2017 vi har ikke hatt det bedre siden vikingtiden Citykonferansen Radisson Blu Plaza Hotell 16. februar 2017 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Et aktivt transaksjonsår med stigende priser (bedre prisutvikling enn i Sverige ) Kilde: Pangea og Reuters
Dog har utlendingenes interesse kjølnet kraftig ettersom Norge ble dyrt (1) Oslo tilbyr dårligste yieldgap City Prime 5 yr swap Yield Oslo yield + 1,5% gap Paris London Munich Berlin Stockholm Oslo* Copenhagen Milan Helsinki Vienna Amsterdam 3.00% 1.67% 1.33% 3.50% 2.42% 1.08% 3.50% 1.67% 1.83% 3.70% 1.67% 2.03% 3.75% 1.88% 1.87% 3.80% 3.07% 0.73% 4.00% 1.91% 2.09% 4.00% 1.67% 2.33% 4.20% 1.67% 2.53% 4.20% 1.67% 2.53% 4.20% 1.67% 2.53% Kilde: Malling, Danske Bank og SEB
Dog har utlendingenes interesse kjølnet kraftig ettersom Norge ble dyrt (2) Topp 20 byer investeringsvolum fra utlendinger i forhold til størrelse 2015 Kjøpere og selgere 2016 Kilde: Jones Lang Lasalle og Newsec
Og gitt stigende renter har vi nok sett yieldbunnen for denne gang Dog innebærer bedrede leieforutsetninger til at prisene allikevel kan stige litt til Kilde: Pangea og Reuters
Så yieldfallet synes å ha nådd sin nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Arealledigheten minket i 2016, boligkonvertering var motoren Kilde: Oslostudiet
Alle områder, bortsett fra Asker/Bærum viste stabil eller nedadgående arealledighet Kilde: Oslostudiet
Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk
Fra «best i vest» til «fenomenalt sentralt» Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet
Ledigheten på vei mot gamle bunner? Kilde: Oslostudiet
Lite nybygging, fortsatt boligkonvertering og økt sysselsetting tyder på fortsatt nedgang i arealledigheten Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond
Hvilket normalt vil lede til solid prisoppgang Kilde: Swedbank, Eiendomsspar og DN
Og den som vil være ekstra positiv sammenligner gjerne med Stockholm Kilde: Pangea
eller hører på et samstemt ekspertkorps!
MEN: «Bilfri by» er bra, men må gjøres fornuftig Prosjektgruppen Bilfri By s syn på Oslo borgere
P-hus som «stenges» i fase 3: Alle private, inklusive hotellene innenfor fiolett område Bankplassen Stortingsgarasjen Rådhusgarasjen
Enten uklart eller listig, uansett ikke smart: Her er alle fasene i prosjektet bilfritt Oslo: Fase 1, 2017 All gateparkering fjernes 1. juni Frigjorte gatearealer tilbys aktiviteter som skaper økt byliv Slutt på gjennomkjøring fra november 2017. Bruk tunnel og/eller Ring 1 Fortsatt mulig å kjøre bil inn til sentrum P-hus og -kjellere opprettholdes Det inviteres til åpne møter underveis Diverse prøveprosjekter og aktiviteter Hovedmål fase 1: Sørge for at konvertering fra parkering til bylivsfremmende tiltak blir særdeles vellykket Fase 2, 2018 Evaluering av effekt fase 1 Flere gater gjøres om til gågater tilsvarende slik det er gjort i Torggata Praktisk tilrettelegging for sykkel Fase 3, 2019 Evaluering av fase 2 Fysisk ombygging av plasser og gater starter Opprettholde tilgang til p-hus i randsonen Vurdering av om det skal innføres strengere regulering
Bilfri by må gjennomføres på en klok måte, så man unngår eksessive skadevirkninger, for sterke protester og potensiell nullstilling «når det ikke gikk» Riktig geografisk omfang: Oslo s 2-3 x større enn Gent, Freiburg, Munchen og Brüssel! Riktige tilpasninger/unntak: Gjennomkjøringsmulighet, beboerparkering i kjellere, P-hus, unntatt transport ikke i Oslo! Samtidig utbygging av infrastruktur: Kan man ikke rekke i Oslo! Etappevis innenfra og ut: 15-40 år vs Superfartsetappe i Oslo! Oslo: Dobbelt så stort, tre ganger så fort og mye strengere enn «modellbyene»!!! «Byer utvikles over 100-vis av år derfor må byutvikling være gradvis og gjennomtenkt»
Visjon/realitet
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo 1998 2016 (000 overnattinger) Norge 25000 Oslo 7000 20000 6000 5000 15000 4000 10000 3000 2000 5000 1000 0 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB
Positiv beleggsutvikling i Norge, litt svekket i Oslo Utvikling beleggsprosent 1998 2016 (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo 75 75 70 70 65 65 60 60 55 55 50 50 45 45 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB
Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris pr. hotellrom 1998 2016) kr 1000 kr 1000 950 950 900 900 850 850 800 800 750 750 700 700 650 650 600 600 550 550 500 500 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB Norge Oslo
Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2017/18, men så kommer syndefloden (hotellrom Oslo/Akershus 2011-2018) 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 377 (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Østbanehallen 178 Smart Hotel 257 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt. 30 343 (2%) Radisson Lindeberg 343 150 (1%) Fred. Olsensgt.150 320 (2%) Choice Karl Johans gate 12 200 Citybox 120-342 (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud 276 380 (2%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 160 4000 2000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 * MEN 19/20/21: Royal Christiania (800), Thon Europa (168), Thon Gunerius (850), Plaza (335), Hav (260), Amerikalinjen (134), Choice Sommerrogt. (200), Rom Oslo (450), etc.: 3.000 rom+ (+17%) I tillegg AirBnB 1.000-1.500 enheter i delvis konkurranse
Tradisjonell handel møter utfordringer etter hvert som folk venner seg til å handle på nett
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Boligmarkedet opp som en løve
Oslo går som en rakett Prisutvikling Kilde: Krogsveen
Boligmarkedet brennhetere enn noen gang flere solgte enn ledige nyboliger i Oslo Kilde: Finansavisen
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
To oljeprisfall Brent råolje. USD per fat Kilde: EIA, Thomson Reuters og Norges Bank
To oljeprisfall kronekurs og lønnskostnader Indeks Kilde: TBU og Norges Bank
A wider perspective on wealth Share of total petroleum wealth. Percent Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank
Government Pension Fund Global At the beginning of the year. In billions of NOK Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank
Petroleum revenue spending Non-oil deficit. Percent Kilde: Finansdepartementet og Norges Bank
The sun is shining on global macro Significant improvements in PMIs in 2H16. Growth assumptions are revised up Kilde: Swedbank og Macrobond
Vekstanslagene ute er lite endret BNP globalt og handelspartnere. Årsvekst. Prosent 1) Kilde: IMF, Thomson Reuters og Norges Bank
and Norway is no exception. Key indicators are rebounding Kilde: Macrobond, Norges Bank, NIMA, Finance Norway og Swedbank
Produksjonsvekst i ulike næringer Annualisert. Prosent Kilde: Norges Bank
det verste fallet i oljeinvesteringer er bak oss Volum. Årsvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
Boliginvesteringer erstatter oljeinvesteringer Årlig endring i investeringene. Mrd. kr Etterspørselsimpuls fra boliginvesteringer Etterspørselsimpuls fra oljeinvesteringer Kilde: SSB
Konjunkturene har snudd BNP Fastlands-Norge. Volum. Årsvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Langvarig rentefall Langsiktige renter. 14 OECD-land. 1) Prosent Kilde: OECD og Norges Bank
Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank
Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank
Drivkrefter bak fallet i global realrente Kilde: Norges Bank
Hvor lave er egentlig rentene Marginal rente på likviditet fra Norges Bank og realrente 1). Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
Rentebunnen nådd? Pengemarkedsrente og terminrenter hos handelspartnerne. Prosent Kilde: Thomson Reuters og Norges Bank
Norge: Styringsrenten Prosent Kilde: Norges Bank
Prisvekst norskprodusert og importert KPI-JAE. Tolvmånedersvekst. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
The bottom is behind us. Bank of Norway will cut no more Kilde: Macrobond og Swedbank
