BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201212344/24 Saksbeh.: EVMR Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 17.10.2014 Klage på vedtak: Ytrebygda. Gnr 107 bnr 180 Myntevikvegen 209 Klage over avslag på søknad om riving av bolig og oppføring av ny enebolig. Hvem Tiltakshaver Geir Gorm Olsen. klager? Tiltaket Riving av eksisterende bolig og oppføring av ny enebolig. Vedtaket Avslag datert 28.10.13 Planstatus Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel 2010-2021 er eiendommen vist som Bebyggelse og anlegg. Eiendommen er berørt av pågående planarbeid Ytrebygda (plannr. 61020000) Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. Klagegrunner Klager anfører at han har krav på ny behandling og viser til følgende: Omsøkte eiendom er enebolig, og ikke fritidsbolig Eiendommen besitter alle nødvendige tinglyste veiretter Det er nylig gitt byggetillatelse i Mynteviken og Espeland forskjellsbehandling Estetikk Høyde er innenfor kravene Fordeler som støyforhold, inneklima, helse og søvn er betydelige og klager ser ingen ulemper med den nye boligen. Behov for ytterligere Ved en eventuell omgjøring må det innhentes: saksbehandling ved Godkjennelse fra VA-etaten eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Avslag datert 28.10.13 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om rammetillatelse til riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny enebolig med tilhørende anlegg på 588m2 hvor boligen utgjør 394m2 av disse. Det ble gitt avslag i vedtak datert 28.10.13. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver ved brev datert 11.11.13. Avslaget begrunnes med at det ikke er funnet grunnlag for å dispensere fra plankravet i KPA punkt 1 og bestemmelsen vedrørende støy i KPA punkt 13. Videre har ikke bygningsmyndighetene godkjent byggverkets plassering jf. pbl. 29-4 jf. KPA punkt 6, 2 ledd og tiltaket anses også å være i strid med hensynssone landskap jf. KPA punkt 27.3.3. Eiendommen er uregulert og er i KPA 2010 vist som Bebyggelse og anlegg. Eiendommen er berørt av pågående planarbeid Ytrebygda. Birkeland, Liland, Ådland og Espeland i plannr. 61020000. Sakene er behandlet etter plan- og bygningsloven av 2008 (pbl.) med tilhørende forskrifter, byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). 2. Om klagen Klager anfører at han har krav på ny behandling og viser til følgende: Omsøkte eiendom er enebolig, og ikke fritidsbolig Eiendommen besitter alle nødvendige tinglyste veiretter Det er nylig gitt byggetillatelse i Mynteviken og Espeland forskjellsbehandling Estetikk Høyde er innenfor kravene Fordeler som støyforhold, inneklima, helse og søvn er betydelige og klager ser ingen ulemper med den nye boligen. 3. Vurdering av klagen Fagetaten viser til avslagets begrunnelse. Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye momenter i forbindelse med klagen som er av betydning for avgjørelsen, og tiltrer den vurdering som er gjort i avslaget med følgende presiseringer: Fritidsbolig vs enebolig Klager viser til at eiendommen har vært enebolig i en årrekke og benyttes som helårsbolig, tema ble tatt opp på forhåndskonferansen uten merknader, den blir omhandlet som enebolig i søknaden og den blir omhandlet som enebolig i alle registre. Klager har vedlagt dokumentasjon som viser Byggetillatelse datert 31.01.89 hvor det står: «Selv om det i byggetillatelsen er opplyst at denne er gitt i henhold til søknaden, vil vi for ordensskyld bekrefte at tillatelsen også omfatter bruksendring fra hytte til bolig». Klager mener at bygningsmyndighetene tar feil når de omtaler omsøkte eiendom som fritidsbolig. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på ny behandling av klagen basert på dette faktum. Bygningsmyndighetene har i avslaget lagt til grunn at omsøkte tiltak gjelder riving av fritidsbolig. Det er i vurderingen av om det kan dispenseres fra bestemmelsen i KPA punkt 13 om oppføring av bebyggelse i rød flystøysone at Bygningsmyndighetene har lagt til grunn at tiltaket krever bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Fagetaten kan imidlertid ikke se at dette er et forhold som får betydning for avslaget, da det er en samlet vurdering bestående av flere momenter som har ført frem til at det ikke gis dispensasjon. 2
Veirett Klager viser til at eiendommen besitter alle nødvendige veiretter, som også er tinglyst. Klager har vedlagt skriv fra eier av veien som bekrefter alle veiretter i området. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på ny behandling av klagen basert på dette faktum. Bygningsmyndighetene viser i avslaget til følgende: «Etter pbl. 27-4 skal eiendommen være sikret lovlig atkomst før tillatelse kan gis. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst, siden det ikke foreligger tinglyste veirett(er) for Mynteviksvegen og frem til nordlig del av eiendommen».. Bygningsmyndighetene gir her en orientering om at det ikke er fremlagt dokumentasjon vedrørende veirett. Når klager nå i ettertid har fremlagt dokumentasjon vedrørende veirett, er forholdet ordnet opp i. Ut over det har ikke dette noen avgjørende betydning for avslaget. Andre nybygg i området/forskjellsbehandling Klager viser til at det nylig er gitt byggetillatelser i Mynteviken og Espeland og anfører at det foreligger forskjellsbehandling. Det er bare er den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Dvs. at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen for 2002 s. 320 uttalt: «I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at vedtaket anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettsikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker i faktisk og rettslig henseende». Dette innebærer at de sakene som man sammenligner seg med må være like i både faktisk og rettslig henseende. Klager har i sin klage ikke vist til konkrete eiendommer og det er vanskelig for fagetaten å ta stilling til klagers anførsel. Etter en gjennomgang i våre arkiver har fagetaten funnet tre byggesaker som ligger i nærliggende område til omsøkte eiendom: Saksnummer 201223352 Gnr. 107 Bnr. 195 Myntevikveien gjelder tillatelse til oppføring av tilbygg. Saksnummer 200907066 Gnr. 107 Bnr. 391 Myntevikveien gjelder tillatelse til oppføring av naust. 3
Saksnummer 200511264 Gnr. 107 Bnr. 534 Myntevikveien gjelder tillatelse til tilbygg. Omsøkte eiendom gjelder søknad om oppføring av enebolig, slik at ingen av de sakene det vises til ovenfor er like i faktisk henseende med omsøkte eiendom og dermed ikke sammenlignbare. Rasfare/skredfare Klager viser til at det ikke er rasfare på tomten, og en befaring vil kunne bekrefte dette. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på ny behandling av klagen basert på dette faktum. Bygningsmyndighetene har i avslaget vist til at byggeområdet har helning større enn 27grader med bratte skrenter og at omsøkte tiltak i seg selv kan utgjøre en rasfare slik det er omsøkt. Denne uttalelsen er basert på kommunens «Naturrisikokart». Etter fagetatens vurdering er dette fra bygningsmyndighetene ment å være en orientering om at omsøkte tiltak kan medføre at området ikke har tilstrekkelig sikkerhet mot fare som følge av naturforhold og at det bør vurderes annen plassering. Uttalelsen har ikke hatt noen selvstendig avgjørende betydning for avslaget. Fagetaten vil samtidig bemerke at det ikke er mulig med befaring på nåværende tidspunkt grunnet stor saksmengde. Estetikk/visuelle kvaliteter Klager viser til at han er uenig med kommunens vurdering og at en rekke bygg i området vil bevise at kommunen tar feil i sin vurdering. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på en detaljert begrunnelse og ny vurdering av saken. Bygningsmyndighetene viser i sitt avslag til at forhold som tiltakets plassering på eiendommen, størrelsen på tiltaket, områdets karakter og terrenginngrep er alle forhold som ikke er tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Klager påberoper seg at «..en rekke bygg i området vil bevise at kommunen tar feil i sin vurdering». Fagetaten tiltrer den omfattende vurdering som bygningsmyndighetene har fattet i avslaget. Klager har ikke vist til konkrete eiendommer og det blir derfor umulig for fagetaten å ta stilling til klagers anførsel. Høyder Klager viser til at han er innenfor kravene vedrørende høyder. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på ny behandling av klagen basert på dette faktum. Fagetaten er noe usikker på hva klager mener når han sier at «Vi er innenfor kravene..». Dersom det er selve utregningen klager reagerer på, vises det til veilederen «Grad av utnytting» K2300 som utregningen på 9,6 meter baserer seg på. 4
Bygningsmyndighetene viser også til byggverkets høyde i sin vurdering vedrørende dispensasjon fra plankravet. Her er høyden vist i sammenheng med at omsøkte tiltak vil påvirke forvaltningsformålet for strandsonen negativt i sin utstrekning og plassering. Et av momentene som er vektlagt er at omsøkte tiltak på sitt høyeste mot sørsiden vil være på 9.6 meter. Dette er imidlertid bare ett av flere momenter i dispensasjonsvurderingen. Andre momenter av stor betydning for avslag på dispensasjon har blant annet vært at fasade mot sjøsiden vil øke fra ca 10 meter til 23 meter og at krav til uteoppholdsareal ikke er oppfylt. Fagetaten kan etter dette ikke se at momentet om høyde har hatt avgjørende betydning for at det ikke er gitt dispensasjon fra plankravet. Fordeler Klager viser til at fordelen med å sette opp ny bolig er betydelig, og viser til støyforhold, inneklima, helse, søvn etc og etterspør kommunens medvirkning til positive og bedre HMS verdier. På denne bakgrunn anfører klager at han har krav på en ny behandling av klagen basert på dette faktum. De momenter som klager refererer til er alle momenter som taler for dispensasjon fra plankravet. Men etter det fagetaten kan se er alle disse forhold vektlagt i den vurderingen som bygningsmyndighetene foretok i avslaget, hvor det ble konkludert med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke var klart større enn ulempene. Fagetaten kan ikke se at dette er nye momenter som har betydning for avslaget. 4. Konklusjon Vedtak datert 28.10.13 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Flyfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage på vedtak datert 5. Avslag søknad datert 28.10.13 6. Tegninger 5