Takst Boligsalgsrapport Landbrukstakst Næringstakst Skade/skjønn Arvetakst Seksjonering Arkitektoppdrag Per Einar Holtan Tveit 5, Uppistog, 3855 TREUNGEN Stavern, 20.03.09 LANDBRUKSTAKST - TVEIT 5, UPPISTOG, TREUNGEN Gnr. 33, Bnr. 5 I NISSEDAL KOMMUNE Befaringsdato: 10.03.09 Takstmann: Tilstede ved befaringen: Dokumenter/innhold: Torbjørn Johansen Eier, Per Einar Holtan Konsesjonstakst Boligsalgsrapport Kart over eiendommen Grunnbok Stavern Taksering Torbjørn Johansen Tlf: 33 19 98 59 William Sverdrupsgt. 5 Takstingeniør / byggmester Mob: 928 08 558 3290 STAVERN Foretaksnr. NO 951 945 811 Fax: 33 19 85 01 www.taksering-as.no Bankgiro: 2440 05 11787 E-post: stavern@taksering-as.no Side 1
AREALER: Samlet utgjør eiendommen 1190daa, fordelt slik: Skog: 557,8 daa Dyrket mark: 30 daa - 2,6 daa innmarksbeite - 27,4 daa fylldyrket, mindre lettbrukt jord Skrinn fastmark: 602,2 daa BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Kårbolig: BRA. 226 m 2 Byggeår ca. 1931. Bolig i 2 etasjer oppført i bindingsverk, utvendig kledd med stående og liggende rustikkledning. Støpt grunnmur, med kjeller under hele boligen. Saltak med 2 opplett av plassbygde trekonstruksjoner, tekt med bølgeblikkplater. De fleste vinduer ble skiftet i 2006 (losholt). Kårboligen inneholder: 1. etg.: Vindfang, hall, kjøkken, stue og bad. 2. etg.: Flislagt toalettrom, gang, 4 soverom og 2 kott. Grovkjeller m/støpt gulv under hele boligen. Driftsbygning: GRFL. ca. 210 m 2 Byggeår ca. 1928. Oppført av bindingsverk på stein/betongmurer. Utvendig kledd med enkel stående kledning. Taket er tekt med bølgeblikkplater. Låvebru på betongvanger, og dekke av trebjelker inn mot låven. Garasje under låvebru, oppført i betongblokker, og støpt betonggulv. Driftsbygningen inneholder: Høyløer, enkelt snekkerverksted og eldre husrom med betonggulv. I tillegg traktorgarasje. Bygningen har innlagt strøm. Bygningen er lite tidsmessig egnet for moderne husdyrproduksjon.
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Stabbur: BTA ca. 24 m 2 Byggeår ukjent. Stabburet er meget gammelt, og er oppført i grovt tømmer på betongpilarer og trestolper. Gavlvegger kledd med bordkledning. Taket er tekt med bølgeblikkplater. Eiendommen har 1/5-part i hytte som ligger nordøstre enden av Hakjorsvatnet, kalt Fiskarbu. Det er oppført en enkel tømmerhytte på eiendommen. Saltak, tekt med metallplater Innredet med 3 rom. I tillegg er det oppført enkel uthus. I søndre del av vannet er det oppført et enkelt båthus. Bygningen er ikke inspisert av undertegnende takstmann, men gitte opplysninger av eier og tidligere takst avholdt på eiendommen. Sommerfjøs: BTA ca. 20 m 2 Byggeår ukjent. Oppført i reisverk på steinmurer. Kledd med enkel stående kledning. Skråtak tekt med bølgeblikk- plater. Innvendig er det åpen himling og tregulv. Hytten er uisolert, og det er ikke innlagt vann/strøm. Grunnen der hytten ligger tilhører ikke GBnr. 33/5. Staurbu: Enkel bygning som ligger i jordkanten på Øvre Åsen, og har en grunnflate på ca. 12 m2, og er oppført i en etasje. Bygningen er kledd med bølgeblikkplater på tak og vegger.
DYRKET MARK: Dyrkede arealer består i alt av ca. 30 daa, som er oppdelt i 2 teiger. Teig 1 er på ca. 20 daa og ligger rundt bebyggelsen. Teig 2 er på ca. 10 daa, og ligger ca. 400 m sør for bebyggelsen. Jorden består av moldholdig sandjord. Arealene er til dels noe grunnlendt, og stedvis noe bratt. Jordbruksarealene er best egnet til grasproduksjon. SKOG: Skogen er i alt på 1160 daa, hvorav 557,8 er produktiv skogbruksareal. Arealene er fordelt på 4 teiger. Teig 1 ligger i nordøstlig retning, som en forlengelse av jordbruksarealene. Arealene er svært brattlendt og ligger opp mot Trommeknatten. Areal ca 45 daa. Teig 2 ligger rundt jordbruksarealene på Øvre Åsen. Skogen har her lavere bonitet, men gode driftsforhold. Areal ca. 25 daa. Teig 3 ligger ca 700 m øst for gårdens bebyggelse. Teigen er lang og smal. Adkomst fra traktorvei. Middels gode driftsforhold. Areal ca. 90 daa. Teig 4 ligger ca. 6 km i nordøstlig retning fra bebyggelsen. Adkomst fra enkelt veinett. Arealene er stedvis svært bratte. De mest produktive arealene grenser mot Haljordsvatnet i nordøst. Av eiendommens produktive arealer ligger ca. 390 daa i denne teigen. Det er oppgitt at samlet kubikkmasse er ca. 3000m3 (ikke dokumentert). For øvrig henvises til Bestandsoversikt Skogbruksplan (vedlagt) ANDRE FORHOLD: Hytte som står i teig 4 i Nordre Hakajosdalen er i testament forutsatt framålt. Hytta er derfor ikke medregnet i verdivurderingen Eiendommen har 1/5-part i hytte som ligger nordøstre enden av Hakjorsvatnet, kalt Fiskarbu. Eiendommen har i tillegg fiskerett og båtrett i Hakjorsvatnet, Sigridtjønn, Torsvatnet. I tillegg har eiendommen fiskerett i Nisser Eiendommen er med i Tveit storviltjaktlag og har fellingstillatelse på et rådyr, samt annet småvilt. Jakt og fiske vurderes å ha en økonomisk verdi.
