BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging Fagnotat Til: Fra: Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning v/ Anne Louise Schilbred Etat for utbygging Saksnr.: 201323108-5 Emnekode: BBE-1611 Saksbeh: EITO Kopi til: Dato: 27. august 2013 Fagnotat av 27.08.2013 Landåssvingen 15. Mulighetsstudie. Hva saken gjelder: Etat for utbygging har fått i oppdrag fra BFEE å utrede mulig bruk av Landåssvingen 15 til kommunale formål. Etter befaring på bygningene og gjennomgang av plantegninger og tilstandsrapport mv. fra Statsbygg anbefaler Etat for utbygging at eiendommen tas i bruk til et kommunalt kultur- og læringssenter. Den videre bearbeidingen av arealbehov og sambruk vil avklare hvilke enheter/ funksjoner som kan innpasses, men en så stor og sentral eiendom gir mange muligheter også over tid. Anbefalt forslag fra Etat for utbygging Det arbeides videre med sikte på å erverve Landåssvingen 15 Jarle Kvalvik direktør Einar Tønseth 1
Saksutredning: 1.Oppgaveforståelse Vurdere bruk av eiendommen til kommunale formål, liste med aktuelle formål fra byrådsavdelingen: ISB 2.700 m2 Nygård skoles voksen opplæring 6.205 m2 Bergen voksenopplæring 1.925 m2 Tveiterås skole 2.154 m2 Alrekstad kompetansesenter 1.037 m2 Årstad PPT 610 m2 Barnehage Avlastningskole Dessuten har Idrettseksjonen meldt interesse for Idrettdelen, og Kulturskolen erstatning for lokalene i Lysverkbygget( ca 1500m2 ) De oppgitte arealene er delvis brutto-, delvis leiearealer, og tallene er derfor ikke direkte sammenlignbare med arealdisponeringen i pkt. 4. 2. Eiendommen Landåssvingen 15 består av følgende eiendommer: Gnr. 161 brnr. 699 eies av Statsbygg, areal 35.490 m2. Br,nr 702 og 706 eies av Bergen kommune med arealer 11.073 og 1.159 m2. Eiendommen ligger på et platå på Landås på cote +110 til+ 115, med gode sol og utsiktsforhold, men eksponert for vind og regn. Avgrenset i vest og syd av Landåssvingen, og i nord og øst mot friområde og Kanonhaugen. Bebyggelsen omkring er lavblokker og småhus. Landås kirke, Landåshallen, Landås eldresenter og Ulriken/Landås skole ligger innenfor en radius på 250 m. Det er bussforbindelse i Landåssvingen, men flere ruter nåes 200 m ned til Natlandsvegen. Bygningene er oppført i 1963-65 tegnet av Arkitekt Aage Blich og består av opprinnelig 5 bygg i 3-5 etasjer gruppert i L-form med tidstypisk terrengtilpasning. I 1995 ble det bygget et nytt bygg på 5 etasjer inne i L-formen og med glassoverdekket gate mot de tidligere byggene. Dette er tegnet av Arkitektgruppen Cubus. I tillegg til fri/grøntområdene med turstier har eiendommen 3 parkeringsplasser med ca 100 plasser og idrettsanlegg med kunstgressbane på 35 x 55 m og friidretts/nærmiljøanlegg. Gjeldende reguleringsplan er fra 1963, nytt planarbeid stoppet i 2001 etter vedtak om ny Høgskole i Bergen. I Kommunedelplanen fra 1996 er byggene ikke opplistet under verneverdige bygg eller anlegg. Biblioteket i Bygg B har etter vår vurdering slike kvaliteter både i utforming og materialbruk at det bør bevares uendret. Det er muligheter for noe utbygging på eiendommen, men det vil sannsynligvis kreve utarbeiding av ny reguleringsplan. 3. Bygningsmassen Det er ingen enkeltbruker som har behov for tilnærmelsesvis 18.000 m2, og derfor er en sambruksmodell i en eller annen form mest aktuell. Slik bygningsmassen er fordelt med bygg rundt en sentral glassgård med vertikal og horisontal kommunikasjon egner bygningen seg godt til en senterfunksjon med utstrakt sambruk av flere funksjoner 2
som bibliotek, kantine, idrettsanlegg, øvingsrom og aula med scene. De enkelte skolene i anlegget kan ha sine bygg/etasjer med tilknytning til glassgården, evt. supplert med egne innganger. EFU foreslår derfor at det etableres et kommunalt kultur- og opplæringssenter med felles administrasjon av lokalene. 4. Arealdisposisjon Byggene har et samlet bruttoareal på 17.683 og et nettoareal på 15.124 m2. For en detaljert arealoversikt fordelt på etasjer og bygg se vedlagte tabell. Arealene fordeler seg på spesialrom/ rom utformet for en spesifikk funksjon og mer generelle undervisningsarealer. Arealene er også fordelt i bygg betegnet fra A til F. Bygg A og C har god teknisk standard, og bør derfor ikke bygges om. Bygg D,E og F er derimot mer nedslitt/ ikke oppgradert og kan bygges om / rehabiliteres med endringer pga ny virksomhet. I den første gruppen er biblioteket i bygg B med ca 800m2, Idrettsarealene i bygg F og D med ca 1.700 m2, kantine og glassgård i 1.etasje i bygg A 1.250 m2 og Aula med scene i 1.etasje i bygg C med 400 m2. Dessuten er musikk- og øvelsesrommene i 2. etasje i bygg E på 790 m2 oppført med en slik standard med lydisolering osv. at de fortsatt bør benyttes til samme formål. Etasje 3 og 4 i bygg A er rene kontor/møteromsarealer med relativt god standard og bør også beholdes, samlet areal 1.160 m2 Dvs det gjenstår da generelle undervisningsarealer i bygg C, etasje 2 i bygg A, bygg D unntatt u-etasje, og u-etasje og 1. etasje i blokk E. Det er her 3 større auditorier, undervisningsrom på 60-100 m2 og kontorer / grupperom på 10-30 m2. Flere av rommen har spesialinnredning for kjemi, fysikk, media, heimkunnskap etc. I alt utgjør dette 2.000 m2 i u-etasje, 1.500 m2 i 1. etasje, 2.100 m2 i 2. etasje og 1.000 m2 i 3. og 4. etasje, i alt ca 7.600 m2. Det bør likevel være mulig å benytte disse arealene uten omfattende bygningsmessige endringer. Det er også i alt ca 1.500 m2 tekniske rom fordelt på etasjer og bygg. Etat for utbygging foreslår at byggene disponeres i hovedsak slik: Bygg A: Kantine i 1.etasje, undervisning/ auditorier i u. etasje og 2.etasje med ca 1.500 m2 til voksenopplæring, sambruk media kulturskolen kontordel for Årstad PPT i 3.etasje, andre kontorer i 4.etasje Bygg B: Bibliotek/ medierom felles for hele senteret, evt. flytte Landås off. bibliotek opp hit, sambruk med kulturskolen Bygg C: Administrasjon og aula/ scene i 1. etasje, ellers undervisningsformål / Voksenopplæringen 2.100 m2 Bygg D: Dusjer /garderober i 1. etasje må bygges om og få ny UU-forbindelse til gymsalene. 2., 3. og 4. etasje ca 3.000 m2 undervisning/voksenopplæringen. Bygg E: undervisning i u-etasje,1.etasje og delvis 2. etasje / sambruk kulturskolen. 2.000 m2 for ISB eller Tveiterås skole. Betinger ny heis her. Bygg F: Beholdes som idrettsbygg for skolene i bygget og som erstatning for Landåshallen (unntatt for flerbrukshall) Oppsummert nettoarealer for de oppgitte brukere: Voksenopplæringen i alt 6.600 m2 undervisningsarealer ISB eller Tveiterås skole 2.000 m2 «Årstad PPT 580 m2 kontorer Kompetansesenteret på Alrekstad: Uklart behov 3
Kulturskolen/ kulturhus med bibliotek, aula, øvingsrom, kontorer etc mer enn 2.000 m2 Barnehage og avlastningsskole er det ikke funnet plass til, det bygges ny barnehage i Sollien (+ Montana permanent) og Ulriken er avlastningsskole i denne bydelen. Barnehage for ISB kan muligens innpasses evt. i et tilbygg. 5. Teknisk tilstand Det foreligger en nylig utarbeidet tilstandsrapport og energianalyse for hele bygningsmassen. EFU har også gjennomført en befaring av lokalene. Hovedinntrykket er at eiendommen fremstår som solid og godt vedlikeholdt, men med et akkumulert behov for oppgradering av relativt store arealer. Dette er delvis under utførelse av Statsbygg, bla. med sprinkling av byggene. Bygningsmassen er i 2013 ca 50 år men den antas å være fullt brukbar i de neste seksti år med normale periodiske investeringer og normalt verdibevarende vedlikehold. 6. Økonomi Basisleien er i dag på kr. 1.250 pr. m2. Dersom denne reflekterer eiendommens verdi vil overtakelseskostnadene ligge mellom kr. 13.000 til 19.000 pr. m2 alt etter hvilken kalkulasjonsrente som legges til grunn. Et tilsvarende nybygg antas å kunne oppføres for rundt kr. 40.000 pr. m2. Det vil da kunne investeres kr. 21.000 ti 27.000 pr. m2 i ombygging / oppgradering sammenlignet med å bygge nytt (dersom en tilsvarende tomt var tilgjengelig) Som antydet i punkt 4 om arealdisposisjon vi det være lønnsomt å spre investeringene over flere år og faser i tråd med de enkelte arealenes behov for oppgradering i et levetidsperspektiv (30 + 30 = 60 år). Ut fra bygningsmassens behov vil en utbetalingsplan kunne se ut som i nedenstående tabell.. Det legges til grunn en oppgraderingskostnad på kr 20 000,- / m², tre års prosjekttid for hver fase med betalingstyngedepunkt i siste år av fasen Intervall 30 år 30 år År 2014 2017 2027 2033 2044 2047 2057 2063 Oppgradering 160 150 50 160 150 50 Kjøp 250 4
7. Usikkerhet LANDÅSSVINGEN 15 ROS 23/8 2013 Nr Faktor 1 Manglende brukere til kostbare spesialfunksjoner som svømmeanlegg, kantinekjøkken et. Listen må gjennomgås 2 Kostnadsanslagene på kjøpstidspunktet er for dårlige 3 Fare for at store deler av bygningen står ubrukt etter overtakelse 4 Detaljering av arealbehov vil kunne forbedre tilpasningsgraden 5 Kommunen evner ikke å organisere og samkjøre felles bruk av komplekset 6 Saken krever omfattende reguleringsmessige endringer 7 For stort avvik mellom faktisk kommunalt behov og tilgjengelige arealer 8 Detaljering av arealbehov vil kunne forverre tilpasningsgraden 9 Saken krever omfattende endringer på grunn av krav ifm. helseverngodkjenning 10 Skolen skal likevel ikke selges i overskuelig fremtid 11 HiB skal ha opsjon i fem år eller mer på bruk av noen lokaler S K Sx Risikoreduserende K tiltak 4 6 24 5 4 20 5 4 20 3 5 15 6 2 12 2 6 12 3 3 9 Ansv Frist 5