REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200710435/44 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: KAKN Dato: 06.09.2010 BERGENHUS, GNR. 165, BNR. 574 M.FL., NØSTEGATEN 78 M.FL., PLANNUMMER 19570000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Rambøll Norge AS fremmer på vegne av J. Berstad Eiendom planforslag for et område i Bergenshus bydel på Nøstet ved Nøstegaten. Planområdet utgjør omtrent 25 daa. I tillegg til J. Berstad Eiendom AS inngår også Nøstegaten 72-74 AS og Bergen kommunes eiendommer på Nordre Nøstekai og Vestre Holbergsallmenning. TV2 disponerer i dag en betydelig del av planområdet og dets bygningsmasse. Området inngår i kommuneplanens arealdel som en del av det som er senterområde - S8 Sjøfronten. I kommunedelplan Sentrum inngår det aktuelle planområdet i det som er satt av som byutviklingsområde med åpent blandingsformål D Nordnes vestside. Planomr. Oversiktsfoto over planområdet og nærområdet. Fra kommunedelplanens arealdel sentrum. Oppsummering av planforslaget Planforslagets hovedintensjon er å videreutvikle J. Berstad Eiendom AS sine næringseiendommer på Nøstet. Økt bedriftsetablering i tilknytning til TV2 AS, i tillegg til behov for mer plass til virksomheter knyttet til tjenesteyting/kultur er bakgrunnen for planforslaget. Arealet er hovedsakelig foreslått regulert til næring/kontor/tjenesteyting. Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredninger, 2d, jf vedlegg I. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet 03.09.2008, sak 1338-08. Planforslaget innebærer ca 43 495 m² næringsareal. Halvparten av dette arealet er nytt ift eksisterende situasjon.
Det forelås i hovedsak tre nybygg (K3 og K4 er bundet sammen i de to nederste etasjene og kan fremstå som ett bygg). Nybyggene er foreslått plassert foran Nøstegaten 72/74 og 78. Nybyggene K3 og K4 forutsetter en utfylling i sjøen som til sammen vil omfatte en fyllingsmasse på ca 10 000 m³. Fremre del av Berstads lagerhall nr 119, og Bjørgebodens tilbygg mot syd-vest i tillegg til tilbygget i nord forutsettes revet. Carte Blanche-bygget i Nøstegaten 119 (K1), Nøstegaten 72, 74 og 76 (hovedsakelig besatt av TV2 - K6, K7, K8, K9) samt Vizrt-bygget (K10) beholdes som i dag Det samme gjelder den originale Bjørgeboden (K11) havnelageret (HL i område E) beholdes også som i dag. I overgangen Nøstegaten / Verftsgaten, mellom de to nybyggene, foreslås det å anlegge et offentlig uterom med torg rundt og i forkant av Bjørgeboden. Torgarealet mellom Bjørgeboden og sjøen søkes opparbeidet med et vannanlegg, møblering og beplantning. I tillegg er det i planforslaget lagt inn sammenhengende fotgjenger- / promenadeareal fra Vestre Holbergsallmenning via Nordre Nøstekai, langs hele sjøfronten i planområdet og frem til Dikkedokken. Ny bebyggelse er foreslått med økt grad av utnytting (% BRA) og bebygd areal (BYA) ift eksisterende situasjon. Planområdet er delt inn i delområder har i planforslaget følgende utnyttelsesgrader: Delområde A (J. Berstad Eiendom AS): 254 % BRA. Delområde B (Nøstegaten 72-74 AS): 301 % BRA. Delområde C (VIZRT): 151 % BRA. Delområde D Nøstegaten 82): 299 % BRA. Samlet har planområdet en utnyttelse på ca 229 % (ekskl. arealer under bakken og offentlige trafikkområder, inkl. åpen park) Maksimalt byggehøyde møne er 23 meter (K6- og K7- byggene) Gjeldende kommuneplan har en utnyttelse (TU) på maksimalt 200 %. Gjeldende kommunedelplan angir en maksimumshøyde på 27 meter. Område A sin hovedatkomst til planområdet forblir som i dag fra Nøstegaten, med avkjørsel fra eksisterende kryss Nøstegaten / Verftsgaten. Del av Nøstegaten er foreslått revet. Dette muliggjør at krysset kan forskyves og åpnes opp. Område B sin hovedadkomst forblir som i dag fra Nøstegaten og Vestre Holbergsallmenning, med avkjørsel på kaiområdet Vestre Holbergsallmenning. Det legges opp til 181 parkeringsplasser innenfor planområdet. Dette utgjør en parkeringsdekning på ca 4,5 parkeringsplasser per 1000 m² kontor- / kultur- / lagerareal. Bergen kommunes parkeringsnorm for det aktuelle området tilsier 3 parkeringsplasser per 1000 m² kontorareal. Side 2 av 7
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Når det gjelder konsekvensutredningen, er de aktuelle temaene i planprogrammet utredet. Fagetaten anser således utredningsplikten for oppfylt. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet næring/kontor/tjenesteyting og planforslagets hovedgrep som er i samsvar med kommuneplanens arealdel og kommunedelplan sentrum. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring eller hvor det er ønskelig med tilbakemeldinger gjennom offentlig ettersyn. Andre aktuelle tema som risiko- og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse), solforhold m.m anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse henvises til forslagstillers planbeskrivelse og konsekvensutredning (vedlegg C). Energi Punktet om energi er til dels godt nok utredet i konsekvensutredningen, men dette er ikke godt nok gjenspeilet i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten mener at forslagsstiller må ha enda mer fokus på energibesparende tiltak, og at bygningene innenfor planområdet bør utrustes med mulighet for, grønttak, bruk av miljøvennlige materialer, gjenbruk og kildesortering, i tillegg til vannbåren varme og bruk av sjøvann og fjernvarme, jf bestemmelse 16 i kommuneplanens arealdel. Det aktuelle planområdet kan sies å inneha gode solforhold, og muligheten for solfangere må også undersøkes, i tillegg til bruk av det ovennevnte. For kjølesystem for bebyggelsen anbefales det i konsekvensutredningen et varme- / kjølepumpesystem basert på utnyttelse av sjøvann. Foreslått løsning for varme- / kjøle distribusjonsanlegg er gjennom et vannbåret kjøle- / varmesystem. Fagetaten anser de to ovennevnte i kombinasjon med fjernevarme for å være et godt system, både økologisk og økonomisk. Dette må derfor også gjenspeiles i bestemmelsene. Det kan i tillegg også anbefales at minst 20% av takflaten blir tatt i bruk for tekniske installasjoner i tilknytning til bruk av fornybare energikilder som sol og vind. Planforslaget bør også inneholde en bestemmelse om at det ved søknad om tillatelse til tiltak skal redegjøres for tiltakets energibruk. Det er hensiktsmessig at alle nye bygninger skal ha en beregnet energibehov på maks 100 kwh/m2 per år (minimum lavenergihus-standard). Det skal også framlegges dokumentasjon for de valgte tekniske løsninger, samt energi- og effektbudsjett er NS 3032, jf bestemmelse 16 i kommuneplanens arealdel. Dette må gjenspeiles i planforslagets bestemmelser. Side 3 av 7
Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/volum/offentlig tilgjengelighet Planområdet inngår i det som i kommuneplanens arealdel er område S8 Sjøfronten. Maksimalt tillatt byggehøyde er her 16 meter. Kommunedelplan sentrum derimot gjelder i dette tilfellet foran kommuneplanen. Kommunedelplan sentrum tilsier en maksimal byggehøyde på 27 meter. Planforslaget ligger innenfor dette. På en annen side sier kommunedelplan sentrum at byggehøyden skal tilpasses høydene i eksisterende bebyggelse og være mamsimalt 10 m høyere enn tilgrensende bebyggelse, og samtidig varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Det er positivt at planforslaget legger opp til mer tilgjengelighet for allmennheten i området i forhold til dagens situasjon. Fortau langs sjøsiden i nesten hele planområdet, torg og gatetun er med på å sikre dette. Fagetaten mener derimot at den foreslåtte utnyttelsesgraden (229 % - ekskl. arealer under bakken og offentlige trafikkområder, inkl. åpen park) er for høy i forhold til hva som er hensiktsmessig for omgivelsene og bebyggelsen rundt. Den er også høyere enn det som ligger inne som maksimal utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel (TU på maksimalt 200 %). Høyden på bygget (K2) i forlengelsen av Carte Blanche kan med fordel reduseres med minst én etasje ut mot sjøen (maks gesimshøyde ca kote + 17,5 m)."saksingen" av samme bygg bør trekkes lenger fra den verneverdige bebyggelsen for å sikre et bedre og bredere utsyn mot sjøen (og bedre kontakt med det foreslåtte torget). En negativ konsekvens av planforslaget er at en del av landskapsreferansen og noe av den visuelle kontakten med Laksevåg på andre siden av Puddefjorden forsvinner slik utformingen og utnyttelsen på bygg K2 nå foreligger. Fagetaten er også skeptisk til det store volumet i de to andre nybyggene (K3 og K4). Dette volumet vil bli markant i forhold til dagens situasjon, spesielt sett fra sjøsiden. På en annen side vil det ikke få veldig store konsekvenser i forhold til bebyggelsen i bakkant, siden dagens TV2-bygg som foreslås beholdt ligger mellom nybyggene og bebyggelsen bak. Dagens TV2- bygg har en mønehøyde på ca 25,5 meter. De foreslåtte to nybyggene foran TV-bygget, mot sjøsiden, vil ikke overgå dagens TV2-bygg i høyde. Fotoperspektiv fra kryss Nøstegt./Verftsgt. Eksisterende situasjon Etter foreslått utbygging Fagetaten mener det er en kvalitet at nybyggene, spesielt bygget i forlengelsen av Carte Blanche (K2, delområde A), har en nokså dynamisk utforming. Dette gjelder også for den såkalte femte fasade (taket og dens utforming). Utformingen og utnyttelsen må på en annen side omformes og reduseres slik at hensynet til naboer og allmennheten ivaretas i enda større grad. Landskapsreferansene må ikke reduseres, men heller forsterkes, og det foreslåtte torget Side 4 av 7
(spesielt inngangen til det fra Nøstegaten) bør fremstå enda tydeligere som et offentlig rom tilgjengelig for alle. Takarealene kan også med fordel være grønttak. Dette av hensyn til både naboer ovenfor (visuelt og estetisk), og til den som skal drifte bygget (økologisk, reduserte oppvarmings- og nedkjølingskostnader.) Fotoperspektiv fra Strangeplassen nr 12. Eksisterende situasjon Etter foreslått utbygging Parkering og tilgjengelighet Fagetaten har forståelse for at det trengs en del parkeringsplasser for tjenestebiler og lignende. men er negativ til at planforslaget legger opp til en parkeringsdekning som ligger over Bergen kommunes parkeringsnorm. Området har i dag nok trafikkbelastning og de nære omgivelsene vil ikke være tjent med ytterligere belastning på dette feltet. Bergen kommunes parkeringsnorm for det aktuelle området tilsier 3 parkeringsplasser per 1000 m² kontorareal, mens forslagsstiller foreslår gjennom planforslaget en dekning på 4,5 parkeringsplasser per 1000 m² kontorareal. Bergen kommune har behov for å føre en restriktiv parkeringspolitikk i Bergen sentrum, og en avlastning av av trafikksystemet i sentrum er nødvendig, jf kommuneplanens arealdel. Behov for tilgjengelighet må dekkes på flere måter. Kollektivtilbudet i området er ikke tilfredsstillende slik det er i nærområdet i dag. På en annen side ligger det i Klostergarasjen cirka 300 parkeringsplasser som foreløpig ikke er åpnet for bruk. Fagetaten mener at antall parkeringsplasser i det aktuelle planforslaget må reduseres, og at planen må bearbeides nærmere i forhold til hvordan den foreligger nå på dette punktet. Kulturminneinteresser Grunnen i deler av planområdet ligger innenfor "Middelalderbyen Bergen" og er fredet i henhold til Lov om kulturminner (kml) 4. Middelalderbyen omfatter alle middelalderske kulturlag i bakken, middelalderske gatestrukturer og stående bygningskonstruksjoner fra før 1537. Tiltak som er egnet til å skade, flytte og eller tildekke kulturminnet er forbudt uten etter særskilt søknad og dispensasjon gitt av rette kulturminnemyndighet jf. Kml 8 første ledd. Side 5 av 7
Fagetaten ber, etter påminning fra de antikvariske myndigheter, om at dette implementeres i planforslagets bestemmelser. Grønnstruktur/ barns interesser Selve byggeområdet er i dag ikke i bruk av barn og unge. For øvrig berøres barn og unges interesser verken av forslaget til reguleringsendring eller kommende tiltak da det ikke er lekeplasser eller egnete oppholdsareal for disse brukergruppene innenfor planområdet. Planforslaget endrer heller ikke eksisterende leke- og oppholdsareal i influensområdet. Fagetaten mener derimot, som nevnt i de tidligere punktene, at planforslaget kan ha mer fokus på grønnstruktur og offentlig tilgjengelighet. Universell utforming Det er ingen forhold i planforslaget som er til hinder for å oppnå universell utforming i det tiltaket som skal bygges. Gjennom planbestemmelsene kreves universell utforming både i bygg og uterom. For øvrig fremgår det av planforslaget at temaet også vil bli fulgt opp gjennom kommende prosjekterings- og gjennomføringsfaser. Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet næring/kontor/tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Mer energibesparende tiltak Redusert utnyttelsesgrad og byggehøyder Volum, fysisk og visuell kontakt med sjøfront og landskap Bedre offentlig tilgjengelighet For høy parkeringsdekning Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Side 6 av 7
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn : Bergenhus, gnr. 165, bnr. 574, Nøstegaten 78, Reguleringsplan Plannummer 19570000, vist på plankart sist datert 10.04.10 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 10.04.10 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Vedlegg: Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef A. Plankart, datert 10.04.2010, del av dok nr 43.3. B. Reguleringsbestemmelser, datert 10.04.2010, del av dok nr 45. C. Fagnotat, datert 12.01.2010, dok nr 44. D. Illustrasjonsplan 10.04.201, del av dok nr 43.4. E. Planbeskrivelse datert 10.04.2010, del av dok nr 43.2. F. Skisseutkast for bebyggelse inkludert snitt datert 10.04.2010, del av dok 43.6. G. Fotomontasje og illustrasjoner datert 10.04.2010, del av dok 46.7. Finn Wetteland seksjonsleder Andre Vedlegg: H. Uttalelser og merknader til oppstart datert 10.04.2010, del av dok 43.8. I. Kulturminneregistrering datert 10.04.2010, del av dok 43.9. J. Rapport trafikk og støy datert 10.04.2010, del av dok 43.10. K. Geoteknisk og miljøgeologisk undersøkelse på land og i sjø datert 10.04.2010, del av dok 43.11 L. VA-rammeplan datert 10.04.2010, del av dok 43.12 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200710435 Kopi til : - Westfal-Larsen Invest AS, - Rambøll Norge AS, Postboks 3705 Fyllingsdalen, 5845 BERGEN Side 7 av 7