Audnedal kommune Arkivsak: 2015/370-23 Arkiv: L12 Dato: 28.09.2016 Saksbeh.: Røynlid Kari SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 51/16 Driftsutvalget 25.10.2016 Offentlig ettersyn - områdereguleringsplan for Lindåsen Vedlegg: 1 Områdereguleringsplan for Lindåsen-planbeskrivelse 2 Områdereguleringsplan for Lindåsen-bestemmelser 3 Områdereguleringsplan for Lindåsen-plankart 4 Innspill Hisåsen Grindeim idrettslag 31.08.15 5 Innspill høring varsel om oppstart av planarbeid i Audnedal kommune 6 Innspill ved oppstart av planarbeid - Områdereguleringsplan for Hisåsen - Audnedal kommune 7 Sjekkliste_NVE_2015_original på nettsiden.docx 1474606_1_0 8 Oppstart av reguleringsarbeid Hisåsen, Byremo - områdereguleringsplan - innspill 9 16_17126-2Områdereguleringsplan for Hisåsen ved Byremo - innspill til varsel om utvida plangrense 10 Hisåsen - uttalelse til varsel om utvidelse av plangrense for områderegulering 11 Områdereguleringsplan for Hisåsen ved Byremo - innspill til varsel om oppstart av planarbeid 12 Hisåsen - uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid - områdereguleringsplan for Hisåsen, Byremo Bakgrunn: Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Audnedal kommune forslag til områdereguleringsplan for Lindåsen på Byremo. I løpet av prosessen har planområdet endret navn fra Hisåsen til Lindåsen. Formålet med valg av områdeplan som plantype var for å legge opp til en detaljering som kunne gi attraktive tomter på kort sikt og en plan for framtidig utvikling hvor overordnede forhold som vei, vann og avløp skulle få en overordnet løsning. Gjennom planarbeidet har man sett behov for et utvidet planområde. Planområdet er utvidet til å omfatte areal ned til fylkesvei 503. Deler av planen går inn i reguleringsplan for Byremo sentrum. Dette gjelder atkomstvegen inn til området samt området i nær tilknytning.
Vurdering: Boligene er delt inn i 7 ulike områder, B1- B7. For område B1 er detaljeringen av området høy siden dette er det første området som ønskes bygd ut og man vil derfor slippe å måtte detaljregulere i etterkant. Området reguleres til frittliggende småhusbebyggelse og vil ha formål BFS1. For resterende område B2 B7 vil det bli stilt krav om detaljregulering før utbygging tillates. Det kan utarbeides detaljregulering for ett eller flere områder samtidig, avhengig av boligbehovet. Det er naturlig at de neste områdene som står for detaljregulering, er B2 og B3. Dette for å unngå unødig veibygging. En detaljreguleringsplan skal inneholde løsninger for plassering av boligtomter, lekeplasser, fellesarealer, utnyttelsesgrad, høyder, grønnstruktur og internt veisystem. Det er planlagt ca. 60 tomter fordelt på B2-B7. Planlagte høyder på de forskjellige delområdet vil gå frem av vegtegninger som følger vedlagt som en del av reguleringsplanen. Høyden på veisystemet vil være førende for planlegging av boligområdet. Ved varsel om oppstart kom det inn 6 innspill. Innspillene er kommentert på side 42-45 i planbeskrivelsen (vedlegg ). Underveis i planprosessen har det vært flere sentrale problemstillinger: Bruk av mulighetsstudie for Byremo, Helen & Hard, som grunnlag for reguleringsplan Det ble laget et mulighetsstudie for planområdet allerede i 2012. Dette mulighetsstudiet var tenkt brukt som grunnlag for reguleringsplanen. Mye informasjon angående landskap, sol og skygge, formgivende parametre osv. er brukt i planarbeidet. Likevel var det to viktige tema i planen som ble utfordrende: Atkomstvegen Utforming av tomter Når man la til grunn linjeføring for atkomstveg som presentert i mulighetsstudiet ble denne altfor bratt og umulig å få til. Når det gjaldt tomteutforming var samtlige tomter lagt opp som skråtomter, der husene ble plassert på en liten flate på toppen med et bratt, skrånende uteareal. Alle hus var tenkt bygd med underetasje. Inngang og parkering var tenkt i første etasje. Figur som viser forslag til tomter med høydekoter som underlag for å få et inntrykk av tomteutforming:
Hustype som viser 1 etasje fra mulighetsstudiet:
Etter å ha drøftet ulike muligheter, samt diskutert hva innbyggerne i Audnedal etterspør når det gjelder størrelse og utforming på tomter, gikk vi bort fra veglinje og tomteutforming i mulighetsstudiet og jobbet videre med forslag om å bygge delområder med flatere tomter basert på en veglinje som er i tråd med krav om stigning og bredde mm. Arkeologisk registrering Det er utført arkeologisk registrering i hele planområdet. Det er utarbeida rapport for registreringa (vedlegg..) Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner i området, men det ble avdekket nyere tids kulturminner i form av steingjerder og et rydningsrøysfelt som sammen med jordbrukslandskapet utgjør et rikt kulturlandskap. Dette område ble registrert i Askeladden med ID 221631. Fylkeskonservatoren ber som følge av dette at kommunen regulerer området til bevaring (hensynssone - kulturmiljø). Dersom man skal ta hensyn til kulturmiljøet faller det ut mange tomter i område BFS1. Siden prosjektet er kostnadskrevende i utgangspunktet, vil det være enda mer krevende å se for seg en realisering dersom tomteantallet reduseres. Det er også krevende å omarbeide prosjektet for å integrere bevaringsområdet i boligområdet. Dette skyldes det kuperte terrenget som krever store terrenginngrep for å lage tilsvarende tomter andre steder. Dersom det politisk ønskes en omregulering som følge av kulturminnet, må man legge andre føringer enn større, flate tomter til grunn for planleggingen. Rådmannen har med bakgrunn i disse vurderingene ikke lagt inn området til bevaring. Atkomstveg og utbyggingsområde i tilknytning til atkomstveg Da arbeidet med reguleringsplanen startet opp var det meningen å koble seg direkte på atkomstveg som lå inne i reguleringsplan for Byremo sentrum. Etter at vegplanlegger hadde sett på stigningsforhold og mulige veglinjer videre innover Lindåsen, viste det seg at det ikke var mulig å bruke traseen tegnet i reguleringsplanen for Byremo. Det ble varslet oppstart på utvidet planområde for å ta med atkomstvegen helt ned til krysset med fylkesveg 503. Siden veglinja måtte legges om fikk det konsekvenser for utbyggingsområdene som lå i umiddelbar nærhet. Som illustrasjon vises kart som viser både veglinje og utbyggingsområde i reguleringsplan for Byremo sentrum og ny veglinje og utbyggingsområde i reguleringsplan for Lindåsen: På grunn av ny veglinje vil tomt BF8 og deler av BF9 falle bort som utbyggingsområde. Området som faller bort i BF9 erstattes delvis ved å tas inn i reguleringsplan for Lindåsen som del av B1.
For å få et inntrykk av skjæring og fylling vises 3D bilde av vegtraseen: For å ha mulighet til å bygge ut de resterende tomtene i BF9 er planområdet til Lindåsen trukket tilbake så langt som mulig. Grunneier kan da bygge ut det resterende området med atkomstveg fra SKV2. Oppsummering Rådmannen mener nå at planforslaget er godt gjennomarbeidet med tanke på veglinje og utforming av området for å få til flotte utsiktstomter. Planen går noe på bekostning av reguleringsplan for Byremo sentrum, men tomtene er delvis innarbeidet i reguleringsplanen for Lindåsen. Planen er nå klar for å sendes på høring til alle høringsinstanser og interesseparter. Forslag til vedtak: Audnedal kommune legger jamfør plan- og bygningslovens 12-10 ut områdereguleringsplan for Lindåsen til offentlig ettersyn. Behandling i Driftsutvalget - 25.10.2016. PS 51/16 Forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak i Driftsutvalget - 25.10.2016. PS 51/16 Audnedal kommune legger jamfør plan- og bygningslovens 12-10 ut områdereguleringsplan for Lindåsen til offentlig ettersyn. Parter i saken: