Boligutleie Holding IV AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 8 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 8,1 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 3,95 kroner. Selskapet har dette kvartalet inngått en avtale om salg av selskapets boligportefølje Obelix i Tyskland. Selskapet har erstattet eiendomsforvalteren i porteføljen Nidda og reforhandlet og endret forvaltningskontrakten med eiendomsforvalteren i Max Frisch. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 57,8 prosent, justert for utbetalinger på totalt 0,60 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Boligutleie Holding IV AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 2 346 GEOGRAFISK FORDELING Tyskland 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 94 % Annet 6 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 184 Økonomisk ledighet 4.7 % Areal (Kvm) 436 757 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 1 858 Rentebinding 96 % Gjennomsnittlig lånerente 3.5 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2.3 Over- underkurs MNOK** -29 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode 2015-2018 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.12.2014* Utvikling siste kvartal -8.1 % Utvikling siste år -23.7 % Utvikling siste tre år -21.0 % Utvikling siden start -57.8 % HISTORISKE UTBETALINGER 2007 0.20 2008 0.40 Totalt 0.60 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
Aksjekurs og utbetalinger Innledning Aksjekursen i Boligutleie Holding IV AS (BUH) er redusert med 8,1 prosent det siste kvartalet. De viktigste årsakene til den negative kursutviklingen er salget av Obelix-porteføljen som skjedde til en lavere salgspris enn forventet, og at euroen har svekket seg mot norske kroner. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 30. september 2014. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har euroen svekket seg med cirka 3,5 prosent mot norske kroner. Dette påvirker aksjekursen negativt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med 96 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,3 år. Overkursen på selskapets fastrentelån har økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. september 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. desember gir en kurs per aksje på 3,95 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -57,8 prosent. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (teur) Andel av årlig leie Obelix Tyskland Bolig EUR 100 % 150 231 77 838 42,2 % Nidda Tyskland Bolig EUR 100 % 112 115 75 298 40,9 % Max Frisch Tyskland Bolig EUR 15 % 124 576 10 561 5,7 % Bad Kissingen Bad Kissingen Eldrebolig EUR 50 % 34 374 12 025 6,5 % Dresden Dresden Bolig EUR 100 % 15 461 8 544 4,6 % Sum 436 757 184 266 100,0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) Oberhausen 16 % Oberhausen 16 % Max Frisch 6 % Bad Kissingen 6 % Dresden Bad 5 % Kissingen 6 % Max Frisch 6 % Dresden 5 % Andre 56 % Andre 56 % Bad Kissingen 8 % Kiel 7 % Bad Kissingen 8 % Kiel 7 % Obelix 42 % Obelix 42 % Hannover 5 % Hannover 5 % Nordhausen Nordhausen Dresden 5 % Dresden 5 % 3 % 3 % Nidda 41 % Nidda 41 % Berlin Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRE REFINANSIERINGER I TYSKLAND I 2014 To av selskapets låneavtaler utløper i 2014. Lånene som forfaller til betaling er lånet i Max Frischporteføljen (juni 2014) og lånet i Bad Kissingenporteføljen (august 2014). Max Frisch-porteføljen kunne ikke refinansieres som forventet i slutten av juni 2014 på grunn av et høyt antall festetomter i porteføljen. Selskapet utfører for øyeblikket en plan godkjent og revidert av banken for å kjøpe tilbake tomtefestene. Dette vil resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. Banken har gitt selskapet en forlengelse av låneavtalen frem til 28.februar 2015 for å gi selskapet tilstrekkelig med tid til å kjøpe tilbake festetomtene. Når festetomtene er kjøpt tilbake vil selskapet være i en bedre posisjon til å evaluere om selskapet skal foreta en refinansiering, delvis refinansiering i kombinasjon med salg eller salg av hele porteføljen. Selskapet forventer at dette vil skje innen utgangen av 2015. Bad Kissingen-porteføljen kunne ikke refinansieres som forventet i slutten av august 2014 på grunn av for høy belåningsgrad og den unike produkttypen eldreboliger er. Det er ikke realistisk å forvente at lånet kan refinansieres med samme låneutmåling som i dag. Kapital investert for å dekke en lavere låneutmåling er heller ikke forventet å resultere i tilstrekkelig avkastning på den nye kapitalen. Selskapet har fått låneavtalen forlenget frem til 31.desember 2014 og er i forhandlinger med banken om en videre forlengelse. Selskapet evaluerer flere refinansieringsalternativer, samt muligheten for et salg av porteføljen. SALG AV OBELIX-PORTEFØLJEN Selskapet har dette kvartalet (26.november 2014) inngått en avtale om salg av selskapets boligportefølje Obelix i Tyskland. I selskapets kvartalsrapport for juni 2014 kommuniserte selskapet at en beslutning om å legge Obelix-porteføljen ut for salg hadde blitt vedtatt og at selskapet forventet at porteføljen skulle selges i 2014. Salget er gjort etter en nøye vurdering av selskapets refinansierings og likviditetsbehov. Lånet i Obelix-porteføljen forfalt i juli 2014 og en refinansiering ville innebåret et betydelig likviditetstilskudd, noe selskapet ikke var i stand til å gjennomføre. Porteføljen består av 2313 leiligheter og 22 kommersielle lokaler med et totalt areal på cirka 150 000 kvadratmeter. Kjøperen er TAG Immobilien AG, et tysk eiendomsselskap. Planlagt overtakelse er 31.januar 2015. Fire bud ble mottatt på porteføljen under de seks månedene salgsprosessen pågikk. Salget er gjennomført som en selskapstransaksjon basert på underliggende eiendomsverdi på 103 millioner euro. Salgsprisen var lavere enn forventet. Anskaffelsesprisen for Obelix-porteføljen var 152,7 millioner euro inklusive transaksjonskostnader. Avkastningen på porteføljens egenkapital har vært cirka -85 prosent eksklusive kontantstrøm fra driften i eierperioden. Avkastningen er beregnet på investert egenkapital. Det gjennomførte salget kommer når overtakelsen og betalingen er gjort til å bidra med likviditet som kan gå til både amortisering av lån i andre porteføljer og forbedring av driftslikviditeten i selskapet. Gjenværende porteføljer i selskapet etter salget er Nidda, Bad Kissingen (50 prosent eierandel), Max Frisch (15 prosent eierandel) og Dresden. MAX FRISCH I Max Frisch-porteføljen har tyske skattemyndigheter gjennomført bokettersyn for perioden før selskapet kjøpte porteføljen. Dette har medførte at selskapet tidligere i år måtte avsette et beløp på 22 millioner norske kroner til betaling av skatt og rentekostnader. I henhold til kjøpsavtalen med selgeren av porteføljen, Vivacon, er det de som skal tilbakebetale dette beløpet til skattemyndighetene. Dessverre er Vivacon i konkursforhandlinger og dermed ikke i stand til å betale for seg, noe som betyr at selskapet inntil videre må betale dette beløpet. Selskapet benyttet klageretten tidligere i år og saken er fortsatt under behandling hos skattemyndighetene. Selskapet anser det som sannsynlig at betalingsforpliktelsen vil bli redusert. Skattemyndighetene har innvilget en betalingsutsettelse til første kvartal av 2015. 6 Kvartalsrapport desember 2014
Selskapet er også i samtaler med Vivacon s insolvens administrator for å forhandle frem en løsning som vil redusere belastningen av skatteforpliktelsen, blant annet ved at betalingen i forbindelse med tilbakekjøp av flere tomtefester som eies av Vivacon vil reduseres eller bortfalle helt. Tilbakekjøp av festetomtene vil resultere i økte eiendomsverdier og større interesse fra banker for å refinansiere porteføljen og potensielle kjøpere i fremtiden. UTVIKLINGSPROSJEKTER OG VEDLIKEHOLDSBEHOV Selskapet foretar for hver eiendom i fondets porteføljer en analyse av potensielle utviklingsprosjekter og vedlikeholdsbehov. Selskapet ønsker med dette å beskytte verdien på eiendommene og kartlegge hvor i porteføljene det ligger muligheter for verdiskapning. For eksempel undersøker selskapet muligheten for å bygge ut loftsleiligheter i Frankfurt. FORVALTNINGSKONTRAKTER Selskapet har erstattet eiendomsforvalteren i Niddaporteføljen og reforhandlet og endret forvaltningskontrakten med eiendomsforvalteren i Max Frisch-porteføljen. Tidligere betalte selskapet disse eiendomsforvalterne et fast beløp per enhet utleid og inntektenes deres var derfor kun avhengig av antall enheter som var utleid. Med de nye kontraktene vil selskapet betale eiendomsforvalterne en prosentandel av netto leieinntekter, noe som vil gi eiendomsforvalterne insentiver til å øke leieinntektene, redusere ledigheten og sørge for at leien betales. I tillegg vil de nye kontraktene gi selskapet større fleksibilitet til å erstatte eiendomsforvalterne hvis de ikke presterer. NY FORSIKRINGSAVTALE Selskapet har inngått en forsikringsavtale med et nytt forsikringsselskap. Selskapet bytter fra SV Sparkassen Versicherung til AXA Versicherung AG med virkning fra 1.januar 2015. Årsaken til byttet er at selskapets nåværende forsikringsselskap forlangte en 18 prosent økning i forsikringspremien fra begynnelsen av januar 2015. Den nye forsikringsavtalen tilbyr samme dekning i et forsikringsselskap med A+ rangering og ingen forandring i nåværende forsikringspremie. KJØP AV AKSJER Styremedlem i BUH IV AS Christer Wennersten, har kjøpt 100 000 aksjer i Boligutleie Holding IV AS. Han eier etter kjøpet 100 000 aksjer i selskapet. struktur Ca 1 850 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Ca 2 400 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV AB (Sverige) 66 % 34 % Hyresbostäder i Sverige II AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 15 % 50 % Dresden Obelix Nidda Max Frisch Bad Kissingen Dresden 219 leiligheter 15 461 kvm Jan. 2007 Årlig leie MEUR 1.1 Spredt 2 335 leiligheter 150 231 kvm Des. 2006 Årlig leie MEUR 9.6 Spredt 1 662 leiligheter 112 000 kvm Sept. 2006 Årlig leie MEUR 9.3 Spredt 1 892 leiligheter 124 576 kvm Sept. 2006 Årleig leie MEUR 8.7 *Viser 100 % Bad Kissingen 346 leiligheter 34 374 kvm Juni 2007 Årlig leie MEUR 2.9 Kvartalsrapport desember 2014 *Viser 100 % 7
Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier fem investeringer i Tyskland. Totalt eier eller deleier selskapet en eiendomsportefølje på cirka 437 000 kvadratmeter, som er fordelt på 6 470 leiligheter fra Saarbrücken i sørvest til Flensburg nord i Tyskland. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT BUH er et unotert aksjeselskap, registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i utleieboliger sentralt beliggende i EU/EØS. Selskapet kan også eie mindre andeler av forretningsbygg i naturlig tilknytning til boligeiendommene. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. Kvartalsrapport desember 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no