Delegasjonssak nr: FBR IGP 2824/10 Varmbobygg AS Østre Rosten 90 N-7075 TILLER IGANGSETTINGS- TILLATELSE Vår saksbehandler Kåre Rypdal Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Kari A. Paulsen Dato Nedre Stavsetvegen 34 Tillatelse til tiltak for tilbygg bolig og riving av bod Byggested: Nedre Stavsetvegen 34 Gnr./Bnr.: 104/1915 Ansvarlig søker: Varmbobygg AS Tiltakshaver: Anne Mette og Helge Overvik Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Søknad om tillatelse til tiltak, ett-trinns søknadsbehandling, er registrert mottatt byggesakskontoret 30.06.2010. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret 30.06., 02.07. og 08.07.2010 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden Søknaden gjelder riving av en utvendig bod og oppføring av et mindre tilbygg til del av vertikaldelt tomannsbolig i tre. Ny terrasse av trematerialer oppføres i tilknytning til tilbygget. Nabovarsling Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet en merknad fra eier av naboeiendommen Nedre Stavsetvegen 32, gnr./ bnr. 104/1914, Eva Ingunn Buseth, ved brev datert 01.07.2010. - Nabomerknaden kommenteres og vurderes senere i saksutredningen. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som byggeområde: Eksisterende tettbebyggelse, boliger. Eiendommen omfattes også av Reguleringsplan for søndre del av Byåsen, Dalgård, Leirelva, r0025bn, med tilknyttede reguleringsbestemmelser, stadfestet 26.09.1980. Eiendommen er regulert til byggeområde: Boligformål. Behandling Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 Da søknaden er registrert mottatt byggesakskontoret før 01.07.2010, behandles den etter plan- og bygningsloven 1985 med tilhørende tekniske forskrifter. Prosjektet Bolighuset er en vertikaldelt tomannsbolig i én etasje med sokkel og loft, oppført i 1997. På gavl nord rives en mindre bod, og det oppføres her et tilbygg, som i 1. etasje gir utvidelse av kjøkken og ny spiseplass og i sokkel et nytt soverom. Tilbygget gir ingen endringer av loftsplan. Energidokumentasjon Ved søknaden foreligger energidokumentasjon for tiltaket iht. nye energikrav i teknisk forskrift (TEK) til plan- og bygningsloven gjeldende fra 01.08.2009. Søknad om dispensasjon Ved søknaden foreligger følgende begrunnede søknader om dispensasjon fra ansvarlig søker: 1. Fra bestemmelsene til reguleringsplanen: Det søkes om dispensasjon fra utnyttelsesgraden på U = 25 %. Boligen vil nå få U = 33 %; BYA 34 % og TU 45 % som er i tråd med dagens utnyttelse på tomter. Ny terrasse i tilknytning til tilbygget vil erstatte tapt uteareal. Av situasjonsplanen framgår at det fortsatt er rikelig med utomhusareal igjen. 2. Fra plan- og bygningsloven 70-2: Det søkes om dispensasjon for avstand fra bolighuset til nabogrense i nord. Minste avstand fra bolighuset til felles grense er i dag 1,8 m. Minste avstand fra nytt tilbygg til felles grense vil bli 1,4 m, og det vil være 8,0 m fra planlagt tiltak til nabohus på gnr./bnr. 104/1914. Minste avstand fra trapp til terrasse til felles grense vil være 2,1 m. Ansvarlig søker påpeker at det flere steder i det tett regulerte boligområdet avstander mindre enn 4 m til nabogrenser, bl.a. er det mellom eiendommene gnr./bnr. 104/1917 og 104/1916 avstander fra bolighus til nabogrense på henholdsvis 0,2 og 0,5 m. Det påpekes videre at tilbygget vil ligge på bolighusets nordside, som i dag er en lite brukt uteplass. Da tilbygget er lavere enn eksisterende bolighus og ligger på nordsiden, mener ansvarlig søker at det ikke vil være til ulempe for noen naboer. Merknad til nabovarsel I sin merknad til nabovarsel skriver eier av naboeiendommen i nord, Nedre Stavsetvegen 32, gnr./bnr. 104/1914, Eva Ingunn Buseth, i brev datert 01.07.2010 at hun ikke ønsker tilbygg mot felles grense nærmere enn 4 m, da det er dispensert fra før. Det hevdes at to-mannsboligene ble bygd nærmere hverandre enn først regulert pga. grunnforholdene bak husene. Det bemerkes at tilbyggets takutstikk på 0,5 m vil gjøre avstander til nabogrense og bygning mindre. Dette kan ikke aksepteres. Tilbygget hevdes å ville gjøre hennes eiendom mer skyggefull både i blomsterbedd og solingsplass/ lekeplass på plen. Det hevdes tap av utsikt og betraktelig økning av innsikt fra tilbygget til hennes vinduer på stue og karnapp på endeveggen mot øst. Det antas at tilbygget vil medføre sjenerende ferdsel av barn på hennes eiendom. Det antas at godkjenning av tilbygget vil medføre avslag på mulig framtidig utvidelse av hennes bolighus pga. tetthet. Det hevdes verditap for eiendommen på nr. 32 ved et eventuelt videresalg, noe det vil bli krevd erstatning for overfor naboene. Ansvarlig søkers tilsvar til nabomerknad Ansvarlig søker har i brev datert 06.07.2010 gitt tilsvar til merknadsbrevet fra eier av Nedre Stavset-vegen 32. Det vises til vedlagte 3D-bilder som viser skyggeforhold før og etter tilbygg til ulik tid. Påstått tap av utsikt kommenteres og illustreres ved 3D-tegning og fotos fra stedet.
Side 3 Påstått sjenerende ferdsel pga. tilbygg og levegg kommenteres. Port i levegg vil bli fjernet for å unngå dette. s kommentarer 1. Vedr. avstandsbestemmelser Iht. plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser i 4-3 måles avstanden fra bygning til eiendomsgrense og mellom bygninger fra fasadelivet så lenge takutspring er mindre enn 1 m. 2. Vedr. plankartets utnyttelsesgrad Den påførte utnyttelsesgraden på plankartet er tidligere overskredet for flere av eiendommene i området ved mindre tilbygg. Endringen for den aktuelle eiendommen vurderes å være moderat. 3. Vedr. andre forhold som er anført i nabomerknaden Området er tett utbygd, og det omsøkte tilbygget med tilhørende terrasse vil etter byggesakskontorets mening ikke utmerke seg i miljøet som spesielt sjenerende for nabobebyggelsen. Ut fra tilsendt og annet tilgjengelig illustrasjonsmateriale finner ikke byggesakskontoret at dette moderate tilbygget skulle bety en vesentlig forringelse av solforhold, utsikt eller uteplass i den grad at endrede forhold kan tillegges så stor vekt at de samlet skulle tilsi et avslag på søknaden. Bolighuset på nr. 32 har sine hovedvinduer på stue/ hovedutsikt mot nordøst; utsikt fra vindu på karnapp mot sørøst vurderes ikke å bli vesentlig forringet pga. det lave tilbygget. Endringen vil ikke være større enn hva som må forventes ved mindre byggetiltak i et tettbygd, bymessig boligområde. Hevdet verdiforringelse av eiendom er forhold som det ikke tilligger bygningsmyndigheten å ta stilling til etter plan- og bygningsloven. Etter en samlet vurdering finner byggesakskontoret at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn de eventuelle ulemper tiltaket vil kunne medføre. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra påført utnyttelsesgrad på reguleringsplankartet og fra avstandsbestemmelsene i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Vurdering/ begrunnelse viser til refererte nabomerknader og til sine vurderinger under avsnittet s kommentarer i det ovenstående. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra: 1. Regulert utnyttelsesgrad for oppføring av tilbygget, og 2. Fra avstandsbestemmelsene i teknisk forskrift 4-3. Det vises til plan- og bygningsloven 19-2. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak, og arbeidet kan igangsettes. VEDTAK:
Side 4 SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens påførte utnyttelsesgrad og fra avstandsbestemmelsene i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven 4-3. Det vises til ovennevnte begrunnelser. Det vises til plan- og bygningsloven 1985 93 og 95. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett tilfølgende ansvarlige foretak: Varmbobygg AS, org.nr. 964 454 302, for følgende ansvarsområder (hele tiltaket): Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, PRO, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, KPR, tiltaksklasse 2 Ansvarlig utførende for bygninger og installasjoner, UTF, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for utføring av bygninger og installasjoner, KUT, tiltaksklasse 2 Foretaket som har fått ansvarsrett, har sentral godkjenning. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Melding om igangsatt arbeid ber Dem vennligst melde fra om når arbeidene settes i gang. Dette kan gjøres ved hjelp av et elektronisk skjema som finnes på: www.trondheim.kommune.no/byggesak. Velg her menyen Melding om igangsatt / ferdigstilt arbeid. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jf. plan- og
Side 5 bygningsloven 99. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Kåre Rypdal saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi m/ vedlegg: Anne Mette og Helge Overvik, Nedre Stavsetvegen 34, 7026 Trondheim Eva Ingunn Buseth, Nedre Stavsetvegen 32, 7026 Trondheim