunnlag for å hevde at det foreligger ugyldighet ved kommunens vedtak av 24. mai 2016. Saksprosessen Den foreliggende saken har nå pågått i over 3 år. Tiltakshaver har søkt om de nødvendige dispensasjoner og fått disse innvilget, og har bygget i tråd med gitte tillatelser. Omsøkt tiltak er ferdig oppført på eiendommen. Det er klart at saken har utviklet seg svært uheldig på grunn av saksbehandlingen i kommunen, med uklare saksfremlegg. Dette førte også til tilhørende følgefeil i saksbehandlingen hos Fylkesmannen. Verken tiltakshaver eller klagerne kan lastes for hvordan prosessen har blitt. Fylkesmannen vil understreke at denne svært uheldige saksbehandlingen har gjort saken meget vanskelig. Det fremgår også i media at flere av politikerne i formannskapet har funnet saken uheldig. Slik saken har utviklet seg, er det vanskelig for Fylkesmannen å se bort fra saksforløpet i vår behandling. Dette har gjort at vi har vært sterkt i tvil om resultatet i saken. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som er avsatt til boligområde, B17 c, i kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt av Drammen bystyre 30. mai 2006. Det er klart at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplanen pkt. 3.2 om maksimale byggehøyder. Videre er tiltakets plassering avhengig av dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd. Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan.

Side 6 av 13 Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Blir hensynene bak bestemmelsene vesentlig tilsidesatt? Dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt. 3.2 Fylkesmannen vil understreke at vi her kun vurderer dispensasjonen for gesimshøyden. Vurdering av plassering av bygget og forholdet mellom byggverkets høyde og avstand til nabogrensen vurderes under neste punkt. Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplan for Drammen sentrum pkt. 3.2 for oppføring av leilighetsbygg med maksimal gesimshøyde 13 meter. Bestemmelsen med vedleggstabell sier at maksimal gesimshøyde for bygg i område B17c er 10 meter (4 etasjer med øverste etasje tilbaketrukket). Videre framgår det av pkt 3.2 at mønehøyde maksimalt kan være 3 meter høyere enn gesimshøyde. Der det ikke benyttes skråtak skal øverste etasje være tilbaketrukket minimum 3 meter fra fasadelivet mot gate. Videre heter det at ved fastsettelse av byggehøyder skal det i tillegg tas hensyn til nærliggende, eksisterende bebyggelse, spesielt verneverdig bebyggelse og gaterommet. Byggehøyder skal alltid vurderes nærmere i det enkelte prosjekt. Lavere byggehøyder kan derfor fastsettes i den enkelte byggesak eller i reguleringsplan. Takformen skal vurderes i den enkelte sak. Det aktuelle bygget har et takoppbygg med gesimshøyde 13 meter, slik at dette er gesimshøyden for bygget i sin helhet. Takoppbygget utgjør imidlertid kun en liten del av bygningen. Byggets fjerde etasje har gesimshøyde på 12,26 meter. Etasjen er tilbaketrukket mot Capjonsgate og mot Hauges gate i sør. Mot nord og øst er etasjen bare delvis tilbaketrukket. Det er klart at etasjen ikke er tilbaketrukket i det nordøstre hjørnet mot klagernes eiendom. Kommunen skriver i saksfremlegget til vedtaket av 24. mai 2016: «Bestemmelsen om gesims og mønehøyde satt i kommunedelplan for sentrum, pkt 3.2 Byggehøyder, er satt delvis ut fra eksisterende gatebredder, og den opplevelsen man får ved å gå og oppholde seg i disse gatene, men også for å sikre rom og lysforhold. Regelen i sentrumsplanen er åpenbart utformet med hensyn på bygg med tradisjonell saltaksform. Virkningen av bestemmelsen for saltakskonstruksjoner er at man vil få gavlvegger parallelt med gateløp med vesentlig høyere høyde enn gesimsen mot gateløpene. Sentrumsplanens bestemmelse om byggehøyder tar slik sett lite hensyn til byggenes virkning mot gårdsrom eller tilstøtende nabobebyggelse. De viktigste uterom og rekreasjonsarealer i de sentrumsnære områdene vil uansett være i form av private balkonger/takterrasser og byens parker. Det søkes om dispensasjon for overskridelse av tillatt gesimshøyde på 2,26 m, men 0,74 m under øverste tillatte mønehøyde. Øverste etasje er trukket 3 m inn fra de øvrige etasjer mot Capjonsgate i vest og Haugesgate i syd, mot nord og øst er bygget ikke tilbaketrukket i fasadenes fulle lengde. De to gesimsene mot disse gatene, den

Side 7 av 13 nedre og den øvre, danner en 45 graders vinkel. Den øverste etasjen vil ikke kunne oppfattes fra gateplanet. Slik rådmannen ser det innebærer ikke dispensasjon for byggehøyder en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i kommunedelplan for Drammen sentrum. De vesentligste deler av bygget er tilbaketrukket med 3 meter slik bestemmelsen forutsetter der det ikke er benyttet skråtak, og de overstigende delene av bygget har liten eller ingen virkning på hensynet til luft, lys og mulige skyggevirkninger.» Fylkesmannen vil bemerke at det ikke er søkt om dispensasjon for overskridelse av tillatt gesimshøyde på 2,26 meter, men om «gesimshøyde lik mønehøyde: 13 meter over gjennomsnittlig planert terreng.» Dette fremgår klart av dispensasjonssøknaden av 4. juli 2014. Saksfremlegget er dermed upresist. Vi vil likevel understreke at dispensasjonssøknaden er inkludert som vedlegg til formannskapets behandling, slik at formannskapet var kjent med innholdet i denne. Videre har formannskapet innvilget «søknad om dispensasjon datert 04.07.2014 fra kommunedelplan for Drammen sentrum punkt 3.2 om gesimshøyde 10m og inntrukket øverste etasje», slik at det er ordlyden i søknaden som er godkjent. Fylkesmannen vil videre bemerke at gesimshøyden på 13 meter kun omfatter en liten del av bygget, mens hoveddelen av bygget har en høyde på 12,26 meter. Fylkesmannen er enig med kommunen i at en dispensasjon for et bygg med flatt tak, gesimshøyde på 13 meter på en mindre del av bygningen og ellers gesimshøyde på 12,26 meter, og delvis tilbaketrukket øverste etasje ikke innebærer en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i kommunedelplanen punkt 3.2. Dersom bygget hadde hatt skråtak, ville det etter bestemmelsen vært tillatt med gesimshøyde 10 meter og mønehøyde 13 meter. Sistnevnte høyde tilsvarer den nåværende gesimshøyden, som kun er på en mindre del av bygget. Vi vil bemerke at selv om hensynene blir tilsidesatt i en viss grad, kan vi ikke se at tilsidesettelsen er vesentlig, jf. 19-2. Dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd Det er søkt om dispensasjon fra 29-4 andre ledd. I den foreliggende saken er det plasseringen mot klagernes eiendom som er problematisk. Plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd lyder slik: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Bygningens maksimale gesimshøyde er på 13 meter, slik at bygningen etter bestemmelsen skulle plasseres 6,5 meter fra felles nabogrense. Hoveddelen av bygningen har høyde på 12,26 meter, noe som tilsier plassering 6,13 meter fra grensen.

Side 8 av 13 Det fremgår av saken at bygningens deler har forskjellig avstand til nabogrensen. Takoppbygget med gesimshøyde 13 meter ligger 6,7 meter fra grensen. Midtre del av bygget, i en lengde på ca. 8 meter, ligger 12,1 meter fra felles grense. De ytre fløyene i sørøst og nordøst ligger 4 meter fra grensen. Den sørøstre delen har en fasadelengde på ca. 12 meter. Her er fjerde etasje tilbaketrukket, slik at den nærmeste fasaden har en gesimshøyde på 10 meter. Den nordøstre fasaden har en lengde på ca. 15,5 meter. Gesimshøyden er på 12,26 meter for størstedelen av denne. Deler av fasaden er tilbaketrukket for å etablere terrasse, men denne er overbygget med tak. Det er klart at det er adgang til å søke om dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 andre ledd, jf. Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15. Spørsmålet er om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt i denne saken, jf. 19-2. Kommunen skriver i saksfremlegget til vedtak av 24. mai 2016: «Avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 er plassert i plan- og bygningsloven kapittel 29 som stiller materielle krav til tiltakene. Det er altså ikke slik at reglene om krav til avstand er å betrakte som saksbehandlingsregler. Reglene er først og fremst begrunnet ut fra brannsikringsmessige hensyn samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. I den foreliggende saken er avstanden til nabobygg tilstrekkelig med hensyn til mulig brannsmitte. Byggverket har fått en minste avstand til bebyggelsen på nabotomten som tilsvarer minst 8 meter. Etter rådmannens syn er avstanden tilstrekkelig til å gi akseptable lysforhold. Tiltaket er også utformet med sprang slik at konstruksjonen ikke vil virke ruvende eller voluminøs på nabobebyggelsen. I likhet med Fylkesmannen anser rådmannen at dispensasjon for å plassere et bygg med gesimshøyde 10 meter i en avstand av fire meter fra nabogrensen ikke vil medføre at en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak plan- og bygningsloven 29-4. At en fjerdedel av fasaden i nordøstre hjørnet mot naboene har fått en gesimshøyde på 12,26, og således skulle vært plassert 6,13 meter fra nabogrense endrer ikke dette synet. Rådmannen skal her presisere at det kun vil være i en svært kort periode på sen kveldstid, hvor sollys og skyggevirkninger vil kunne påvirke naboeiendom.» Fylkesmannen vil bemerke at gesimshøyden på bygget er 13 meter, da takoppbygget skal medregnes. Dette gjelder selv om hoveddelen av bygget har gesimshøyde på 12,26 meter. Bygningen skulle som nevnt dermed i utgangspunktet vært plassert 6,5 meter fra grensen, og ikke 6,13 meter. Fylkesmannen anser dermed at saksfremlegget er upresist. Vi kan imidlertid ikke se at en forskjell på 37 cm i avstanden til nabogrense her får noen stor betydning for dispensasjonsvurderingen. Byggets gesimshøyde og plassering fremgår også klart av dispensasjonssøknadene som er inkludert som vedlegg til formannskapets behandling av saken. Formålet bak avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd er først og fremst begrunnet ut fra brannsikkerhetshensyn, samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. Fylkesmannen anser at hensynet til brannsikkerhet er ivaretatt i denne saken, da det i hovedsak er 8 meter mellom det omsøkte tiltaket og bebyggelsen på klagernes eiendom. På

Side 9 av 13 noen punkter er avstanden mellom byggene mindre, da bebyggelsen på klagernes eiendom delvis ligger nærmere grensen enn fire meter. Korteste avstand synes å være ca. 7 meter. Fylkesmannen kan imidlertid ikke se at dette er svært problematisk med tanke på brannsikkerhet, blant annet på grunn av materialvalget i begge bygningene. Videre vil dispensasjon for omsøkt plassering etter vårt syn ikke ha stor betydning for utsikt sammenliknet med virkningen av bebyggelse oppført i samsvar med lovbestemmelsen og arealplanen for området. Fylkesmannen ser at dispensasjon for plassering som omsøkt vil ha en betydning for romfølelsen og lysforhold på klagernes eiendom. Spesielt gjelder dette det nordøstre hjørnet, hvor fasaden som i sin helhet har høyde på 12,26 meter, kan virke ruvende for klagerne som har leiligheter tvers overfor denne. Fylkesmannen har vært på befaring i saken og fikk da se på tiltaket fra alle disse leilighetene. Vi har også mottatt soldiagrammer både fra utbygger og klager. Vi kan ut fra disse imidlertid ikke uten videre se at hensynet til rom og lys blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. Etter en samlet vurdering er Fylkesmannen dermed kommet til at hensynene bak avstandskravet i 29-4 andre ledd ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. Er fordelene ved dispensasjon klart større enn ulempene? Fylkesmannen er kommet til at hensynene bak de to bestemmelsene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjoner som omsøkt. Spørsmålet blir dermed om fordelene ved dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Fylkesmannen anser at ulemper og fordeler er felles for de to dispensasjonene. Det er kombinasjonen av høyden og plasseringen som gir negative virkninger for klagernes eiendom. Klager har etterlyst vurderinger av alternativ plassering og utforming av tiltaket. Om denne type forhold viser Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15 til Pedersen, Sandvik m.fl. Plan- og bygningsrett (Oslo 2011), side 214, hvor det blant annet står: «Hvis det tiltakshaveren ønsker kan oppnås på en annen måte som ikke nødvendiggjør dispensasjon, vil det være et sterkt moment som taler mot at dispensasjon gis.» Fylkesmannen vil her bemerke at det tiltakshaver ønsker i denne saken, er det omsøkte bygget slik det er utformet. Plasseringen synes å være grundig vurdert med tanke på avstand både til klagernes eiendom og eiendommen i nord. Vi kan vanskelig se at bygget slik det er omsøkt kunne oppnås på en annen måte uten dispensasjon. Kommunen ved administrasjonen og formannskapet har også gjennomgående, i alle behandlinger av saken, vært positive til tiltaket og synes å ønske denne type fortetting. Det er dermed også begrenset hvilke utredninger kommunen ønsker og må kreve ved vurderingen av søknaden. Fylkesmannen anser likevel at kommunen burde ha vurdert klagers anførsler tydeligere i sin behandling av saken. I saksfremlegget til behandlingen av klagen 13. september 2016 skriver kommunen blant annet:

Side 10 av 13 «Videre mener rådmannen at dispensasjon for å plassere et bygg med gesimshøyde på 12,26m, 4m fra nabogrensen ikke vil innebære en betydelig ulempe for klagerne. Det vil være liten forskjell i tap av sol, lys og utsikt ved en slik plassering enn plassering 6,13m fra nabogrensen. Ulempene ved en dispensasjon for klager må derfor anses å være lav. I tillegg er det påregnelig med store utbyggingsprosjekter i sentrumsnære områder som her. Utvikling av områder med kort avstand til kollektivknutepunkter og lignende er også i tråd med rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging, samt i tråd med kommunens egen bystrategi. Dispensasjonen kan derfor være en fordel for allmennheten, idet det kan etableres gode boliger i sentrumsnære områder i henhold til statlige og kommunale planer. For utbygger er det klare fordeler med plassering av bygget fire meter fra nabogrensen. Plasseringen muliggjør hensiktsmessig planløsning.» Fylkesmannen vil bemerke at det stilles strenge vilkår for dispensasjon. Dette gjelder spesielt dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 andre ledd. Vi viser i denne forbindelse til rundskriv H-8/15 punkt 6.1, hvor Kommunal- og moderniseringsdepartementet skriver: «Ombudsmannen har ved flere anledninger uttalt seg om spørsmålet om dispensasjon fra kravet til 4 meter avstand fra nabogrense, og har gitt uttrykk for at det skal en del til for å oppfylle de relativt strenge kravene for dispensasjon fra avstandskravet. Ombudsmannen begrunner dette bl.a. med at det må legges til grunn at lovgiver allerede har foretatt en avveining mellom utbygger og naboenes interesser, og det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra avstandskravet. Departementet er enige i ombudsmannens vurdering.» I Sivilombudsmannens sak 2011/1023 står blant annet følgende: «Forbudet i plbl. 1985 70 nr. 2 innebærer imidlertid at lovgiver har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. At ulempene naboen vil oppleve er beskjedne vil derfor ikke være et selvstendig argument for at dispensasjon skal gis etter pbl. 2008 19-2. Tiltakshaver må kunne påvise relevante fordeler ved dispensasjon. En slik fordel må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter.» Fylkesmannen er enig i ombudsmannen og departementets syn og legger dette til grunn for vår behandling av saken. Etter Fylkesmannens syn er ulemper med tanke på brannsikkerhet og utsikt av svært begrenset betydning for klagerne. Dispensasjon for plassering 4 meter fra grensen medfører kun minimale ulemper sett i forhold til en plassering 6,13-6,5 meter fra grensen i denne saken. De mer relevante ulempene gjelder etter vårt syn virkninger for lysforholdene på klagernes eiendom, og til en viss grad også for rom og luft mellom bygningene. Det er særlig betydningen for solforholdene som er anført av klager. Fylkesmannen har forståelse for at bygningens plassering og høyde kan føles som en ulempe for klagerne med tanke på inntrykket av rom og luft mellom bygningene. Dette gjelder spesielt for leilighetene som vender mot det nordøstre hjørnet av omsøkt tiltak, hvor nærmeste fasade har høyde på 12,26 meter. Den mørke fargen på nybyggets fasader forsterker dette

Side 11 av 13 inntrykket. Vi mener at en slik utbygging til en viss grad er påregnelig i et sentrumsnært strøk som dette. Sentrumsplanen åpner for bygninger med mønehøyde på 13 meter. Vi mener likevel at en bygning med dels gesimshøyde på 13 meter og hovedsakelig på 12,26 meter, som plasseres 4 meter fra grensen på det nærmeste, medfører ulempe utover det som ville kunne vært oppført i tråd med plan. Vi er likevel i tvil om hvor tungtveiende denne ulempen kan sies å være i et slikt strøk. Når det gjelder påvirkning på sol- og lysforhold på klagernes eiendom, er det lagt frem soldiagrammer fra både tiltakshaver og klager. Diagrammene fra tiltakshaver viser innvirkning på solforholdene på den delen av klagernes eiendom som ligger mot nordvest. Det er illustrert hvilke forskjeller det vil være ved oppføring av bygningen slik den er omsøkt eller hvor 4. etasje er tilbaketrukket på hele siden mot klagernes eiendom. Fylkesmannen la sistnevnte utforming til grunn for vårt vedtak av 27. april 2015, hvor vi stadfestet kommunens vedtak. Diagrammene viser solforholdene 21. juni kl. 17 og 18, 21. september kl. 16, 17 og 18 og 21. oktober kl. 15. Diagrammene fra klager viser innvirkning på solforholdene på all bebyggelsen på klagernes eiendom. Det er illustrert hvilke forskjeller det vil være ved oppføringen av bygningen som omsøkt og ved oppføring av bygning som er avtrappet, slik at den høyeste delen med gesims på 12,26 meter er plassert i tråd med 29-4, og nærmeste fasade 4 meter fra grensen har en høyde på 8 meter. Diagrammene viser solforholdene 21. juni kl. 16 og 18 og 10. august kl. 18. Fylkesmannen vil understreke at det ikke finnes diagram som viser solforholdene dersom det hadde blitt oppført bygg med skråtak og maksimal tillatt mønehøyde på 13 meter og plassering 6,5 meter fra grensen. Vi vil bemerke at det er noen forskjeller i de to settene med diagrammer, spesielt for 21. juni kl. 18. Det er likevel klart at plasseringen av omsøkt bygg med en slik høyde vil føre til et noe større tap av sol enn plassering i tråd med avstandskravet i 29-4 andre ledd. Fylkesmannen betviler ikke at dette oppleves som en ulempe for klagerne. Etter vårt syn forsterkes ulempen noe av fargen på fasaden. Vi vil likevel bemerke at det er begrenset hvor stor ulempe et tap av sollys kan sies å være i et område som det aktuelle. De foreliggende ulempene må ses opp mot de fordeler som dispensasjonen medfører. Dersom fordelene er klart større enn de foreliggende ulempene, kan dispensasjonen gis. Det omsøkte tiltaket skal oppføres i et sentrumsnært område. Et byggetiltak av denne typen er dermed påregnelig, og sentrumsplanen legger også opp til større bygninger i området. Bebyggelsen på klagernes eiendom har tre etasjer, mens det like på andre siden av Hauges gate ligger et større bygg med fire etasjer. Området ligger også like i utkanten av bykjernen i Drammen, med tett og relativt høy bebyggelse. Utformingen og plasseringen av bygningen legger til rette for etablering av 26 leiligheter med hensiktsmessige planløsninger nær Drammen sentrum. Boligene vil også ligge nær kollektivknutepunkter, herunder buss og tog. Dette er i tråd med kommunens bystrategi, som blant annet sier følgende under punktet «Byvekst med kvalitet»: «Drammen sier ja til vekst ikke fordi befolkningsvekst er et mål i seg selv, men fordi veksten gir muligheter når det gjelder å utvikle Drammen til å bli en enda bedre by.

Side 12 av 13 Veksten medfører også utfordringer. Flere mennesker og flere arbeidsplasser skaper press på byens arealer og transportsystemer. Dette skal møtes med flere boliger og arbeidsplasser fortrinnsvis i elvedalen, med nærhet til effektive kollektivstrenger.» Videre er en slik fortetting og utvikling nær kollektivknutepunkter i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging. Dispensasjonen fra avstandskravet medfører etter Fylkesmannens syn en fordel for allmennheten, i og med at det kan etableres flere gode og hensiktsmessige boliger i et sentralt område. Fylkesmannen er likevel i tvil om denne fordelen kan sies å være klart større enn de foreliggende ulempene. Det er ingen tvil om at det foreligger ulemper med hensyn til lys, luft og rom mot klagernes eiendom. Selv om utbyggingen ikke er direkte upåregnelig i et sentrumsnært strøk, er det likevel ikke uten videre påregnelig at dette skal tillates ved dispensasjon. På den annen side kan det stilles spørsmål ved hvor stor ulempen er for klagerne, sett opp mot de ulemper som kunne oppstått ved oppføring av bygg med mønehøyde 13 meter, jf. kommunedelplanen pkt. 3.2, og plassering i tråd med 29-4. Vi har funnet saken svært vanskelig. Det er klart at det foreligger ulemper for klagerne. Samtidig er det også klart at det foreligger fordeler. Vi har kommet til at vi ved vår helhetlige vurdering av saken også må se hen til hvordan saken faktisk står i dag. Vi vil i denne forbindelse igjen bemerke at verken klager eller tiltakshaver kan bebreides for sakens utvikling. Videre har tiltakshaver forholdt seg til de vedtak som er fattet, og har bygget i tråd med gitte tillatelser. Fylkesmannen anser i utgangspunktet at slike større utbygginger bør gjøres etter regulering, og ikke ved dispensasjon. Gjennom en fullstendig planprosess vil alle hensyn bli grundig vurdert, og berørte parter og myndigheter vil få mulighet til å uttale seg. Konfliktnivået vil også kunne begrenses gjennom en slik prosess. Den aktuelle utbyggingen er nå grundig vurdert av kommunen og Fylkesmannen i flere omganger. De berørte naboene har fått kommet med innspill, og utbygger har også fått gitt uttrykk for sitt syn. Det er også gjennomført befaring i saken. Etter Fylkesmannens syn er alle relevante momenter nå vurdert, i likhet med det som ville være gjort i en planprosess. Kommunen har også hele tiden vært positivt innstilt til tiltaket. Vi kan derfor ikke se at en reguleringsprosess nå ville tilføre nye momenter i saken. Fylkesmannen anser det derfor usannsynlig at en eventuell omgjøring av kommunens vedtak vil resultere i at bygningen endres, da det allerede er bygget i tråd med gitt tillatelse. Ut fra kommunens tidligere holdning i saken, antar vi at de heller vil bruke planprosessen for å regulere inn bygget som nå er oppført på eiendommen. Fylkesmannen vil understreke at vi har forståelse for klagernes syn på saken. Det er utvilsomt at det foreligger ulemper for klagerne. Vi anser likevel at det også er klart at utbyggingen medfører fordeler. På bakgrunn av ovenstående stadfester Fylkesmannen kommunens dispensasjonsvedtak av 24. mai 2016.

Side 13 av 13 Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell avdelingsdirektør Rune Fredriksen fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Arntzen de Besche Advokatfirma AS Postboks 2734 Solli 0204 OSLO Konsulent Halvor Storemoen Austadveien 74 3034 DRAMMEN Halvorsen & Reine Arkitekter AS Postboks 9407 Landfalløya 3023 DRAMMEN