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 i Osloregionen Kontorferdigstillelse øker med 50% fra anslått 145.000 kvm/år (2016, 2017, 2018) til anslått 220.000 kvm/år (2019/2020) Nær 15% + hotellkapasitetstilskudd 2019/2020 etter år med praktisk talt ingen netto tilvekst
Digitalisering bidrar til gradvis minket etterspørsel og økt tilbud Kontor Robotisering/Artificial Intelligence vil føre til sterk reduksjon av kontorarbeidere Bedret kommunikasjon/data gjør at vi kan jobbe «hvor som helst» Shared workspaces/kontorhoteller Hotell Videokonferanse/data reduserer reisebehov Air BnB tilfører ekstra kapasitet
2017 ikke bedre siden vikingtiden Aktivt transaksjonsmarkedet med gode priser Kontormarkedet bra og vil bli bedre Hotellmarkedet styrker seg Boligmarkedet opp som en løve Håndtering av oljeprisnedgangen bedre enn ventet Men også vikingtiden tar sin slutt Ikke lenger fri flyt av lavrentemjød Overbygging av kontor og hotell i 2019/2020 Digitalisering bidrar til gradvis minsket etterspørsel og økt tilbud Og farligst av alt: boligmarkedet går mer usikre tider i møte
Boligpriser og gjeld opp som en løve
Boligpriser og gjeld i husholdningene øker Kilde: SSB, Eiendom Norge, NEF, Finn.no, Eiendomsverdi og Norges Bank
Husholdningenes gjeld øker Husholdningenes gjeld, gjeldsbetjening og renteutgifter som andel av inntekt. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Akershus Oslo Kilde: SSB
Men befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo 15000 Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca. 6.000 per år (= 10.000 nye 4.000 døde) Netto innenlandsk flytting ± 1.000 per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel - har skiftet fra svensk til syrisk/eritreisk, dessuten færre østeuropeere (trolig lavere boligintensitet) 10000 Befolkningsvekst 5000 Fødselsoverskudd 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Og de som innvandrer er i økende grad flyktninger som antagelig bor tettere Nettoinnvandring av utenlandske statsborgere. 2003 2015 De største gruppene etter statsborgerskap 0 + + + + + + Kilde: SSB
Oslos evige boligmangel i ferd med å bli avhjulpet? Netto vekst folketall 15000 Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Netto vekst folketall venstre skala Antall igangsatte boliger 5000 10000 Underbygging Overbygging 4000 3000 5000 Igangsetting bolig høyre skala 2000 1000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi i ferd med å gå fra underbygging til overbygging
Er det egentlig boligmangel eller boliginvesteringsmangel? 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 Boligpriser vs boligleiepriser vs konsumpriser 2012 2016 (01.01.2013 indeks 100) Boligprisutvikling Oslo Konsumprisutvikling Boligpriser Oslo 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 4,1% 3,9% 3,1% 2,6% Boliglånsrente
Skinnfellteoremet Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst + + + Mye gjeld Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus 12000 10000 + + + 8000 6000 4000 2000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Akershus Oslo = boligmarkedet ned som en skinnfell
Men det drøyer nok enda en stund stemningen er god! Alle vil gjerne bo bedre så lenge de føler de har råd og det føler de stort sett selv med strukket strikk Mange investorer og «flippere» som har opplevet og opplever stor suksess Alle ser i bakspeilet og venter fortsatt prisvekst det er selvforsterkende
Hvorfor er et fall i boligmarkedet så farlig Boligmarkedet har overtatt rollen som vekstmotor i norsk økonomi Boligkonvertering står for mer enn halvparten av arealabsorbsjonen i kontormarkedet Oslo/Asker/Bærum Boligmarkedet er nordmenns viktigste lommebok Man selger bolig skattefritt og tjener masse penger Man låner billig, billig på den boligen man har Man føler seg rik fordi ens viktigste aktivapost stiger og stiger og stiger i verdi
Fallet i boligmarkedet kommer, spørsmålet er bare når Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank
Det kanskje ikke varer så lenge? Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank