BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 02.07.2013 Saksnr.: 201127029/24 Emnekode: BBY 5122 Saksbeh.: MAYH YTREBYGDA, GNR. 35, BNR. 652, ELDSHOVDEN. PLANID 8080016 FORSLAG TIL MINDRE REGULERINGSENDRING, FREMLEGGELSE TIL VEDTAK. Kort om planforslaget Arkitekt Giskegjerde AS fremmer på vegne av Stian Teigland og Axel Salhus Røed forslag til mindre reguleringsendring av plan 8080000 Søreide-Søvik-Steinsvik. Planområde 8. Bakgrunn for planarbeidet er et ønske om å legge til rette for at eiendommen gnr. 35 bnr. 652 som i dag er bebygget med en enebolig med sokkelleilighet, kan bebygges med 3 boenheter med tilhørende parkeringsplasser og uteoppholdsareal. Planområdet utgjør ca. 1100 dekar og er avgrenset i vest av et rekkehus, i nord med enebolig, i øst av en ubebygget bolig tomt. På tomten i sør er det nylig oppført en enebolig. Figur 1- Avgrensing av planområdet. Figur 1-Avgrensing av planområdet flyfoto Planformål og forholdet til overordnete planer Eiendommen gnr. 35 bnr. 652 i gjeldende reguleringsplan 8080000 Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 8, vedtatt 1990, er regulert til enebolig. Eiendommen er gjennom en mindre reguleringsendring 8080015 Ytrebygda. Gnr 34 Bnr 11, Dolvik, vedtatt 2006, endret til formål frittliggende småhusbebyggelse.
Eiendom Gnr.35 Bnr.652 Eiendom Gnr.35 Bnr.652 Figur 3 - Mindre reguleringsplan ID 8080015 Figur 4 Gjeldende reguleringsplan ID 8080000 Oppsummering av omsøkte endringer av reguleringsplan 1. Endringen består i å endre bebyggelsestypen fra frittliggende småhusbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse. 2. Eksisterende enebolig med sokkelleilighet tatt i bruk 1924 forutsettes revet. 3. Nybygg skal inneholde 3 boenheter over 3 målbare plan. Maksimal byggehøyde er c +70. Det forutsettes at gjennomsnittlig gesimshøyde ikke overstiger 8 meter, og gjennomsnittlig maksimal mønehøyde skal ikke overstige 10 meter. % BRA er satt til 60% inklusiv parkeringsarealet. 4. Det tillates etablert inntil 2 parkeringsplasser til hver boenhet; maksimalt 6 plasser. På en av parkeringsplassene til hver boenhet kan oppføres garasje/carport. 5. Minstekravet for private uteoppholdsarealet er satt 50 m² pr. boenhet. I forslaget til bestemmelser åpnes det opp for at det kan fordeles mellom privat og felles areal. Planbestemmelsene er justert slik at de gjenspeiler foreslåtte endringer. Kart med tilhørende bestemmelser er oppdatert og utført i henhold til plan- og bygningsloven av 2008 og kart- og planforskriften av 2009. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene C, F, G, H (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Forhåndskonferanse: Det er tidligere avholdt forhåndskonferanser 20.5.2009 og 18.2.2011. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring: Oppstart av mindre reguleringsendring ble kunngjort i BA 14.6.2011. Varslingsbrev ble sendt berørte naboer samme dag. Det kom inn 1 privat merknad og 4 forhåndsuttalelser. I tillegg har fagetaten hentet inn uttalelse fra Byantikvaren. Fullstendig søknad om mindre endring av reguleringsplan ble mottatt ved Etat for byggesak og private planer 21.2.2013. Før det treffes slikt vedtak skal forslaget til mindre reguleringsendring i medhold av plan- og bygningslovens 12-14 siste ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt berørte parter 25.2.2013. Det ble mottatt 4 uttalelser fra offentlige instanser og 2 private merknader. Uttalelsene og merknader er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Side 2 av 6
I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Avkjørsel fra privat veg til kommunal veg Eldshovden må utformes som et vegkryss. Det anmodes om rekkefølgekrav som sikrer at byggetillatelse til ny bolig ikke kan gis før tillatelse til utvidet bruk (evt. endring) av avkjørsel til kommunal veg foreligger. Forslaget til mindre endring vil påvirke utsikten og lysforhold samt ettermiddagssolen for boligtomten gnr. 35, bnr 721. Eksisterende hus er et viktig historiefortellende element og bør ikke rives. Volumet på nytt bygg bør reduseres i størrelsen og tilpasses bebyggelsen i området. Endring etter at saken var til uttale i henhold til pbl. 12-14 Planlagt boligbygg plasseres en meter lavere i terrenget av hensyn til planlagt bebyggelse på eiendom gnr. 35 bnr. 721; det vil si at overkant gulv legges på kote + 61 i stedet for kote + 62 som opprinnelig foreslått. Som en konsekvens av dette reduseres maksimal gesims- og mønehøyde fra kote +71 til kote +70. Endringen innebærer at deler av naboens merknad er tatt til etterretning. Fagetatens kommentarer Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises det til forslagstillers beskrivelse, vedlegg C. Bebyggelsesmønster Det legges i forslag til mindre endring til rette for formålet konsentrert småhusbebyggelse. Etatens forståelse av begrepet konsentrert småhusbebyggelse i reguleringsplan er behandlet i Planjuss 1/2012 fra Miljøverndepartementet. I uttalelsen vises det til veileder T-1459 om Grad av utnytting fra 2007, side 14. Her er konsentrert småhusbebyggelse definert som: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil 3 målbar plan, der bygningens halve høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. 70 (tilsvarer 29-4 i dagens lov). Fagetaten legger denne definisjonen som grunnlag for begrepet småhusbebyggelse. Grad av utnytting I følge forslagstiller skal det legges det til rette for 3 boenheter, på henholdsvis 201 220 m² (to enheter) og 80 100 m² (en enhet). To av etasjene er tenkt vertikaldelt, mens den siste ligger i tredje etasje. Foreslått BRA er 60 %, og parkeringsareal skal tas med i utregningen. Denne utnyttelsen er tilsvarende utnyttingen av nabotomtene (rekkehus) mot vest. Fagetaten er skeptisk til valgt bebyggelsesstruktur, da den volummessig virker for stor for tomten. Boenhetenes størrelse og boligenes sammensetning gir stor kontrast til omgivelsenes byggestil. Fagetaten har derfor valgt å se vekk fra innlevert illustrasjonsplan, datert 06.06.12. Fagetaten slutter seg til imidlertid til forslaget om å åpne opp for etablering av 3 boenheter fordelt på 3 plan med en samlet grad av utnytting lik BRA 60% og maksimal byggehøyde på kote + 70. Etter fagetatens vurdering bør bebyggelsesstrukturen i større grad tilpasses strukturen benyttet på naboeiendommene med adresse Eldshovden 6a-e og 8a-c. Det forutsettes at det i prosjekteringsfasen frem mot søknad om byggetillatelse arbeides videre med estetikk, forholdet til de bygde omgivelsene, grønnstruktur og parkeringsløsning samt luft- og lysforhold. Endelig utforming fastsettes i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Side 3 av 6
Figur 5-snitt av forslagsstiller utleverte planmateriell. Parkering Forslagstiller ønsker opp til 2 p-plasser pr. boenhet. Forslaget viser at parkeringsplasser plasseres inntil 1m fra nabogrensen, det blir heller ikke oppgitt hvilke av plassene som er tiltenkt garasje. Det sistnevnte vil for øvrig kreve mer areal enn en vanlig parkeringsplass. Fagetaten er negativ til en slik plassering og anbefaler at det i prosessen frem mot en rammesøknad søkes en løsning som er bedre tilpasset beliggenhet og størrelse på tomten med forutsetning at kravet til minste uteoppholdsareal på 50 m² pr. boenhet er dekket. Kravet til utnyttingsgrad skal også gå foran tillatt antall parkeringsplasser. Privat uteoppholdsareal Reguleringsbestemmelse åpner opp for arealet på 50 m² kan fordeles mellom felles- og privatareal. Fagetaten forutsetter at krav til kvalitet på uteoppholdsarealet skal være i samsvar med krav gitt i gjeldende kommuneplan. Landskapet rundt bebyggelsen må ivaretas bedre gjennom videre prosjektering. Krav til størrelse på utomhusarealet kommer foran antall parkeringsplasser. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn under prosjektering av de 3 boenhetene, uteoppholdsarealet, gangadkomst og parkering. Krav som følger av byggetekniske forskrifter Tek 10 og kommuneplanens arealdel 2010, skal følges. Fagetaten gjør oppmerksom på følgende i Tek 10 «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke småhus med en boenhet og der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje». Med tre horisontalt delte boenheter er det krav til heis. Kravet til heis faller bort hvis det planlegges en tilgjengelig boenhet på gateplan, og de 2 andre boenhetene har inngang på motsatt side hvor terrenget stiger mot vest-nord. Med en plassering i terrenget som vist på snittet, må begge disse boenhetene være over to plan. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke utarbeidet en ROS analyse ettersom endringen er lite omfattende. Tomten stiger kraftig mot nord, noe som kan medføre behov for rassikring. Kravet om en rasvurdering og eventuelle sikringstiltak blir ivaretatt gjennom rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Trafikk og adkomst Adkomsten til eiendommen gnr. 35 gnr. 652 skjer via privat veg, gnr. 35 bnr. 28, som er knyttet til kommunal veg Eldshovden. Endelig plassering av avkjørsel vil bli avklart i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Ved varsel om oppstart uttalte Trafikketaten (tidligere Samferdselsetaten) at etaten kan gi tillatelse til utvidet bruk av vegkrysset av kommunal vegen under forutsetning av at det foreligger en privatrettslig avtale med eier av privat veg gnr. 35 bnr. 28. Trafikketaten gjorde også oppmerksom på at del av den kommunale vegen Eldshovden ligger på gnr. 35 bnr. 28 (privat veg), og at den etter deres vurdering bør Side 4 av 6
overkjøtes vederlagsfritt til kommunen. Fagetaten kan ikke se at det er hjemmel i plan- og bygningsloven til å fastsette en bestemmelse som sikrer dette. Det vises til at det ikke er adgang til å gi bestemmelser om privatrettslige og økonomiske forhold. Det er sak mellom Trafikketaten og grunneieren av privat veg og vedkommer ikke forslaget om mindre endring. I sin uttale til saken i samsvar med plan- og bygningsloven 12-14 anmoder Trafikketaten om at planområdet må utvides til også å omfatte privat veg til og med vegkrysset med tilhørende frisiktsoner, dvs eiendom gnr. 35, bnr. 28. Det fremgår av uttalelsen at utbygger forutsettes å stå ansvarlig for eventuell endring av avkjørsel til kommunal veg, samt vederlagsfri overskjøting av veggrunn kommunal veg fra eiendom gnr. 35, bnr. 28. I tillegg ber Trafikketaten om følgende rekkefølgekrav: «Byggetillatelse for ny bolig kan ikke gis før tillatelse til utvidet bruk (evt. endring) av avkjørsel til kommunal veg foreligger». Etter fagetatens vurdering er det manglende samsvar mellom de ulike tilbakemeldingene gitt i sakens anledning uheldig; dette gjelder spesielt tilbakemeldingene i forhold til hvorvidt utvidet bruk/endring av avkjørsel til kommunal veg kan gis. Sett i relasjon til sakens omfang kan ikke fagetaten se at det er hensiktsmessig å kreve en utvidelse av planområdet. I henhold til lovkommentarene til plan- og bygningsloven av 2008 vil en utvidelse også kreve en annen prosess enn den som følger av de ønskete endringer i seg selv. Fagetaten finner følgelig ikke grunnlag for å ta Trafikketatens anmodning til etterfølgelse. Etter fagetatens vurdering bør Trafikketatens interesser primært sikres gjennom bruk av Vegloven. Bevaring Etter byantikvarens vurdering har hus og eiendom en viss kulturhistorisk verneverdi og anbefaler at boligen settes i stand og bevares som et identitetsskapende og historiefortellende element i byggefeltet. På den annen side har ikke bygningen etter byantikvarens vurdering så høy bevaringsverdi at de vil motsette seg rivningen som følger som en konsekvens av forslaget til mindre reguleringsendring. Forslagstiller har utarbeidet dokumentasjon av bygnings tilstand og verneverdi som opplyser at Eldshovden 10 er ikke av en slik kulturhistorisk verneverdi at det bør bevares vedlegg F. Fagetaten har ingen ytterligere kommentarer. Barnehage- og skoledekning Forslaget til mindre reguleringsendring, med en ekstra boenhet, har minimal innvirkning på barnehage- og skolekapasiteten i området. Barn og unges interesser Eiendommen er en privat boligeiendom. Barn og unges interesser i området blir ikke berørt av endringsforslaget. Konklusjon Etter fagetatens vurderinger ikke innkommet merknad av en slik karakter at den er til hinder for å kunne behandle planforslaget som et forslag til mindre reguleringsendring i henhold til plan- og bygningsloven 12-14. Forslaget til mindre reguleringsendring innebærer begrensete endringer i forhold til bestemmelsene i gjeldende plan hva gjelder volum, plassering og maksimale byggehøyder. De aktuelle bestemmelsene avviker heller ikke vesentlig fra de generelle bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Fagetaten slutter seg til de foreslåtte endringer selv om det fremdeles er rom for forbedringer av estetikk, forholdet til de bygde omgivelsene, grønnstruktur og parkeringsløsning samt luftog lysforhold i prosjekteringsfasen frem mot innsending av konkret byggesøknad. Forslaget til mindre reguleringsendring vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6
I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende forslag til mindre reguleringsendringer: Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 652, Eldshovden, Mindre endring av reguleringsplan. PlanID 8080016, vist på plankart sist datert 19.06.13 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 25.06.13 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A Plankart datert 19.06.13, dok 25 fil 2. B Reguleringsbestemmelser, datert 25.06.13, dok 25 fil 3. C Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 13.02.13, dok nr 13 fil 4. D Merknadsskjema, datert 03.05.13, dok nr 22 fil 2. E Byantikvaren uttalelse, datert 03.10.12, dok nr.8 fil 1. F Vurdering av verneverdi, datert 16.11.12, dok nr 10 fil 8. G Prinsip snitt, datert 03.05.13, dok nr 22 fil 6. H Soldiagram, datert 31,05,13, dok nr 23 fil 2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 2011027029. Side 6 av 6