UTBYGGINGSAVTALE FOR OMRÅDEREGULERINGEN MYRA-TEBO I SPYDEBERG. DATERT

1. PARTER Mellom UTBYGGINGSAVTALE FOR OMRÅDEREGULERINGEN MYRA-TEBO I SPYDEBERG. DATERT 17.1.2017 Utviklingsselskapet Myra Tebo AS, org.nr. 913 268 105 Indre Eiendom AS, org.nr. 976 929 667 Aksel Petter Hestengen, fødselsnr Jørgenrud Eiendom AS, org. nr. 915 066 542 Kjell Martin Sørby, fødselsnr. H.P Eiendom AS, org.nr. 912 507 203 Finn Olav Lageraaen, fødselsnr.. på den ene side (heretter kalt Utbygger) og Spydeberg kommune (heretter kalt Kommunen), org. nr. 864 947 352 er det inngått følgende utbyggingsavtale vedrørende utbyggingsområdet Myra-Tebo (heretter kalt Avtalen): 2. BAKGRUNN FOR AVTALEN 2.1. Områdereguleringsplanen for Myra-Tebo ble vedtatt av Spydeberg kommunestyre 27.10.2016. Overordnet målsetning for områdeplanen er å sikre sentrumsutvikling innenfor planområdet som gir et levende, helhetlig, bymessig og tydelig sentrum i Spydeberg. Det er omfattende infrastrukturtiltak forbundet med områdeutviklingen. Tiltakene er beskrevet i reguleringsbestemmelsene. Gjennomføring av tiltakene er sikret i rekkefølgebestemmelsene og gjennom denne Avtalen. Reguleringsplan med bestemmelser følger vedlagt Vedlegg 1. Infrastrukturtiltakene består av Hoved-/felles og Interne anlegg. Områdeplanen regulerer Hoved-/fellesanlegg, mens etterfølgende detaljregulering vil regulere Interne anlegg. Gjennom denne avtalen forplikter Kommunen seg til å forestå utbygging av Hoved- /fellesanleggene som opplistet i pkt. 6, herunder hovedanlegg VA. Utbygger er på sin side forpliktet til å dekke en forholdsmessig andel av kostnadene gjennom å betale infrastrukturbidrag til kommunen til disse tiltakene. Det fastsatte infrastrukturbidraget skal ikke endres ved eventuell omregulering, eller ved senere detaljreguleringer. Alle andre anlegg vil være Interne anlegg. Utbygger av delfeltene er selv ansvarlig for å bekoste og gjennomføre disse, herunder forestå og bekoste nødvendig grunnerverv. Side 1

Det kan inngås avtale om at kommunen blir byggherre for Interne anlegg som senere skal overtas av kommunen. Spydeberg kommune tar sikte på å inngå avtale med Østfold fylkeskommune om ansvar for finansiering og utbygging av fylkesvegene. Eier av S3 skal bekoste kjøp og riving av Tunbybygget. Ved inngåelse av denne avtalen er bygget tinglyst på festet tomt gnr.26 bnr. 237. Forpliktelsen skal følge den til en hver tid eier av S3. Dette uavhengig av om Tunbybygget vil inngå i et nytt gårds- og bruksnummer. Eier av S3 skal legge opp til en utbygging som sikrer at Myra-Tebo området videreutvikles som et attraktivt handelssenter, med et bredere tilbud enn i dag. Tunbybygget forutsettes opprettholdt så lenge det er nødvendig for å gi området et godt handelstilbud, med tilstrekkelig parkeringskapasitet og uterom med gode kvaliteter. Eier skal i separat notat til kommunen gjøre nærmere rede for utbyggingsrekkefølge og hvordan ovennevnte forhold kan ivaretas. 2.2. Dersom andre enn de som er part i denne avtalen på et senere tidspunkt inngår utbyggingsavtale tilknyttet anlegg i områdeplanen for Myra-Tebo området, skal Spydeberg kommune likebehandle disse med partene i denne avtalen. 2.3. Denne Avtalen skal tinglyses på alle eiendommer som omfattes av Avtalen. 3. GEOGRAFISK AVGRENSNING /AVGRENSNING I TID Avtalen gjelder for område vist på Vedlegg 2. Følgende eiendommer omfattes av avtalen: 3.1. Utviklingsselskapet Myra Tebo AS har avtale om å planlegge utviklingen av følgende eiendommer, jfr. aksjonæravtale datert 13.01.2014: gnr. 25 bnr. 28, og gnr. 26 bnr. 101, 193, 224, 235, 236, 237, 238, 239, 246, 257, 258, 325, 345, 346, 347, 348, og gnr. 29 bnr. 42, 88. 3.2. Indre Eiendom AS har følgende eiendommer: gnr. 26, bnr. 327. 3.3. Kjell Martin Sørby har følgende eiendommer: gnr. 26 bnr. 309, gnr. 29 bnr. 9, 28, 85. 3.4. Jørgenrud Eiendom AS har følgende eiendommer: gnr. 26 bnr. 51, 52 og gnr. 29 bnr. 12. 3.5. Aksel Petter Hestengen har følgende eiendommer: gnr. 26 bnr. 44, 59, 326. 3.6. H.P Eiendom AS; gnr. 26 bnr. 58. 3.7. Finn Olav Lageraaen: gnr. 26 bnr. 46. 3.8. Avtalen er gjeldende inntil alle delfelt innenfor Avtalens geografiske område, jf. pkt 3.1, er utbygd og det foreligger egne overtakelsesavtaler for alle delfelt. Side 2

4. GRUNNERVERV 4.1. Det påligger Utbygger av delfeltene selv å erverve nødvendig grunn og rettigheter både innenfor og utenfor utbyggingsområdet så langt dette er nødvendig for å gjennomføre utbyggingen og gjøre tomtene byggeklare. Utbygger av delfeltenes ervervsplikt etter denne bestemmelsen gjelder ikke for Hoved- /fellesanlegg listet opp i pkt 6. Kommunen skal selv erverve nødvendig grunn og rettigheter for gjennomføring av disse. Utbygger skal avstå nødvendig grunn til Hoved- /fellesanleggene vederlagsfritt. Kommunen kan tiltre grunnen etter behov ved utbygging av Hoved-/fellesanleggene. 5. PLANLEGGING OG OPPARBEIDELSE 5.1. Kommunen har ansvar for nødvendig planlegging, prosjektering og gjennomføring av Hovedanlegg-/fellesanlegg listet opp i pkt 6. 5.2. Utbygger har tilsvarende ansvar for Internanlegg. Internanleggene skal opparbeides i samsvar med den til enhver tid gjeldende reguleringsplan, detaljreguleringsplan, reguleringsbestemmelser, samt tekniske planer og utomhusplaner, godkjent av fagetatene i kommunen. 6. ØKONOMISKE BETINGELSER 6.1 Kommunen skal besørge gjennomføring av følgende Hoved-/fellesanlegg, i samsvar med rekkefølgebestemmelsene: 6.1.1. Opparbeidelse av Stasjonsgata og Osloveien/Askimveien Kommunen har ansvaret for å inngå avtale med Østfold fylkeskommunen om opparbeidelse av Stasjonsgata og Osloveien/Askimveien med tilknytta anlegg, f.eks fortau. Opparbeidelsen skjer når prosjektet blir finansiert gjennom bla offentlige tilskudd, og gjennomføres uavhengig av utbyggingen i planområdet. 6.1.2. Opparbeidelse av offentlig park o_park Felt o_park skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for bebyggelse innenfor felt B/A 2, B/A 3 og/eller B/A 4. Det tillates en trinnvis ferdigstillelse av parken i takt med ferdigstillelsen av tilliggende felt. Mindre tiltak kan tillates. 6.1.3. Opparbeidelse av offentlig torg o_t1, torg Felt o_t1 skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for bebyggelse innenfor felt S2, S3, S4 eller S6. Det tillates en trinnvis ferdigstillelse av torget i takt med ferdigstillelsen av tilliggende felt. 6.1.4. Opparbeidelse av fortau og gangforbindelser Fortau langs sørsiden av Wilses vei og vestsiden av Rolls vei, tilgrensende felt S3, skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt S3. Gangforbindelse mellom FV 128 og felt S5, gjennom sentrumsformål, skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt S6 og S7. Gangforbindelse langs nordsiden av Nordmyrveien, innenfor felt B/A1, skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt B/A1. Side 3

