REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200513627/27 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: KAKN Dato: 25.06.2009 FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN. ÅRSTAD, GNR. 160, BNR. 197, HAGERUPS VEI 32X, PLANNUMMER 60840000 Kort om planforslaget Planforslaget fremmes av Arkitektgruppen Cubus på vegne av Hagerupsvei 32 AS. Forslaget innebærer et forslag til reguleringsendring for området gnr 160 bnr 197 i Årstad bydel. Planområdet er på ca 2,83 daa og ligger i Hagerups vei 32x distrikt Slettebakken. Tomten har avkjøring fra Hagerups vei. Planområdet er posisjonert i Bergensdalens sørlige del, med gangavstand til Sletten senter i sørvest og Landåstorget i nordøst. Området ligger ved krysset Hagerups vei - Fageråsveien som er et lite knutepunkt med smånæringsvirksomhet. Området er i dag regulert til 'felles grøntarealer' (plannr: 10520000 fra 1950), mens søndre del av tomten i kommunedelplan Landås (plannr: 9730000 fra 1994) er avsatt til 'bolig og næringsvirksomhet'. Nordre del er i kommunedelplanen avsatt som 'boligområder der stadfestet reguleringsplan gjelder'. I kommuneplanens arealdel 2006-2017 (2025) er hele tomten avsatt til byggeområde'. Følgende arealbruk er i hovedsak foreslått innenfor planområdet: Kombinerte formål (bolig/forretning/kontor).
Oppsummering planforslaget Det er ønske om å videreutvikle området med småskalert næring, kontor og boliger. Planforslaget har som formål å legge til rette for oppføring av bygg for bolig/forretning/kontor på eksisterende parkeringsplass, samt at eksisterende bygg kan rehabiliteres, rives eller bygges på nytt. Foreslått hovedgrep er å føre opp et bygg på eksisterende parkeringsplass, og legge parkering i kjeller under bygget. For 1. og 2. etasje foreslås det å regulere både eksisterende bygg og nybygg til næringsvirksomhet med en kombinasjon av forretning og kontor, mens 3.og 4. etasje er tiltenkt boligformål. Forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for leke- og uteoppholdsareal på nivået over bakkeplan, med direkte tilkomst til bøkeskog sør for eiendommen, samt på takterrasser. Kravet til uteoppholdsareal pr. boenhet er minimum 6 m2 for privat areal (inkl. balkongareal) og minimum 25 m2 for felles areal. Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad. Det er foreslått nødvendig støydempende tiltak for uteoppholdsarealer. Det legges opp til at deler av parkeringsanlegget vil ha et omriss/en grunnflate som er større enn det overliggende hovedbygget. Deler av parkeringsanlegget vil derfor ligge utenfor foreslått byggegrense. Totalt antall parkeringsplasser vil avhenge av fordelingen mellom formålene. For boliger skal det avsettes 1,4 parkeringsplass per 100 m2 BRA, og en parkeringsplass for bevegelseshemmede per 20. boenhet. For kontor og næringsvirksomhet skal det avsettes 12 parkeringsplasser per 1000 m2 BRA. Fortau langs Hagerups vei inngår delvis i planområdet. Innkjørsel til området vil være over fortau med nedsenket kantstein. Innkjørselen er foreslått lagt til nordsiden av nybygget, slik at næringsdelen på gateplan forblir mest mulig sammenhengende. Det stilles krav til miljøstasjon i bestemmelsene. Det er behov for rassikring av skrenten i planområdet. Dette er det stilt krav om i bestemmelsene, samt markert i plankart. Planen legger opp til 4400 m2 BRA samlet (inkludert eksisterende BRA), med maksimalt 16 boenheter. Grad av utnytting ligger på 155% BRA, med gesimshøyde på 10,2m, kote +77,7m. Mønehøyde, inntrukket fra gesims: 13,4m, kote +80,9m. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet kombinert formål (bolig/forretning/kontor) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C).
Bygningsstruktur Det er ingen registrerte kulturminner som er direkte berørt av utbyggingsplanene. I merknad til oppstart nevner Byantikvaren at Landås - Slettebakken-området har en bygningsstruktur og -miljø fra 1960-talet, og ber om at den planlagte utbyggingen blir vurdert i forhold til dette. Etter fagetatens vurdering kan det eksisterende bygget i planområdet rehabiliteres så vel som rives og gjenoppbygges så lenge bebyggelsen harmonerer med resten av nærområdet. Dette er inkludert i de foreslåtte bestemmelser fra forslagsstiller. For øvrig vurderes den bygningstrukturen som følger av forslaget til reguleringsendring å være tilpasset den eksisterende bygningsstrukturen i denne delen av Hagerups vei. Utnyttelsesgrad Kommuneplanens arealdel (KPA) tilsier en utnyttelse på maksimum 50 % BRA for området. Fagetaten har underveis i prosessen uttalt seg positiv til den foreslåtte utnyttelsesgraden så lenge uteoppholdsareal og parkering er innenfor gjeldende norm, og med tilfredsstillende kvalitet. Dette må sees i sammenheng med at planområdet ligger i et lite knutepunkt med smånæringsvirksomhet. Området er posisjonert i gangavstand til og mellom det som i KPA er definert som senterområder (Sletten senter, Landåstorget, Wergeland). Også sett i forhold til eksisterende bygningsstruktur langsetter Hagerups vei vurderes planområdet å kunne tåle en noe høyere utnyttelse enn den det legges opp til i kommuneplanens arealdel. Tilkomst Det er ingen spesielle innvendinger mot forslaget til tilkomst til parkeringsanlegg. Det fremlagte forslaget vurderes å være et bedre forslag enn tidligere forslag som innebar innkjørsel/utkjørsel midt på bygget. Energi Fagetaten mener at forslagsstiller må ha mer fokus på energibesparende tiltak. Dette sett i sammenheng med stadig strengere krav til energibruken i bygninger. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og det er tilknytningsplikt til nettet. I tillegg bør bygningene innenfor planområdet utrustes med mulighet for vannbåren varme, bruk av miljøvennlige materialer, gjenbruk og kildesortering. Planområdet kan sies å inneha gode solforhold, og muligheten for solfangere bør også undersøkes, i tillegg til bruk av jordvarme. Bygning skal prosjekteres og utføres slik at en vesentlig del av varmebehovet kan dekkes med annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler hos sluttbruker. Disse punktene må i så tilfelle gjenspeiles i planbestemmelsene. Barn og unges interesser Nordre del av planområdet blir per i dag brukt som næringsareal og parkering, og det er ikke kjent at det blir brukt av barn og unge. Fagetaten ser det som positivt at det i planområdet legges til rette for felles leke- og uteoppholdsarealer som er delvis skjermet fra trafikk og trafikkstøy, har gode solforhold, samtidig som det er sammenheng mellom de ulike sonene.
Det er kvalitativt å legge til rette for kobling til bøkeskogen i sør. Samtidig kan nærområdet sies å ha et relativt godt tilbud når det gjelder offentlig tilgjengelige lekeplasser. Selv om det i prinsippet er full barnehagedekning i Bergen kommune, gjelder dette ikke for Årstad bydel. Det må derfor medtas en rekkefølgebestemmelse om at det skal fremlegges dokumentasjon på at barnehagedekningen i bydelen er tilfredsstillende før igangsettingstillatelse kan gis for nye boliger i planområdet. Planfremstilling Angående parkeringsanlegg under bakkenivå: Illustrasjonsplan og antydning i bestemmelsene er ikke tilstrekkelig. Areal under bakken skal enten vises i eget kartutsnitt eller fremkomme som stiplet strek i hovedplankartet. (Selve plankartet). Det bør inngå en egen bestemmelse om automatisk fredete kulturminner. Dette bør komme som et eget punkt 1.3, og være formulert slik: "Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner oppdages i fbm gravearebeidene, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes, jf Lov om kulturminner 8, 2. ledd." Punktet om terrengbehandling blir dermed punkt 1.4. i planbestemmelsene. Hele bestemmelsespunktet om parkering kan utgå og erstattes med følgende formulering: "Parkering skal være i henhold til Bergen kommunes til enhver tid gjeldende parkeringsnorm. Dette gjelder både for bil og sykkel." Bestemmelsene må inneholde et eget punkt om universell utforming med følgende formulering: "Alle nye bygg innenfor planområdet skal så langt som mulig utformes etter prinsippene for universell utforming." Prinsippet om universell utforming skal også legges til grunn for selve utformingen av uteoppholdarealene, jf 2.2.3. Behovet for en rassikringsplan må fremkomme av en egen bestemmelse og kan formuleres på følgende vis: "Ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak skal spørsmål om rasfare være vurdert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Ved behov for rassikringsplan, skal denne utføres av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Før det kan gis igangsettingstillatelse skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres. Planen skal sendes kommunen for godkjenning. Det skal kun gis igansettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid. Før det gis igangsettingstillatelse for de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen.". For øvrig vises det til Miljøverndepartementets veileder Plan og kart etter plan- og bygningsloven, og Bergen kommunes eksempelsamling. De ovennevnte punkter må rettes før saken kan fremlegges for til 2.gangs behandling. (Politisk vedtak.)
Konklusjon Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn : Årstad, gnr. 160, bnr. 197, Hagerupsvei 32x, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer 60840000, vist på plankart sist datert 18.05.2009 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 18.05.2009 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Sentrale dokumenter: A. Plankart datert 18.05.2009, del av dok nr 23.1. B. Reguleringsbestemmelser, datert 18.05.2009, del av dok nr 23.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 18.05.2009, del av dok nr 23..3 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 18.05.2009, del av dok 23.3. E. Illustrasjonsplan datert 18.05.2009, del av dok nr 23.4. F. Snitt datert 18.05.2009, del av dok nr 23.5. G. Rasvurderingsrapport datert 24.09.2008, del av dok nr 23.6. F. Støyrapport datert 24.04.2009, del av dok nr 23.7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200513627 Kopi til : - Veidekke Entreprenør AS, Møllendalsbakken 9, 5009 Bergen - Arkitektgruppen Cubus AS, Pb. 294 sentrum, 5804 BERGEN