Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten NR. 11/2006 www.opak.no

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR LEIER FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG KYSTEN RUNDT Det er god vekst i leieprisene i de største byene, med tidenes prishopp i Oslo på prestisjelokaler! Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og "Kysten rundt". For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo, har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Sverre Seeberg i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Geir Saastad i Akershus Eiendom AS og Hans Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere og presenterer i fem vedlegg følgende: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs / OPAKs eiendomsindeks, januar 2007, kontorlokaler i Oslo-området, tegnet ut som kurver for hver av de syv segmentene i Oslo-området, fra 1986 til januar 2007. Samtidig har vi tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet kan bli 1. halvår 2007. Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks "Kysten rundt", januar 2007, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø, fra 1988 til januar 2007, med trendpiler som viser hvorledes markedet kan bli for 1. halvår 2007. Vedlegg 3: Tallgrunnlaget for Dagens Næringsliv / OPAKs eiendomsindeks i tabellarisk form, datert 13.11.2006. Vedlegg 4: Avkastningskrav Yield - halvårlig, datert 13.11.2006. Vedlegg 5: Gjennomsnittsverdi for sentrale kontorbygg i Oslo-området og Bergens-området, 1980 - januar 2007. LEIEMARKEDET FOR KONTOREIENDOMMER Leienivå kontorlokaler, Oslo-området: Samtlige segmenter viser denne gang en økning i de siste 6 mnd. Prestisjelokaler har økt til kr. 2.700,- pr. kvm/år (17% vekst), høy standard sentralt har økt til kr. 1.900,- kvm/år (8% vekst), nyere bygg sentrum har økt til kr 2.000,- kvm/år (5% vekst), god standard sentralt har økt til kr. 1.400,- kvm/år (8% vekst), høy standard randsone vest har økt til kr. 1.750,- kvm/år (17% vekst), høy standard randsone nord/øst har økt til kr 1.300,- kvm/år (8% vekst) og eldre, urasjonelle lokaler har økt til kr. 800,- kvm/år (14% vekst). Panelet vurderer tendensen for første halvår 2007 for oppadgående for alle segmenter.

Leienivå kontorlokaler, 'Kysten rundt': Kristiansand har økt til kr. 1.350,- kvm/år (4% vekst), Stavanger sentralt har økt til kr. 1.500,- kvm/år (7% vekst), Stavanger oljemiljø har økt til kr. 1.200,- kvm/år (9%vekst), Bergen har økt til kr.1.225,- kvm/år (7% vekst). Trondheim har økt til kr. 1.350,- kvm/år (8% vekst) mens Tromsø er "flat" på kr. 1.000,- kvm/år. Panelet vurderer tendensen for første halvår 2007 for oppadgående for Kristiansand, Stavanger, Bergen og Trondheim. Tendensen for Tromsø vurderes som "flat". Leieprisutviklingen i Oslo-området: Leieprisutviklingen i Oslo-området har generelt sett vært økende siden siste bunn-nivå forsommeren 2004. Leieprisene ligger fortsatt like under nivået fra høsten 2001, men er fortsatt betydelig lavere enn så langt tilbake som i 1987 målt i dagens kroneverdi. Ledigheten i utleiemarkedet er redusert siste halvår i omtrent alle deler av markedet, selv om det fortsatt er store forskjeller både i ledighet og i leieprisutvikling mellom ulike områder og ulike standarder. Spesielt for attraktive lokaler med god beliggenhet har prisveksten vært sterk. Som eksempel nevnes at for Oslos prestisjelokaler har leieprisene steget med 17 prosent siden forsommeren, og dette er tidenes høyeste prisvekst på et halvt år. Men, randsonene i Oslo har ikke tatt av i samme grad, og det er fortsatt høy ledighet i relativt sentrumsnære områder i Oslo. Leieprisene har direkte betydning for verdiutvikling på næringslokaler. Utviklingen avhenger naturligvis også av hvorledes konjunkturene i norsk økonomi blir fremover. NORSK ØKONOMI Verdensøkonomien er inne i sin sterkeste sammenhengende oppgang siden tidlig på 1970-tallet. Dette har bidratt til god vekst også i norsk økonomi. Konjunkturoppgangen fortsetter, lønnsomheten i næringslivet er god, bedriftene tar opp lån og investerer, sysselsettingen øker, arbeidsledigheten har falt markert og husholdningenes etterspørsel fortsetter å stige. Kapasitetsutnyttingen i næringslivet er høy, og flere virksomheter møter nå skranker. Presset er særlig stort i bygge- og anleggsbransjen. Den underliggende prisveksten har vært lavere enn mange ventet de siste månedene. Som følge av dette økte sentralbanken i november styringsrenten for fjerde gang i år, til 3,25 prosent. Dette avspeiler sentralbankens vurdering av den økonomiske situasjonen. BYGGEBRANSJEN For bygg og anlegg har omsetningen økt med 13,6 % hittil i år, til 134 milliarder kroner. Statistisk sentralbyrå melder at det bli færre nye prosjekter, og at produksjonen gikk svakt ned i tredje kvartal i forhold til andre kvartal 2006( 0,1 prosent).

Bransjen selv mener dette skyldes at produksjons taket kan være nådd fordi kapasiteten er brukt opp og at byggeaktivitetene vil flate ut. Byggebransjen selv mener at grunnlaget er lagt for en stabil situasjon et par år fremover. Når det i tillegg er planleggings- og byggetider på ett til tre år, vil bransjen antagelig være "full-booket" de neste par årene uansett eventuelle endringer i rammebetingelsene. Dette gjelder både for boligprosjekter og yrkesbygg, og det er stort sett de samme aktører som opererer på begge disse områdene. Bransjen sliter med rekruttering, og det er stor mangel på fagarbeidere. Bransjens egne organisasjoner er også engstelige over utviklingen med "cowboyfirmaene" med kortsiktige motiver som "popper opp" og rir på oppgangskonjunkturen. MARKEDET FOR KJØP/SALG AV NÆRINGSEIENDOM Investorinteressen for næringseiendomfortsetter, og det omsettes næringseiendom som aldri før. Rekorden fra 2005 blir slått i år, og omsetningen antas å nå hele 60 milliarder kroner. Alt fra kapitalsterke aktører til privatpersoner gjennom stadig nye fondsprodukter har vært med på å drive prisene. I tillegg kan det synes som om tunge utenlandske aktører bidrar til å endre synet på prising av næringseiendom. Det er langt flere kjøpere enn selgere i markedet. Begrensningen i salgs-objekter presser prisene ytterligere oppover, og fører til større risikovilje og en utvidet geografisk spredning på investeringene. Det nye er at prisingen i det norske markedet nå synes å være mer drevet av leiemarkedet enn rentenivået, og "yield"-gapet er nå lavere enn i våre naboland. Det er imidlertid også viktig å ha fokus på m²-pris, markedstilpasning, teknisk tilstand, potensialet i leieprisutvikling og i utbyggingspotensial når en skal vurdere risiko og hvilket potensial som ligger i en investering. Utviklingen i markedet kan gi mindre marginer og større risiko, fordi noen av syndikatene kan synes å mangle "buffer" mot dårlige tider og uforutsette begivenheter. I tillegg synes noen prosjekter å være basert på lave driftsutgifter på eiersiden og mangel på overskuddslikviditet til å håndtere bortfall av leietakere og tilleggsregninger for å lokke nye leietakere. Med mindre potensialet i leieprisutviklingen er betydelig. Som følge av at denne delen av markedet preges av knappe marginer, blir det viktig å se etter sparepotensialer på driftsiden for å få kostnadene ned og skape bedre marginer. ENERGI OG MILJØ - KONKURRANSEFORTRINN FOR NÆRINGSEIENDOM? Hittil har konkurransefortrinn knyttet til næringseiendom vært fokusert på beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet, i tillegg til layout, fleksibilitet, kvalitet og både utvendig og innvendig "image". For nybygg har dette gitt seg utslag i materialvalg og arkitektur som tildels har vært blottet for å ta hensyn til de strømninger som myndighetene er opptatt av, nemlig miljøtiltak og energisparing. Bygningsrelatert energibruk utgjør ca. 40 prosent av landets energibruk, og vi er netto importør av elektrisitet i år med normal nedbørmengde. Denne utviklingen vil myndighetene snu, og det er politiske målsetninger om å redusere bruken av elektrisitet til oppvarming, stimulere til økt bruk av nye og fornybare energikilder, og for eksempel gjøre lavenergiboliger til standard. Det vil derfor bli iverksatt krav som vil tvinge frem tiltak for å redusere energibruk og spare miljøet. Sparepotensialet i norsk eiendomssektor er stort, og tilsvarer energien fra tre gasskraftverk i et tidsperspektiv på noen få år. For den enkelte eiendomsbesitter vil iverksettelse av energi- og miljøtiltak være en investering både i kostnadsbesparelser og i miljøforbedringer. Dette vil bli et klart konkurransefortrinn fremover, samtidig som dette er etisk eiendomsforvaltning tuftet på et samfunnsansvar som er i paritet med de politiske føringer for utviklingen fremover.

OPAKS KONKLUSJON: Alle signaler tyder på at leiemarkedet fortsatt er på vei oppover, og dette skyldes ikke minst at næringslivet igjen ansetter medarbeidere og tar høyde for ytterligere ekspansjon. Spørsmålet er mer når en utflating i veksten kan komme. Dette avhenger av hvorledes konjunkturene i norsk økonomi utvikler seg. Verdensøkonomien er inne i sin sterkeste sammenhengende oppgang siden tidlig på 1970-tallet. Dette har bidratt til god vekst også i norsk økonomi. Markedet har stor tro på at konjunkturoppgangen fortsetter. Stadig flere virksomheter møter nå skranker. Presset er særlig stort i bygge- og anleggsbransjen. Byggebransjen sier selv at produksjonstaket kan være nådd fordi kapasiteten er brukt opp, at bygge-aktivitetene vil flate ut, at så lenge det er positiv utvikling på børsen vil man også investere i byggebransjen, og at grunnlaget er lagt for en stabil situasjon et par år fremover. Når det i tillegg er planleggings- og byggetider på rundt ett til tre år, vil bransjen antagelig være "full-booket" de neste par årene uansett eventuelle endringer i rammebetingelsene. Dette kan bety et ytterligere press oppover på prisene. Det nye i markedet for kjøp og salg av næringseiendom er at prisingen synes nå å være mer drevet av leiemarkedet enn rentenivået, og "yield"-gapet er nå lavere enn i våre naboland. Det er imidlertid viktig å ha større fokus på m²-pris, markedstilpasning, teknisk tilstand, potensialet i leieprisutvikling og i utbyggingspotensialet når en skal vurdere risiko og hvilket potensial som ligger i en eiendomsinvestering. Spørsmålet er om marginene er store nok til å møte dårligere tider. Hittil har konkurransefortrinn knyttet til næringseiendom vært fokusert på beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Morgendagens vinnere vil være de eiendomsbesittere som i tilegg bl.a følger opp myndighetenes ambisjoner om energi- og miljøtiltak. Dette vil være et klart konkurransefortrinn fremover, og kostnadsbesparende energi- og miljøtiltak vil være overensstemmende med de politiske føringer for utviklingen fremover. Oslo, 12.12.2006 Vi benytter anledningen til å ønske alle en god jul og et godt og spennende nytt eiendomsår! for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør

VEDLEGG 1

VEDLEGG 2

VEDLEGG 3

VEDLEGG 4

VEDLEGG 5