Saksframlegg Abels gate - Opsjonsavtale Arkivsaksnr.: 06/43407 Forslag til vedtak/ innstilling: 1. Formannskapet vedtar at det er en kommunal oppgave å bidra til og tilrettelegge for etablering av studentboliger til en lavere pris enn markedspris. 2. Formannskapet godkjenner fremlagte opsjonsavtale mellom Trondheim kommune og SiT. Saksfremlegg - arkivsak 06/43407 1
Bakgrunn Rådmannen har forandlet frem en avtale med Studentsamskipnaden i Trondheim (SiT) som gir SiT opsjon på kjøp av eiendommen gnr 405, bnr 95 og deler av bnr 77. Arealet er merket med rød omramming på avtalens kartbilag. Bakgrunnen for avtalen er at SiT ønsker å delta i den årlige arkitektkonkurransen Europan 9 med et studentboligprosjekt, se vedlagte samarbeidsavtale mellom SiT og kommunen (vedlegg 2). Ytterligere opplysinger om Europan 9 finnes i hefte som ligger ved saken som utrykt vedlegg. I utgangspunktet omfatter prosjektet ca 120 hybelenheter, ca 3000 T-BRA. Forutsetningen for at SiT kan være med på konkurransen er at SiT har en tomt til prosjektet. Tomten må være stillet til rådighet når man melder seg på konkurransen. På bakgrunn av dette har SiT tatt kontakt med kommunen for å finne egnet areal for prosjektet. Tomtearealet i Abels gate/ Elgesetergate pekte seg i denne forbindelse ut som det beste arealet ut fra SiT sine ønsker. Tomten Tomten har et areal på ca 2000 m 2, og ligger mellom Abels gate og Elgesetergate. Eiendommens adresse er Elgestergate 39. Plansituasjonen For tomten gjelder Kommunedelplan Elgeseter av 30.10.1999. Tomten er her avsatt til område for bybebyggelse. I bestemmelsene for feltet der tomten ligger heter det at mot Klæbuveien skal det oppføres bygårder med boliger som i volum, formspråk og materialbruk er tilpasset den omkringliggende bygårdsbebyggelsen. Mot Elgeseter gate kan det oppføres tilsvarende bygårder med blandet arealbruk som kan brukes til private og offentlige servicefunksjoner, næringsvirksomhet, forskning og undervisning og bolig. Det skal ikke etableres boliger i de to nederste etasjene. Bebyggelsen skal ha adkomst fra Klæbuveien og Abels gate. Verdivurdering På bakgrunn av ovenstående har Eiendomsmegler 1 utarbeidet en verdivurdering av eiendommen. Siden byggevolum ikke er angitt planen, er dette estimert med utgangspunkt i nærliggende bygårder. Det er lagt til grunn at det kan bygges 2 bygg på 5 etasjer, med næringsformål i 1. og 2. etasje i Elgesetergate. Dette gir et totalt utbyggingspotensiale på 3926 m 2 T-BRA bolig og 984 m 2 T-BRA næring. Ved verdsetting av tomt vurderes den delen av et byggeprosjekts kostnader som er relatert til erverv av tomten (råtomtpris, infrastrukturkostnader og evt. prosjektrisiko) opp mot tomtens utbyggingspotensiale. Dette kalles gjerne tomtebelastning. For boligdelen er tomtebelastningen her satt til kr 5.500,- pr m 2 T- BRA for bygning nærmest Klæbuvegen, og kr 4.700,- pr m 2 T-BRA for bygning langs Elgesetergate. For næringsdelen er tomtebelastningen satt til kr 1.500,- pr m 2 T-BRA. På bakgrunn av dette anslår Eiendomsmegler 1 samlet verdi av tomten til kr 21,9 mill. Opsjonsavtalen Siden det ikke er sikkert at prosjektet blir realisert, er det også usikkert om kjøpet av tomt vil bli aktuelt. Rådmannen foreslår derfor at SiT gis opsjon på kjøp av eiendommen. Det aktuelle arealet er i dag ikke regulert i tråd med SiTs formål med ervervet. Sit skal innen tre måneder etter at konkurransen Europan 9 er avgjort ta stilling til om prosjektet skal gjennomføres, og snarest utarbeide arealplan for arealet. Saksfremlegg - arkivsak 06/43407 2
Når endelig arealplan er vedtatt må SiT innen 3 måneder ta stilling til om opsjonen skal utøves. Opsjonen faller bort med umiddelbar virkning dersom SiT beslutter at prosjektet ikke skal gjennomføres. Uansett faller opsjonen bort dersom endelig vedtatt arealplan ikke er fremmet eller vedtatt innen 01.01.2009. Kjøpesum Beregning av kjøpesum foreslås gjort med utgangspunkt i det utbyggingspotensiale som fastsettes for de ulike formål i ny arealplan og de verdier som er anslått av Eiendomsmegler 1. Når det gjelder areal som skal benyttes til studenthybler hevder SiT å ikke kunne betale markedspris for tomten, og henviser til sine overordnete rammebetingelser. SiT tilbyr derfor kr 1.600 pr m 2 T-BRA for areal som skal benyttes til studenthybler. (Dette arealet har i følge meglerens verdivurdering en antatt markedsverdi på mellom kr 4.700 til 5.500 pr m 2 T-BRA.) Dette reiser visse problemstillinger, som vil drøftes nærmere nedenfor, under punktet vurderinger. Rådmannen foreslår at prisen for det areal som vil bli benyttet til studentbolig subsidieres, og at dette tas inn i beregningsgrunnlaget med en tomtebelastning på kr 1.600 pr m 2 T-BRA. Forutsetningen er at SiT, dersom studentboligarelaet senere skulle bli omdisponert til annet formål, betaler kommunen differansen mellom subsidiert pris og takstverdi (markedspris). Prisdifferansen skal reguleres i samsvar med endringen i markedspris for den aktuelle boligtype i perioden. Det også en forutsetning at leieprisen på de etablerte studentboligene er lavere enn markedsprisen på tilsvarende boliger. Trondheim kommune må få en tydelig gjenytelse for sitt tilskudd til utbyggingen av studentboligene. Dersom SiT følger leieprisen i markedet, kan ikke SiT forfordeles fremfor andre aktører i markedet. I avtalens pkt 8 B er det tatt inn bestemmelser som sikrer at disse vilkårene ivaretas. Vurdering Det er to forhold ved avtalen som som betinger nærmere drøfting: 1. Tomten selges til en på forhånd bestemt kjøper uten å ha vært utlyst til salg på det åpne marked. 2. Tomten selges tildels under takstverdi. (Rådmannen har utarbeidet et notat, der disse problemstillingene drøftes nærmere. Notatet følger som utrykt vedlegg.) Utgangspunktet er at salg etter åpen budrunde er å foretrekke, da dette garanterer markedspris og en fri konkurranse hvor alle tilbydere stiller likt. Alternativt kan salg av eiendom skje direkte til en bestemt kjøper dersom dette skjer til en pris fastsatt av en uavhengig takstmann. Det er likevel mulig for kommunen å selge tomten til SiT på andre vilkår enn det som er nevnt ovenfor og til en subsidiert pris, dersom vilkårene i artikkel 61 i EØS-avtalen er oppfylt. Dette forutsetter at kommunen har vedtatt at det er en definert tjenesteoppgave for kommunen å tilrettelegge for studentboliger til en lavere pris enn markedspris. Det må også fremgå at kommunen er villig til å gå inn med økonomisk støtte for å gjennomføre denne tjenesteoppgaven. Saksfremlegg - arkivsak 06/43407 3
I boligprogrammet for 2005-2008 gis det i strategidelen, pkt 3.4.6 Hyblifisering - Studentbosetting signaler om at kommunen ønsker å tilrettelegge for studentboliger. Det heter bl.a. at kommunen skal inngå et sterkere samarbeid med Studentsamskipnaden og andre aktører om tilrettelegging for bygging av studentboliger med vekt på studentenes preferanser. I boligprogrammets kap. 3.3 Utleieboliger rimelige /lavinnskudd, pkt 3.3.1, heter det i vedtatt strategi at For å øke omfanget av profesjonell utleievirksomhet skal Trondheim kommune gå i aktiv dialog med bosamvirket, Studentsamskipnaden, andre utbyggere og/ eller finansieringsinstanser/ personer for å gjennomføre utleieboligbygging. I pkt 3.3.2 heter det som vedtatt strategi at Trondheim kommune skal videreutvikle modeller for rimelige boliger/lavinnskuddsleilgheter- som ikke omsettes til markedspris- i kommunehns egen regi, eller i samarbeid med aktuelle private aktører. I bystyrets møte 27.05.04, ble det etter interpellasjon fattet vedtak om at Trondheim kommune inviterer NTNU, HiST og SiT og andre sentrale aktørertil et samarbeid om å utvikle området fra Tempe til Marienborg og Kalvskinnet til Kunnskapsbyen. Rådmannen viser også til at sak om Studentbosetting hyblifisering er under politisk behandling. Målet med dette er at kommunen gjennom aktiv tomtepolitikk og utvikling av modeller for rimelige boliger vil arbeide for å etablere rammevilkår for å bygge flere nye attraktive og sentralt beliggende studentboliger til en akseptabel pris. Se formannskapsak 7/07, arkivsak 06/3069. Ovennevnte vedtak uttrykker kommunens vilje til å være en aktør i planlegging og utvikling av studentboliger. I forhold til EFTA/ EØS-regelverket vurderer imidlertid rådmannen signalene i vedtakene til å være for lite direkte økonomisk forpliktende for kommunen til at et subsidiert salg til SiT kan gjennomføres. Rådmannen ber derfor formannskapet fatte vedtak som innebærer at kommunen definerer tilrettelegging for studentboliger til en lavere pris enn markedspris som en oppgave for kommunen. Et slikt vedtak vil innebære at salget tilfredstiller de vilkår som artikkel 61 i EØS setter. Konklusjon Rådmannen anbefaler at formannskapet vedtar at tilrettelegging for studentboliger til en lavere pris enn markedspris er en klart definert oppgave for kommunen, og deretter godkjenner utkast til opsjonsavtale mellom Trondheim kommune og Studentsamskipnaden i Trondheim. Rådmannen i Trondheim, 30.01.2007 Håkon Grimstad kommunaldirektør Bjørn Ekle Direktør Trykte vedlegg: Vedlegg 1: Utkast til avtale om kjøp av tomt Saksfremlegg - arkivsak 06/43407 4
Vedlegg 2: Samarbeidsavtale mellom Trondheim kommune, SiT og Stiftelsen Europan Norge Utrykte vedlegg: Notat av 22.12.2006 Hefte om Europan 9 prosjektet Saksfremlegg - arkivsak 06/43407 5