Fortau langs sørsiden av Nordmyrveien, tilgrensende felt B1, skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt B1. Gangforbindelse innenfor felt o_friområde skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest for byggetiltak innenfor felt B1. 6.1.5. Opparbeidelse av kollektivholdeplasser Kommunen har ansvaret for å inngå avtale med Østfold fylkeskommunen om opparbeidelse av kollektivholdeplasser i Stasjonsgata. Kollektivholdeplasser i Stasjonsgata bekostes av utbygger. Kommunen eller Statens vegvesen står som byggherre. Holdeplassene skal være ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for tiltak som medfører avvikling av eksisterende kollektivholdeplasser 6.1.6. Overvannshåndtering, vann og avløp Nødvendig infrastruktur for overvannshåndtering, vann og avløp skal være ferdig etablert før det gis ferdigattest innenfor planområdet. 6.1.7. Fysisk skjerming mellom S4 og felt o_t1. Før felt S4 kan tas i bruk som trafikkareal skal det etableres et fysisk skille mot torget felt o_t1. 6.2 Kommunen kan velge å gjennomføre tiltakene i reguleringsbestemmelsene raskere enn reguleringsplanen krever, uten at det forplikter til raskere/annen innbetaling fra Utbygger enn pkt 6.3 fastsetter. 6.3 Utbyggers bidragsplikt følger av bestemmelsene nedenfor: 6.3.1 Bidraget skal dekke 50 % av kostnader kommunen har til opparbeiding av VA, torg og park (o_t1 og o_park) og 50 % til innløsning av NAF-bygget som på avtaletidspunktet står på gnr. 26, bnr. 238 og 258. Hele kostnaden til bygging av nye busslommer langs Stasjonsgata og Osloveien/Askimveien, og fortauene langs Wilses vei, Rolls vei og Nordmyrveien, som det fremgår av plankartet, skal dekkes av utbygger. Bidraget dekkes som det fremgår av punkt 6.3.2. 6.3.2 Det er fastsatt bidrag og et bidragsbeløp stort kr. 450,- pr m2 BRA til boligformål og kr. 250 pr m2 BTA, næring til å dekke andel av kommunens kostnader til Hoved-/fellesanlegg. Utbygger skal betale bidragene i takt med utbygging av delfeltene. Forfall for utbetaling av bidrag for alt areal som inngår i godkjente IGer er tidspunkt for første godkjente midlertidige brukstillatelse eller ferdigattest. 6.3.3 Bidragene justeres med endring i indeks (Byggekostnadsindeks for veganlegg, kategori: veg i dagen). Basistidspunkt er tidspunkt for signering av denne avtalen. 6.3.4 Bidragene, indeksjustert, skal være betalt før Kommunen gir den første ferdigattest for tiltak innenfor delfeltene som er angitt i forbindelse med det enkelte Byggetrinn. 6.3.5 Dersom opparbeidelseskravet til et hovedanlegg oppheves gjennom omregulering, skal bidragsplikten knyttet til det respektive byggetrinnet justeres. 6.4 Dersom MVA reglene endres i løpet av denne Avtalens varighet med den konsekvens at hovedanleggene og fellesanleggene i pkt 6.1 helt eller delvis blir MVA-pliktige, skal bidragenes beløp endres tilsvarende fra samme tidspunkt som regelendringen trer i kraft. Side 4

6.5 Utbygger er selv ansvarlig for å kreve inn eventuell refusjon fra andre eiendommer for refusjonspliktige tiltak. 6.6 Tilknytningsavgift for vann og kloakk betales etter det til enhver tid gjeldende regelverk. 6.7 Utbygger for de enkelte delfelt skal stille "on demand" bankgaranti til fordel for Kommunen lik 100 % av opparbeidelseskostnaden for interne anlegg som skal overtas av Kommunen. Garantien skal fremlegges og godkjennes av Kommunen før det kan gis ferdigattest for de respektive tiltak innenfor det enkelte delfelt. Det aksepteres at utbygger stiller garantien via underleverandør. 6.8 Etter kommunal overtakelse av tekniske anlegg og grunn løper en 3 års garantitid. Utbygger, eller utbyggers underleverandør, skal i garantitiden stille garanti i henhold til Norsk Standard. Utbygger skal etter overtakelsen stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser i reklamasjonstiden på 3 år, med hhv. 10 % - 5 % - 2,5 % av utbyggingskostnadene. 7 KOMMUNAL OVERTAKELSE AV GRUNN OG ANLEGG 7.1 Kommunen skal overta eiendomsrett til alle offentlige friområder og offentlige trafikkområder i utbyggingsområdet. Østfold fylkeskommune skal overta alle anlegg knyttet til Askimveien/Osloveien og Stasjonsgata. Arealene skal overtas frie for heftelser av enhver art. Utbygger utarbeider overtakelseskart som viser hvilke arealer og anlegg som Kommunen skal eie, og hvilke anlegg Kommunen skal vedlikeholde. Overtagelseskart skal fremlegges og godkjennes av Kommunen ved søknad om første IG i delfeltene. 7.2 De offentlige arealer som Kommunen skal overta fra en utbygger/eie iht. til overtakelseskartet, skal være sammenføyd til ett bruksnummer før overtakelsen. Eventuell deling og/eller sammenføying av arealer samt overskjøting, skal bekostes av Utbygger. Det tas forbehold om at overtakelseskartet kan endres tilsvarende eventuelle endringer i reguleringsplan/detaljreguleringsplan og i planer for tekniske anlegg. 7.3 Dersom Kommunen overtar tekniske anlegg som går over eiendom som ikke skal overtas av Kommunen, skal Utbygger sikre Kommunen nødvendige rettigheter til ettersyn og vedlikehold. Utbygger er ansvarlig for at erklæringen blir tinglyst som heftelse på vedkommende eiendom, alt uten omkostninger for Kommunen. 7.4 Utbygger skal besørge arealene etter punkt 7.1 overskjøtet til Kommunen før Kommunen overtar tekniske anlegg. Tilsvarende gjelder mht. tinglysing av erklæringer etter punkt 7.2. 7.5 De anlegg som Kommunen skal overta eiendomsrett til og forestå framtidig vedlikehold av må være anlagt ihht. bestemmelsene i Avtalen. 7.6 Når de anlegg Kommunen skal bli eier av og foreta framtidig vedlikehold av er ferdig opparbeidet, skal det holdes ferdigbefaring. Utbygger er ansvarlig for å innkalle Kommunen til ferdigbefaring. Utbygger er forpliktet til umiddelbart etter befaringen å foreta utbedring av eventuelle feil og mangler. Dersom Utbygger ikke umiddelbart etter ferdigbefaringen utfører de plikter som følger av rapport fra befaringen, kan Kommunen besørge arbeidene utført for utbyggers regning. 7.7 Først når eventuelle feil eller mangler er utbedret og anleggene er godkjent av Kommunen, og innmåling utført og godkjent av Kommunen, og Utbyggers plikter etter pkt 7.3 er oppfylt, overtar Kommunen anleggene til eiendom og framtidig vedlikehold. 7.8 Framtidige eiendomsgrenser framgår av Vedlegg 2.. 7.9 Vedlikehold av de anlegg som Kommunen skal overta må besørges og bekostes av Utbygger inntil Kommunen har overtatt anleggene ihht. pkt 7.7. Side 5