VERDIVURDERINGSGRUNNLAG: Eiendommen ligger flott til ved Nisser, ca. 1,5 km fra Treungen sentrum. Skrånende, vestvendt tomt med gode solforhold. Adkomst fra offentlig vei (Tveitveien ), til privat vei, ca. 50 m opp til gården. Privat vannforsyning fra egen brønn. Kloakk til septiktank og spredegrøfter. Det er ukjent om det foreligger odel på eiendommen, men dette antas ikke. Eiendommen er konsesjonsbelagt. Eiendommen er i alt på 1190 dekar, hvorav ca. 30 dekar er dyrket mark. Den dyrkede marken er best egnet til grasproduksjon Skogen er i alt på 1160 dekar, hvorav ca. 560 dekar er produktiv skogbruksarealer. I hovedsak består skogen i hogstklasse 3 og 4, og det er vurdert å være lite hogstmoden skog de neste 15 til 20 årene. Eiendommen er av moderat landbruksmessig verdi som selvstendig gårdsbruk. Eiendommen kan i dag ikke gi eieren et fullt levebrød. Arbeid utenom gårdsdriften vil være helt nødvendig. Skogen har lite stående virke og en del med bratte åser. Skogen er delt opp i mange teiger og har i dag liten økonomisk betydning for eiendommen. Boverdien og bygningenes gode tilstand er vesentlig vektlagt ved denne vurderingen. Pga. eiendommens størrelse, har jakt og fiskerettighetene betydning. Eiendommen er best egnet som helårs fritidseiendom, men det påhviler boplikt på eiendommen. De fleste bygningene må generelt sies å være i god stand, alder tatt i betraktning. Forøvrig henvises til vedlagt Boligsalgsrapport. Eiendommen regnes som lett omsettelig.
Verdiene fordeles på eiendommens aktiva - enheter slik: Dyrket mark gjennomsnitt: 30 daa Kr 85 000,- Skog gjennomsnitt 1160 daa Kr. 760 000,- Våningshus + maks boverdi bra. 226 m2 Kr. 1 500 000,- Driftsbygning nedskrevet verdi grfl. 210 m2 Kr. 150 000,- Andre bygninger Kr. 50 000,- Jakt/fiske m/ hytte kap.faktor 7 % kr. 30 000,- Kr. 430 000,- SUM Kr. 2 975 000,- Eiendommens markedsverdi (salgsverdi) ved omsetning i fri handel, som samlet enhet, under hensyn til de begrensninger som ligger i konsesjonsloven og odelsloven:. kr. 3 000 000,- Taksten er gitt etter beste skjønn og overbevisning. Opplysninger vedr. fiskerettigheter er opplyst av eier ved befaringen. Fremlagt ifb. befaringen: Landbrukstakst, datert 26.04.04 og egenerklæring tidligere eier. Stavern 20.02.2009 Stavern Taksering AS Torbjørn Johansen Takstingeniør/byggm.
Veiledende normer for slik prisfastsettelse gis av Landbruksdepartementet og gjeldende retningslinjer er gitt i rundskriv M -7/2002 R-994, M-3/2002 R-974 og M-4/2004 R-1075 priser på landbrukseiendommer ved konsesjon. I siste rundskriv 2004 fastsetter departementet at det ved bruksberegning skal benyttes en kapitaliseringsrentefot på jordbruksarealer, jakt m.m. på 7% - 5 % på skog. Når det gjelder skog og jord benyttes bruksverdien/avkastningsverdien som utgangspunktet for verdisetting etter konsesjonsloven. Verdisettingsmåten skal gjenspeile produksjonsegenskapene. For bygninger nyttes kostnadsverdiberegning, med utgangspunkt i påregnelig nyanleggskostnader for en tilsvarende bygning. Nyanleggskostnaden blir redusert i samsvar med bygningens tilstand ut fra alder, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Likså kan det være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset i tilfelle der bygningen åpenbart er unormal stor og over god boligstandard, for et gårdsbruk. Det er her ikke gjort fradrag på våningshuset, da boligens standard/størrelse ikke avviker fra normal boligstandard i vårt område. Kapitaliseringsrenten på jakt er i henhold til rundskriv M-3/2002 = 7% Kapitaliseringsrenten på skogen er i henhold til rundskriv M-3/2002 = 5% Vår prisvurdering er basert på ovennevnte retningslinjer. Stavern 25.02.2009 Stavern Taksering AS Torbjørn Johansen Takstingeniør/byggm.