7.10 Utbygger er ansvarlig for vedlikehold og sikkerhetskontroll av lekeutstyr som omfattes av leketøysforskriftene (Forskrift om sikkerhet for lekeutstyr av 19.07.96) inntil anleggene er overtatt av kommunen. 7.11 Parken skal eies og vedlikeholdes av kommunen. Øvrige lekeareal skal vedlikeholdes av beboerne i fellesskap gjennom velforening etter at disse er godkjent av kommunen. De plikter som påligger beboerne i denne forbindelse skal inntas i skjøtene. 7.12 Utbygger er ansvarlig for å opprette velforening med medlemskap i et velforbund. 8 SÆRSKILTE BESTEMMELSER 8.1 Utbygger kan ikke gjøre gjeldene erstatningskrav eller andre misligholdsbeføyelser overfor Kommunen som følge av forsinkelser. 8.2 Utbygger kan ikke gjøre gjeldene erstatningskrav eller andre misligholdsbeføyelser overfor Kommunen for eventuelle mangler ved Hoved-/fellesanleggene, forutsatt at disse oppfyller rekkefølgekravenes funksjonskrav. 8.3 Utbygger skal gjøre alle tomtekjøpere, festere og boligkjøpere kjent med utbyggingsavtalen med tilhørende bilag. Utbygger kan ikke overføre sine rettigheter og plikter etter denne avtale, helt eller delvis, til andre utbyggere uten Kommunens skriftlige samtykke. Som overføring regnes en eller flere overdragelser av til sammen minst 50 % av aksjene i selskapet. Det samme gjelder endring av selskapsform. Som overdragelse regnes også avhendelse av et mindre antall aksjer, som i seg selv utgjør innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Nektelse kan ikke skje uten saklig grunn. 8.4 Kommunen skal godkjenne skjøteformular / festebrev m.t.p. sikring av rettigheter (ledninger etc) og byggeplikt. Bestemmelsene i Vedlegg 3 skal tinglyses på tomtene. 8.5 Enhver tvist mellom partene skal søkes løst gjennom forhandlinger. Dersom partene ikke kommer til enighet skal tvisten løses ved de alminnelige domstoler. Som verneting vedtar partene Spydeberg kommunes hjemting. Nærværende avtale er ikke bindende for Kommunen før den er godkjent av kommunestyret i Kommunen. 8.7 Utbyggingen av boliger i området skal følge prioriteringene i kommunens til enhver tid vedtatte boligprogram. 9 Meddelelser og korrespondanse Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til Avtalen skal være skriftlig. Meddelelser til Utbygger sendes til: Avtaleparter Meddelelser til Kommunen sendes til: Ordfører Side 6

10 Underskrifter Spydeberg, den... 2016 For Spydeberg kommune For utbygger... Utviklingsselskapet Myra Tebo AS. Indre Eiendom AS... Jørgenrud Eiendom AS... Kjell Martin Sørby... Aksel Petter Hestengen... H.P Eiendom AS Side 7

... Finn Olav Lageraaen 11 Vedlegg Til utbyggingsavtalen ligger det ved følgende bilag; Vedlegg 1: Reguleringsplankart med bestemmelser Vedlegg 2: Kart med områdeavgrensing og fremtidig eiendomsgrenser Vedlegg 4: Standarderklæring for ledninger Side 8